（2016）粤1972民初7075号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2017-01-25
案件名称
朱雷与陈戈房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱雷,陈戈
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初7075号原告：朱雷（反诉被告，下称“原告”），男，汉族，1987年4月16日出生，住安徽省蚌埠市五河县。委托诉讼代理人：魏彦海，广东厚法律师事务所律师。被告：陈戈（反诉原告，下称“被告”），女，汉族，1973年11月9日出生，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：程魁敏，广东魁峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑胜，广东魁峰律师事务所律师。原告朱雷诉被告陈戈房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，被告陈戈提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理。本案依法由审判员宋华适用简易程序独任审判，于2016年8月18日公开开庭进行了审理，原告朱雷及其委托诉讼代理人魏彦海、被告陈戈及其委托诉讼代理人程魁敏、郑胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱雷诉称：2016年3月13日，朱雷、陈戈与经纪方东莞市联兴置业有限公司（以下简称“联兴公司”）三方签订《房地产买卖合同》，朱雷购买陈戈位于东莞市虎门镇赤岗社区一马路丰泰东海城堡一区15栋XXX单元XXX房物业，总楼价1000000元，经纪方提供居间服务。合同特别约定，朱雷同意将首付款300000元在2016年8月31日前付清给陈戈，双方在2016年3月18日到公证处做公证，在做完公证之后陈戈将房屋使用权提前给朱雷使用。当日，朱雷依照合同约定支付给陈戈定金10000元。但陈戈未依约办理公证手续，后经经纪方及朱雷的书面催促和多次电话催促，陈戈仍拒绝办理公证及交易手续。陈戈的严重违约行为致使朱雷不能达到合同目的，至今已逾期数月，陈戈仍然拒绝履行合同。基于上述事实和理由，为维护自身合法权益，朱雷依法起诉至法院，请求判令：1.解除合同，陈戈向朱雷支付违约金200000元，返还定金10000元；2.陈戈承担本案诉讼费用。庭审中，朱雷明确第一项诉讼请求为：解除朱雷与陈戈因2016年3月13日签订的《房屋买卖合同》所产生的房屋买卖合同关系，陈戈向朱雷支付违约金200000元，返还定金10000元。被告陈戈辩称：陈戈没有违约，相反的是朱雷存在违约行为，根据案涉买卖合同第十条的约定，朱雷需在2016年3月18日前向陈戈支付定金余款40000元，但是朱雷却未在约定的时间内支付，根据相关的法律规定，定金的性质就是对合同履行的担保，按时足额支付定金是合同履行的前提。朱雷作为合同的买方、支付定金的一方，没有按照约定支付定金已经构成合同违约，其不支付定金的行为足以使得陈戈有理由相信其不履行案涉的房屋买卖合同。朱雷不履行合同义务在先，陈戈是在行使合理的抗辩权，朱雷要求陈戈承担违约责任，没有任何事实和法律依据，请求法院驳回朱雷的全部诉请。被告陈戈反诉称：2016年3月13日，陈戈和朱雷在中介方联兴公司的促成下签订了《房地产买卖合同》，陈戈将其所有的东莞市虎门镇丰泰东海城堡15栋一单元401房卖给陈戈。合同约定朱雷须在2016年3月13日向陈戈支付定金10000元，于2016年3月18日前支付定金余款40000元。合同签订后，朱雷仅仅只向陈戈支付了首笔定金10000元，定金余款40000元却未按时支付。朱雷的行为足以表明其不履行双方签订的《房地产买卖合同》，根据合同法的相关规定，陈戈有权解除合同并要求朱雷承担违约责任。陈戈请求法院判决：1.解除陈戈与朱雷因于2016年3月13日签订的《房地产买卖合同》所产生的房屋买卖合同关系；2.朱雷向陈戈支付违约金200000元，陈戈有权没收朱雷的定金10000元；3.本案的诉讼费用由朱雷承担。朱雷针对陈戈的反诉辩称：朱雷与陈戈签订的《房地产买卖合同》第十七条约定，朱雷和陈戈、中介方特别约定2016年3月18日，朱雷和陈戈到公证处办理相关的公证手续，而该天也是合同约定的朱雷向陈戈交付第二期定金的时间，但是在该天陈戈无故推迟不去办理，因为陈戈的违约行为才致使朱雷无法向其交付第二期定金，也使合同无法继续履行，在合同签订的当天即2016年3月13日，朱雷就按照合同约定向陈戈交付了第一期定金10000元，同时陈戈向朱雷出具了收据，是陈戈的违约行为才致使朱雷无法履行向其交付定金的行为，之后，中介方和朱雷多次催促陈戈履行合同办理相关的公证，陈戈都是借故不见，仍然不愿意继续履行合同，陈戈不但没有向朱雷催要过第二期定金，还表示要退回之前的定金，合同签订时，正是虎门房价上涨期间，中介方发函给陈戈要求其继续履行合同，还打电话催促，陈戈置之不理。2016年5月，朱雷也向陈戈发出催促函要求履行合同，但陈戈仍然置之不理。以上事实有大量证据证明，因为陈戈故意违约不履行合同的行为，导致双方的房屋买卖合同无法继续履行，直接导致朱雷错失购买房屋的大好时机，朱雷无奈之下才起诉要求解决双方合同纠纷。经审理查明：陈戈于2015年7月1日购买了东莞市虎门镇赤岗社区一马路丰泰东海城堡一区15栋XXX单元XXX号房，陈戈作为卖方，朱雷作为买方，联兴公司作为经纪方，三方签订了编号为NOXXXXXX号的《房地产买卖合同》，合同约定：“物业位于东莞市虎门镇赤岗社区一马路丰泰东海城堡一区15栋XXX单元XXX房，建筑面积为2016年3月13日97.9平方米；买卖双方同意该物业总楼价为1000000元，该物业维修基金缴纳情况为已缴纳，因提前还款而产生的费用由卖方承担，为本次交易而按目前规定，标准及交易，需要向有关部门、担保公司等支付其他税、费（包括但不限于公证费）由买方承担，在本合同履行过程中如因国家政策或政府部门原因发生税费种类及执行标准变化的，则由买方承担；买卖双方同意该物业交付使用的时间为做完公证交楼时；因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则：（1）守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价的20%的违约金。（2）守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金。（3）合同履行过程中，如因房管所或银行第三方以外的因素导致交易迟延或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限；付款方式基本情况：定金10000元，买方须在2016年3月13日前支付给卖方，定金余款40000元，买方须在2016年3月18日前支付给卖方，所售物业已办理抵押登记，需注销抵押后付款，赎契出资方为买方，首期楼款300000元支付方式为银行转账，楼价余款700000元，按揭付款，支付方式为银行放款至卖方账户；三方约定其他事项：经双方协商约定，买方同意将首付叁拾万元整（300000元）给卖方，并在2016年8月31日前付清给卖方，另在2016年3月18日到公证处做公证，在做完公证之后卖方将房屋使用权提前给买方使用。”同日，朱雷通过银行转账向陈戈支付了定金10000元，陈戈向朱雷出具了《收据》。朱雷主张，双方签订的合同约定是2016年3月18日办理公证手续，做完公证后或同时支付定金余款40000元，因为房产证还没有出，中介人员称做公证比较有保障，但具体做什么公证朱雷并不清楚，由于陈戈不去办理公证，也不与朱雷和中介人员见面，无法支付定金余款，由于陈戈的拒不配合，导致朱雷无法实现买房的目的，朱雷要求解除合同关系，并主张陈戈向其支付违约金200000元，返还定金10000元。朱雷提交了一份《敦促履行通知书》，显示在2016年4月11日，联兴公司发出《敦促履行通知书》给陈戈，要求陈戈在本函发出之日起十个工作日内配合办理公证手续，该份《敦促履行通知书》寄往案涉房屋地址和陈戈的户籍地，朱雷向陈戈邮寄了《迟延履行催告通知函》，邮寄记录显示被退回。朱雷提交了与陈戈的短信记录，显示在2016年5月18日2016年5月17日，陈戈称“把那一万定金打回给你”，5月23日朱雷称“《房地产买卖合同》已签订两个多月了，请尽快配合办理公证委托相关手续，催告通知函已快递给您，请注意查收”，陈戈回复“你有与我协商解除合约的，什么时候办理”、“你是合同买方朱雷呀，之前与我约好解除合同的”、“你约时间见面吧，合同现在实际已处于双方都违约无效的状态”，朱雷回复“陈戈女士，我从未说过要解约，请你尽快履约，具体请看合同及通知函”，陈戈回复“见面协商吧，没看到什么通知函，提醒你一下，你给我电话约好上周二晚解约的，还说中介不肯退中介费你”，朱雷回复“我从未要解约，以后不再重复，请到中介那里见面并且一起去办公证委托手续吧”。朱雷申请证人吴某出庭作证，该证人为联兴公司员工，该证人陈述：双方签订合同时约好了办理公证时一并再补齐定金，本来约好星期一公证，但陈戈说要上课，就一直没有去办理公证；当时口头约定在办理完公证后再给定金余款，合同中没有约定，但得到了双方的同意，因为是签订合同后才说要办理公证，所以没有将办理公证后再给定金余款写到特别约定里；约定好2016年3月18日做公证，陈戈没有来，之后再通知其做公证时，陈戈就提及未支付定金的问题；证人告知朱雷做公证时要准备好定金，在陈戈提出定金没有支付时，证人打电话告知朱雷，陈戈是因为朱雷还没有支付定金余款所以不去公证，朱雷回复称因为还没有做公证所以不支付定金余款，要做完公证才支付；因为房屋还没有办理房产证，公证是指公证房屋买卖双方已达成的买卖合同交易，等房产证出来后，朱雷先交首期款给陈戈赎楼，再过户，过户之后等银行放款就支付剩余房款。陈戈主张，合同约定定金余款是在2016年3月18日前支付，约定在2016年3月18日办理公证，所以认为朱雷应先支付定金余款，而朱雷没有履行定金交付义务，陈戈不可能先办理公证手续，且签订合同时双方并没有约定办理了公证后再支付定金余款，第一笔定金是通过银行转账支付的，所以朱雷称没有见面无法支付定金余款的说法是不合理的，陈戈打电话给朱雷问没有支付定金又没有公证，是不是要解除合同，朱雷当时称要解除合同，后来又说中介不肯退中介费用；证人称约双方星期一做公证，但2016年3月18日并非星期一，也没有告知陈戈在公证后支付定金余款；案涉房屋是毛坯房，并未入住，陈戈本人亦不在户籍地居住，故并未收到《敦促履行通知书》和《迟延履行催告通知函》；陈戈认为违约责任在于朱雷，要求解除合同关系，主张不退还定金10000元，并要求朱雷向其支付违约金200000元。双方均未有证据证明在起诉前或反诉前提出过解除合同关系。朱雷在诉讼期间向本院提出财产保全申请，请求查封陈戈价值200000元的财产，根据朱雷的申请，本院依法作出了（2016）粤1972民初7075号民事裁定书，并依法查封了陈戈名下的案涉房产。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、房地产买卖合同、收据、敦促履行通知书、顺丰快递单、顺丰快递查询单、迟延履行催告通知书、邮政快递单、邮政快递查询单、手机来往短信、证人证言，被告提交的房地产买卖合同、商品房买卖合同，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，朱雷与陈戈签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按照合同的约定履行各自的义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳、分析如下：关于违约的问题。朱雷主张陈戈未按照合同约定于2016年3月18日办理公证手续，陈戈则主张朱雷未按照合同约定在2016年3月18日前支付定金余款。双方签订的《房地产买卖合同》约定“定金余款40000元，朱雷须在2016年3月18日前支付给陈戈”，又约定“另在2016年3月18日到公证处做公证，在做完公证之后卖方将房屋使用权提前给买方使用”，从合同约定看，支付定金余款和办理公证应同时履行，没有先后履行顺序。虽然联兴公司工作人员吴某陈述在双方签订合同时约定在办理完公证后再支付另外一部分定金，但双方已在其他约定事项处增加了做公证的内容，但并没有在此注明“办理完公证后支付定金余款”，不符合常理，证人在陈述办理公证的时间时也存在矛盾之处，且约定的公证仅是对双方签订的合同进行公证，同时鉴于联兴公司为居间方的身份，故在没有其他证据予以证明的情况下，本院对于该证人证言不予采信。根据合同约定，支付定金余款和办理公证应同时履行，但朱雷和陈戈均未履行，故双方均主张对方支付违约金200000元，缺乏依据，本院不予支持。双方在2016年3月18日之后并未进一步协商如何继续履行合同，且均不愿意先履行义务，均要求对方先履行义务但未达成一致意见，双方均未有证据证明在起诉前或反诉前提出过解除合同关系，现双方均提出解除合同关系，应视为对于合同关系的解除达成了一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，本院认定朱雷与陈戈因2016年3月13日签订的《房地产买卖合同》所产生的房屋买卖合同关系于庭审之日即2016年8月18日已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，在双方房屋买卖合同关系解除的情况下，陈戈应将已收取的定金10000元返还给朱雷。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告朱雷与被告陈戈因2016年3月13日签订的《房地产买卖合同》所产生的房屋买卖合同关系于2016年8月18日已解除；二、被告陈戈应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告朱雷返还定金10000元；三、驳回原告朱雷的其他诉讼请求；四、驳回被告陈戈的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费2225元、保全费1520元，合计3745元（原告已预交），由原告朱雷承担3567元，由被告陈戈承担178元；反诉部分受理费2225元（被告已预交），由被告陈戈承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇一六年十月十三日书记员 章碧煌 来源：百度搜索“”