（2015）镇经丁商初字第0322号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2017-09-30
案件名称
张晓、王建萍与镇江亚太五金电器城市场管理有限公司、镇江亚太投资有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江经济开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张晓,王建萍,镇江亚太五金电器城市场管理有限公司,镇江亚太投资有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十三条，第六十四条，第一百四十二条
全文
镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）镇经丁商初字第0322号原告：张晓,男,1987年2月27日出生,,汉族,住南京市栖霞区。原告：王建萍,女,1955年6月7日出生,,汉族,住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：张晖，江苏苏尊荣律师事务所律师。被告：镇江亚太五金电器城市场管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路四季经典24幢101室。法定代表人：吴某，该公司经理。委托诉讼代理人：唐勇，该公司职员。被告：镇江亚太投资有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路四季经典24幢101室。法定代理人：吴某，该公司经理。委托诉讼代理人：李国军，该公司职员。原告张晓、王建萍与被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司（以下简称亚太管理公司）、镇江亚太投资有限公司（以下简称亚太投资公司）合同纠纷，本院于2015年11月9日立案受理，由审判员刘沫适用简易程序于2015年12月28日第一次公开开庭审理。后转为普通程序，依法组成合议庭于2016年3月9日、2016年9月29日两次公开开庭审理。两原告的共同委托诉讼代理人张晖，被告亚太管理公司的委托诉讼代理人唐勇及被告亚太投资公司的委托诉讼代理人李国军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告亚太管理公司支付拖欠两原告第四年度（2013年7月18日至2014年7月17日）租金778元、第五年度租金（2014年7月18日至2015年7月18日）58438元及第六年度(2015年7月18日至2016年7月18日)租金58438元,并支付逾期付款利息（自2014年8月1日起，以59216元为基数按年利率10%计算至实际给付之日止）；2、被告亚太管理公司支付两原告律师费5000元；3、被告亚太投资公司对被告亚太管理公司的上述租金、利息及律师费的给付义务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2010年4月3日，两原告与被告签订《商铺委托管理合同》，约定将两原告所有的五金电器城0C2幢01层109号商铺交给被告委托经营管理，委托期限为2010年7月18日至2020年9月17日，前三年为免租期，第四及第五年度被告应于每个合同年度的第一季度向两原告支付每年不低于57660元的租金（租金标准依据购房款计算），逾期应按每日万分之二的标准承担滞纳金。合同签订后，因实际交付房屋存在面积误差，两原告依约补缴房屋面积补差款，但被告亚太管理公司未依照补缴后的房款价款变更合同约定租金标准至58438元。现被告未按合同约定支付第五年度（2014年7月18日至2015年7月18日）租金，被告亚太投资公司承诺对租金给付义务承担连带清偿责任。经两原告多次催要，两被告至今未能履行给付义务。故现诉至法院，请求判如所请。被告亚太管理公司辩称：其确实未支付两原告2014年7月18日至2015年7月17日期间的租金57660元，相应违约金应按双方合同约定自2014年10月18日起按每日万分之二计算。涉案房屋确实存在面积误差，其已于2012年电话联系两原告前来办理租金变更手续，但两原告未予配合，应视为两原告对自身权利的放弃，故租金仅应以合同载明的标准支付。另其与被告亚太投资公司无关联，对原告主张被告亚太投资公司承担连带责任的诉讼请求无依据。被告亚太投资公司辩称：其不应承担连带责任，请求法院驳回两原告对其的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告提交的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》及《商铺招商经营管理授权委托书》及房产证，双方当事人均无异议，能够证明两原告在被告亚太投资公司处购得镇江亚太五金电器城0C2幢01层109号商铺并将上述商铺委托被告亚太管理公司经营管理等相关事实，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据，本院认定如下：1、两原告提交的承诺书打印件及两被告出具的落款日期为2013年10月29日的承诺书复印件各一份，拟证明被告亚太投资公司曾承诺对被告亚太管理公司欠付租金承担担保责任，并承诺延期支付滞纳金按年利率10%计算。两被告对承诺书打印件的真实性不予认可，认为该份证据材料并未加盖其单位公章，亦非在其处领取；对落款日期为2013年10月29日的承诺书复印件真实性无异议，但认为承诺书中明确载明，该承诺针对的是2013年4月28日至2014年4月27日期间（第四年度）的租金，并认为其已经兑现承诺，与原告诉讼请求无关联性。本院认为，承诺书打印件无两被告签章，真实性无法核实，本院不予确认；对两被告出具的落款日期为2013年10月29日的承诺书复印件的真实性予以确认，但该份证据材料中明确载明担保范围为2013年4月28日至2014年4月27日期间的租金，不足以证实被告亚太投资公司对被告亚太管理公司的所有欠付租金均承担担保责任，本院将结合其他证据予以综合认定。2、本院依法向深圳市腾讯计算机系统有限公司调取镇江亚太业主QQ群（群号：128902392）中的相关群文件及群成员相关信息，反映该QQ群群文件中包含《担保声明》、《关于对租金给付及退房的几点说明》及《租金时间调整说明》等文件，群成员中有QQ号为99×××84的成员。原告对本院调取的相关证据材料无异议。两被告认为QQ群只是普通的网络聊天平台，该群任何人都可以加入，可以发表任何意见，其并未在该QQ群中授权任何人发布过该文件。另应提供上述证据材料的原件，否则其不予认可。本院认为，涉案QQ群作为业主与两被告之间沟通、交换意见的平台，其中发布的相关文件作为存储于电子介质中的信息本身即为证据的一种形式，具有证明效力，故对两被告辩称网上下载的各种文件数据不能作为证据及定案依据的质证意见，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月3日，两原告与被告亚太投资公司（原公司名称为镇江亚太置业有限公司）签订《商品房买卖合同》一份，与被告亚太管理公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定：两原告购买被告亚太投资公司开发的位于镇江亚太五金电器城第0C2幢01层109号（建筑面积为61.51平方米）商铺一间，并将该商铺交给被告亚太管理公司委托经营管理，约定委托期限为2010年7月18日至2020年7月17日；原告自愿放弃前三年经营收益（免租期），由被告亚太管理公司根据实际情况决定免租或减租，盈亏与原告无关；被告亚太管理公司应于第四及第五合同年度的第一季度支付商铺每年不低于57660元的租金，逾期被告亚太管理公司应按逾期款项每日万分之二的标准承担滞纳金。上述合同签订后，因涉案商铺实际交付面积与合同约定面积存在差异，两原告补缴面积补差款，并于2014年5月办理房屋产权手续，将涉案商铺登记于两原告名下，现房屋产权证上载明的房屋建筑面积为62.34平方米。两原告依约将涉案商铺交给被告经营管理后，被告亚太管理公司仅支付两原告第四年度（2013年7月18日至2014年7月17日）租金57660元，未支付第五年度（2014年7月18日至2015年7月17日）租金。另查明，2010年12月21日，QQ号为57×××99的亚太业主创建了镇江亚太五金业主QQ群。此后，相关亚太业主及两被告工作人员加入该QQ群，交流与涉案物业相关的投资、返租及业委会成立等相关事宜，至2016年6月1日，该群成员已有920人。2014年6月9日，两被告工作人员在该群文件中发布《担保声明》（该文件落款日期为2014年5月30日，并加盖被告亚太投资公司公章）一份，载明：被告亚太投资公司对被告亚太管理公司前4年应履行的返租义务承担担保责任，对第五年的下列变更也承担担保责任：2014年3月31日前应付租金全部调整到2014年7月31日前支付；2014年7月28日前应支付租金按照以下时间和金额支付：2014年10月31日前支付应付租金总额的30%、2014年12月31日前支付应付租金总额的50%、2015年1月31日前支付应付租金总额的20%；剩余少部分其他时间应付租金的业主到时根据公司资金情况再定。上述滞纳金，按未付金额每日万分之三计算。2014年11月9日，两被告工作人员在该群文件中发布《关于对租金给付及退房几点说明》（该文件落款日期为2014年11月9日，并加盖被告亚太投资公司公章）一份，载明：被告亚太投资公司承诺：租金保证方式为：1、由政府、亚太及银行三方监管协议对亚太三期销售资金进行监管。2、亚太三期丽都大厦40%自持资产（约合1.3亿元）；关于退房：1、11月25日出退房流程及保障措施。2、业主可选择2年内自由退房，亚太给予保底收益的具体数额；租金给付：1、11月30日至12月15日期间付租金总额的10%，保证以后每笔资金都是业主均分。2015年5月31日前出台后期90%的时间安排。2、在融资和三期销售较好的情况下，全部租金将于年底付清。确有困难将分批支付，最晚给付时间为2015年5月31日。3、业主如有需要可签订正式的延期支付协议。2015年1月3日，两被告工作人员在该群文件中发布名为《亚太协议001》的文件（该文件落款日期为2015年1月3日，并加盖被告亚太管理公司公章）一份，载明：2014年12月14日，在南京与部分业主沟通，就租金给付时间作出调整：2015年1月31日前支付应付租金总额的10%、2015年4月30日前支付应付租金总额的60%、2015年5月30日前支付应付租金总额的30%，以上租金以10套亚太三期最大户型公寓作为违约保证。审理过程中，两被告确认涉案商铺的租金依据实际支付房款确定，计算方法为实交房款除以76%再乘以8%。因《商品房买卖合同》中原约定的房屋建筑面积与实际交付房屋面积存在误差，故原告在合同签订后补缴了房屋面积补差款7391元。按照惯例，原告可在补缴面积补差款后至被告亚太管理公司处按照既定比例变更第四及第五年租金标准至58438元（购房款555161元/0.76×0.08），但原告因故拒绝未能配合变更。本院认为：本案争议焦点为被告亚太投资公司是否需对被告亚太管理公司的给付义务承担连带责任。本案中，原告与被告亚太管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。被告亚太投资公司作为预售商品房的开发商，被告亚太管理公司作为涉案商铺的管理公司，对原告享有在补缴面积补差款后按既定计算方式变更租金标准，并办理相关变更手续负有告知义务。现两被告未提供证据证实其已告知原告办理变更手续等相关事宜，且原告存在放弃自身权利或拒不配合的情形，原告主张依据面积补差后的房款，按照其他业主享有的既定比例计算租金标准，符合诚信及公平原则，本院予以支持。根据双方合同约定及相关租金计算标准，被告亚太管理公司应于合同年度第一季度支付原告不低于58438元的租金，现被告亚太管理公司逾期未足额支付租金构成违约，两原告要求被告亚太管理公司给付拖欠租金59216元（778元+58438元），并依约支付每日万分之二的滞纳金，本院予以支持。对两原告要求被告亚太管理公司支付超出上述标准主张的逾期付款利息，不符合双方合同约定，本院不予支持。因双方在合同中明确约定第六年度租金标准为实际收取金额，现原告未提供证据证实被告亚太管理公司已将涉案商铺对外出租，并收取租金，故原告的要求被告亚太管理公司支付第六年度租金的诉讼请求，本院不予支持。另因双方并未就律师费的承担进行约定，现原告主张律师费5000元，依据不足，本院不予支持。两被告工作人员在QQ群文件中发布关于租金给付及担保事项等相关文件，意在稳定群成员情绪，为租金给付义务争取延展期，应视为其工作人员的职务行为。即使两被告并未授权其工作人员发布相关文件，但作为群成员的两原告在与两被告的沟通平台中获取文件信息，完全有理由相信其工作人员具有代理权限，故相应法律后果亦应由两被告承担。综上，对两原告要求被告亚太投资公司依照群文件承诺对租金给付义务承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。另被告亚太投资公司自愿承诺将滞纳金标准提升为每日万分之三，故被告亚太投资公司除应对被告亚太管理公司的上述租金及滞纳金给付义务承担连带担保责任外，还应依照自身承诺另行支付两原告按每日万分之一计算的滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百零八条、第一百一十六条之规定,判决如下:一、被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告张晓、王建萍租金59216元及滞纳金（2014年10月18日至实际给付之日的滞纳金按每日万分之二计算）。二、被告镇江亚太投资有限公司对被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司上述租金及滞纳金给付义务承担连带清偿责任。三、被告镇江亚太投资有限公司于本判决生效后十日内另行支付原告张晓、王建萍上述租金59216元自2014年10月18日起至实际给付之日按每日万分之一计算的滞纳金。四、驳回原告张晓、王建萍的其他诉讼请求。案件受理费收取1702元，由原告张晓、王建萍负担133元，被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司、镇江亚太投资有限公司负担1569元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 刘 沫人民陪审员 吴和芳人民陪审员 黄陆林二〇一六年十月十三日法官 助理 陈 伟书 记 员 王 璐附：上诉须知 来自