（2015）甬海民初字第1952号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-10
案件名称
刘雨佳与宁波益信汇通投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘雨佳,宁波益信汇通投资咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十九条第一款，第一百二十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条
全文
宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬海民初字第1952号原告（反诉被告）：刘雨佳。诉讼委托代理人：顾猛。被告（反诉原告）：宁波益信汇通投资咨询有限公司。法定代表人：沈龙军。诉讼委托代理人：ＸＸ。诉讼委托代理人：宋继红。原告刘雨佳为与被告宁波益信汇通投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月15日诉至本院，本院于同日立案受理，被告在答辩期内提出了反诉。本案依法适用简易程序，由审判员刘晶独任审判，于2016年1月29日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭，先后于2016年4月13日、7月6日两次公开开庭进行了审理。原告刘雨佳的诉讼代理人顾猛与被告宁波益信汇通投资咨询有限公司的委托代理人ＸＸ、宋继红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘雨佳起诉称：2015年5月27日，原告与被告签订《宁波市房屋转租合同》一份，合同约定原告承租被告坐落于宁波市海曙区西湾路135号、137弄9号的部分房屋，用途为无明火类熟食、馄饨面条类。双方于2015年12月2日又签订了《补充协议》，约定如提供给原告的租赁物使用性质与相关法律法规规定的不符，被告同意原告解除《转租合同》，并赔偿相关损失等。合同签订后，原告先后支付了租金1122500元，并进行房屋装修，花费598000元。2015年12月3日，宁波市海曙区市场监督管理局出具《关于翠柏市场开办小吃店等业态的答复》，称该房屋开办小吃店不符合营业执照申领条件，不予审批，导致原告无法实现租赁合同目的。根据原、被告《宁波市房屋转租合同》及《补充协议》的约定，被告交付的房屋不符合约定，故原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告返还房屋租金1122500元；2.被告支付上述款项利息27133.92元（暂计算至起诉之日，之后以中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际付清之日止）；3.被告支付违约金775000元；4.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。被告宁波益信汇通投资咨询有限公司答辩称：1.双方在房屋转租合同中约定经营范围为无明火熟食，馄饨面条类，其意指菜市场配套的卤味、熟食类、干面、馄饨皮等摊位，而非原告所指的小吃城。如原告按照合同范围招商开设熟食铺、面条铺，是可以正常经营的，被告交付的房屋符合约定；2.原告对该商铺不能开设小吃城是明知的，2015年6月、9月西门街道曾两次召开协调会，会上告知其不能开设小吃城，但原告自行在会议签到表上手动添加了“同意装修”字样，已涉嫌刑事诈骗，建议移送公安机关处理；3.因原告违法转租且拒付租金，被告已告知原告解除合同。合同解除之后，因原告多次找人到被告处聚集，影响被告正常经营，被告被迫签订《补充协议》，该协议应属无效。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）宁波益信汇通投资咨询有限公司反诉称：2015年5月27日，反诉原告与反诉被告签订《宁波市房屋转租合同》一份，约定反诉被告承租反诉原告位于宁波市海曙区西湾路135号、137弄9号的部分房屋，用途为无明火熟食、馄饨面条类，房屋年租金为人民币1550000元，之后每年在前一年基础上按照5%逐年递增，租金每半年一付，反诉被告应于上一期租金到期前30日向反诉原告支付下一期租金等。合同签订后，反诉原告按约交付房屋，但反诉被告未按月支付租金，反诉原告多次催讨，反诉被告于2015年11月2日向反诉原告出具承诺函，确认拖欠房租、支付20000元承诺金并承诺付款期限，如未能付清的将于2015年12月4日前腾空房屋。但付款承诺后，反诉被告一直未能按期付款，反诉原告于2015年11月26日通知反诉被告解除合同，并要求其承担违约责任及腾退房屋，但反诉被告一直未承担该责任，故诉至法院，要求判令：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《宁波市房屋转租合同》于2015年11月26日解除；2.反诉被告支付反诉原告自2015年11月27日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（暂计至2016年1月7日为356712.3元）；3.反诉被告支付违约金775000元；4.反诉被告支付水电费5029.25元；5.反诉被告支付反诉原告空调费30000元；6.诉讼费用由反诉被告承担。案件审理过程中，反诉人宁波益信汇通投资咨询有限公司撤回了要求被反诉人支付水电费5029.25元的反诉请求。原告（反诉被告）刘雨佳答辩称：1.双方的《宁波市房屋转租合同》并非在2015年11月26日解除，反诉原告仅是单方面张贴该公告，既没有通知反诉被告，反诉被告也未收到该通告。2015年12月2日，反诉原告与反诉被告又签订了《补充协议》，故合同履行应当以该《补充协议》为准。合同解除日应为2015年12月9日；2.反诉原告要求反诉被告支付房屋占用费、违约金、水电费、空调费等缺乏事实和法律依据。双方达成《补充协议》后，反诉被告发现该房屋不符合合同目的，导致合同无法履行，反诉原告属于根本违约，应当根据《补充协议》赔偿被反诉人一切损失。且该《补充协议》签订时双方系正常协商，不存在胁迫情形，合法有效。原告刘雨佳为证明其主张，向本院提交以下证据，经被告宁波益信汇通投资咨询有限公司质证，本院作如下认证：证1.《宁波市房屋转租合同》、《补充协议》各一份，拟证明原告与被告之间的房屋租赁合同及进行调整、修改的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为《补充协议》签订时双方合同已解除，《补充协议》系受胁迫后签订。经审查，本院对该两份证据的真实性予以确定，对《补充协议》是否受胁迫签订在后结合其他证据予以论述。证2.《关于翠柏市场开办小吃店等业态的答复》一份，拟证明被告提出的租赁物不符合合同约定的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但提出被告将房屋租给原告明确告知只能经营无明火熟食、馄饨面条类，并未许可原告开设小吃店。经审查，本院对该证据真实、合法性予以认定，对关联性在争议焦点中予以详述。证3.《解除合同通知书》及国内挂号信函收据、物流查询信息各一份，拟证明原告已与被告解除合同关系的事实。经质证，被告该证据的真实性没有异议，但提出2015年11月26日被告已通知原告解除合同。经审查，本院对该证据真实性予以认定，对关联性在争议焦点中予以详述。证4.收据二份、银行转账凭证四份，银行流水单一份，拟证明原告向被告支付保证金390000元、房租732500元的事实。经质证，被告对真实性无异议，但提出其中有20000元系押金，应当作为违约金予以扣除。经审查，该证据能证明原告支付给被告1122500元的事实，本院对该证据予以认定。证5.《宁波市瑞益通风设备有限公司采购合同》、《产品购销合同》各一份，转账凭据三份，收款收据四份、收条一份，拟证明被告因安装管道风机、安装中央空调并进行装修支出598000元的事实。经质证，被告对该证据真实性均不确定，而且认为政府已明确告知原告不能使用明火，故管道风机支出属于原告自行扩大的损失，空调可以拆除移机，也不应认定为损失。对于装修双方在合同内没有约定，被告要根据是否有再利用可能具体判断。经审查，本院认为该组证据系原件，能证明原告支出该花费的事实，故对该组证据予以认定。证6.物业租赁意向书一份，拟证明被告同意原告转租的事实。经质证，被告认为该证据只能证明合同前的意向，正式签订合同后应以合同为准。经审查，本院对该证据真实性予以认定，但双方对转租的意见应以最终一致意见为准，故对其关联性不予认定。证7.录音及整理内容一份，拟证明《补充协议》系双方自愿签订，被告同意按原合同继续履行，若涉案房屋不能开设小吃城则赔偿损失的事实。经质证，被告对该证据真实性有异议。本院认为，未经对方同意私自录制的谈话录音资料，不具有合法性，现被告对该证据不予认可，故本院对该证据不予认定。证8.原告与其他经营户订立的房屋转租合同一组，拟证明原告转租时均要求承租人不得使用明火的事实。经质证，被告认为原告系非法转租，故该合同无效。经审查，本院认为，该组证据能证明原告的待证事实，故本院对该证据予以认定。证9.证人张某、罗某出庭陈述的证人证言各一份，拟证明原告转租时均要求承租人不得使用明火，承租人也未使用明火的事实。证人陈述称：证人在向原告承租房屋时，原告已明确告知证人不得使用明火，证人选择用电磁炉等方式进行烹饪。待涉案房屋装修完毕时，工商部门才告知该地块为菜市场保留地块，只能经营菜市场，不能经营其他小吃等。经质证，被告认为原告转租行为和被告无关，证人不能经营也不是被告的过错。2015年6月16日西门街道协调会上已告知不得使用明火烟道，是原告未告知证人导致证人的损失。经审查，本院认为证人的陈述真实合法，且与证2、证8能相互印证，故本院对该二名证人的证言予以认定。被告宁波益信汇通投资咨询有限公司为证明其辩称主张，向本院提交下列证据，经原告刘雨佳质证，本院作如下认定：证10.《宁波市房屋转租合同》一份，拟证明原被告在合同中约定房屋用途为“无明火熟食、馄饨面条类”，且未经出租人同意及按规定报有关部门核准前不得擅自改变房屋使用用途、转租期间不得对房屋再行转租的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，对该合同中约定的“无明火熟食、馄饨面条类”也没有异议，但认为双方对含义存在理解不同，对约定的不得转租无异议，但认为2015年12月2日，双方已通过《补充协议》对该条款进行了修改。经审查，本院对该证据真实性予以认定，对约定用途、《补充协议》效力在争议焦点中予以详述。证11.《信访事项答复意见书》一份，拟证明原告违反房屋转租合同约定经营美食城项目，相关部门组织召开会议，并告知原告不宜经营美食城的事实。经质证，原告认为会议上虽告知了油烟污染的风险，但未告知该地块为保留菜市场，被告为此进行了烟道整改。经审查，本院对该证据真实性予以认定，对关联性在争议焦点中详述。证12.承诺函、通告及通告张贴照片、公证书各一份，拟证明原告未按承诺期限付款，被告通知其解除房屋租赁合同，腾退房屋、要求原告承担违约责任，故房屋转租合同于2015年11月26日解除的事实。经质证，原告对承诺函、短信的真实性予以认可，对张贴情况不清楚，但认为《补充协议》签订后，原承诺函不再有效。经审查，本院对该证据真实性予以认定，对关联性在后详述。证13.光盘一份，拟证明原告多次找人到被告公司聚集，影响被告正常经营，2015年12月2日，被告在原告等人胁迫下签订《补充协议》的事实。经质证，原告认为光盘仅有图像，没有声音，从图像看，双方热情且没有肢体冲突，不能证明被告的待证事实。经审查，本院认为仅从该证据看，未能证明被告受到暴力胁迫的事实，不能证明原告待证目的，故对该证据不予认定。证14.经被告申请，法院向西门街道调取会议签到表一份，拟证明原有的签到表上除了名字和联系方式没有其他字样，认为原告自行在签到表复印件上添加“同意装修”字样属于欺诈的事实。经质证，原告对该证据真实性、合法性均无异议，但提出自己添加“同意装修”四个字并非为了欺诈次承租人，而是希望西门街道能在签到表上盖章证明可以装修。经审查，本院认为，经本院询问证9中出庭作证的证人，证人表示并未看过该签到表，故本院对该签到表真实性予以认定，但原告在签到表添加字样不能证明原告欺诈的事实。综合分析上述证据及原、被告陈述，本院确认如下事实：2015年5月27日，原告与被告签订《宁波市房屋转租合同》一份，合同约定原告承租被告坐落于宁波市海曙区西湾路135号、137弄9号的建筑面积1134.41平方米房屋，用途为“无明火类熟食、馄饨面条类”并约定原告不得擅自将房屋进行转租或转让。合同签订后，原告支付了租房押金390000元，租金382500元，并开始对该房屋进行招商，拟开设小吃城。2016年6月16日，西门街道接到居民投诉，认为在住宅楼下开设小吃城会造成噪音、油烟等污染，故召开了协调会，原告与工商、消防、环保等部门参加了该协调会，会上将居民的反映告知了原告，建议其进一步咨询。原告承诺会在开设小吃城时做好消防、环保等工作，自行在会议签到表上添加了“同意装修”字样，并对涉案房屋进行装修。2015年8月-9月，原告再次支付了房租320000元。2015年9月2日，因周边居民反映，西门街道再次召开协调会，并邀请原告参加会议，对其消防、环保存在的问题提出意见，建议原告改变业态，经营其他项目。会后，原告签订通风设备采购合同一份，花费260000元对涉案房屋的烟道进行了改造。因原告未及时付清第二季度的房租，经被告催讨，原告于2015年11月2日向反诉原告出具承诺函，确认共拖欠房租157500元与空调费30000元，并承诺于2015年11月2日前支付20000元承诺金，2015年11月13日前支付50000-80000元，2015年11月20日前全部付清，如未能按期付清，20000元转为罚金吃没，且自愿解除合同，腾退房屋，放弃租赁保证金。该协议签订后，原告于2015年11月2日支付了20000元，2015年11月17日又支付50000元，2015年11月25日，被告向原告短信告知如周五前不支付剩余款项，将终止合同，2015年11月26日，被告再次张贴通告，宣布解除合同并要求原告腾退房屋。2015年11月28日，原告再次转账支付给被告租金50000元，尚欠67500元未付。2015年12月2日，原告与被告又签订了《补充协议》一份，约定：原告所余租金，被告同意原告延后至2016年1月4日支付、如被告提供给原告的租赁物使用性质与相关法律法规规定的不符，被告同意原告解除《转租合同》，并赔偿相关损失，被告同意原告将该租赁物在不违反法律法规及租赁物规定用途的情况下转租给第三方等。2015年12月3日，宁波市海曙区市场监督管理局出具《关于翠柏市场开办小吃店等业态的答复》，称1.翠柏菜市场为海曙区规划保留菜市场，从房屋使用性质上看，不具备开设其他业态的条件；2.该场所未经消防审批；3.居民住宅楼下也不允许新建、改建、扩建产生油烟、烟尘、噪声等污染项目；4.艾格公司在改造期间也曾公开承诺不改变菜市场使用性质。故该场所开办小吃店业态不符合营业执照申领条件，不予审批。2015年12月11日，原告向被告发出解除合同通知书，因被告交付的房屋不符合合同约定，致使原告不能实现合同目的为由，通知被告解除合同，该通知于2015年12月14日送达被告。后双方就违约责任和违约损失承担协商不下，原告遂诉至法院，要求解决，被告在答辩期内提出反诉。双方各执己见，调解不成。另查明：案件审理中，双方一致同意腾退房屋，2016年2月1日，原告刘雨佳将房屋钥匙归还被告宁波益信汇通投资咨询有限公司，该房屋已于当日实际腾退。本院认为：原告与被告签订了《宁波市房屋转租合同》，双方均应依约履行该合同的条款，并承担违约责任。现原告书面通知被告要求解除合同，被告亦反诉要求确认合同解除，该合同已实际解除。本案争议焦点为：1.原告与被告谁是合同的违约方；2.双方的合同于何日解除；3.违约责任应当如何承担。就第一个争议焦点，根据宁波市海曙区市场监督管理局《关于翠柏菜市场开办小吃城等业态的答复》，该地块无法经营小吃城的原因有二，一是该商铺所在地块为保留菜市场且房屋所有权人承诺该地块作为菜场使用，不具备开设其他业态条件；二是该地块为住宅底商，小吃城的建设不符合住宅底商所需的环评、消防等要求。据此，本院认为：双方约定经营范围为“无明火熟食，馄饨面条类”，从字面理解，该经营范围包括烹制完成的熟食、无明火方式加热的熟食、生馄饨面条与无明火方式加热的馄饨面条，但实际上该地块为保留菜市场，除位于沿街的部分商铺外，内部不能经营无明火加热方式烹制的熟食和面条，被告约定的用途仅能部分实现，且被告并未告知原告该地块系保留菜市场，故被告存在违约行为；原告未按合同约定经营无明火熟食、馄饨面条类，而是以小吃城项目进行招商，招商范围中还包括煎炸等可能产生油烟的项目与玉器、美甲等，明显不符合合同约定，故原告也存在违约行为。因此，该合同目的不能实现的结果系双方过错造成，双方均存在违约，均应承担相应责任。被告辩称“无明火熟食、馄饨面条类”约定意指菜市场中的白斩、生面等内容，但该范围明显小于字面解释的范围，原告在签订合同时也未尽明确的告知义务，故本院对该抗辩不予采纳。被告辩称其采用了电磁炉等方式进行烹饪，未使用明火，符合合同约定，对此，本院认为，双方对“无明火熟食、馄饨面条类”的定义存在争议，对于合同约定不明且双方无法达成一致意见的，应当参照法律法规的规定予以补充，该商铺系住宅底商，根据国家建设部《城市居住规划设计规范》的规定，居住区的其它建筑的设置，应符合无污染不扰民的要求，被告特意约定“无明火熟食、馄饨面条类”虽然表意不够明确，但其意即告知原告采用无明火、无油烟、无污染、不影响居民生活的方式经营食品，但原告在招商时招入炸鸡排、烤鱿鱼等多家可能产生油烟污染的店铺，并招入玉器、美甲等不符合合同约定用途的店铺，经街道二次协调会告知仍未切实整改，显然违反合同约定与法律规定，故本院对该抗辩亦不予采纳。被告主张原告私自转租并未按期支付房租是导致合同解除的原因，原告虽然进行了转租，也未能按照承诺书按期付款，但被告在《补充协议》中已同意原告延期付款并同意原告进行转租，故原告进行转租、未能在11月20日前付清房租的行为不构成违约。被告认为该《补充协议》系受胁迫签订，但未能提供证据予以证明，本院对该抗辩也不予采纳。针对第二个争议焦点，原告主张合同于原告通知被告解除合同之日起解除，被告主张合同于2015年11月26日被告张贴解除通告之日起解除。本院认为，原告未按期支付租金，故于2015年11月2日在承诺书中承诺，如未按期支付房屋租金，愿意解除合同、腾退房屋并承担保证金吃没的损失，该承诺不违反法律规定和合同约定。原告未按期支付全部租金，被告有权解除合同，被告亦通知原告解除合同，此时符合单方面解除合同的条件。但2015年12月28日，原告再次支付租金50000元，2015年12月2日，双方又重新签订《补充协议》一份，此时被告同意继续履行合同，原告亦同意继续履行合同，并对付款期等进行了新的约定，该新的《补充协议》合法有效，对双方均有约束力，不能认为合同于2015年11月26日解除。原告租赁该房屋系开设小吃城使用，但根据第一个争议焦点的分析，该合同目的实际已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人一方可以解除合同。故原告通知被告解除合同，合法有据，合同于2015年12月14日解除。针对第三个争议焦点，本院认为：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故双方要求对方支付违约金775000的诉请，原告要求支付利息损失的诉请，本院均不予支持。本案中所涉的损失有：1.2015年5月27日至2016年2月1日的租金及占有使用费1550000/365天*250天=”1”061644元；2.被告安装管道风机、中央空调、装修支出598000元。就第1项损失，因双方均违反合同约定导致损失结果，故本院酌定双方对该损失各半负担。就第2项损失，本院认为，根据第一个争议焦点的分析，住宅底商不能开设可能带有油烟、噪音等污染的商业项目，原告在明知的情况下引入带油烟的项目并铺设排烟管道，是自行扩大损失，应当自行负担；原告为装修支出300000元，但根据《建筑工程施工许可管理办法》规定，面积在300平方米以上的房屋在装饰装修前，应当领取施工许可证，《浙江省消防条例》规定，领取施工许可证前，应当先进行消防审核。现原告既未进行消防审批，亦未领取施工许可证擅自进行装修，致使损失扩大，且根据宁波市海曙区市场监督局答复可知，该房屋未经消防审批也是无法领取营业执照的原因之一，故本院认为，其装修支出也应由原告自行负担；原告在涉案房屋内安装了中央空调，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，中央空调并不属于已形成附合的物品，故该中央空调应由原告自行拆除，不应再主张损失。综上，原告已支付被告房屋租金、押金1122500元，其中原告应负担的为1061644元/2=”530”822元，被告应退还原告591678元。原告尚应支付被告空调费用30000元，两相折抵后，被告应退还原告561678元。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘雨佳与被告（反诉原告）宁波益信汇通投资咨询有限公司的房屋租赁合同于2015年12月14日解除；二、被告（反诉原告）宁波益信汇通投资咨询有限公司退还原告（反诉被告）刘雨佳房屋租金591678元；三、原告（反诉被告）刘雨佳支付被告（反诉原告）宁波益信汇通投资咨询有限公司空调费30000元；四、上述两项折抵后，被告（反诉原告）宁波益信汇通投资咨询有限公司共需支付原告（反诉被告）刘雨佳561678元，该款应于本判决生效之日起15日付清；五、驳回原告（反诉被告）刘雨佳其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）宁波益信汇通投资咨询有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费22122元，由原告刘雨佳负担15321元，被告宁波益信汇通投资咨询有限公司负担6801元；反诉受理费7628元，由原告刘雨佳负担1368元，被告宁波益信汇通投资咨询有限公司负担6260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长 袁永达审 判 员 刘 晶人民陪审员 徐菊芬二〇一六年十月十三日代书 记员 徐倩倩本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 微信公众号“”