（2016）津0103民初8817号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2017-02-09

案件名称

刘文珍与天津市津房置业发展有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市河西区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0103民初8817号原告：刘文珍，女，1951年8月5日出生，汉族，天津市第三建筑公司退休职工，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘刚（系原告之子），1980年3月14日出生，汉族，天津沃森国际贸易有限公司总经理，住天津市河西区。被告：天津市津房置业发展有限责任公司，住所地天津市和平区保定道35－37号（新华大厦）首层底商03，二。组织机构代码725729333法定代表人：陈津川，职务总经理。委托诉讼代理人：李彦君，天津世杰律师事务所律师。原告刘文珍与被告天津市津房置业发展有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，依法由代理审判员余涛独任审判，公开开庭进行了审理，原告刘文珍之委托代理人刘刚、被告天津市津房置业发展有限责任公司之委托代理人李彦君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付因未按照约定办理产权证给原告造成的经济损失286917元（自2014年11月12日至2016年9月5日按人民银行逾期贷款利率计算，应计至实际办妥之日）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年7月8日，原、被告双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告所有的位于天津市××迎宾广场别墅Ｃ15房屋；房屋建筑面积381.53平方米，总价款为人民币200万元；被告应于2003年7月15日前将房屋交付原告；被告应及时协助原告办理房屋所有权转移登记。原告已按合同约定支付全部购房款人民币200万元，并于2003年7月9日缴纳契税6万元和维修基金2万元，同时代替被告缴纳维修基金2万元。被告至今未给原告办理房屋所有权证书。虽经原告多次到被告公司要求解决上述事宜，但被告一直拖延不予解决。故被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。原告曾于2012年2月10日起诉被告，要求其协助原告办理房屋所有权转移登记并向原告赔偿经济损失，天津市河西区人民法院（2012）西民一初字第531号民事判决书判令被告于判决生效后二十日内协助原告办理房屋所有权登记手续，并赔偿原告经济损失264990元。后该案经调解，天津市第二中级人民法院签发（2012）二中速民终字1706号民事调解书判令被告继续协助原告办理房屋所有权转移登记，并向原告赔偿2010年3月13日至2012年3月12日的经济损失220000元。因被告未履行办证义务，原告于2013年5月16日再次起诉，经天津市河西区人民法院（2013）西民一初字第600号民事判决书确认，判令被告赔偿原告因未按约定办理房屋产权证所造成原告自2012年3月13日起至2013年5月14日的经济损失149039元。经天津市河西区人民法院（2014）西民一初字第1857号民事判决确认，判令被告赔偿原告因未按约定办理产权证造成原告2013年5月15日至2014年11月11日的经济损失279825元。现被告仍未协助原告办理房屋所有权转移登记，应当继续赔偿原告的经济损失。因此原告诉至法院。原告就其主张向本院提供如下证据：1、《天津市商品房买卖合同》、商品房销售许可证、拍卖公告、销售委托书，证明原、被告之间的合同关系，该合同合法有效；2、天津市房地产开发企业销售专用发票2张，证明原告已交付全部购房款；3、契税完税证1张和住宅维修基金交款收据2张，证明原告已缴纳契税和维修基金，并代替被告缴纳维修基金2万元；4、天津市河西区人民法院判决书、上诉状及天津市第二中级人民法院判决书，证明原告起诉的事实和请求已经得到法院支持；5、损失计算明细，证明原告的损失计算标准。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、本案诉争房屋系原告开发商未办理报建手续，无法进行竣工验收备案，导致不能办理房屋所有权初始登记，在该项目报建、竣工验收和初始登记环节上，被告不是不协助原告办理，而是不能履行，被告无法代替原告开发商办理上述手续。2、2013年11月7日河西法院下发（2013）西民一初字第600号民事判决书后，被告履行了金钱给付义务。后原告申请强制执行，申请执行判决第一项协助其办理诉争房屋权属证书。被告明确表示愿意配合一审法院执行庭或原告办理，并一直积极寻求解决途径，此后至本案诉前仍无法完成权属转移登记手续。作为法院，采用强制执行的公权力仍无法完成权属转移登记，作为普通民事主体的被告更是无能为力。故无法办理权属证书的责任不在被告一方，被告更不存在不协助办理的违约情形，如果被告继续向原告承担巨额赔偿责任，对被告明显不公。3、房屋买卖合同12条明确约定“商品房竣工验收合格后，甲方须在30日内办理房屋所有权初始登记，初始登记完成后，甲方应在180日内，及时协助乙方办结房屋所有权转移登记”。被告认为双方约定的条件即“竣工验收”的前提条件尚未成就，如前所述，该条件的未成就是案外人的责任，故被告不应承担责任。被告认为买卖合同12条约定的违约责任是“合同继续履行”。被告认为双方在办证的违约责任上是有特殊约定的，即合同继续履行，除此之外双方互不承担赔偿责任，有约定应依双方的特殊约定，不适用原告主张的商品房买卖合同司法解释的相关规定。另外，不管本案是否沿用该司法解释的规定，但该条款本意是“参照”而非“按照”；即便适用该条款，也应考虑本案房屋买卖合同的特殊性及已经查明的客观事实，最多按照同期贷款利率承担赔偿责任。不应在此基础上，按照计收逾期贷款罚息的上限50%来判定被告的赔偿责任。被告未向本院提交证据材料。被告天津市津房置业发展有限责任公司对原告刘文珍提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，证明目的无异议，需要办证条件在合同十二条明确确定，合同第三款约定如果没有按时办理的，继续履行，但是原告没有选择解除合同，或赔偿损失，只是选择继续履行，确实是由案外人代理销售的，可以印证我方的陈述；对证据2无异议；对证据3无异议，不认可证明目的，不能证明原告代被告缴纳维修基金，是否交过不清楚；对证据4真实性无异议，不认可证明目的，本案是新的诉讼，不应当依照原判决执行，不应实行案例制，双方对办理产权证的事情上都很积极，但很难达到目的；对证据5不予认可。本院认证意见：原告提供的证据1、2、3、4，被告未表异议，本院予以确认并在卷佐证；原告提供的证据5不具备证据规定的形式要求，本院不予采信。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：2003年7月8日，原、被告双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于天津市××××路迎宾广场别墅Ｃ15商品房；房屋建筑面积381.53平方米，总价款为人民币2000000元，原告于2003年6月27日付齐全款；被告应于2003年7月15日前将房屋交付原告；商品房竣工验收合格后，被告须在30日内办理房屋所有权初始登记，初始登记完毕后，被告应在180日内及时协助原告办结房屋所有权转移登记。原告于2003年7月9日缴纳契税60000元和商品住宅维修基金20000元，同时代替被告缴纳商品住宅维修基金20000元。同日，被告将该商品房交付原告。被告至今未协助原告办理诉争房屋的所有权证书。另查，迎宾广场别墅C15是被告通过竞拍取得的房屋，后于2003年6月2日取得该商品房的销售许可证。诉争房屋所在的迎宾广场别墅区项目并未在建委进行过报建，该项目没有任何档案手续。诉争房屋并未进行竣工验收备案，被告尚未办理该房屋的所有权初始登记。原告曾于2012年3月12日诉至本院，请求判令被告为原告购买的诉争房屋办理所有权登记证书并支付因未按约定办理产权证给原告造成的经济损失1112723.33元（自2003年10月7日至2012年3月11日按人民银行逾期贷款利率计算），本院于2012年8月10日作出（2012）西民一初字第531号民事判决书，判令被告配合原告办理诉争房屋所有权转移登记并赔偿原告因未按约定办理产权证所造成原告2010年3月13日至2012年3月12日期间的经济损失人民币264990元。后原告分别于2013年5月16日、2014年11月13日诉至本院，请求判令被告支付因未按照约定办理产权证给原告造成的经济损失218783元（自2012年3月13日至2013年5月14日按人民银行逾期贷款利率计算）及279825元（自2013年5月15日至2014年11月11日按人民银行逾期贷款利率计算）。本院分别以（2013）西民一初字第600号民事判决书、（2014）西民一初字第1857号民事判决书，支持原告上诉诉讼请求。判决书生效后，被告按照判决书的要求履行了金钱给付义务，但仍然无法为原告办理诉争房屋的产权证，故原告再次诉至法院。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收之日起三十日内申请房屋所有权初始登记，并将登记结果及时通知购房人。原告已依约履行交付房款的义务，被告收到房款后将房屋交付原告，未办理该房屋的初始登记手续，导致原告无法办理房屋产权转移登记手续，被告应承担相应的违约责任。被告应按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，赔偿原告2014年11月12日至2016年9月5日的经济损失。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）的规定，逾期贷款罚息利率改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%50%，考虑本案被告在2003年将诉争房屋售予原告后至今仍未按约定办理产权证，逾期时间如此之长的情况，本院酌定被告应按照在中国人民银行同期贷款利率基础上加收50%的标准赔偿原告经济损失。对于原告主张的起诉时尚未发生的损失，本院不予支持。关于被告所提出该项目竣工验收、初始登记等手续都应由原单位天津迎宾广场有限公司办理，至今未办理竣工验收手续，导致后续的一切手续都无法办理的责任不在被告的抗辩意见，以及双方约定的办理初始登记及转移登记的前提条件是竣工验收，而该条件尚未成就的抗辩意见，根据合同的相对性原则，原、被告作为诉争合同的相对方，应当按照合同的约定承担各自相应的责任，被告作为开发商应当保障其在合同中承诺的事项全面的履行，使作为购房者的原告完全实现商品房买卖合同的合同目的，这其中也应包括办理房屋的竣工验收备案。而本案被告在与原告签订合同、收取房款、交付房屋后十余年间，仍未完善诉争房屋的相关手续，其应当对原告承担违约赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内，被告天津市津房置业发展有限责任公司赔偿原告刘文珍因未按约定办理产权证所造成原告2014年11月12日至2016年9月5日期间的经济损失人民币286917元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5604元，减半收取2802元，由被告天津市津房置业发展有限责任公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。代理审判员　余　涛二〇一六年十月十三日书　记　员　刘志青附：本判决书引用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。