（2016）浙05民终928号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-10
案件名称
陈永强与湖州嘉业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈永强,湖州嘉业房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民终928号上诉人（原审原告）：陈永强，男，1977年7月27日出生，汉族，住湖州市吴兴区。委托代理人：何柏春，系陈永强岳父。上诉人（原审被告）：湖州嘉业房地产开发有限公司，住所地：湖州市太湖旅游度假区太湖丽景C座1209室。法定代表人：刘卫，该公司董事长。委托代理人：张振华，浙江金鼎律师事务所律师。委托代理人：孙建明，浙江金鼎律师事务所律师。上诉人陈永强与上诉人湖州嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2015）湖吴环民初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉业公司上诉称：1.请求二审法院依法撤销湖州市吴兴区人民法院（2015）湖吴环民初字第398号民事判决，发回一审法院重审或依法改判驳回陈永强的全部诉讼请求。2.由陈永强承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定嘉业公司所交付的房屋确实存在质量问题，故嘉业公司履行交付义务时不符合双方合同约定，按理应承担相应的违约责任是错误的。嘉业公司在一审时已向法院提交了规划验收合格证及项目交付通知书，证明了包括涉案房屋在内的项目已于2011年8月19日通过了建设工程规划验收及于2011年9月22日可以办理转移登记手续的事实，一审法院也对这一事实予以了认定，并且也认为嘉业公司已于2011年9月30日前向陈永强交付了案涉房屋。至此已足以认定嘉业公司向陈永强所交付的案涉房屋是符合双方合同约定这一事实的，而至于交付后的房屋存在质量上的瑕疵是法律、合同所允许的，作为出卖人的嘉业公司在保修期内承担修复责任即可，但不能得出交付的房屋存在不影响居住和使用的瑕疵就认定嘉业公司履行交付义务时不符合双方合同约定，应承担相应的违约责任的结论。2.一审法院关于以陈永强已支付房款按每日万分之一自2011年10月1日起计算至2016年1月26日止较为适宜的认定是缺乏事实和法律依据的。嘉业公司这里有据可查的第一次维修是陈永强2013年7月的报修，嘉业公司于2013年8月维修完毕。后陈永强又于2014年5月向嘉业公司报修，这次报修的其中一个问题即“南面三层露台与外墙交接位置渗水”成了双方的争议焦点，根据双方的举证，可以看出双方对“南面三层露台与外墙交接位置渗水”的维修方案是有争议的。嘉业公司提出的专业维修方案，多次被陈永强否决，后嘉业公司迫于无奈向陈永强寄送了维修方案，因此陈永强的过错导致房屋质量问题存在时间跨度大，维修期间长。在陈永强迟迟没有回应维修方案的情形下，嘉业公司在确认维修方案符合建筑施工规范的前提下进行了维修，并在2015年10月全部维修完毕。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，嘉业公司对涉案房屋并不存在着拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的事实，并且陈永强也不存在自行或者委托他人修复的事实，因此所谓的修复期限造成的其他损失不应由嘉业公司承担；违约损失赔偿，有约定按约定，没有约定则赔偿违约行为所导致的实际损失，因此，一审法院在没有约定及陈永强没有举证的情形下，以陈永强已支付的购房款每日万分之一作为违约损失赔偿的计算明显没有依据，故一审法院对本案损失赔偿完全是在没有依据的基础上进行了自由裁量。陈永强辩称，一、关于验收的问题。1.案涉房屋没有竣工验收，房屋质量不能保证。2010年12月25日的房屋验收是建设单位组织的，参加单位是勘查、设计、施工、监理单位，根据其提供的证据和嘉业公司在一审的陈述，足以证明2010年12月下旬房屋没有造好这一事实，2010年12月25日，根本没有进行竣工验收的条件和基础，无法进行竣工验收，故竣工验收报告是不合法和无效的。2.嘉业公司在上诉状中以“规划验收合格证”及项目交付通知来认定交付的房屋符合国家质量标准，没有事实和法律依据。自2000年以后，房屋竣工验收由原来的行政审批许可制变为备案制，开发商自工程竣工验收合格之日起15日内，到建设局备案，故商品房竣工验收到建设局备案，只是一种形式性备案，验证文件齐全有效后予以收讫，备份在案，不是建设局对该商品房质量的认可。规划验收合格证及项目交付通知均不涉及建筑工程质量，据此认定交付的房屋符合国家质量标准，没有事实和法律依据。二、嘉业公司交付的房屋存在严重渗漏水等质量问题，不符合合同的约定和国家的质量标准。陈永强在一、二审提交的证据，已证明嘉业公司违法违规向陈永强提前交房以后，又经过长达2年的施工和返工整改，直到2012年12月才完工，但是存在外墙GRC、露台严重渗漏水等质量问题，嘉业公司虽然进行了维修，但始终没有解决严重渗漏水等质量问题，导致陈永强至今仍然无法装修，不能入住。同时，案涉房屋还存在施工偷工减料的问题。嘉业公司上诉主张其交付的房屋瑕疵不影响居住和使用是完全不符合客观事实的，且未提供证据予以证明。一审认定嘉业公司所交付的房屋确实存在质量问题，故嘉业公司履行交付义务时不符合双方合同约定，按理应承担相应的违约责任是正确的。三、案涉房屋经过5年维修仍然没有修好，完全是嘉业公司的责任，陈永强没有任何过错。1.陈永强第一次报修是2012年12月，不是嘉业公司所称的2013年7月，至2014年年底，已先后向物业公司和嘉业公司书面报修11次。2.案涉房屋渗透质量问题遍布全房，嘉业公司维修始终是反反复复，没有修好，故双方的争议焦点不是“南面三层露台与外墙交接位置渗水”。3.嘉业公司的方案迟迟出不来，直到2015年6月底，陈永强才收到房产公司2015年6月18日签署的“维修方案”。这个方案仅仅对三层露台和二楼西墙、南露台三处问题进行维修，并不是按照约定一次性打包处理所有问题，陈永强已报修的问题均未涵盖，方案同时缺少必须具有最基本的技术内容，嘉业公司所说专业维修方案多次被陈永强否决，寄送了维修方案后陈永强迟迟没有回应，与事实不符。嘉业公司认为房屋质量存在时间跨度大，维修期间长的根本原因是陈永强自己的过错，完全没有事实依据和道理。陈永强在一审已进行了举证和陈述，已证明房屋维修5年仍然没有修好，完全是嘉业公司的责任，陈永强没有任何过错。四、本案房屋仍然存在众多严重渗漏等质量问题，陈永强仍然无法装修，不能入住，但是嘉业公司却拖延、拒绝维修。一审认为2016年1月26日一审法院勘查现场时，该房已具备装修入住条件，和事实不符。五、嘉业公司依法应承担赔偿责任。1.陈永强在购房前计划出售阳光城的房屋，中介所评估价为160万元，计划100万元用于装修，60万元归还贷款，但由于案涉房屋存在质量问题而迟迟不能装修入住，导致阳光城的房屋无法出售，陈永强不得不向亲友借债维持，自2011年12月起，每月平均借款4600元，导致其借款本息损失37.856万元；由于今年5月该房屋以105.5万元出售，导致其损失为2011年12月房屋的评估价与出售价的差额54.5万元。同时嘉业公司还应赔偿违约金2.265万元、误工费4.8672万元、房屋折旧损失25.656万元或使用期损失18.326万元、施工遗漏项目、隐瞒的质量瑕疵、不可修复房屋质量瑕疵等经济损失。同时，由于陈永强至今无法装修，不能入住，计算赔偿的时间点应计算到维修完成为止。请求二审法院改判在一审判决赔偿36.4297万元的基础上追加赔偿30万元，共计66.4297万元。2.嘉业公司拖延和拒绝维修事实清楚，陈永强在一审已请求由其自行委托建筑单位进行维修，请二审法院委托专业评估机构评估确定维修费用，并一次性支付给陈永强，并承担维修期间给陈永强造成的其他损失。六、关于物业费和保修期的问题。1.嘉业公司和物业公司都是嘉凯城集团设立，由于案涉房屋没有修好，故物业费应由嘉凯城内部自行处理，物业公司应把钥匙交给陈永强。2.嘉业公司应按照《浙江省实施办法》第三十五条规定，向陈永强提交每次维修情况的如实记录，并且从维修工程完成起，按照重新计算的保修期履行保修责任。陈永强上诉请求：1.改判赔偿其损失66.4297万元。2.改判其房屋“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”和“供热与供冷系统、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程（建筑地面、抹灰、门窗、吊饰、饰面板、饰面砖、涂刷）”的保修期从维修工程完成，验收通过交付使用之日起重新计算，分别为8年和2年。3.改判其不承担房屋维修期间的物业费用。4.本案的诉讼费用由嘉业公司承担。事实和理由：1.一审法院认定2016年1月26日一审法院现场勘查时，该房屋已具备装修入住条件，和事实不符。2.一审判决嘉业公司赔偿其损失36.4297万元，显失公平。3.一审判决驳回其要求重新计算保修期的请求，于法无据。4.一审判决驳回其不承担房屋维修期间的物业费用的请求，显失公正。嘉业公司辩称，1.本案房屋符合交付条件，而且至交付之日起就可以入住。2.一审判决嘉业公司向陈永强赔偿36万元没有事实与法律依据。3.一审判决关于保修期的认定是正确的。4.一审判决驳回陈永强关于物业费的请求是正确的。综上，请求驳回陈永强的全部上诉请求。陈永强向一审法院起诉称：1.嘉业公司彻底修复太湖阳光假日枫雅居238幢D座商品房渗漏等质量问题，消除已知隐患；2.嘉业公司补偿陈永强截止2015年11月3日经济损失103.55万元，自2015年11月3日起至质量问题修复为止的损失按相关方法另行计算；3.房屋渗漏的保修期自修复后重新开始计算，渗漏保修期按原规定为8年；4.陈永强无需承担2011年10月1日至质量问题修复为止的物业费用；5.嘉业公司承担全部诉讼费用。诉讼过程中，陈永强增加诉讼请求为：要求整个房屋的质量保修期自修复后重新计算。一审法院认定事实：2010年11月30日，陈永强、嘉业公司双方签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：陈永强向嘉业公司购买位于湖州太湖旅游度假区的太湖阳光假日·枫雅居238幢D座房屋一套，房屋总价为2332400元，付款方式及期限为买受人按银行按揭贷款方式按期付款：买受人应于2010年11月30日前支付首付款1172400元，剩余房款1160000元办理银行按揭手续，出卖人应于2011年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给买受人，如逾期不超过90日，出卖人需按日向陈永强支付已交付房价款万分之0.3的违约金，双方同时对相关合同事项进行了约定。合同签订后，陈永强依约向嘉业公司支付了购房款2308600元，嘉业公司于2010年12月29日向陈永强开具了购房发票一份。2011年9月22日，湖州市住房和城乡建设局发出通知，嘉业公司所开发的太湖阳光假日·枫雅居通过房地产项目验收，可以交付使用并办理转移登记手续。2010年12月30日，陈永强领取了涉案房屋钥匙并将该钥匙委托物业服务中心托管，嘉业公司实际于2011年9月30日前向陈永强交付了涉案房屋。2012年12月19日，涉案房屋经嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司阳光假日物业服务中心勘察发现：进户门台阶挡墙沉降严重、南面房间墙面及三层楼梯北面有裂缝、东南房间墙角下有渗水痕迹、三楼太阳能管子穿出屋面渗水等房屋质量问题，后陈永强就上述问题多次向物业公司报修并要求嘉业公司派人维修，针对陈永强报修，嘉业公司工程部多次针对陈永强所反映的质量问题进行了维修，但未能彻底解决房屋质量问题。2015年6月10日，陈永强委托代理人何柏春通过信访反映涉案房屋质量问题，经湖州太湖旅游度假区管委会核实涉案房屋确实存在漏水质量问题，嘉业公司虽进行过维修，但未能彻底解决，为此管委会向信访人如下答复：对于涉案房屋质量问题嘉业公司已制定维修方案，且已进行维修，对于经济赔偿问题多次协商未果，建议信访人通过司法途径解决。2015年6月18日，嘉业公司工程部对涉案房屋进行全面检查发现：南面大门台阶沉降，大理石裂缝，台阶栏杆沉降断裂；汽车库门边砂岩砖起砂断裂；地下室北窗渗水等质量问题已修复，但仍存在三层露台渗水，二楼西墙GRC、二楼南露台G**渗水等质量问题，为此嘉业公司制定了维修方案并告知陈永强。2015年10月21日，对于陈永强所反映的外墙大面积空鼓剥裂问题，嘉业公司承诺将安排人员进行维修。2015年12月1日，嘉业公司通过告知函告知陈永强，陈永强所反映的南面大门台阶沉降，大理石裂缝，台阶栏杆沉降断裂；汽车卡门边砂岩砖断裂；地下室北窗渗水等质量问题已修复，同时邀请陈永强至现场进行确认。2016年1月26日，经一审法院查勘，涉诉房屋二层南房间朝北窗西侧室内局部潮湿，北沿墙及沿窗部分GRC风化脱落开裂，二层北露台外墙风化等问题存在。现双方就房屋质量问题多次协商未果，以致纠纷成诉。另查明：以购房款2308600元按每日万分之一自2011年10月1日起计算至2016年1月26日止所产生的利息为364297元。一审法院认为，陈永强、嘉业公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。陈永强已按约向嘉业公司支付全部购房款，按理嘉业公司应按照合同约定交付房屋。本案的争议焦点之一为嘉业公司所交付的商品房是否符合合同约定？按合同约定就陈永强支付购房款后，嘉业公司应于2011年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给陈永强，但嘉业公司所交付的房屋经服务公司勘察存在部分质量问题，上述问题在嘉业公司所出具的函件、维修通知单、维修方案中得到确认，虽嘉业公司对房屋所存在的质量问题进行了全面检查和维修，但维修的不彻底，至今仍未能彻底解决房屋质量问题，一审认为，嘉业公司所交付的房屋确实存在质量问题，故嘉业公司履行房屋交付义务时不符合双方合同约定，按理应承担相应的违约责任。虽嘉业公司多次对房屋进行了维修，事实上已修复大部分质量问题，但仍存在如GRC风化脱落等问题，该问题虽与自然风化有关，但与房屋质量问题亦存有关联，因此嘉业公司对包含该问题在内的房屋质量问题应继续承担修复责任，现陈永强要求嘉业公司对涉案房屋彻底修复之诉请于法有据，予以支持，嘉业公司应将涉案房屋修复至符合合同约定时为止。本案的争议焦点之二为嘉业公司上述违约行为有无造成陈永强损失？嘉业公司所交付的商品房确实存在质量问题，虽经嘉业公司多次维修，但维修并不彻底，且维修时间跨度长，客观上致使陈永强无法装修入住，故陈永强之损失事实上确实存在，因涉案房屋同期同地段同类房屋租金未作评估，要求陈永强为此举证显然不合情理，一审认为，涉案房屋经嘉业公司多次维修后虽未然彻底解决质量问题，但一审查勘时已具备装修入住条件，且陈永强未举证证明现涉案房屋不符合入住条件，故酌情认为陈永强因房屋质量问题所造成的损失以陈永强已支付购房款按每日万分之一自2011年10月1日起计算至2016年1月26日止较为适宜，对于陈永强所主张的其他损失，因陈永强未能提交相应的证据予以证明，依法不予支持。本案的争议焦点三为涉案房屋修复后保修期如何计算？本案中所涉及的房屋质量问题存在时间跨度大，维修期间长，对于已修复的质量问题应按照商品房买卖合同约定进行保修，对于未修复的质量问题嘉业公司应继续承担修复义务，修复后按商品房买卖合同约定进行保修，陈永强要求重新计算保修期之主张无事实和法律依据，依法不予支持。陈永强要求不承担涉案房屋修复前所产生的物业费之主张，一审认为，陈永强已领取了涉案房屋钥匙并接收了涉案房屋，为此应按照相关法律及约定履行支付物业费义务，陈永强该主张于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、湖州嘉业房地产开发有限公司应在判决生效之日起三个月内将陈永强所有的位于湖州市太湖阳光假日·枫雅居238幢D座房屋修复至能正常使用状态；二、湖州嘉业房地产开发有限公司应赔偿陈永强损失364297元，限于判决生效之日起十日内支付；三、驳回陈永强的其他诉讼请求。一审案件受理费14120元，减半收取7060元，由陈永强负担3460元，湖州嘉业房地产开发有限公司负担3600元。本院二审期间，陈永强围绕上诉请求依法提交了证据，嘉业公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈永强提供的照片和光盘，结合嘉业公司一、二审庭审中的陈述，可以认定案涉房屋存在质量问题，对两证据，本院予以确认。2.陈永强提供的工程竣工验收意见书、工程竣工验收报告和竣工验收备案表，嘉业公司对上述证据的真实性无异议，故上述证据可以证明案涉工程已经竣工验收，并已向湖州市建设局备案，本院予以确认。3.嘉业公司出具给陈永强的告知函及维修方案和陈永强出具给嘉业公司的复函，嘉业公司对上述证据的真实性无异议，可以证明嘉业公司曾向陈永强提出维修方案，陈永强回函对维修方案提出意见，对两证据本院予以确认。4.陈永强提供的湖州阳光假日二期B87竣工图，嘉业公司对真实性未提出异议，对该证据本院予以确认，可以证明案涉房屋竣工图纸的规定。5.陈永强提供的嘉凯城集团物业服务有限公司、嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司、湖州嘉业房地产开发有限公司的工商注册信息、嘉凯城集团股份有限公司股票信息、湖州吴兴华屹房产中介所居间合同，与本案不具有关联性，对该证据，本院不予采信。6.陈永强提供的交房通知书，嘉业公司对该通知书的真实性有异议，本院经审查，该通知书没有公司印章等信息可以证明系嘉业公司出具，且陈永强亦未提供相关证据予以佐证，故对该证据不予确认。7.陈永强提供的刻录录音内容的光盘一份，嘉业公司对该证据的真实性有异议，且陈永强亦未提供相关证据予以佐证，故对该证据不予确认。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈永强与嘉业公司签订的商品房买卖合同真实合法有效，双方均应按约履行。陈永强已履行了支付全部购房款的义务，嘉业公司应履行保障其出售的房屋质量能够满足陈永强正常居住使用的义务。由于案涉房屋存在渗漏等质量瑕疵，对陈永强的正常居住使用存在影响，导致陈永强长期未入住案涉房屋，故嘉业公司应赔偿陈永强的房租损失，嘉业公司上诉主张不应赔偿陈永强损失，与事实和法律不符，本院不予支持。鉴于案涉房屋同期同地段同类房屋租金未作评估，故一审法院按照案涉房屋的房款，结合案涉房屋的质量瑕疵程度及嘉业公司已经多次维修等实际情况，酌定嘉业公司赔偿陈永强364297元，并无明显失当，本院不予调整。陈永强上诉主张由于案涉房屋存在质量瑕疵，导致不能出售其名下案外房屋造成的损失92.355万元，本院认为，陈永强在案涉房屋存在质量瑕疵的情形下，仍于2016年5月出售其名下房屋，可以认定案涉房屋存在质量瑕疵不影响陈永强是否出售名下案外房屋，且该损失即使存在，也已超过违反合同订立一方即嘉业公司在订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对陈永强该上述主张，本院不予采信。关于陈永强上诉主张延期交房违约金的问题，由于案涉房屋不存在延期交付的情形，故对陈永强该上诉主张，本院不予采信。陈永强上诉主张误工费、房屋折旧损失费、退还施工遗漏项目的工程造价、隐瞒的质量瑕疵、房屋质量缺陷不可修复的损失等经济损失，无事实和法律依据，本院不予采信。关于陈永强上诉主张由其自行委托修复，并由嘉业公司承担修复费用及修复期间造成的其他损失的问题，本院认为，嘉业公司根据陈永强要求已多次进行修复，不存在拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的情形，且陈永强在一审的诉求为要求嘉业公司承担修复义务，在一审前三次庭审中均未提出要求变更诉讼请求，直至第四次庭审才提及要求自行委托修复，但既未明确提出变更诉讼请求，也未要求一审法院对自行委托修复的费用进行评估，故本院对陈永强该节上诉主张不予支持。关于物业费问题，由于嘉业公司不是案涉房屋物业费的收取者，且嘉业公司系独立的法人，故陈永强向嘉业公司主张不承担物业费，于法无据，本院不予支持。陈永强关于要求重新计算保修期的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上，嘉业公司和陈永强的上诉主张，均无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14120元，由湖州嘉业房地产开发有限公司负担7060元，由陈永强负担7060元。本判决为终审判决。审 判 长 沈国祥审 判 员 徐 晶代理审判员 沈 杰二〇一六年十月十三日书 记 员 谢敏飞 关注公众号“”