（2016）冀0281民初2371号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-03
案件名称
户晶晶与柴晓艳、齐贺民房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
遵化市人民法院
所属地区
遵化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
户晶晶,柴晓艳,齐贺民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
河北省遵化市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0281民初2371号原告：户晶晶。委托代理人：宗保圳。被告：柴晓艳。被告：齐贺民。本院于2016年5月18日立案受理了原告户晶晶诉被告柴晓艳、齐贺民房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员李翔宇适用简易程序于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、二被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告户晶晶诉称：2016年3月23日，原、被告在遵化市日兴房产中介签订了遵化市玫瑰园15号楼2单元1902室的房屋买卖协议，当时原告交付被告定金2万元，被告带领日兴房产中介代表、原告三方一起到遵化市恒亿地产的玫瑰园售楼处将被告持有的唐山凤辉房地产开发有限公司2014年11月29日开具的购房款的现金收据上将第一被告姓名变更到原告名下，第一被告承诺最终原告购买房产政府发放房产证时署名为原告。当天下午原告将剩余房款25.3万元通过银行转账到第二被告齐贺民的账户。2016年4月，原告组织人员进行改水、改电装修，原告购买了该商品房已经交付物业费（含电梯使用费、垃圾清运费、装修保证金）8619元、改水电铺地暖工2600元、地暖材料费3100元，锦楠装饰装修22000元、地砖、墙砖3800元等损失40119元。2016年4月16日上午赤峰市建筑公司的人员拿着2010年唐山凤辉房地产有限公司出具的房款收据、购房合同到原告购买的此处房产处，要求原告停止装修，告知这个房产已经被遵化市人民法院依法查封，查封期限为2015年11月24日至2018年11月23日止。查封期间房产不允许变卖、装让、抵押、赠与他人等处分上述房产，至此原告已投入全部买房款并入住，但装修未能进行。原告认为，被告将法院查封的房产卖给原告，具有欺诈行为，最终导致原告不能对该房行驶处置权，故要求依法解除2016年3月23日原、被告签订的房屋买卖协议，被告返还购房款27、3万元支付违约金40000元，赔偿原告物业费8619元、改水电铺地暖工2600元、地暖材料费3100元、锦楠装饰装修22000元、地砖、墙砖3800元等损失40119元，合计353119元，诉讼费用由被告承担。被告柴晓艳、齐贺民辩称：一、原告所诉部分与事实不符。二被告系夫妻关系，2013年9月由玫瑰园投资人王树春手中承包了玫瑰园一期门市的外挂大理石及保温工程，总工程款300万元。因投资人王树春欠二被告150万元工程款，而唐山凤辉房地产公司欠投资人王树春的投资款，由投资人王树春协助由唐山凤辉公司于2014年11月29日以房产每平米4300元、地下室每平米2000元的价格顶账了玫瑰园小区15号楼2单元1902号房产，总价款近40万元，并支付了领钥匙的后期费用18000元。因二被告经济紧张，无法偿还因上述工程产生的巨额贷款，经与原告协商，二被告以27.3万元价格卖给了原告，被告赔了15万元。二、赤峰建筑公司对本案诉争房产不具有合法权益。赤峰建筑公司与唐山凤辉公司建筑施工合同纠纷，河北省高级人民法院于2015年8月4日作出了（2013）冀民初字第9号民事判决书，判决书中显示赤峰公司与唐山凤辉公司于2010年7月10日签署以房抵债的《补充协议》，因该协议书中包括本案诉争的房产一部分已被唐山凤辉公司出售，故判决书第一项解除了赤峰公司已唐山凤辉公司签订的《补充协议》，即赤峰公司对本案诉争的房产不具有所有权，故赤峰公司无权干涉原告的买卖行为。本案诉争的房产从未被遵化市人民法院查封，赤峰公司所述与事实不符。二、法院应驳回原告的诉讼请求。本案中，二被告基于偿还银行贷款的需要以低于实际价值15万元的价格出卖给原告，完全是善意，无欺诈行为，被告得知赤峰公司扰乱原告的装修施工后已出面协调，赤峰公司已明确表示不再干扰施工，现已无人再干扰原告对本案诉争房产的合法权益。被告已将原告给付的款项偿还银行贷款，二被告现无力返还原告的房款，却实际拥有本案诉争房产的所有权，对原告也是不公平的，请原告三思而后行。依据原、被告的诉辩，本院归纳的争议焦点为一、原告要求解除2016年3月23日与被告签订的房屋买卖协议理据是否充分；二、对原告的其他诉讼请求进行审查。针对第一个争议焦点，原告户晶晶提交如下证据：证据一、2016年3月23日原、被告签订的房屋买卖合同，证明原、被告签署协议真实存在；证据二、签署协议后，原告将定金2万元通过工商银行将剩余的25.3万元支付给被告；证据三、原告对房屋进行装修过程中，赤峰公司提供给原告2015年11月24日遵化市人民法院的公告，公告对本案诉争的房产给与查封，时间为2015年11月25日至2018年11月23日，公告明确载明，查封期间未经法院允许，凤辉及其他任何人不得转让、变卖、赠与等处分上述房产。故原告要求解除原、被告之间的买卖协议。经质证，二被告对证据一、二均无异议。对证据三提出异议，辩称：该房产是2014年11月与凤辉地产作的现金收据手续，房子在2014年11月就已经是被告的了，法院查封的原因被告不清楚。被告柴晓艳、齐贺民为证实自己的主张，提交如下证据：2014年11月29日，唐山凤辉地产出具的两张购房收据（证据在原告手中），证实争议的房产于2014年11月29日已经出卖给被告。但没有签订书面的购房合同。经质证，原告户晶晶对该证据无异议。关于第二个争议焦点，原告户晶晶为证实自己的主张，提交了如下证据：证据一、原告与锦楠装饰公司的装饰装修合同，工程款总造价35900元。证据二、原告装修该房屋的各项开支：包括1、瓷砖款3800元；2电梯使用费1400元；3、粉刷恢复400元；4、物业费1528元；5、地下室208元；6、垃圾清运费1000元（第2至6项为遵化市建华物业管理有限公司收取）；7、装修保证金3000元（物业收取）；8、电费周转金800元（物业收取）；9、2016年4-12月表损、公照38元；10、卡表费245元（物业收取）；11、2016年4月4日预收货款1500元；12、2016年4月8日地暖尾款1600元；13、2016年4月9日装修款22000元；14、水电工胡建宁收取改水、改电、地暖工费2600元。证据三、根据房屋买卖合同中的约定，被告需支付双倍的违约金4万元。经质证，被告对证据一、二、三提出异议，但对证据表示不想看。经审理查明：2016年3月23日，以原告户晶晶为乙方，被告柴晓艳、齐贺民为甲方，双方签订了《房屋买卖协议》，约定柴晓艳、齐贺民将坐落于玫瑰园15号楼2单元1902室，出卖给户晶晶，房屋面积84.87平米，成交价款273000元，其中协议第二条第2项规定：房屋付款方式通过二次交付甲方，1、买方先付定金贰万元整，2、第二次付款将剩余房款253000元在售楼处办理完相应手续后一次性付给甲方。3、甲方承诺房屋真实有效，没有欺骗行为，在售楼处做一手房手续，即乙方直接和开发商签订商品房买卖合同，若以后房屋出现任何争执甲方必须承担全部责任。第四条违约责任买卖双方任何一方未按本协议约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任（违约方向守约方付双倍赔偿）。2016年3月23日，原告户晶晶通过中国工商银行给齐贺民账户转入剩余房款253000元该协议签订后，原告户晶晶向被告柴晓艳、齐贺民交付定金款20000元，2016年3月23日，通过中国工商银行户晶晶给齐贺民账户转入房款253000元。2016年4月9日，原告户晶晶与遵化市锦楠装饰装潢设计中心签订了《家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定工程总造价35900元。付款方式为开工三日前应付22000元。在原告户晶晶装修期间，赤峰建筑公司人员交给原告户晶晶一份本院2015年11月24日的查封公告，该查封公告中序号72中表明房号15-2-1902，查封时间自2015年11月24日起至2018年11月23日止；规定：查封期间，未经本院准许，唐山凤辉房地产开发有限公司及其他任何人不得转让、变卖、抵押、赠与他人等处分上述房产。经查：因二被告曾承包玫瑰园工程，唐山凤辉地产开发有限公司欠二被告工程款，经协商2014年11月29日，唐山凤辉地产公司将玫瑰园小区15号楼2单元1902室抵顶二被告尚未结清的工程款，唐山凤辉地产为二被告出具了购房收据，但二被告未与唐山凤辉地产签订书面房屋买卖合同。在原、被告达成房屋买卖协议后，被告将唐山市凤辉房地产开发有限公司给付二被告的购房款收据中的“柴晓艳”更名为“户晶晶”。现购房款收据的原件由原告户晶晶保管。本案在开庭审理中，二被告当庭提出就本院的查封公告提出异议之诉，2016年8月26日，本院出具（2016）冀0281执异63号民事裁定书，以15-2-1902号房产未在不动产所在地的登记机构办理备案登记，依法不具有法律效力为由，裁定驳回柴晓艳、齐贺民要求解除对15-2-1902房产的查封请求。本院认为：原、被告争议的主要焦点系二被告是否有权出让玫瑰园15-2-1902号房产。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，二被告与唐山凤辉房地产开发有限公司就玫瑰园15-2-1902号房产未办理备案登记手续，故二被告依法不享有该房产的物权，其与唐山凤辉地产公司仍然是债的法律关系。2015年11月24日，该争议的房产已经被本院查封，依据法律规定，查封期间，任何人未经本院准许，不得对查封的房产进行转让、变卖、抵押或赠与他人的行为，故二被告在本院对该房产查封期间于2016年3月23日将该房产出让给原告户晶晶属于无权处分，原、被告签订的《房屋买卖协议》应属无效协议，依据无效合同的法律后果，原告户晶晶依法应将玫瑰园15-2-1902号房产返还给二被告，被告柴晓艳、齐贺民依法应向原告户晶晶返还购房款273000元；现被告柴晓艳、齐贺民出让无权处分的房产，本人存有过错，依法应赔偿原告户晶晶的经济损失；原告户晶晶在取得房产后进行了装修，其经济损失核算为40119元，二被告依法具有赔偿责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，故原、被告在签订《房屋买卖协议》约定的定金20000元，因二被告未履行合同义务，依法应双倍返还原告户晶晶定金即40000元。现原告户晶晶的诉讼请求于法有据，本院应予支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：原告户晶晶与被告柴晓艳、齐贺民于2016年3月23日签订的《房屋买卖协议》无效，原告户晶晶于本判决生效后10日内将遵化市玫瑰园小区15-2-1902号房产返还给被告柴晓艳、齐贺民；被告柴晓艳、齐贺民于本判决生效后10日内返还原告户晶晶购房款273000元；被告柴晓艳、齐贺民于本判决生效后10日内赔偿原告户晶晶经济损失40119元及违约金40000元。如被告柴晓艳、齐贺民未按照本判决指定期间履行给付金钱的义务，将依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6597元减半收取3298.5元由被告柴晓艳、齐贺民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 李翔宇二〇一六年十月十三日书记员 高韶钒