（2015）广民一初字第02652号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-29
案件名称
王公平、晏艳与广德金恒建材市场有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广德县人民法院
所属地区
广德县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王公平,晏艳,广德金恒建材市场有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条
全文
安徽省广德县人民法院民 事 判 决 书（2015）广民一初字第02652号原告：王公平，男，1977年7月28日生，汉族，居民，住安徽省广德县。原告：晏艳，女，1979年2月9日生，汉族，居民，住安徽省广德县。委托代理人：王公平，男，系晏艳丈夫。以上两原告共同委托代理人：胡鹏，男，公务员，住安徽省广德县。被告：广德金恒建材市场有限公司，住所地安徽省广德县桃州镇横山南路华东国际家私城A区1层B-6号，组织机构代码05017351-6。法定代表人：薛惠玶，该公司董事长。委托代理人：李孝水，安徽华睿律师事务所律师。委托代理人：杨斌，安徽华睿律师事务所（实习）律师。原告王公平、晏艳诉被告广德金恒建材市场有限公司（以下简称广德金恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法适用普通程序于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告晏艳及其两原告共同委托代理人胡鹏，被告委托代理人李孝水到庭参加诉讼。本案因原、被双方申请，要求给予庭后调解期限二个月，本院依法予以准许。另本案案情复杂，报请本院院长决定，申请延长审限六个月。本案现已审理终结。王公平、晏艳诉称：2013年12月7日，原、被告之间签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于广德县桃州镇新城区南环路金恒国际建材市场13号楼129室商业用房一套。合同第九条约定，被告应于2015年6月30日前将用水、用电、用气、道路、通讯、网络等，具备商品房正常使用基本条件的房屋交付给原告。第十条约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，被告应承担原告已付购房款5％违约金，合同签订后原告依约支付了首期购房款218344元，并办理了210000元的银行按揭。双方约定的交房期已逾期至今，被告迟迟不能将具备交付条件的商品房交付原告。原告经与被告多次交涉无果，故现诉至法院，要求判令：1、请求判令解除原、被告之间于2013年12月7日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款428344元；3、判令被告支付违约金21417元；4、判令被告按银行贷款年利率7.5325％的标准赔偿原告利息损失到返还购房款时止。广德金恒公司辩称：原、被告之间签订房屋买卖合同以及原告付款情况属实。涉案房屋建好后，在交房前已经电话通知原告，同时以挂号信形式按照原告提供的地址进行快递。双方争议的房屋已通过五大主体验收，原告不愿意接收房屋，已经构成违约。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求，要求原告继续履行合同。原告为证明其主张向法庭提供了如下证据：1、两原告身份证复印件，证明两原告主体资格。2、商品房买卖合同和个人购房担保借款合同各一份，证明原告购房的事实，合同约定了房屋的交付条件情况和违约责任。3、购房款发票一份，证明原告已经支付首付款并办理按揭的事实。4、银行流水单据，证明原告按期偿还按揭贷款的事实。5、调查申请，证明通过现场勘查可以看出涉案房屋水电不通，根据合同约定，不具备交付条件。广德金恒公司对原告提举的上述证据，发表以下质证意见：对原告提供的证据1、3、4无异议；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议；对证据5有异议，该现场照片不能证明涉案房屋不通水电的事实。广德金恒公司为支持其辩解向法庭提供证据如下：1、挂号信、函、交房通知书、邮件投寄查询单，证明被告已经向原告通知交房，并且原告已经签收的事实。2、工程竣工验收报告、竣工验收备案表各一份，证明涉案房产已经通过了五大主体的验收，符合交付条件。原告对被告提举的上述证据，发表如下质证意见：对证据1有异议，不能证明原告已经收到了交房通知，也不能证明被告邮寄的函件内容就是交房通知；即使是交房通知，但房屋不具备交付条件。对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，备案意见一栏没有加盖建委的印章，证明没有正式备案。本院经审查认为，被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性均无异议，且与本案具有关联性，依法予以认定。对于证据5系本院依法进行的现场勘查照片，照片反映的是原告起诉后涉案房屋及道路现状，依法予以认定。对于被告提供的证据1，有邮局的挂号信回单和查询记录，应当具有真实性，依法予以认定。对于证据2也具有真实性，但只能证明该工程已经竣工验收，但没有经过综合验收，不能证明该房屋符合交房条件。根据认定的证据，结合当事人陈述，确认以下案件事实：2013年12月7日，王公平、晏艳与广德金恒公司签订一份《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2013预113221）。合同约定，广德金恒公司预售给王公平、晏艳位于广德县桃州镇广德金恒建材市场13号楼129室商品房一套，该商品房位于第1层，建筑面积58.12平方米，规划用途为商业营业用房，商品房价款每平方米7370元，总价款428344元。其中约定原告于2013年12月7日前支付首付款218344元，剩余210000元办理银行按揭。合同第九条约定广德金恒公司应当在2015年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、通讯、网络等，具备商品房正常使用的基本条件。……。第十条约定广德金恒公司逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理。逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定了出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件，即房屋交付使用时，水通、电通、道路贯通，通讯网络等具备商品房正常使用的基本条件。同时，该合同还对其他内容进行了详细的约定。合同签订后，原告于2013年12月10日支付了购房首付款218344元。2014年3月24日，原告与安徽广德农村商业银行股份有限公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定，原告向贷款人申请购房贷款210000元，借款用途为购买房产，借款期限自2014年3月24日起至2024年3月24日止。借款利率采用浮动利率，借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮15％，执行年利率7.5325％。约定借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入广德金恒公司的账户。2014年4月4日，安徽广德农村商业银行股份有限公司将210000元划入被告账户。原告也自2014年5月4日起一直正常偿还按揭贷款。涉案工程于2013年8月15日开工建设，于2015年6月16日竣工验收，但该工程尚未通过公安消防部门、规划部门和环保部门等相关机构的验收，也即尚未通过综合验收。2015年6月30日前，被告电话通知原告办理交付手续，并于2015年7月3日通过挂号信向原告邮寄送达了交房通知书。原告认为不符交房条件未予接收房屋，并于2015年8月份找到被告，要求协商补偿事宜，双方未能达成一致意见，故原告起诉至法院。另查明，原告起诉后申请法院进行现场勘查，本院通过现场勘查可以确认原告所购房屋的门前道路于2015年9月份仍尚未铺修，无法正常通行。本案在审理过程中，被告于2016年8月份向本院重新提交了一份竣工验收备案表，该份备案表显示该工程于2015年12月25日通过了综合验收。之后本院依法询问原告，是否愿意继续履行合同，接收已经符合交房条件的房屋，原告明确表示不愿意继续履行合同，坚决要求解除合同。针对原告同时主张违约金和利息损失的诉请，本院依法告知原告应当选择其中一项进行主张，但原告坚持要求被告既要支付违约金，也需承担利息损失。本院认为：原告与广德金恒公司签订《商品房预售买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约支付了全部的购房款，被告应当在合同约定的期限内交付符合合同约定条件的房屋。由于原、被告双方签订的《商品房预售买卖合同》第九条明确约定，广德金恒公司应当在2015年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、通讯、网络等，具备商品房正常使用的基本条件。……。虽然被告于2015年6月30日通知原告交房，但该房屋并未达到合同约定的交房条件，而该情形一直持续到2015年12月25日才终止。根据双方签订的合同第十条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。因此，原告依据合同约定，要求解除商品房预售合同，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。双方合同解除后，被告应当返还原告支付的购房款428344元（包括银行按揭款21万元）。对于原告主张的违约金和利息损失的诉请，由于根据双方合同约定了违约金，但没有约定利息损失和计算方式。而根据法律规定原告只能主张其中一项，本院也依法对原告进行了释明和告知，但原告坚决主张两项，本院为了综合考虑原告的合法权益，选择支持赔偿数额较高的利息损失。由于原告与安徽广德农村商业银行股份有限公司签订了一份《个人购房担保借款合同》中约定的贷款利率标准为年利率7.5325％，本院依法按照该利率标准计算原告的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、依法解除原告王公平、晏艳与被告广德金恒建材市场有限公司于2013年12月7日签订的《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2013预113221）；二、被告广德金恒建材市场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王公平、晏艳支付的购房款428344元及利息损失（其中以218344元为基数的利息从2013年12月10日起计算，以210000元为基数的利息从2014年5月4日起计算，以上利息均按年利率7.5325％计算至判决确定给付之日止）；三、驳回原告王公平、晏艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8870元，由王公平、晏艳负担670元，广德金恒建材市场有限公司承担8200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长 夏东生人民陪审员 汪金忠人民陪审员 周承安二〇一六年十月十三日书 记 员 张 琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自：