（2016）浙0382民初6579号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-31
案件名称
陈义与浙江省乐清市柳市镇横带桥东岸村村民委员会、乐清市广丰房地产开发有限公司委托代建合同纠纷一审民事判决书
法院
乐清市人民法院
所属地区
乐清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈义,浙江省乐清市柳市镇横带桥东岸村村民委员会,乐清市广丰房地产开发有限公司
案由
委托代建合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0382民初6579号原告：陈义，男，1978年1月26日出生，汉族，住乐清市。委托代理人：罗云、杨幼南，北京首北律师事务所律师。被告：浙江省乐清市柳市镇横带桥东岸村村民委员会，住所地：乐清市柳市镇横带桥东岸村。法定代表人：郑宝存，系村主任。被告：乐清市广丰房地产开发有限公司，住所地：乐清市城南街道双雁路315号4楼，注册号：330382000024645。法定代表人：徐崇文。委托代理人：陈星兴，浙江甄博律师事务所律师。原告陈义与被告浙江省乐清市柳市镇横带桥东岸村村民委员会（以下简称东岸村村委会）、乐清市广丰房地产开发有限公司（以下简称广丰公司）委托代建合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理。原告向本院申请财产保全，本院依法对被告广丰公司作出财产保全。本案依法由代理审判员卓晓平适用简易程序独任审判，并于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗云、杨幼南、被告乐清市广丰房地产开发有限公司的委托代理人陈星兴到庭参加诉讼，被告浙江省乐清市柳市镇横带桥东岸村村民委员会经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈义起诉称：2004年，乐清市有关部门批准了横带桥东岸村集体留用地492户村民公寓住宅及三产用房建设项目，2006年，东岸村村委会作为甲方、村民作为乙方，广丰公司作为丙方签订了代建协议书，协议约定由广丰公司代建涉案项目，之后被告东岸村村委会和广丰公司为村民办理建房指标卡，并准许村民转让建房指标。2011年，被告东岸村村委会和广丰公司未经建房人同意，将项目改为国有土地使用权建设项目，被告东岸村村委会委托被告广丰公司摘牌该地的国有土地使用权。原告于2009年通过被告的中介机构从林春平处购买了村民黄彩眉的建房指标，原告向林春平支付了79.5万元指标转让款，之后被告为原告办理了《份额证》。该份额证项下，已经交纳代建费45万元、土地出让金56万元，原告依约履行了合同义务。《代建协议书》第二条第1条约定“甲方与丙方按照政府的工程项目建设程序办理相关审批手续，按科学的工程质量管理方式组织配合实施完成项目的工程建设，项目建设工程质量达到合格标准。”但经原告调查了解，该项目并未取得《建设工程规划许可证》和《建设施工许可证》，被告一直在进行违法施工。492户村民的建房人资格于2006年经过有关部门的批准，二被告与各户村民签订的代建协议是各方真实意思表示，不违反强制性法律规定，三方签订的合同合法有效。经二被告同意，村民将代建合同约定的权利和义务一并转让给原告，符合《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的有关规定。由于二被告未取得建设工程规划许可证和建设施工许可证，进行建设项目施工是违法行为，导致建设项目变为违法建设项目，不可能实现原告的合同目的。依据《合同法》第九十四条规定，原告请求法院判决解除合同。建房份额证是基于村民的建房权，份额证的转让也得到了乐清市法院司法实践的肯定。本案中被告东岸村村委会发放的份额证中的第二项约定“逾期缴费30天内的按月息4%收取滞纳金，超过30天的按照2011年9月7日摘牌的楼面地价折价收回本证。”2012年《乐清市住房和城乡规划建设局关于柳市镇横带桥东岸村出让地块建设项目初步设计的批复》乐住规建发[2012]273号中“主要技术经济指标：地块面积24147平方米，计容积率建筑面积（地上）106531.08平方米。户数492户。”土地挂牌成交价65550万元，由此计算出份额证折抵回收价为133.2317万元。合同解除后，原告的建房权返还给被告，被告应当支付份额证折抵回收价133.2317万元。因被告违约导致合同解除，被告应当返还已收取得各项费用并赔偿利息损失。故此，原告起诉要求判令：一、解除原告与两被告2006年开始建立的事实上的代建合同关系和2011年份额证上约定的代建合同关系；二、两被告共同连带支付指标费133.2317万元、返还代建费45万元、土地出让金56万元、赔偿利息损失（自被告收到每笔代建费、土地出让金之日起至返还之日止，按同期人民银行公布的贷款利率计算利息，至起诉之日利息约为30万元）。（以上四项合计264.2217万元）三、两被告承担诉讼费。被告广丰公司答辩称：一、原告诉称与事实不符，被告东岸村村委会作为甲方、村民作为乙方、被告广丰公司作为丙方，三方之间不仅签有代建协议书，还签有补充协议及其他相关协议，所有的协议书均系三方的真实意思表示，是合法有效的。协议约定的是被告广丰公司作为项目代建人所确立的权利和义务关系，并未约定被告东岸村村委会和被告广丰公司之后为村民办理建房指标卡，并准许村民转让建房指标。至于“建房人资格”问题，被告东岸村村委会依程序召开会议，并将建房人资格名单向相关部门申请报批，后获得批准，故该许可行为并非被告广丰公司实施的。涉案项目土地性质的改变，系政府依相关政策进行的政府行为，与被告广丰公司之间不具有关联性。原告取得的“指标卡”，系原告与指标所有人或拥有人之间建立的合同关系，也与被告广丰公司不具有关联性。另外，原告称其是通过被告的中介机构而购得建房指标缺乏事实依据，被告广丰公司根本就没有中介机构。二、原告不具有合同的解除权。原告诉称被告一直进行违法施工不是事实，涉案项目是经过摘牌取得土地使用权的，同时在有关部门许可的用地规划四至范围内，依政府引导而实施的建设行为。被告广丰公司积极履行代建义务，现涉案项目房屋落成，并得到被告东岸村村委会认同进行摸文分房活动。原告称该项目没有取得建设工程规划许可证和建设施工许可证，实质原因是原告造成的。原告应依约缴纳土地出让金等费用，但原告未缴齐，致使至今尚欠政府部门土地出让金。原告要求解除合同没有依据。综上，原告诉求事实不清、证据不足，也缺乏法律依据，应予以驳回。被告东岸村村委会在法定期限内未作答辩，也未提交证据材料。经审理查明：2004年4月23日，乐清市发展计划局作出乐计投资[2004]250号文件，批复同意柳市镇东岸村集体留用地建设项目立项。2006年4月29日，被告东岸村村委会与被告广丰公司签订代建协议。2006年12月，东岸村村委会作为甲方、广丰公司作为丙方与作为乙方的部分村民，分别签订了《协议书》，《协议书》约定：由被告广丰公司代建东岸村集体三产用房和村民公寓住宅项目。村民按照工程建设进度按时向村委会缴纳建房款（共五期），村委会应及时收缴建房款并及时转汇给广丰公司。2007年7月10日，乐清市规划建设局批准了项目初步设计。2007年9月7日，项目在未取得建设工程规划许可证的情况下擅自开始建设。市住建局在项目动工时就组织查处，多次制止拆除、监察巡查、制止违章，执法中多次和东岸村委会、村民发生冲突。2009年，原告陈义从林春平处购买了村民黄彩眉的建房指标，并在被告东岸村村委会处办理了变更手续。后经市委市政府领导召集市国土资源局、市规划建设局、市财政局、柳市镇等单位负责人召开专题会议及协调，该项目于2011年9月16日由被告广丰公司通过招拍挂取得项目的国有土地使用权,但至今尚有20%的土地出让金尚未交齐。被告广丰公司取得项目的代建开发权后，被告东岸村村委会将原建房指标卡更换为份额证发放给原告陈义等建房户，该证附说明：“……本房产份额证是作为持证人的建房份额凭证，……二、今后缴纳各项费用时，持有本房产份额证的持证人，在柳市世纪商务广场办公室规定的交款期限内，必须按时来缴纳建房的各项有关费用，逾期缴纳……超过30天的按2011年9月7日摘牌的楼面地价折价收回本证。……”，原告陈义的份额证项下已缴纳了土地出让金56万元和三期代建费合计45万元。现该项目建设主体部分已经完工。以上事实有公民身份证、营业执照、份额证、收款收据、《信访事项答复意见书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《乐清市发展计划局文件》及原告、被告广丰公司庭审陈述予以证实。本院认为，委托代建合同不属于我国合同法规定的有名合同，委托代建合同关系是委托代建方向代建方支付款项，代建方组织施工建设，办理相应手续，最终交付代建成果的一种法律关系，双方之间的权利义务应按照双方的合同约定来确定。比照委托合同关系、承揽合同，委托合同的代理成果归委托人所有，承揽合同的工作成果归定做人所有，委托代建合同一般为代建方为委托方进行开发建设并交付房屋的内容，可得出代建成果应由委托代建方承受的结论。本案工程项目已经基本完工，两被告的主要代建成果已经基本形成，该成果不论是否存在违法的情况，最终由委托代建方享有，如果本案代建关系可以解除，代建的成果亦应归原告方所有。从《信访事项答复意见书》可知，涉案项目未能办理审批手续而存在违法情形的根本原因在于未缴清20%的土地出让金。被告广丰公司答辩称其未能办理合法手续的原因在于原告未按时缴纳款项。本院认为，被告广丰公司在履行代建合同的过程中需要使用村民建房户缴纳的款项来进行建设，办理相应手续，如未及时获得应缴款项，其义务无法正常履行。原告只缴纳了部分款项，原告未足额缴纳款项的违约行为，致使被告东岸村村委会未能收取足额款项交被告广丰公司使用，致使被告广丰公司未能办理合法手续，涉案项目存在违法情形的原因之一是原告方的违约行为，原告以涉案项目存在违法情形致使合同目的无法实现为由要求解除委托代建合同关系缺乏事实和法律依据。综上，对于原告要求解除委托代建合同关系，支付指标费及返还款项的诉讼请求，本院不予支持。被告东岸村村委会经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈义的诉讼请求。本案受理费27938元，减半收取13969元，保全费5000元，由原告陈义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。代理审判员 卓晓平二〇一六年十月十三日此件与原本核对无异书 记 员 朱华锋 更多数据：