（2016）吉0303民初1129号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-31
案件名称
金宝和诉被告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
四平市铁东区人民法院
所属地区
四平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金宝和,四平乐邦泰合物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0303民初1129号原告：金宝和，住四平市。委托代理人：王立君，住四平市.被告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良。原告金宝和诉被告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。金宝和的委托代理人王立君、四平乐邦泰合物业管理有限公司的委托代理人刘爱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金宝和诉称：原告于2013年10月4日办理回迁一套23号楼1单元1504室，办理房屋回迁时被告无视国家法律，政策法规和《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收取费用及有关问题的通告》、《吉省价发（2012）179号》文件规定，被告以不交费不给钥匙相要挟，强行收取各项费用，并对多收费拒不返还，原告为了得到钥匙二年多就此问题不断到市政府和城乡建设局、市物业办多次上访，始终未得到解决。被告在原告落户时收取不合理费用包括：1、可视对讲门铃：1280元。2、有线电视初装费1288元。3、天然气报警器390元。4、建筑设施维护费1000元。5、电梯运行保险费：233元。6、电梯维护保养980元。7、电卡工本费90元。8、建筑垃圾清运费500元。9、公共用电及智能维护费420元。10、应该给我们开正规发票。终上所述，原告请求人民法院判令被告，返还不合理收费及吊运材料造成的损失计11811.88元。四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称:1、诉讼时效失效：该诉讼事实系2013年10月4日发生，依据《民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案现已经超出法定的诉讼时效。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。2、华亿紫金城小区是本市棚户区改造项目（24#—3），由四平市华亿房地产集团有限公司开发建设。业主公约制定的法律依据：依据“[2003]第379号令[2016]第666号令修改《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定”之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”建设单位委托物业管理的法律依据：依据“《国务院物业管理条例》第二十一条业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”之规定，四平市华亿房地产集团有限公司将华亿紫金城小区物业服务工作委托给北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司，公司现更名为：四平乐邦泰合物业管理有限公司。并签订了前期物业服务合同。3、各项收费都有法律及政策依据。华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，该项费用未计算在建设成本及销售成本中。各项收费都有法律及政策依据。华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，该项费用未计算在建设成本及销售成本中。（1）、收取可视对讲门铃1280元。（2）收取有线电视初装费1288元，为彩色可视对讲设备购置及安装费用。政策依据：依据：四住建字[2015]99号文件，第七条第二款：“紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本。将此项费用记录成本的时间点为2012年8月1日，所以2012年8月1日以前动迁且回迁的房屋为政府定价的保障性住房的回迁户，此项费用应在办住时缴纳”。吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“未计入成本的费用，可以在办理入住时另行收取”。第四条第二款规定：“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及天燃气安装费未纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行。”（3）收取天然气报警器390元的情况说明：天然气报警器系业主自愿购置商品，如业主现反悔购置天然气报警器，随时可以凭票据退还390元购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。（4）收取建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）1000元的政策依据：未向用户收取装修保证金。依据住宅室内装饰装修管理法的要求，为维护公共安全和公众利益，与业主签订了《业主规约》有明确规定。（5）收取电梯费的政策依据：电梯运行费100元/年，电梯维护保养费980元：房屋销售之前依据《国务院物业管理条例》第二十二条规定，制定并签订的《业主公约》有明确约定。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款、第九条第二款、吉省价收[2012]179号第一条、四发改收管联字[2013]46号第九条之规定进行了约定，并签定了《业主公约》。依据《国务院物业管理条例》第三十九条,物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”之规定,将电梯维保服务委托给四平经济发开区三洋电梯设备工程处。首年业主办理入住手续时间电梯已经具备运行条件。(6)收取电卡费门禁卡90元的政策依据：电卡费10元，是为电业局代收；80元是三枚小区一卡通的IC卡费及业主办理相关手续的复印费。并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。(7)收取建筑垃圾清运费500元的政策依据：依据中华人民共和国建设部令第110号的要求对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，签订了《业主规约》,约定了装修垃圾清运的权利和义务。吉省价收[2012]179号文件第三条第二款、依据《国务院物业管理条例》第二十二条之规定，制定了《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。(8)收取公共用电及智能管理费的政策依据：依据《国务院物业管理条例》第二十二条之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款、吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定签定的《业主公约》有明确的约定。双方签订的服务协议《业主公约》合法、有效，应受法律保护。（9）开据发票：客户留存单据上印有“发票已开具凭此据换发票”字样，请业主自行到物业公司财务换取发票。双方签订的服务协议《业主公约》合法、有效、应受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。请求四平市铁东区人民法院给予支持，依法驳回原告的诉讼请求并承担本案诉讼费用。在开庭审理时，原、被告分别向法庭陈述了各自的主张及理由，并向法庭提供了相关证据。原告向法庭提供了如下证据材料：1、原告及代理人身份证复印件，证明原告身份及自然情况。被告质证认为没有异议。2、产权调换协议书，证明原告从原来的住址回迁到现在的住址，系被告管理的小区的业主，23号楼1单元1504室。被告质证认为没有异议。3、四平乐邦泰和物业管理有限公司收取可视对讲机、天然气报警器、有线电视初装费等费用12张收款收据，证明以上票据是原告入住时缴纳的由被告单位收取的费用。被告质证认为没有异议。4、四平市住房和城乡建设局201599号文件，证明被告应赠送四个月物业费。被告质证认为对该文件没有异议，但是所说的条款只是房产住建局调查结果与事实不符。被告向法庭提供如下证据材料：1、授权委托书、法定代表人身份证明、营业执照、资质证书、组织机构代码证、企业变更通知书，证明被告身份及企业资质。原告质证认为没有异议。2、办理入住手续通知书、办理入住手续通知书的照片、废除赠送四个月物业服务费通知书、办理入住手续通知书、办理入住手续现场照片，证明办理入住的时间及物业服务费赠送的条件及时间。赠送四个月物业服务费是住建局调查情况与事实不符。原告质证认为有异议，政府有文件，应该赠送四个月的物业费，给取消了不合理。我有证据证明应该赠送四个月物业费。3、中标通知书、成本测算报告，证明原告提出诉请的费用没有包含在建设成本内。原告质证称有异议，我们就要求返还不合理费用。4、首份业主公约、业主本人业主公约、业主公约公示照片，证明小区业务公约依法进行公示的生效时间及业主本人对业主公约内容知情并签订该公约。原告质证称有异议，我不签字就不给我钥匙。5、禁止电梯运送装修材料的通知、电梯使用说明书、电梯维保合同及资质证书，证明物业公司依照政府的相关规定对电梯实施相关的管理。原告质证称有异议，电梯我们都没用，清理垃圾都是我们自己运下去的。电梯980元不合理，应该电梯的厂家进行维修和保养。6、电卡、电卡费的收据，证明物业公司收取的电卡费交给了供电局。原告质证称有异议，收费不合理。根据双方当事人的诉讼请求和泰合物业的答辩意见，归纳本案的争议焦点是：金宝和的诉讼请求是否有事实和法律依据?根据原告陈述和被告答辩，结合双方当事人举证、质证情况，本院综合评判如下：原告金宝和要求被告四平市乐邦泰合物业管理有限公司返还其收取的各项费用6181元，装修房屋材料吊运费5130元，返还交28个月物业费赠送4个月计500.88元,不合理。经审理查明：2013年10月4日，金宝和与泰合物业签订《业主公约》，约定物业管理服务费（多层）住宅每平方米0.8元/月、（高层）住宅每平方米1.2元/月，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、安防系统、水泵维护费另行向业主收取。包括金宝和诉请的：可视对讲门铃：1280元，有线电视初装费1288元，天然气报警器390元，建筑设施维护费1000元，电梯运行保险费233元，电梯维护保养980元，电卡工本费90元，建筑垃圾清运费500元，公共用电及智能维护费420元。金宝和于2013年10月4日回迁一套房屋至被告所在小区23号楼1单元1504室，泰合物业为二级资质物业管理。本院认为：泰合物业与金宝和签订的《业主公约》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应恪守履行。参照国家发展和改革委2014年发改价格[2014]2755号文件第六条规定：物业服务企业接受业主的委托，按照物业合同约定，对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用。对于非保障性住房物业收费问题由以前的政府指导价变更为市场调节价。泰合物业与金宝和在签订的《业主公约》中第五章第十五条规定了应交纳物业服务费等各项费用及数额，金宝和所诉请的各项收费内容均在第十五条内说明，金宝和在签订业主公约时应该清楚，并在签约时交纳了上述费用，双方应按约定价格履行，故金宝和的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告金宝和的诉讼请求。案件受理费50元，由原告金宝和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 姜军龙二〇一六年十月十三日书记员 李 丹 更多数据：