（2016）冀01民终6390号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-10-28
案件名称
石家庄市天苑物业管理服务中心与顾保利物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石家庄市天苑物业管理服务中心,顾保利
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀01民终6390号上诉人（原审原告）石家庄市天苑物业管理服务中心，住所地石家庄市新华区城乡街天苑小区。法定代表人王越，该单位经理。委托代理人肖妍妍，河北三和时代律师事务所律师。委托代理人蒋欣，河北三和时代律师事务所律师。被上诉人（原审被告）顾保利。委托代理人李峰，天苑社区居委会主任。上诉人石家庄市天苑物业管理服务中心（以下简称天苑物业）因租赁合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2015）新民初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，已审理终结。原审查明，原告石家庄天苑物业管理服务中心称将坐落于天苑小区的综合服务楼西楼一楼出租给被告顾保利，面积17平米，月租金600元。提交石家庄市鸿廷物业服务有限公司与被告签订的房屋租赁协议为证，现向被告主张租金及逾期利息。2014年11月19日，原告委托刘建民向被告顾保利送达了《关于催收租赁费的函》，送达行为经河北省石家庄市平安公证处进行了公证。另查，1998年5月1日，石家庄市城市建设开发总公司（甲方）与原告石家庄市天苑物业管理服务中心（乙方）签订《前期物业服务合同》一份。该合同约定：第一条物业基本情况：物业名称：天苑小区；座落位置：城乡街西侧；物业类型：住宅；建筑面积：总建筑面积约35万平方米。（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第十五条甲方应于物业竣工后五日内按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。第十六条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第三十五条本合同期限自1998年5月1日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十六条本合同期满前2月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前，选聘新的物业管理企业。第三十七条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管；第四十三条本合同一式四份，甲乙双方各持两份。再查，2013年9月12日（甲方）天苑小区全体业主，受委托人天苑社区居委会，法定代表人黄俊海与（乙方）石家庄市鸿廷物业服务有限公司签订了《天苑小区物业服务合同》，该合同双方约定，天苑小区的物业管理由石家庄市鸿廷物业服务有限公司进行。管理位置位于石家庄市新华区友谊大街以西，北二环路两侧，建筑面积35万平方米。物业管理区域内属于去前提业主所有的停车场、停车位其他物业共用部位、共用设备设施同意委托乙方管理，管理费归乙方支配。甲方协助乙方从前任物业公司取得能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房所有权归全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。本合同期限三年，自2013年9月13日起至2016年9月12日止。后原告石家庄市天苑物业管理服务中心，与石家庄市鸿廷物业服务有限公司、石家庄市新华区天苑社区居民委员会因天苑小区的物业管理产生纠纷，原告石家庄市天苑物业管理服务中心将石家庄市鸿廷物业服务有限公司、石家庄市新华区天苑社区居民委员会作为被告诉至石家庄市中级人民法院，请求确认石家庄市鸿廷物业服务有限公司与石家庄市新华区天苑社区居民委员会于2013年9月11日签订的《天苑小区物业服务合同》无效；请求石家庄市鸿廷物业服务有限公司、石家庄市新华区天苑社区居民委员会赔偿原告石家庄市天苑物业管理服务中心经济损失21110800元。此案已由石家庄市中级人民法院审理终结，判决驳回了原告石家庄市天苑物业管理服务中心的诉讼请求。对此，原告石家庄市天苑物业管理服务中心不服判决，上诉至河北省高级人民法院，河北省高级人民法院于2016年2月17日作出（2015）冀民二终字第150号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原审认为，公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据，或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告石家庄市天苑物业管理服务中心以石家庄市鸿廷物业服务有限公司与被告签订的房屋租赁协议为证向被告主张租金，主体资格与合同当事人不一致，原告以该协议请求被告给付租金及逾期利息的主张，理据不足，不予支持。据此原判如下：驳回原告石家庄市天苑物业管理服务中心的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取，由原告石家庄市天苑物业管理服务中心负担。判后，石家庄市天苑物业管理服务中心不服向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。理由为：原判认定基本事实不清。本案租赁房屋属于石家庄市城市建设开发总公司（以下简称城开公司）所有，上诉人作为城开公司的下属公司依据城开公司的授权对涉案房屋进行管理经营。上诉人与被上诉人签订《商业用房租赁协议》，该协议约定被上诉人租用天苑小区综合服务楼部分面积，在此之前，双方已实际存在租赁关系多年，租赁合同一年一签。该合同不存在无效、中止、终止的情形，被上诉人应向上诉人交纳租金。被上诉人以与其他物业公司签订物业服务合同抗辩，不能免除其向上诉人交纳租金的义务。且（2015）冀民二终字第150号民事判决内容与本案无关，并未对天苑小区内的商业用房进行确权认定。原一审程序违法。作为定案依据的《应诉通知书》、《起诉书》及庭审笔录未经庭审质证，剥夺了上诉人的辩论权。一审适用法律错误，上诉人已就自己的主张提交了足以证明有权出租的证据，一审却适用有关解释认为上诉人举证不充分，从而驳回诉讼请求不妥。经审理查明，本案争议租赁物座落在石家庄市新华区天苑小区内。该小区原由石家庄市城市建设开发总公司承建，建好后，上诉人依据与石家庄市城市建设开发总公司签订《前期物业服务合同》对小区进行物业管理。涉案的房产无论有无规划，一直未办理房屋产权证明，也未移交给有关部门或业主，多年来一直由上诉人出租管理。2013年9月天苑社区居委会以天苑物业未尽到物业管理职责为由，终止了与天苑物业的管理合同，与石家庄市鸿廷物业服务有限公司签订了物业服务合同。现双方当事人因租赁费应交付给谁的问题产生纠纷，被上诉人与上诉人签订租赁合同后，又以鸿廷物业已收取了租赁费为由拒绝履行合同，引起诉讼。二审中上诉人提交了另案的河北省高级人民法院的终审判决，该判决认为：“天苑小区内的7891.9平方米的商业用房没有办理产权证，不能证明该小区内的商业用房的所有权属于城建开发公司或天苑物业。同理，原审法院认为该小区内的商业用房所有权应由业主享有亦没有法律依据和事实依据。在该7891.9平方米商业用房不能确定的情况下，天苑物业主张赔偿该房产损失没有事实基础和法律依据”。其他事实与一审所查一致。本院认为，上诉人原基于与城开公司的《前期物业服务合同》对天苑小区物业进行管理，合理合法。但自2013年9月始，该小区的物业管理权人已变更为鸿廷物业服务有限公司后，上诉人主张争议商业用房的产权人为城开公司并由城开公司委托其进行管理，应提供证据。现上诉人认可争议的商业用房没有办理产权证明，则上诉人主张的租赁房屋属于城开公司所有证据不足，同时其主张上诉人作为城开公司的下属公司依据城开公司的授权对涉案房屋进行管理经营，缺乏事实依据，其请求按照与被上诉人签订的租赁合同处理双方纠纷，本院不予支持。上诉人的诉求可待争议房产权属明确后，一并要求解决。上诉人的其它上诉理由不能成立，一审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理50元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 高瑞江审判员 孟志刚审判员 李 伟二〇一六年十月十三日书记员 王 飞 微信公众号“”