（2016）云26民终599号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2018-07-21
案件名称
王玉兰与王治明、郑恭琼房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王玉兰,王治明,郑恭琼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云26民终599号上诉人（原审原告）王玉兰，女，1946年10月11日生，汉族，初中文化，农民，家住马关县。委托代理人谭云，女，1970年8月13日生，汉族，家住马关县，系上诉人王玉兰之女儿。特别授权。被上诉人（原审被告）王治明，男，1942年12月11日生，壮族，初中文化，文山白糖厂退休职工，家住文山市。被上诉人（原审被告）郑恭琼，女，1949年12月11日生，壮族，文盲，农民，家住文山市。二被上诉人委托代理人王绍莲，女，1972年4月17日生，彝族，初中文化，云南省文山市人，城镇居民，住文山市螺峰路新龙小区四巷**号，身份证号码：5326211972********。特别授权。二被上诉人委托代理人王文丽，女，1956年3月6日生，壮族，高中文化，云南省文山市人，百货公司退休职工，住文山市开化街道办事处沙中四巷22号，身份证号码：5326211956********。特别授权。上诉人王玉兰因与被上诉人王治明、郑恭琼房屋租赁合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2016）云2601民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月8日组织双方当事人进行法庭调查，上诉人王玉兰及其委托代理人谭云，被上诉人王治明、郑恭琼及其委托代理人王绍莲、王文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实:2011年9月1日，原告王玉兰（乙方）与被告王治明、郑恭琼（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：①被告王治明、郑恭琼将其所有的坐落于文山市开化街道办事处兴隆街155号自有房屋（房屋产权证号：文山县房权证文房字第××号）出租给原告王玉兰居住使用。②赁期限十年，从2011年7月20日至2021年7月20日止。③租金及支付方式为2011年7月20日至2012年7月20日为5000元人民币，余下九年租金每年为人民币8000元，一年一付。第一年租金在签订本合同时付清，以后均在每年的9月1日付清当年租金。④租金税额由原告（乙方）负责缴纳，并且在原告（乙方）居住期间的税金、水电、卫生、城管费用，由原告（乙方）负责缴纳。⑤原告（乙方）可以根据需要对所租房屋内外进行装修装饰，但不得毁坏房屋主体结构，装修装饰所产生的费用均由原告（乙方）自行承担。⑥租赁期间，原告（乙方）对所租房屋可以转租给原告（乙方）亲戚（直系亲属或者旁系亲属）但不得转给原告（乙方）亲戚之外的第三人。⑦被告王治明、郑恭琼（甲方）提供给原告（乙方）的房屋及设施应符合一般居住用途质量和安全要求等。⑧原告（乙方）应爱护被告王治明、郑恭琼（甲方）的房屋及设施，合理使用。如有不当使用损坏房屋及设施须及时修复等等。⑨原告（乙方）居住期间不得从事与居住无关的违法犯罪活动。同时还约定了租赁期满后交房条件及违约责任等。合同签订后，原告王玉兰按约定于每年9月1日付清当年租金8000元（2011年的租金为5000元），支付到2016年7月20日。2015年9月，文山市政府进行棚户区改造，被告王治明、郑恭琼现居住的文山市兴隆小区被列为改造片区，被告王治明、郑恭琼为支持配合政府棚户区改造工作，与政府签订了拆迁补偿协议。为此，被告王治明、郑恭琼找到原告王玉兰协商，要求搬回出租的房屋居住，因双方协商未果而发生纠纷。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告王玉兰与被告王治明、郑恭琼签订了《房屋租赁合同》，被告王治明、郑恭琼将其所有坐落于文山市开化街道办事处兴隆街155号自有房屋出租给原告王玉兰居住使用，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是在平等自愿的前提下签订的，是双方真实意思表示，属有效合同，予以确认。合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应当诚信履行。在租赁期间，由于文山市政府进行棚户区改造，被告王治明、郑恭琼现居住的文山市兴隆小区被列为改造片区，故被告王治明、郑恭琼找到原告王玉兰协商，并要求搬回出租的房屋居住而发生纠纷。关于原告王玉兰要求被告王治明、郑恭琼继续履行合同义务，按约定将房屋继续出租至2021年7月20日止的诉讼请求。由于所争议的租赁房屋仍然被原告王玉兰继续使用中，并且被告王治明、郑恭琼又没有提出反诉请求，故原告王玉兰的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告王玉兰提出请求判令被告王治明、郑恭琼赔偿因其违约行为给其造成的经济损失850元的诉讼主张，因原告王玉兰无相关证据加以佐证，故原告王玉兰的该项诉讼请求本院不予支持。关于被告王治明、郑恭琼请求解除与原告王玉兰于2011年9月1日签订的《房屋租赁合同》，判令原告赔偿违约金8000元的问题。因被告王治明、郑恭琼未提出反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告王玉兰的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告王玉兰负担。原审判决宣判后，原审原告王玉兰不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，支持诉讼请求。事实及理由：一、一审法院未依法采信上诉人提供的证据错误。1、上诉人在一审提交的3、7、8号证据即装修收条和证人廖某、朱某的证言是上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，在使用租赁房屋过程中，因租赁房屋已无法确保安全正常适用的情况下，上诉人考虑居住安全才进行修缮，并支付67750元修缮费，体现上诉人对《房屋租赁合同》积极履行，被上诉人在未考虑上诉人投入大笔修缮费给予合理弥补损失的情况下，以不符合法定或约定的理由单方解除合同，给上诉人造成巨大损失，理应承担赔偿责任，但一审法院未作认定错误。2、上诉人在一审提交的5、6号证据即《询问笔录》、《现场照片》，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。”第一百零四条第二款规定：“能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。”本案中，上诉人提交的5号证据即邹本武询问笔录，是文山市公安局东风派出所因被上诉人为解除《房屋租赁合同》擅自闯入租赁屋内对上诉人财物打砸所作的笔录。文山市公安局派出所是国家机关，对邹本武所作的询问(讯问)笔录，是依职权制作的文书，且文书的来源和形式符合法律规定，其文书中明确记载被上诉人打砸上诉人财物，被上诉人采取暴力行为阻止本案房屋租赁合同继续履行的事实，在没有相反证据足以推翻，该笔录记载的事项依法应当推定为真实，且上诉人提交的5、6号证据即《询问笔录》《现场照片》，能够反映本案被上诉人采用非法手段解除本案房屋租赁合同的真实情况，与本案待证事实相关联，一审法院未将该证据作为认定本案事实的根据错误。二、一审认定事实部分错误。一审认定“2015年9月，文山市政府进行棚户区改造，被告王治明、郑恭琼现居住的文山市兴隆小区被列为改造片区，被告王治明、郑恭琼为支持配合政府棚户区改造工作，与政府签订了拆迁补偿协议”缺乏依据。文山市政府将文山市兴隆小区列为改造片区，与被上诉人签订拆迁补偿协议与本案无关，不影响本案合同的有效履行。因此，一审法院与此认定被上诉人为合理抗辩错误。三、一审判决以“关于原告王玉兰要求被告王治明、郑恭琼继续履行合同义务，按约定将房屋继续出租至2021年7月20日止的诉讼请求。由于所争议的租赁房屋仍然被原告王玉兰继续适用中，并且被告王治明、郑恭琼又没有提出反诉请求，故原告王玉兰的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告王玉兰提出请求判令被告王治明、郑恭琼赔偿因其违约行为给其造成的经济损失850元的诉讼主张，因原告王玉兰无相关证据加以佐证，故原告王玉兰的该项诉讼请求本院不予支持。”错误。一审法院对此事实未认真调查了解就武断认定争议的租赁房屋仍然在上诉人继续适用中与事实不符。事实是被上诉人郑恭琼为解除本案诉争合同，采用捣毁瓦片、破坏上诉人物品等各种不正当等手段迫使上诉人解除合同，导致上诉人无法继续适用该租房，这充分说明被上诉人郑恭琼以其行为明确表明不再履行双方签订的房屋租赁合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”上诉人有权要求被上诉人继续履行，并有权要求赔偿损失。一审判决认为“……所争议的租赁房屋仍然被原告王玉兰继续适用中，并且被告王治明、郑恭琼又没有提出反诉请求，”与被上诉人在一审答辩及庭审中明确提出要求解除与上诉人于2011年9月1日签订的《房屋租赁合同》，并要求判令上诉人赔偿违约金8000元的请求相互矛盾。因此，一审判决认定与事实不符，导致适用法律及判决结果错误。综上所述，一审法院认定事实不清，导致适用法律及判决错误。请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人王治明、郑恭琼答辩称：一审认定事实清楚，判决并无不当。请二审驳回上诉，维持原判。二审庭审中，经征询双方当事人的意见，被上诉人对原审判决认定的事实无异议。上诉人认为一审未支持因被上诉人违约行为而给上诉人造成的经济损失850元和上诉人对租用被上诉人房屋进行装修支付的费用67750元错误。对上述异议事实，本院将结合证据予以综合评判。在二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审中，本院认定的法律事实与一审一致。归纳本案在二审中的争议焦点为：（一）上诉人王玉兰诉请继续履行其于2011年9月1日与被上诉人王治明、郑恭琼签订的《房屋租赁合同》应否成立；（二）上诉人王玉兰主张赔偿因被上诉人王治明、郑恭琼违约行为造成的经济损失850元及支付装修费用67750元能否成立。（一）关于上诉人王玉兰诉请继续履行其于2011年9月1日与被上诉人王治明、郑恭琼签订的《房屋租赁合同》能否成立的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自改变和解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定“二、租赁期限十年，从2011年7月20日至2021年7月20日止。”合同签订后，被上诉人已将租房交给上诉人装修使用，上诉人在合同履行过程中也向被上诉人支付2011年7月20日至2016年7月20日的租金无争议。合同系是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律的禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。在履行合同过程中，因被上诉人于2015年9月份其居住的文山市兴隆小区被列为文山市政府改造片区，与政府签订拆迁补偿协议后，为寻找住房而找上诉人协商提前解除《房屋租赁合同》而引起纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实际履行合同的；（二）在履行期限届满之前，当事一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履债务或者有其他违约行为致使不能实际合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，现合同履行期限尚未届满，在双方不能协商一致解除合同的情况下，又不能提供充分的证据证明该合同符合法定解除的情形，为维护合同的交易安全性和稳定性，被上诉人提出解除合同的辩解理由不能成立。因此，上诉人诉请继续履行合同有事实和法律依据，本院对此应予支持。（二）关于上诉人王玉兰诉请赔偿因被上诉人王治明、郑恭琼违约行为造成的经济损失850元及支付装修费用67750元能否成立的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”本案是因租赁合同而引发，后在履行合同过程中因被上诉人找上诉人协商提前解除合同未果，发现上诉人将该租房用于开办麻将室对外经营，进入上诉人租房内掀翻桌椅等阻止上诉人改变租房用途而造成的损失，符合违约责任与侵权责任的竞合构成要件，属于两个独立并存的请求权，受害人可以分别处理。本案中，上诉人已诉请继续履行合同之诉，故对其在本案中以被上诉人擅自进入其租房内掀翻桌椅阻止其正常使用租房造成损失为由，诉请赔偿经济损失850元，属于侵权责任之诉，可以另行起诉。至于上诉人在第二审程序中主张支付装修费67750元的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百八十四条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案中，上诉人在二审程序中请求支付装修费属于新增加独立的诉讼请求，本院根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求进行了调解未果，上诉人对此可以另行起诉。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，但适用法律和判决驳回上诉人要求继续合同的诉讼请求不当，本院依法应予纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院应予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十二条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销文山市人民法院（2016）云2601民初190号民事判决，即“驳回原告王玉兰的诉讼请求。”二、上诉人王玉兰与被上诉人王治明、郑恭琼继续履行双方于2011年9月1日签订的《房屋租赁合同》。二审案件受理费50元，由上诉人王玉兰和被上诉人王治明、郑恭琼各负担25元。一审案件受理费比照二审收取。本判决为终审判决。本判决书送达后即发生法律效力。如果义务人不自动履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条之规定，可在判决规定的履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 熊 祥审判员 陆正义审判员 秦永兴二〇一六年十月十三日书记员 邓智丹 来源：百度“”