（2016）鲁05民终1148号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-15
案件名称
青岛恩地置业与张焕忠、郝崇英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省东营市中级人民法院
所属地区
山东省东营市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛市恩地置业发展有限公司,张焕忠,郝崇英,山东绿岛置业集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁05民终1148号上诉人(原审被告)：青岛市恩地置业发展有限公司。法定代表人：庄惠田，董事长。委托诉讼代理人：董成波，男，青岛市恩地置业发展有限公司员工。委托诉讼代理人：陈丽莉，山东黎强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张焕忠。被上诉人（原审原告）：郝崇英。两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩玫玫，东营市东营百胜法律服务所法律工作者。原审被告：山东绿岛置业集团有限公司，住所地东营市东营区淮河路172号。法定代表人：宁兆田，董事长。委托诉讼代理人：刘凯，男，山东绿岛置业有限公司员工。上诉人青岛市恩地置业发展有限公司（以下简称恩地公司）与被上诉人张焕忠、被上诉人郝崇英、原审被告山东绿岛置业集团有限公司（以下简称绿岛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2016）鲁0591民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恩地公司的委托诉讼代理人陈丽莉，被上诉人张焕忠、郝崇英及其共同委托诉讼代理人韩玫玫，原审被告绿岛公司的委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恩地公司上诉请求：1.依法撤销东营经济技术开发区人民法院（2016）鲁0591民初384号民事判决，依法发回重审或改判。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案涉案房屋的实际产权人为绿岛公司，应由其协助办理过户义务。上诉人未与被上诉人签订过购房合同，亦未收到过购房款，被上诉人认可该涉案房屋系绿岛公司借用恩地公司名义开发，认可部分购房款由绿岛公司收取，该合同实际相对方为绿岛公司，应改判由绿岛公司承担协助办理过户的义务。2.被上诉人在一审二次开庭中，将涉案房屋产权证由096624号变更为0966**号，其提出变更诉讼请求的时间已超过法定期间。3.被上诉人的诉请涉及两个法律关系，一个是债权请求权，一个是物权请求权，其诉请应明确唯一，且其债权请求权超过两年的诉讼时效。4.被上诉人在合同签订履行过程中未对合同相对方的身份进行核实，具有重大过失，应承担由此产生的不利法律后果。张焕忠、郝崇英辩称，1.张焕忠、郝崇英与恩地公司存在房屋买卖合同关系，合同真实、合法、有效，双方签订了订购协议，该订购协议已具备了房屋买卖合同的主要要件。2.张焕忠、郝崇英已经全部履行完毕涉案房屋房款支付义务，恩地公司已将房屋交付给张焕忠、郝崇英并占有使用至今。3.涉案房屋登记在恩地公司名下，恩地公司负有协助张焕忠、郝崇英办理涉案房屋过户手续的合同义务。4.本案涉案房屋具备过户条件。5.本案处于诉讼时效期间内，并未超过诉讼时效。6.张焕忠、郝崇英在签订并履行涉案购房合同中不存在任何过失，不应当承担由此引起的任何不利后果。绿岛公司述称，同原审意见。张焕忠、郝崇英向一审法院起诉请求：1.依法判令位于东营市东营区淮河路198号第61#商业用房（产权证号为东房权证东营区字第0966**号）归张焕忠、郝崇英所有；2.恩地公司、绿岛公司立即协助张焕忠、郝崇英办理位于东营市东营区淮河路198号第61#的商业用房（产权证号：东房权证东营区字第0966**号）的产权登记手续；3.本案诉讼费由恩地公司、绿岛公司承担。一审法院认定事实：2009年4月30日，青岛市房地产开发经营总公司（后变更为恩地公司）东营分公司（以下简称恩地公司东营分公司）作为甲方与张焕忠、郝崇英签订订购协议一份，约定张焕忠、郝崇英认购甲方开发建设的东营市东营区淮河路198号第61#商品房（产权证号为东房权证东营区字第0966**号）一套；房屋单价4380元，建筑面积181.23㎡，总价款793787元，先交定金30万元，张焕忠、郝崇英应补齐首付50%或一次性将余款付清，签订商品房买卖合同。2009年4月30日、2013年1月6日、2014年3月20日，恩地公司东营分公司分别向张焕忠、郝崇英出具金额为30万元、10万元、10万元的收据三张，并全部加盖了恩地公司东营分公司财务专用章。因恩地公司与案外人王敏的纠纷，东营市中级人民法院裁定查封了现登记在恩地公司名下的涉案房屋，后张焕忠、郝崇英提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。东营市中级人民法院认为张焕忠、郝崇英具备了房屋购买的手续，裁定中止对涉案房屋的执行，该裁定书已经生效。后张焕忠、郝崇英将上述房产的剩余房款262864.60元交至东营市中级人民法院，该款已过付给案外人王敏。涉案房屋建筑面积实际为174.17㎡。另查明，涉案房屋系绿岛公司借用恩地公司资质进行开发运作，恩地公司同意绿岛公司以其名义对外销售涉案房屋。恩地公司认可其设立了恩地公司东营分公司并办理了工商登记。一审法院认为，张焕忠、郝崇英与恩地公司东营分公司签订的订购协议已具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等房屋买卖合同的主要内容，可以认定双方的房屋买卖合同成立。2009年4月30日、2013年1月6日、2014年3月20日，恩地公司东营分公司分别向张焕忠、郝崇英出具了金额为30万元、10万元、10万元的收据三张，绿岛公司虽对30万元收据的真实性不能确定，但该收据的数额及日期能够与订购协议相互印证，且收据上全部加盖了恩地公司东营分公司财务专用章，能够认定张焕忠、郝崇英向恩地公司东营分公司交付了该50万元的房款。因恩地公司与案外人王敏的纠纷，张焕忠、郝崇英将涉案房屋剩余房款262864.60元（4380元/㎡×174.17㎡-50万元）交至东营市中级人民法院，并过付给了案外人王敏，应视为张焕忠、郝崇英将该部分房款交付给了恩地公司。张焕忠、郝崇英已将全部购房款交付给恩地公司或其分公司。涉案商品房现登记于恩地公司名下，张焕忠、郝崇英要求恩地公司协助办理房屋产权登记，符合合同签订目的，对其诉讼请求予以支持。绿岛公司非涉案合同的相对方，根据合同约定，办理房屋产权登记的义务应当由恩地公司来履行，且张焕忠、郝崇英未提交证据证明绿岛公司应承担的协助义务内容，故对张焕忠、郝崇英要求绿岛公司协助办理产权登记的诉讼请求，不予支持。张焕忠、郝崇英要求法院判令涉案房屋归张焕忠、郝崇英所有的诉讼请求，不予支持。恩地公司以绿岛公司涉嫌伪造公章其已向公安机关报案为由主张本案应中止审理，待刑事案件结束后再视情况处理本案纠纷，本案的审理并非必须以刑事案件的审理结果为依据，恩地公司的该主张不符合法定情形，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、青岛市恩地置业发展有限公司于判决生效后十日内协助张焕忠、郝崇英办理东营市东营市东营区淮河路198号第61#的商业用房（产权证号：东方权证东营区字第0966**号）的产权登记手续。二、驳回张焕忠、郝崇英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为50元，由青岛市恩地置业发展有限公司负担。二审期间各方当事人均未提交证据。二审查明的事实与原审认定的事实一致。二审争议焦点问题为：上诉人恩地公司与被上诉人张焕忠、郝崇英之间是否存在房屋买卖合同关系。本院认为，恩地公司与绿岛公司合作开发涉案房屋，绿岛公司以恩地公司的名义进行开发，建成后登记在恩地公司名下，恩地公司同意绿岛公司以其名义对外销售，责任应由上诉人恩地公司承担。张焕忠、郝崇英与恩地公司东营分公司签订的订购协议，合同相对方为恩地公司。恩地公司虽主张购房协议所盖公章为伪造，但并未提供相关证据证明。恩地公司通过绿岛公司履行了部分合同义务，即交付房屋，其以自己的行为认可购房协议的效力，且现被上诉人张焕忠、郝崇英已付清全部购房款，恩地公司应当协助两被上诉人张焕忠、郝崇英办理房产过户登记。请求过户的权利具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效。上诉人恩地公司主张涉案房屋实际产权人为绿岛公司，但该房屋登记在恩地公司名下，恩地公司并未提供证据证明该不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其该主张无事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人青岛市恩地置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张江涛代理审判员 袁永林代理审判员 王继印二〇一六年十月十三日书 记 员 孙 倩