（2016）湘0302民初3122号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-03
案件名称
刘华群与湘潭新都房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市雨湖区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘华群,湘潭新都房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十六条
全文
湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0302民初3122号原告：刘华群，女，1976年8月13日出生，汉族，湖南省新宁县人，住湖南省新宁县。委托代理人：刘华明，男，1974年8月11日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。被告：湘潭新都房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华示范区九华服务大厦909室。委托代理人：唐浩，湖南湘晋律师事务所律师。原告刘华群与被告湘潭新都房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告刘华群的委托诉讼代理人刘华明、被告湘潭新都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘华群向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付符合合同约定交付条件的商品房；2、判令被告向原告承担逾期交房的违约金55767.77元（从2014年5月1日暂计算至2016年7月31日止）；3、判令被告向原告支付交房前即2016年12月止的物业管理费合计1986元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2012年12月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告以单价每平方米2700元、总价款248238元的价格向被告购买位于湘潭市九华示范区学府路X号新都汇X栋X单元XXX号房屋，建筑面积91.94平方米，套内建筑面积74.75平方米。根据合同约定，被告应于2014年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的、符合合同约定的商品房交付于原告使用。但是时至今日，被告出售于原告的该商品房一直未经验收合格、不符合合同约定的交付条件，被告至今未履行商品房的交付义务，故被告应根据双方约定和相关法律的规定承担逾期交房的违约责任，应向原告支付违约金557677.77元，并承担该房屋交付前的全部物业管理费1986元，合计57753.77元。被告湘潭新都房地产开发有限公司辩称：1、对于违约金的计算，《商品房买卖合同》第11条约定出卖人逾期交房的违约责任，第二小点明确约定逾期交房的违约金不得超过总房款的1%；2、物业管理费用是由原告向物业管理公司支付，与被告无关；3、房屋已经验收合格，可以交房办理入住手续了，而且现在已经有业主办理了入住手续了。经审理查明：原、被告双方于2012年12月20日签订了《商品房买卖合同》，由原告以总价款248238元的价格向被告购买位于湘潭市九华示范区学府路X号新都汇X栋X单元XXX号房屋，该合同第十条约定，被告应于2014年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的、符合合同约定的商品房交付于原告使用；该合同第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人逾期交房超过15日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。但是至今被告尚未将经验收合格、符合合同约定的交付条件的商品房交付给原告。本院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。本院对原告的第一项诉讼请求（即要求被告交付符合合同约定的房屋）予以支持。至于原告的第二项诉讼请求，双方对于违约金的计算依据存在争议，被告辩称意见为依照《商品房买卖合同》第十一条第2点的约定，应为逾期交房的违约金不得超过总房款的1%。本院对被告的辩称意见不予采纳，因为：一是，《商品房买卖合同》第十一条第2点的约定的前提是“按上述第（1）种方式处理”，即为逾期交房不超过15日的情形，而被告的逾期交房显然超过15日；二是，如果依照被告的辩称意见“逾期交房的违约金不得超过总房款的1%”，对于原告来说，显失公平。依照《商品房买卖合同》的第十一条约定，“出卖人逾期交房超过15日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天（注：2014年5月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，故本院支持原告诉请的自2015年5月1日起至实际交房之日止，以房价款248238元为基数，按日万分之一的标准计算逾期交房违约金的主张（原告诉请的金额计算有误）。至于原告的第三项诉讼请求，原告向被告即房屋的开发商主张支付物业管理费的请求没有法律依据，依据法律规定和《商品房买卖合同》第十九条“前期物业服务”，原告在收房之后，应当向物业服务企业支付物业管理费，且原告的该项诉请的物业管理费尚未实际发生。故本院驳回原告的该项诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：一、被告湘潭新都房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告刘华群交付经竣工验收合格、符合《商品房买卖合同》约定的商品房；二、被告湘潭新都房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告刘华群支付逾期交房违约金（2014年5月1日至2016年10月10日的逾期交房违约金为22167.65元，后续逾期交房违约金的计算方式为：以248238元为基数，按照每日万分之一的标准计算至实际交房之日止）；三、驳回原告刘华群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1244元，减半收取622元，由被告湘潭新都房地产开发有限公司负担402元，由原告刘华群负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审 判 员 王喜申二〇一六年十月十三日代理书记员 冯 钊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:…(五)按时交纳物业服务费用;…。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 百度搜索“”