（2016）渝01民终6760号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-12-15

案件名称

ＸＸＸ与重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

ＸＸＸ,重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第一中级人民法院民事判决书（2016）渝01民终6760号上诉人（原审原告）：ＸＸＸ。委托诉讼代理人：徐栋梁，重庆水木律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处大同街362号。法定代表人：宋果，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宏，重庆华立万韬律师事务所律师。上诉人ＸＸＸ因与被上诉人重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司（以下简称辰龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2016）渝0152民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人ＸＸＸ的委托诉讼代理人徐栋梁，上诉人辰龙公司的委托诉讼代理人陈宏到庭参加了询问。本案现已审理终结。ＸＸＸ上诉请求：撤销一审判决，改判支持ＸＸＸ的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由辰龙公司承担。主要事实和理由：一、一审法院对基本事实认定不清。（一）辰龙公司自行制作的公告和沟通会会议纪要及花名册，既未发出公告也未召开沟通会；辰龙公司只是写了个签到表让部分业主签字，业主对会议内容并不清楚。（二）ＸＸＸ从入住起至2015年10月一直使用的是临时用电并支付了电费，故不能认定辰龙公司对ＸＸＸ提供了供电保障。（三）《关于建设北四路电缆沟的协议》及原潼南县新城建设管理委员会出具的《说明》与本案无关联性，不应认可。二、一审法院滥用职权，违反合同自治原则，任意改变合同双方当事人的约定。（一）合同约定的交房条件是取得《建设工程竣工验收备案登记证》，即逾期交房违约金应计算至2014年4月8日；而一审法院将逾期交房违约金计算的结点定在消防验收合格时间（2014年3月18日），严重侵犯了ＸＸＸ的合法权益。（二）一审法院依职权降低违约金的计算标准，无任何法律依据。辰龙公司辩称，一审判决适用法律正确，程序合法正当，请求驳回上诉，维持原判。ＸＸＸ向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金12634元及资金占用利息；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2012年11月21日签订商品房买卖合同及补充协议（原告为乙方，被告为甲方），约定甲方向乙方出售位于XXXX的住房1套，购房价为406253元，付款方式为一次性付款（签约当日付款386000元，2013年5月31日前交纳余款20253元）。双方约定甲方于2013年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付乙方使用，双方约定除遭遇不可抗力外，如甲方未按约定期限将商品房交付乙方使用，逾期超过180日，乙方选择履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。双方约定一次性付款客户、分期付款客户需按合同约定付清全部房款才具备接房条件，甲方因乙方不具备接房条件而拒绝交房的不承担任何违约责任。在双方签订商品房买卖合同及补充协议后，ＸＸＸ于2013年5月31日前付清房款406253元，双方于2013年5月31日办理交接房。本案商品房所属建设项目于2012年12月30日通过竣工验收，2014年3月18日通过消防验收，2014年4月8日取得了竣工验收备案登记证。另查明，2013年5月17日，被告辰龙公司与重庆亿润地产开发有限公司、重庆熙阅房地产开发有限公司等十一家公司签订了关于建设北四路电缆沟的协议，该协议约定：“由重庆亿润地产开发有限公司作为建设业主承头，由十一家公司共同出资建设北四路电沟。”2015年6月10日，原潼南县新城建设管理委员会出具说明，该说明载明：“为了解决北四路周边地块开发建设的用电问题，根据业主的要求，2012年10月18日下午，新城公司会同规划局和电力公司等相关人员，在六楼会议室召开了联席会，会议同意由北四路周边地块的开发业主共同出资，自行修建1条16回10千伏电力廊道，供‘北城丽都’等新建小区的居民生活用电。同时会议要求相关部门大力支持，积极配合，业主单位要立即启动建设，尽早竣工投入使用。”又查明，2013年4月1日，被告辰龙公司作出《公告》并予以张贴，该公告载明：“尊敬的北城丽都二期业主：首先感谢全体业主对我公司长期以来的支持和关注！由我公司所开发建设的‘北城丽都二期’项目在全体业主的支持下，现已全体竣工完成，北城丽都二期项目拟定于二○一三年五月三十一日交房，现建设工程各单项工程均已达到职能部门的验收标准，但由于政府及相关职能部门投入电力设施尚未完善。因此导致该项目的消防设施未能入（如）期验收。致此，特向全体业主公告：请业主于二○一三年四月二十一日前来我公司参加北城丽都二期交房沟通会。共同出谋如何解决业主接房后装修入住的用电问题以及及时完成单项验收的问题。由此给您带来的不便敬请谅解，感谢你的支持和配合。特此公告！重庆市辰龙房地产开发有限公司二○一三年四月一日”。2013年4月21日，“北城丽都（二期）”部分业主参加了由辰龙公司召开的座谈会。再查明，ＸＸＸ曾于2015年6月11日诉至一审法院主张逾期交房违约金，在该案诉讼中撤回起诉，并于2015年9月18日再次诉至一审法院。在审理中，原告放弃了违约金占用利息的主张。一审法院认为，双方所订立的上述协议不违反法律规定，受法律保护，双方当事人应当按照约定履行权利义务。商品房未达到合同约定的交房条件，但已通过建设工程竣工验收、消防验收，且已办理交房手续的，可以视为对房屋的交付。具体到本案中，双方在商品房买卖合同及补充协议的约定，交房日期为2013年5月31日前，交房条件为原告付清房款，被告取得建设工程竣工验收备案登记证。从本案具体的时间节点看（房屋所属建设项目竣工验收的日期为2012年12月30日，原告在2013年5月31日前付清房款，竣工验收的日期为2014年3月18日，取得备案登记证的日期为2014年4月8日），在双方实际办理交房之日（2013年5月31日），原告已付清房款，但房屋仍不符合约定交付条件。2014年3月18日，房屋所属建设项目同时符合通过竣工验收、消防验收、原告实际接房等条件，不违反建筑法、消防法等相关法律关于房屋交付的禁止性规定，可以视为被告于该日完成了交房义务。故一审法院将逾期交房的违约期间确定为约定交房之截止日的次日起至消防验收、竣工验收及实际交房的最后一日止，即2013年6月1日至2014年3月18日。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案被告存在逾期交房的违约行为，但该房屋在交房前（2012年12月30日）通过竣工验收，并在消防验收未能按时通过的情形下及时与业主进行了磋商，并保障了已接房业主的供电，且其消防验收亦最终通过，被告延迟通过消防验收的行为并未实际影响原告对本案房屋的居住使用，原告亦于2013年5月31日接房。一审法院结合原告的损失情况，合同履行情况及双方当事人的过错程度等因素，对被告关于调整违约金的主张部分采纳，予以确定为每日万分之零点五的标准。关于时效抗辩的问题。根据双方约定，被告应于交房后30日内支付违约金，一审法院将2014年3月18日作为符合交房约定的日期，被告应自该日起30日内向原告支付违约金，即原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应从履行期限届满的2014年4月17日起算。原告曾于2015年6月11日诉至一审法院请求被告支付逾期交房违约金，相应的诉讼时效因原告主张权利而中断重新计算，其诉讼请求并未超过两年的诉讼时效期间，故一审法院对被告时效抗辩意见不予支持。被告还辩称其逾期交房系政府对该区域供电设施修缮所致，且被告在原告接受房屋后，积极采取措施保证了原告供电需要，履行相应义务，并不存在过错，故不应承担违约责任。一审法院认为，合同法在违约责任一般归责原则上采取了严格责任原则，即除非存在法定或约定的免责事由，违约方不论在主观上是否具有过错，均应对其违约行为承担违约责任。本案中，被告在举证期限内并未举示充分证据证明其存在法定的免责事由，或发生了被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应自行承担相应的不利后果。此外，被告辩称，原告自愿接受房屋应视为同意变更合同约定的交房条件，即被告已按照合同约定完成交房义务。一审法院认为，通过消防验收是商品房交付的法定条件，不得以约定方式予以免除，故一审法院对被告该辩解意见亦不予采纳。关于被告主张的量身定作协议，一审法院给予了被告相应的举证期限，但直至本案审结前，被告并未提交，应自行承担相应的不利后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告ＸＸＸ支付逾期交房违约金5910.98元（以406253为基数，按每日万分之零点五标准，自2013年6月1日计算至2014年3月18日）；二、驳回原告ＸＸＸ的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明：原重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司的企业名称于2016年7月1日变更为重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。在本院审理过程中，辰龙公司于2016年9月13日向本院申请撤回其上诉。本院认为，辰龙公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。本院认为，本案争议的焦点为：一、逾期交房违约金计算的截止时间；二、逾期交房违约金能否调低。现分别评判如下：关于逾期交房违约金计算之截止时间的问题。在商品房预售合同中，房屋的交付使用应达到合同约定的条件，若未达到合同约定的交付条件，但已经办理了交房手续，同时竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，涉案房屋在双方于2013年5月31日实际交接房时虽不符合约定的交付条件，但该房屋于2012年12月30日通过竣工验收、于2014年3月18日通过消防验收，故该房屋合法的交付时间应为2014年3月18日。因此，逾期交房违约金亦应计算至2014年3月18日截止。关于逾期交房违约金能否调低的问题。我国合同法及相关司法解释的规定已经确定违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，故人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平原则。本案中，由于ＸＸＸ已实际接收了房屋，其实际损失小于没有交付房屋的情形，一审法院根据合同的履行情况等酌情按合同约定之逾期交房违约金的50%予以主张，并无明显不当，本院予以维持。因此，对ＸＸＸ关于改判按合同约定标准计算逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，ＸＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人ＸＸＸ负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈孟琼代理审判员　　陈娅梅代理审判员　　罗太平二〇一六年十月十三日书　记　员　　王睿杰微信公众号“”