（2016）湘11民终1903号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-12
案件名称
王成凤与黎香金、刘春英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王成凤,黎香金,刘春英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终1903号上诉人（原审被告）：王成凤。委托诉讼代理人：马勇。上诉人（原审被告）：黎香金。委托诉讼代理人：沈启涛。原审被告：刘春英。上诉人王成凤因与上诉人黎香金，原审被告刘春英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2015）华法民初字第1803号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月12日立案受理后，依法组成合议庭，通过询问当事人和阅卷进行了审理。本案现已审理终结。王成凤上诉请求：1、撤销原判，改判王成凤支付黎香金购房本金5万元及利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；2、一、二审诉讼费由黎香金承担。事实和理由：本案房屋买卖合同无效，应当按照合同无效方式进行处理，王成凤已经退还了23,082元的利息，应当抵扣。本案不应当适用缔约过失责任，王成凤没有违反先合同义务，对合同无效不存在过错，不应当赔偿黎香金的信赖利益损失。本案房屋买卖合同无效是因为违反了国家法律、法规的强制性规定，双方的行为不是导致合同无效的原因，也与刘春英是否起诉无关，不能因此认为王成凤有失信赖，不应当划分责任，如果真要划分责任，也是同等责任，且黎香金在一审中也只是要求王成凤承担70%的责任，原判认定王成凤承担80%的责任与黎香金的诉请不符。一审法院按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算信赖利益损失于法无据，5万元购房款按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息较为合适。王成凤给黎香金的9万元是让其帮自己偿还银行贷款的，不是给付黎香金的，但是黎香金占为己有，属于不当得利，应当返还。黎香金辩称，一、合同被判无效后，黎香金的损失应为土地升值利益及房屋的现值与原价之间的差价，不是王成凤所称的利息损失；二、王成凤应当承担缔约过失责任，其借钱不还，明知出卖房屋及宅基地属于禁止的行为，出卖多年又主张合同无效，明显存在过错，应当赔偿黎香金信赖利益损失；三、王成凤与刘春英系夫妻，名义上是刘春英起诉，实际是王成凤所为，原判认定王成凤有失信赖并无不当；四、原审判决王成凤承担80%的责任合理合法，一审中黎香金提出对涉案房屋进行鉴定，但王成凤不配合，导致无法鉴定，王成凤应当承担80%的责任，且黎香金一审是要求王成凤承担70%以上的责任，并未超出诉讼请求；五、原判按四倍利息黎香金的损失已经低于按房屋市值计算的信赖利益损失，王成凤提出按50,000元利息计算损失于法无据；六、9万元是王成凤支付的利息，不是不当得利。综上，请求法院驳回王成凤的上诉，维持原判。刘春英未予答辩。黎香金上诉请求：1、请求法院撤销原审判决第二、三、四项，改判王成凤赔偿黎香金信赖利益损失350,000元；2、本案的一、二审诉讼费用由王成凤承担。事实和理由：黎香金的信赖利益损失应当按照50万元计算，在确认合同无效纠纷中，王成凤自认房屋价值50万元，应当按此标准计算，上诉人向原审法院提交了《房地产价格评估申请书》，原审法院委托了相关机构对房屋价值进行评估，但王成凤不配合，多次阻止评估机构人员对房屋进行评估，导致房屋价值评估无法进行，王成凤应当不利后果。在涉案房屋所在地，许多群众愿意出50万元购买该房屋，所以涉案房屋价值不低于50万元，黎香金的信赖利益损失至少在35万元以上，原审认定139,104元实属不当。王成凤辩称，房屋买卖评估未做成不是因为王成凤的拒绝，根据ＸＸ县价格认证中心出具的不予受理通知书可知无法评估是因为法律法规明确规定不以价格数额作为办案依据，不需要进行价格鉴定，其他答辩意见同上诉意见。刘春英未予答辩。黎香金向一审法院起诉请求：判令王成凤、刘春英返还原告购房款50,000元，赔偿黎香金信赖利益损失350,000元，案件诉讼费由王成凤、刘春英承担。一审法院查明：2001年11月9日，黎香金与王成凤签订了《房屋买卖合同》，约定由黎香金出资5万元购得王成凤位于ＸＸ瑶族自治县白芒营镇白芒营村（营房脚）自建的房屋一栋，并约定王成凤有权在2003年11月10日前以5万元购回该栋房屋，黎香金无权拒绝。2001年11月15日，黎香金支付了王成凤50,000元购房款，王成凤写下收条一张。之后黎香金与王成凤分别于2006年3月4日、2008年1月23日、2010年1月3日签下补充协议三份，均约定了王成凤有权在2007年11月11日、2008年11月11日、2010年11月11日前购回房屋。房屋买卖合同及三份补充协议均未有刘春英的签字。房屋买卖合同及三份补充协议签订后，王成凤均未按照约定购回房屋，但是陆续给付了黎香金23,082元利息和90,000元人民币。2015年5月，黎香金欲收回该房屋，刘春英遂起诉至法院要求确认黎香金与王成凤签订的房屋买卖合同无效。2015年7月27日，该院作出一审判决认定双方签订的房屋买卖合同无效，黎香金不服一审判决上诉至湖南省永州市中级人民法院。2015年10月15日，湖南省永州市中级人民法院作出维持原判的二审判决，同时该判决书认为合同无效后的处理双方当事人可自行协商，协商不成的，可以另行起诉。于是黎香金于2015年11月30日向该院提起诉讼。另查明，2001年11月15日，中国人民银行公布的五年以上同期同类贷款利率为6.21%。一审法院认为，黎香金与王成凤、刘春英因房屋买卖合同产生纠纷，该案应定为房屋买卖合同纠纷。根据合同相对性原理，刘春英未在房屋买卖合同及三份补充协议签字，不是房屋买卖合同及三份补充协议的当事人，黎香金也未提供任何证据证实刘春英与该案所处理的房屋买卖合同及三份补充协议存在关联，因此在该案中不是适格被告。对黎香金要求刘春英返还购房款及承担损失的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，该案中的房屋买卖合同无效，并不影响一方当事人请求另一方当事人要求赔偿的权利。因此，黎香金起诉要求王成凤返还购房款及赔偿损失的诉讼请求于法有据，该院予以支持。针对购房款及损失的认定将从以下几个方面予以认定：一、关于王成凤给付黎香金23,082元款项的性质认定问题。王成凤认为给付黎香金的23,082元系购房款，但是该院综合三份补充协议及询问笔录来看，没有相关返还黎香金23,082元购房款的约定及记录，且王成凤也未向该院提供其他证据支持其答辩理由。因此，对王成凤认为23,082元系购房款的说法该院不予采纳。同时，参考三份补充协议，里面内容均有“利息或房租费”的记录，且对“房租费”进行了特别说明，双方也签字认可，但是鉴于房屋买卖合同的无效和房屋实际上的未交付，认定“房租费”无事实和法律依据，该院依法认定23,082元系利息。因此，对黎香金要求王成凤返还50,000元购房款的诉讼请求，该院依法予以支持。二、关于黎香金与王成凤在签订房屋买卖合同及补充协议的缔约过失认定。该案中，当初黎香金与王成凤签订房屋买卖合同是自愿订立的，没有任何单位和个人干预，一方当事人也未将自己的意志强加给对方当事人。同时，现实生活中确实也存在类似农村房屋卖给非本集体经济组织成员的情况。因此，双方房屋买卖合同的签订是符合现实交易习惯的。但是，鉴于国家法律法规和政策的规定，此类房屋买卖行为缺乏法律何政策的支持，该房屋买卖合同的签订自始无效，补充协议也当然无效。综上，房屋买卖合同的无效是由于国家现行法律、法规和相关政策不支持所致，黎香金与王成凤双方对房屋买卖合同的无效均无主观上的故意过错。但是，针对本案中连续签订三次补充协议，该三份补充协议是对房屋买卖合同的补充，黎香金与王成凤在签订补充协议中主客观上确有不足之处，其过失责任理所应当划分出来。首先作为黎香金来说，与王成凤签订房屋买卖合同后负有督促对方按时履行合同的义务，黎香金应当积极主动促使对方交付房屋或办理过户登记手续，但是由于黎香金未及时收房、办理相关过户手续等导致连续签订了三次补充协议，且补充协议对双方责任的约定不明（利息或租金、无限制延期等）造成了后来矛盾的尖锐升级。因此，黎香金在本案当中应当承担一定的责任。对王成凤来说，房屋买卖合同及三份补充协议签订后应当积极按照约定履行自己的义务，该交付房屋就交付房屋，该按照约定购回房屋就应当积极购回。房屋买卖合同及三份补充协议中均充分给予了王成凤购回房屋的权利，而王成凤却没有积极行使自己的权利将房屋购回，更未在双方矛盾爆发之际根据签订房屋买卖合同及三份补充协议的事实劝阻其妻子刘春英起诉，王成凤的行为确属有失信赖。王成凤的一系列行为是导致双方纠纷产生的主要原因，因此，王成凤在该案当中应当承担主要责任。鉴于黎香金与王成凤均在补充协议签订过程中存在主客观上的缔约过失及协议签订后的履行不力，黎香金与王成凤应当各自承担20%和80%的责任。三、关于黎香金信赖利益损失的计算。该案中的信赖利益是指黎香金与王成凤签订房屋买卖合同后，黎香金对此产生信赖，相信双方订立的合同有效，并为此给付了王成凤50,000元购房款，但是最后合同被判决无效，导致的黎香金一定经济损失。而该案中黎香金的信赖利益损失主要表现在购买房屋后的房屋升值或合同无效后给付50,000元购房款的预期收益两个方面。随着经济发展，房屋的经济价值越加体现出来，黎香金购买房屋除家居、出租以外，最主要还是寄希望于房屋价值的提高，但是该案由于客观原因无法对涉案房屋价值及房屋宅基地区位价值进行评估，而王成凤在湖南省永州市中级人民法院庭审时自认的房屋价值又不能构成该院对涉案房屋价值及房屋宅基地区位价值认定的依据。因此，计算黎香金信赖利益损失应以黎香金给付的50,000元购房款的预期收益折价补偿给付黎香金为妥。综合王成凤自认的房屋价值，结合本地实际情况，50,000元购房款的预期收益折价计算标准按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算较为合情合理。该案中50,000元购房款的给付时间是2001年11月15日，距该案起诉时止刚满14年，当时中国人民银行公布的五年以上同期同类贷款利率为6.21%。因此对黎香金50,000元购房款预期收益损失应计算为50,000元×6.21%(年利率)×4（四倍利率）×14年＝173,880元。综上所诉，王成凤应当返还黎香金50,000元购房款，同时王成凤对黎香金给付的50,000元购房款的信赖利益损失承担80%责任，即173,880元×80%＝139,104元。现王成凤已经给付黎香金23,082元利息，另外黎香金也已收到王成凤90,000元，加起来113,082元，王成凤还应当给付黎香金信赖利益损失139,104元-113,082元=26,022元。刘春英经该院传票传唤拒不未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、王成凤返还黎香金购房款50,000元；二、王成凤赔偿黎香金信赖利益损失26,022元；三、以上两项合计76,022元，限王成凤在该判决生效之日起十五日内给付原告黎香金；四、驳回黎香金的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费7300元，由黎香金负担3030元，王成凤4270元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了七份证据，分别为：一、利息收条；二、农房建设用地批准证及出卖屋地契约；三、（2015）华法民初字第1332号民事裁定书；四、信用社贷款借据及贷款收回凭证；五、个人业务存款凭证；六、处理信访事项答复意见书；七、录音资料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于证据一，该证据证实王成凤向黎香金支付了部分利息，但不能以此认定王成凤已支付清2001年至2011年利息，也无法证明王成凤勿需支付该利息，该证据不能达到王成凤的证明目的，本院不予采信；关于证据二、黎香金对该证据的真实性无异议，但王成凤更清楚涉案房屋的土地性质，双方均存在过错；关于证据三、该证据系ＸＸ瑶族自治县人民法院作出的生效裁定书，本院对其查明的事实予以确认，对该份证据予以采信；关于证据四、五，两份证据与证据三的事实可以相互印证，本院对两份证据予以采信；关于证据六，该证据系公安机关出具，证实黎香金与王成凤之间产生民事纠纷，但不能达到王成凤的证明目的，本院不予采信；关于证据七，其来源不符合法律规定，本院不予采信。另经本院二审查明，王成凤向黎香金给付的90,000元系王成凤委托黎香金帮其归还在ＸＸ瑶族自治县白芒营农村商业银行的贷款。黎香金收到钱款后，将钱存入了其妻子吴红英的账户，王成凤另行筹钱还清了贷款。本院查明的其他事实一审认定的事实一致，对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点一是合同无效双方是否存在过失；二是黎香金的损失如何计算，王成凤的赔偿责任如何确定；三是王成凤向黎香金给付9万元款项如何处理。关于焦点一，上诉人黎香金与上诉人王成凤签订的《房屋买卖合同》因违反国家现行法律、法规的强制性规定，属于无效的合同，签订的补充协议也随之无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效之后，因合同取得的财产，应予返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当按照各自的过错承担相应的责任。本案中，王成凤、黎香金签订的《房屋买卖合同》指向的标的物是农村房屋，根据法律规定不能向非集体经济组织成员出卖，故双方在签订合同中均存在过错，王成凤上诉称不存在缔约过失，不应承担赔偿黎香金相应损失的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于焦点二，黎香金称王成凤阻挠对房屋评估，致使涉案房屋价值无法确定，故王成凤应当承担不利后果，但根据ＸＸ瑶族自治县价格认证中心出具的江价认鉴不受[2016]2号价格鉴定不予受理通知书，涉案房屋主要是由于“法律法规明确规定不以价格数额作为办案依据，不需要进行价格鉴定”而没有进行价格鉴定，黎香金的该上诉理由与事实不符，本院不予采纳。因《房屋买卖合同无效》，对涉案房屋现有价值进行评估已无必要，黎香金主张房屋升值的信赖利益损失不能作为其损失依据，故本院对黎香金主张信赖利益损失为35万元的请求不予支持。随着近年来房地产价位大幅抬升，以及涉案房屋坐落区位优势明显凸现，涉案房屋经济价值明显提高，且黎香金支付王成凤50,000元购房款的时间为2001年11月15日，距本案起诉已满14年，一审法院考虑到双方的利益平衡，并结合当地实际情况，以50,000元购房款为本金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算利息作为黎香金的损失，并要求王成凤承担80%的赔偿责任并无不当，王成凤的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点三，根据查明的事实，王成凤的儿子王江辉向黎香金的妻子账户转入90,000元用于归还贷款，黎香金将该款占有，应当归还，但考虑到王成凤需向黎香金返还50,000元购房款及赔偿损失139,104元（50,000元×6.21%×4×14×80%），王成凤在ＸＸ瑶族自治县白芒营农村商业银行的90,000元贷款也已还清，为减少当事人诉累，王成凤给付黎香金的90,000元可与其应向黎香金返还的购房款及赔偿损失款相互折抵，故本院对王成凤主张返还90,000元是不当得利，应予返还的请求不予支持。综上所述，黎香金、王成凤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,850元，由上诉人黎香金负担6550元，上诉人王成凤负担7300元。本判决为终审判决。审 判 长 李湘沅审 判 员 黄 素代理审判员 张向安二〇一六年十月十三日书 记 员 罗 娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自