（2016）浙0381民初1834号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-12-20

案件名称

瑞安市港瑞商业管理有限公司与林晨宇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

瑞安市人民法院

所属地区

瑞安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

瑞安市港瑞商业管理有限公司,林晨宇

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十九条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条

全文

浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0381民初1834号原告（反诉被告）瑞安市港瑞商业管理有限公司(组织机构代码06058719-X)，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。法定代表人郑统弟，董事长。委托代理人（特别授权代理）虞爱萍、丁飞飞，浙江信泰律师事务所律师。被告（反诉原告）林晨宇，男，1986年6月1日出生，汉族，户籍所在地瑞安市。委托代理人（特别授权代理）姜正、张也，浙江合一律师事务所律师。原告（反诉被告）瑞安市港瑞商业管理有限公司（以下简称港瑞公司）为与被告（反诉原告）林晨宇房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月14日向本院起诉，本院于2016年2月19日以简易程序立案，后因案情复杂，于2016年5月11日将该案转为普通程序，于2016年6月20日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）港瑞公司的委托代理人虞爱萍、丁飞飞、被告（反诉原告）林晨宇的委托代理人姜正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港瑞公司诉称：原告受瑞安市玉海商务广场7幢104、105、106、107、118、119号商铺业主的委托，对上述商铺进行统一管理经营，包括但不限于出租商铺使用权并收取相关收益。2014年8月11日，原、被告就上述商铺签订《新玉海广场租赁意向书》，约定建筑面积约414.51㎡，租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日，月租金63040元，综合管理费25元/㎡/月、公共能耗费8元/㎡/月，装修管理费按3000元/月收取。后原告按期交付商铺。被告装修商铺40天，实际产生装修管理费4000元。2014年10月18日，港瑞新玉海正式开业。然而被告未按约履行付款义务，仅支付租金176891元。原告多次要求被告按约支付租金及其他费用，但被告拒不支付。原告诉请判令：1、解除原、被告签订的《新玉海广场租赁意向书（7-104、105、106、107、118、119）》，并责令被告腾空商铺；2、被告支付租金768709元，并支付违约金（租金自2014年10月18日起计算至被告实际腾空商铺之日止，暂计至2016年1月17日；违约金自2015年1月18日起按银行同期同类贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；3、被告支付综合管理费、公共能耗费、收银机使用费共计82824元（自2014年10月18日起计算至被告实际腾空商铺之日止，暂计至2016年1月17日）；4、被告支付装修管理费4000元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告林晨宇辩称：1、原告不具有主体资格。原告与商铺所有人签订商铺委托经营管理合同，该合同约定以委托人的名义与第三方签订租赁、承包合同，收取商铺出租、发包的收益。以上可知原告作为受托人需要以委托人的名义行使权利，更何况该份商铺委托经营管理合同未约定原告有权起诉商铺承租者，因此原告以商铺管理人的名义起诉承租者属于无权代理，不具有诉讼主体资格；2、原、被告签订的租赁合同为无效合同。如未经被代理人追认，因无效代理订立的合同属于无效合同；3、原告诉称的部分内容不符合客观事实，诉讼请求缺乏事实与法律依据，具体分述如下：⑴原告诉请的租金不符合租赁合同的约定。原、被告于2014年10月1日达成租赁合同，就租金及租赁期限等事项达成一致意见，约定年租金为220640元，租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日;(2)原告于2015年12月9日单方面采取停电行为，导致被告无法继续经营，因此被告于当天腾空店铺。原告以停电的措施要求被告搬离，其行为已视为意欲与被告解除租赁合同，被告也同意解除租赁合同，并已实际腾空店铺。被告多次通知原告接收已腾空的店铺，但原告均以租金尚未缴清为由拒绝接收。被告认为合同任意一方均有义务采取适当措施防止损失扩大，因此原告不得就扩大的损失要求被告承担责任；（3）被告已支付租金426080元，多付的租金应返还，并且新玉海广场租赁意向书约定开业之日起免租5个月，即自2014年10月18日至2015年3月18日为免租期间，该期间的租金费用也应予以扣减；（4）原、被告在合同中没有约定综合管理费及公共能耗费。依据双方签订的新玉海广场租赁意向书中所约定的综合管理费及能耗费均约定按实际产生收取。目前为此，原告尚未提供实际支出费用，简单地按暂定的计算标准，显然对被告不利，且不符合合同约定的内容；（5）原告主张违约金没有事实依据。原、被告没有约定违约金，且被告也没有实际违约。被告未按约交付租金是履行抗辩权，是因为原告虚假宣传，并且承诺的招商并未完成。原告单方面采取强制停电措施，导致被告无法正常经营，停业期间造成被告重大损失。反诉原告林晨宇提起反诉称：2013年开始，反诉被告通过大量的广告进行宣传，欲筹备开设港瑞新玉海购物广场，吸引各类经营户入驻经营，同时反诉被告为达到欺骗经营户提早入户并骗取租金的目的，还在各类广告中捏造事实虚假宣传，例如宣传有上百种国际知名品牌已加盟入驻，尤其是“BURBERRY”、“FEVIAGAMO”、“TOMMY”、“麦当劳”国际知名品牌及国际影城已一对一确认并抢先入驻购物广场，并承诺2014年9月27日开业时入驻率达到80%以上。故此，反诉原告于2014年10月1日向反诉被告承租店面，准备将“海日贝诺”化妆品品牌引入该购物广场经营。后反诉原告发现反诉被告多次在各类广告宣传的国际知名品牌及国际影城等商家并未入驻。当反诉原告提出异议时，反诉被告却声称前述商家正在协商洽谈过程中，目前几年可以先降低高额租金，先将商场人气做起来。对此，反诉原告信以为真。但是开业几个月后，由于反诉被告经营不善，整个购物冷冷清清，而且反诉被告居然擅自违法将包括反诉原告在内的众多商户的店面采取停电、停水措施，导致商户根本无法正常经营，甚至多次频发商户集体抗议示威事件，目前整个商场除部分餐饮店尚在经营外，其他90%以上的商铺均已关闭，整个商场处于半关闭状态。由于反诉被告的上述违法和违约行为造成反诉原告近100万元经济损失。反诉原告林晨宇诉请判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失20万元；2、本案反诉费用由反诉被告承担。反诉被告港瑞公司针对反诉辩称：反诉原告陈述与事实不符，微信微博及相关宣传材料并非反诉被告宣传的。品牌入驻也不是虚假宣传，当时双方在接洽，只是最后没有实际入驻。开业率达80%已由判决书认定。反诉原告没有证据证明其有损失，即使有损失，也与反诉被告无关。商场的经营状况是多方面造成的，不能说是反诉被告经营管理不善造成的，反诉原告不能以此拒不缴纳租金等费用。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原告(反诉被告)港瑞公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书各一份，以证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份证复印件一份，以证明被告的诉讼主体资格；3、房屋所有权证复印件六份、产权证明书六份、委托经营管理合同一份，以证明原告接受业主的委托，代为经营管理商铺的事实；4、新玉海广场租赁意向书一份，以证明原、被告之间存在租赁合同关系的事实；5、商铺交付验收登记确认表一份，以证明原告按约向被告交付商铺的事实原告针对被告的反诉提供了如下证据：6、关于支付租金及物业管理费回执单、关于支付租金及其他费用回执单、通知发放回执单各一份，以证明原告多次书面催讨租金及其他费用的事实；7、付款承诺书、入账通知各一份，以证明被告支付租金等费用的事实；8、（2015）温瑞民初字第3194号、（2016）浙03民终1070号民事判决书各一份，以证明港瑞新玉海商场开业时入驻率达到80%以上的事实；9、截图二份，以证明微信公众号、微博认证主体不是原告的事实；原告当庭提供如下证据：10、港瑞新玉海广场商铺装修管理服务协议一份，以证明装修期限为2014年8月19日至2014年9月27日共40天，装修管理费4000元的事实。上述证据经庭审出示，被告提出质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性没有意见，但不能证明原、被告的主体资格；对证据3的真实性无异议，委托经营合同反而能证明原告不具有诉讼主体资格；对证据4新玉海广场租赁意向书的真实性无异议，但黄云华与原告于2014年9月30日签订租赁合同后该意向书就失去法律效力了。该意向书虽有约定综合管理费、公共能耗费的收费标准，但写明以实际产生费用收取，也未约定原告有权没收履约保证金，不能证明待证事实；对证据5形式上的真实性没有异议，但其内容违背客观事实，2014年8月9日原告的商铺并未竣工验收，也未交付给被告；证据6仅是回执单，没有附件显示送达内容，且没有被告签字，真实性无法确认；对证据7付款承诺书的真实性无异议，内容不客观不真实，被告签字仅是对付款的确认。商铺实际经营者黄云华有委托被告签订意向书，并未委托被告签订付款承诺书。对入账通知的真实性无异议；对证据8判决书的真实性无异议，但与本案没有关联，不能证明原告的主张，判决书也没有明确认定开业率达到80%；对证据9微信、微博公众号的真实性无异议，只能证明是温州市绿地房地产开发有限公司设立账号，实际使用者是原告；对证据10中被告签字无异议，但是该协议未生效。因协议约定签字盖章后生效，但该协议上原告没有盖章，所以不具有证明效力。被告(反诉原告)林晨宇在本院指定的举证期限内提供了如下证据：11、户口簿复印件、个体工商户营业执照复印件各一份，以证明黄云华与被告系母子关系，黄云华与被告以家庭为单位经营瑞安市简妮化妆品店，工商登记为黄云华并以黄云华的名义进行经营，本案适格主体是黄云华，不是被告的事实；12、房屋租赁合同一份，以证明本案所涉商铺实际承租人和实际经营者是黄云华，本案被告不适格，黄云华与原告约定年租金220640元，原告之前与被告签订的意向书已失效的事实；13、简妮化妆品店历月电费明细一份（2015年1月至2016年3月），以证明原告于2015年12月9日强制停电，导致被告停止经营的事实；14、照片、视频、部分业主要求撤铺的报告复印件、宣传单，以证明原告未按要约承诺使国际大品牌入驻商场，且已经入驻的部分品牌商店现早已撤出，导致商场无法正常经营，原告违约、欺诈行为造成被告经济损失巨大的事实；15、收款收据复印件二份，以证明被告已支付租金426080元的事实；16、港瑞新玉海广场开业告知函一份，以证明原告延期开业的违约行为及开业率未达标的事实；17、公证书一份，以证明原告承诺的国际品牌商家并未入驻，构成虚假宣传的事实；18、2016年5月10日的通知函（副本）一份、视频光盘一份，以证明被告多次通知原告接收店铺，但原告一直拒绝的事实（通知函上误写成2015年11月18日，实际腾空日期2015年12月9日）；19、照片八份，以证明被告已腾空店铺的事实；20、结算清单一份、预算清单七份，以证明装修损失共计60万元左右，包括装潢、广告牌、电灯、电线等的事实上述证据经庭审出示，原告提出质证意见如下：对证据11的真实性无异议，但与本案没有关联，原、被告签订租赁意向书，且被告一直按该意向书的条款履行，至于被告将店铺交谁经营与原告无关；证据12不是双方的真实意思表示，不具有法律效力，本案被告适格，应按意向书履行；证据13与本案没有关联，只能证明2016年1月没有电费产生，不能证明是原告采取了停电措施；证据14照片拍摄时间无法确认，也无法确定是否是商场正常营业时间，也不能证明商铺经营状况。对视频的真实性、关联性有异议，视频里无法看出原告将被告赶出店铺的事实。原告不存在虚假广告。部分业主要求撤铺的报告的真实性、关联性有异议，无法表明已向原告提交。宣传单无法证明待证事实；对证据15的付款金额无异议，其中126080元是履约保证金，更能说明双方是按意向书履行，而不是依据租赁合同；证据16不能证明待证事实，未能按期开业是因为部分商铺未完成装修，开业率有判决书为证；证据17认证的主体是温州市绿地房地产开发有限公司，不能证明待证事实；原告承认于2016年5月10日收到被告送达的通知函，但认为无法证明证据18的待证事实；证据19照片可见被告经营的商铺并没有实际腾空，里面还有大量的桌椅、展示柜；对证据20的三性有异议，仅凭手写的结算清单无法确认装修金额。本院对上述证据认定如下：证据1、2结合证据3、4、5、7、10、18，其中被告对证据3的真实性无异议，产权人温州市绿地房地产开发有限公司与原告签订委托经营管理合同，合同中明确原告进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，原告的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。玉海商务广场统一开业之日（租赁起始日）起算三周年取得收益包干抵销，由原告自负盈亏。且根据合同相对性原则，涉案商铺系以原告的名义出租并交付被告使用。故此，原告系本案适格主体，有权以自己的名义起诉被告。综上，本院对证据1、2、3予以采纳；被告对证据4新玉海广场租赁意向书的真实性无异议，在被告无法证明该意向书失效的情况下，原告据此证明原、被告之间存在租赁合同关系，本院予以采纳。关于综合管理费、公共能耗费，原、被告虽约定以实际产生费用收取，但在原告未对综合管理费、公共能耗费进行重新测算、调整收取标准的情况下，按被告确认的综合管理费25元/㎡/月、公共能耗费8元/㎡/月的标准计收并无不当，且原告对其他商铺的综合管理费、公共能耗费都是按此标准收取的，本案亦不例外；证据5客观真实，能够证明待证事实，本院予以采纳；证据6的真实性无法确认，本院不予采纳；证据7符合证据的三性，与证据15载明的金额、时间相互印证，可证实被告向原告支付租金、物业费等计30万元（其中租金176891元、综合管理费与公共能耗费123109元）的事实，本院予以采纳；证据8与本案存在关联，生效的民事判决书已认定商场的开业率达到85%，被告没有提供反证，本院予以采纳；被告尚无法证实证据9所涉的微博、微信的实际使用者为原告，证据9能够证明待证事实，本院予以采纳；证据10的协议约定装修期限合计40天，原告虽未盖章，但该协议已实际履行，证据4中确定装修管理费每月3000元，原告就此确定装修管理费4000元并无不当，本院予以采纳；证据11仅能确定黄云华与被告的母子关系，纵观全案，本案被告主体适格，本院对证据11不予采纳；本院对证据12分析如下：（1）证据12确定的年租金与证据4载明的租金金额存在明显出入，被告不能作出合理解释；(2)履约保证金的交纳符合新玉海广场租赁意向书确定的“付三押二”的规定。被告于2014年7月3日缴纳履约保证金126080元，刚好与两个月的租金相当；（3）被告在证据7的付款承诺书上签字确认欠原告2014年10月18日至2015年7月17日欠租金及物业管理费共375269元，承诺于2015年9月3日前支付30万元并已兑现，有证据7的入账通知、证据15中2015年9月3日的收款收据（注明款项内容租金及物业费）为据，且相互印证。在其与原告签订的新玉海广场租赁意向书中约定承租商铺建筑面积414.51㎡、月租金63040元、综合管理费25元/㎡/月、公共能耗费8元/㎡/月，同时又约定开业之日起免租五个月，则该375269元由4个月的租金和9个月的综合管理费、公共能耗费计算而得，即63040×4+414.51×(25+8)×9=375269元。从而能够证明被告是按新玉海广场租赁意向书确定的月租金63040元的标准支付租金，并非按证据12房屋租赁合同载明的年租金220640元的标准履行。综上，本院对证据12不予采纳；历月电费明细不足以证明原告强制停电导致被告停止营业的事实，本院对证据13不予采纳；原、被告未就商场入驻品牌达成协议，且市场经营本身存在风险，被告认为原告违约、存在欺诈的依据不足，本院对证据14不予采纳；原告对证据15的金额无异议，该426080元包括三部分，其中履约保证金126080元、租金176891元、综合管理费与公共能耗费123109元，本院对证据15予以部分采纳；没有证据证明原、被告就开业时间、开业率达成协议，被告欲证明原告延期开业的违约行为及开业率不达标，没有法律依据，本院对证据16不予采纳；证据17的微信公众号“港瑞新玉海”的账号主体为温州市绿地房地产开发有限公司港瑞新玉海项目部，并非本案原告，更何况原、被告未就商场入驻品牌达成协议，被告就此主张原告构成虚假宣传，依据明显不足，本院不予采纳；租赁期限内，在无证据证明原告采取强制停电措施导致被告停止经营或者双方就交接商铺达成一致意见的情况下，被告腾空商铺可能存在多方面的原因，并不意味着原告必须无条件接收商铺。在原告起诉与被告解除租赁合同并责令腾空商铺后，被告于2016年5月10日书面通知原告之前已腾空商铺且要求原告接收商铺的情况下，原告应积极采取措施，做好交接铺工作，考虑到被告确实已停止经营，本院确定租金等费用计算至2016年5月10日，本院对证据18予以部分采纳；证据19照片显示商铺内尚有大量桌椅、柜台，无法证实被告承租商铺已完全腾空，本院不予采纳；证据20的真实性无法确认，被告因经营装修商铺而支出费用与本案缺乏必然联系，本院不予采纳。综合以上证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：2014年8月9日，被告在《新玉海广场租赁意向书》上签字，承租坐落于瑞安市玉海街道玉海商务广场7幢104、105、106、107、118、119号的商铺，拟经营“海日贝诺”化妆品品牌，其中载明：建筑面积414.51㎡，租赁期限2014年10月1日至2017年9月30日，租金5元/㎡/天，月租金63040元，年租金756480元，综合管理费25元/㎡/月，能耗费8元/㎡/月，开业庆典、周年庆活动促销费5000元，装修保证金30000元，装修管理费按每月3000元收取。该租金不包括被告需缴付之综合管理费、推广费用、中央空调流量费及其他费用，其他未列明的被告所承担的费用在本租赁意向书签订后正式《商铺租赁合同》签订前予以确定或以后根据实际情况确定。被告应于本租赁意向书签订后3个工作日内向原告支付126080元作为履约保证金。并在补充条款中注明：开业之日起，免租5个月。2014年7月3日，被告向原告缴纳履约保证金126080元。2015年8月19日，被告承诺于2015年9月3日前无条件一次性向原告支付30万元，剩余75269元与下一季度租费同时支付，并签署付款承诺书。2015年9月3日，被告向原告汇款30万元，同日，由原告向被告开具收款收据一份，其中款项内容标注为租金及物业费。该30万元分为租金176891元，综合管理费、公共能耗费123109元［414.51×(25+8)×9］。后被告未能支付任何款项。被告曾要求原告接收商铺，原告以被告未结算租金等费用为由一直拒绝接收商铺。2016年5月10日，被告书面通知原告承租商铺已腾空，并要求原告接收商铺。审理过程中，原告承认已接收商铺。另查明，坐落于瑞安市玉海商务广场（推广名港瑞新玉海）7幢104室（建筑面积64.63㎡）、105室（建筑面积126.33㎡）、106室（53㎡）、107室（51.65㎡）、118室（52.97㎡）、119室（66.04㎡）商铺的产权人系温州市绿地房地产开发有限公司，其与原告签订《港瑞新玉海购物广场商铺委托经营管理合同》，委托原告就上述商铺进行经营管理。其中约定：原告有权出租、发包商铺；玉海商务广场统一开业之日（租赁起始日）起算三周年取得收益包干抵销，由原告自负盈亏。并明确原告进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，原告的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。瑞安市玉海商务广场于2014年10月18日正式开业。物业管理费实为综合管理费。瑞安市玉海街道玉海商务广场7幢104、105、106、107、118、119室实际面积合计414.62㎡。本院认为：原告依法享有瑞安市玉海街道玉海商务广场7幢104、105、106、107、118、119室的出租权、收益权。原、被告虽未签订书面的租赁合同，但原告将上述商铺交付被告，被告已装修并入驻经营，可见原、被告租赁关系成立并已实际履行。当事人应当全面履行自己的义务。现原告已依法向被告交付商铺，被告装修营业后也应按确定的金额支付租金及综合管理费、公共能耗费等。而被告仅交纳了履约保证金及部分租金及费用，属不完全履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告由此主张解除租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，本院予以准许。鉴于被告已实际腾空商铺，原告也已接收涉案商铺，对原告责令被告腾空商铺的主张，本院不予支持。原、被告约定：开业之日起，免租五个月。结合瑞安市玉海商务广场于2014年10月18日开业，且原告主张自开业之日起算租金的实际情况，则租金起算日期也应作相应调整，本院确定租金自2015年3月18日起算。这也与原告提供的付款承诺书上的推算时间相同。被告腾空商铺后，原告应及时接收商铺。由于原告没有采取适当措施致使损失扩大，对扩大的损失，本院不予支持，故原告主张的租金、综合管理费、公共能耗费等只能计算至2016年5月10日。被告租赁商铺的实际面积为414.62㎡，原告诉请按414.51㎡计算综合管理费、公共能耗费，并不损害被告利益，本院予以准许。根据公平原则，被告交纳的履约保证金126080元在被告应付租金总额中予以扣减。原、被告之间虽不存在法定、约定违约金的情形，但被告延付租金确实造成原告经济损失。考虑到双方对租金支付时间规定的不是很明确，为便于操作，结合本案实际，可自租金起算日次月即2015年4月18日开始以被告每月未交租金为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算损失至实际履行完毕之日止。原告主张装修管理费按4000元计算，与事实相符，被告未持异议，本院予以支持。原告要求被告支付收银机使用费，于法无据，本院不予支持。原告诉请，合理部分，本院予以支持。被告反诉称原告虚假宣传，且对涉案商铺采取停水停电措施，导致被告无法正常经营，要求原告赔偿经济损失200000元，缺乏相应证据佐证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告瑞安市港瑞商业管理有限公司与被告林晨宇关于瑞安市玉海商务广场7幢104、105、106、107、118、119室的租赁合同关系；二、被告林晨宇于本判决生效后十日内支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司租金并赔偿损失（租金按每月63040元，自2015年3月18日起计算至2016年5月10日止，租金总额扣除302971元；损失自2015年4月18日起，以每月未交租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算至实际履行完毕之日止）；四、被告林晨宇于本判决生效后十日内支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司装修管理费4000元，自2014年10月18日起至2016年5月10日止的综合管理费、公共能耗费（计算标准：综合管理费25元/㎡/月，能耗费8元/㎡/月，商铺面积414.51㎡，综合管理费、公共能耗费总额扣除123109元）；五、驳回原告瑞安市港瑞商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告林晨宇的反诉请求。本案本诉受理费12355元，由原告瑞安市港瑞商业管理有限公司负担4455元，被告林晨宇负担7900元；反诉受理费4300元，由反诉原告林晨宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审　 判　 长　连永考人民 陪 审员　蔡永林人民 陪 审员　徐　素二〇一六年十月十三日（代）书记员　木聪慧 来自