（2016）豫0503民初659号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-30
案件名称
许辉与河南美丽华购物广场有限公司、安阳市华隆国际小商品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安阳市北关区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许辉,河南美丽华购物广场有限公司,安阳市华隆国际小商品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第五十八条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0503民初659号原告：许辉，女，1976年1月22日出生，汉族，住安阳市文峰区。被告：河南美丽华购物广场有限公司，住所地安阳市北关区人民大道中段。法定代表人李玉川，该公司执行董事。委托诉讼代理人：牛红霞，女，该公司总经理，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：康振杰，河南兴邺律师事务所律师。被告：安阳市华隆国际小商品有限公司，住所地安阳市北关区人民大道68号。法定代表人黄良泽，该公司董事长。委托诉讼代理人：史百平，男，该公司员工，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：李明喜，河南永生律师事务所律师。原告许辉与被告河南美丽华购物广场有限公司（以下简称美丽华公司）、安阳市华隆国际小商品有限公司（以下简称华隆小商品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许辉，被告美丽华公司的委托诉讼代理人牛红霞、康振杰，被告华隆小商品公司的委托诉讼代理人史百平、李明喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许辉向本院提出诉讼请求：1、被告���原告妥善交还位于“美丽华购物广场”商业部分第一层C区C1-023A号商铺；2、支付因被告未按期交还商铺而造成的损失（按原合同租赁方法计算，平均按月租金1367元，全年共计16405元，期限：原合同到期2016年1月24日至交还商铺时止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年7月23日，原告将其购买的位于安阳市人民大道与东风路的“美丽华购物广场”商业部分第一层C区C1-023A号商铺租给被告美丽华公司，租赁期10年，自2006年1月25日至2016年1月24日。合同到期后，被告并未给原告的商铺恢复原状，并继续非法占有、使用，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大损失。被告美丽华公司辩称，请求法院驳回原告的诉请。1、美丽华购物广场有房产是事实。2005年我公司进驻美丽华购物广��时并非原告向我公司交付房产，而是红安房地产公司向我公司整体交付1／2／3层，场地均是空白，因此原告的房产位置和四至我公司均不清楚。2、2016年2月份，原告已经收取了过度金，同时承诺自2016年元月25日起租金支付周期，租金单价以业主委员会与承租方最终签订的协议执行。可以说明原告已经同意承租方继续占有和使用房屋，租金价格是待定状态。3、原告使用的赔偿标准是已经履行完毕原合同价格，现以该标准要求赔偿，没有合被告华隆小商品公司辩称，原告将华隆小商品公司诉至法院请求返还商铺、支付租金没有事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉请。1、华隆小商品公司不是本案房屋租赁合同的适格被告，不是原告与美丽华公司签订《房屋租赁合同》的当事人，根据合同相对性原理，被告不享有租赁合同的权利，也不应承担义务。而且原��与美丽华公司签订的《房屋租赁合同》实质为经营管理协议。2、美丽华公司将华隆国际小商品城（原美丽华购物广场）租赁给华隆小商品公司的行为合法有效。美丽华公司在该商场自有面积14760平方米，占该商城总面积65%，是该商城自有物业面积最大的业主。2005年原告和该商城其他物业业主，共同与美丽华公司签订了《房屋租赁合同》，将各自购买的位于该商城内的商铺交给美丽华公司经营。美丽华公司于2008年7月17日与我公司签订20年的场地租赁合同。此后，我公司在在该商城显著位置设置了“安阳国际小商品城”招牌，包括原告在内的商城所有物业业主及商户均知道美丽华公司将商城租给华隆小商品公司的事实。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条明确规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但未在6个月内提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。依据该解释规定，华隆小商品公司与美丽华公司就该商城签订的《场地租赁合同》是合法有效的，应当继续履行。3、华隆小商品公司与原告之间没有直接的合同关系，从没有与原告发生租金结算、支付等经济往来。华隆小商品公司已经按《场地租赁合同》的约定足额支付租金，不存在违约行为，不承担违约责任。4、原告请求赔偿数额过高，且原告与美丽华公司签订的《房屋租赁合同》的约定对华隆小商品公司不具有法律约束力，原告请求按照《房屋租赁合同》约定的标准支付租金损失，没有事实及法律依据。本院经审查事实如下：原告许辉系安阳市人民大道与东风路交叉口东北角美丽华购物广场1层C1-023A号商铺所有权人。2005年10月9日，原告与被告美丽华公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将其所有的第一层C区C1-023A号商铺租赁给美丽华公司，租赁期10年，自2006年1月25日起至2016年1月24日止；租赁期间美丽华公司以原告购买该商铺总额164050元的10%作为年租金，每六个月支付原告一次租金；租赁期间该商铺的一切经营活动（包括但不限于招商、出租等）由美丽华公司全权负责；合同期满后，如需续租，须提前六个月以书面形式通知对方，双方在协商一致的基础上另行签订合同，续约的合同期限仍为10年，续约期内美丽华公司支付给原告的房屋租金金额由原告推举产生的业主委员会和美丽华公司协商而定。2008年7月17日，美丽华公司与华隆小商品公司签订《场地租赁合同》，双方约定：美丽华公司将其所属包括原告的房产在内的美丽华购物广场1／2／3层共计22421平方米场地出租给华隆小商品公司使用；租赁期限为20年，从2008年10月1日起至2027年9月30日止；租赁场所租金为第1年250万元整、第2年350万元整、第3年400万元整、第4年470万元整、第5年500万元整、第6-10年550万元整、第11-15年605万元整、第16-20年665.5万元整。华隆小商品公司租赁美丽华购物广场后在该商城显著位置设置了“安阳国际小商品城”广告牌。原告与美丽华公司签订的《房屋租赁合同》到期后，双方就续租问题发生纠纷，未能达成一致意见。在安阳市豆腐营街道办事处的协调下，美丽华公司与华隆小商品公司各自出资51.7万元，委托北关区美丽华纠纷工作组向原告及其他业主支付过渡期租金。原告收到过渡租金2734.17元。美丽华公司、华隆小商品公司、美丽华纠��工作组于2016年2月2日发布《联合声明》，待美丽华业主委员会与承租方就租金价格达成协议后，先期支付业主的过渡期暂付租金抵顶2016年1月25日后正式租金。美丽华业主至今未成立业主委员会。以上事实，有原告许辉提供的《房屋租赁合同》一份、房屋所有权证一份，被告美丽华公司提供的《联合声明》2份、过渡期租金收到条1张，被告华隆小商品公司提供的《场地租赁合同》1份，以及当事人的庭审陈述等证据，予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告许辉将其所有的美丽华购物广场C1-023A号商铺租赁给被告美丽华公司经营使用至2016年1月24日止，美丽华公司向许辉支付商铺总额164050元10%的年租金，系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，依法受法律保护。因为美丽华公司未经原告同意，擅自将C1-023A号商铺租与被告华隆小商品公司经营使用至2027年9月30日止，且在与原告签订的《房屋租赁合同》到期后未续签合同，所以华隆小商品公司使用该商铺的租期应受到原商铺《房屋租赁合同》的约束，即华隆小商品公司与美丽华公司签订的《场地租赁合同》于2016年1月24日终止。根据合同的相对性，美丽华公司应将超期租与华隆小商品公司经营的C1-023A号商铺腾清并交还原告，由此产生的损失华隆小商品公司可另案向美丽华公司主张赔偿。美丽华公司辩称原告已经收取过渡租金，且由美丽华公司、华隆小商品公司、美丽华纠纷工作组三方共同作出的《联合声明》，说明原告已经同意承租方继续占有和使用商铺，租金单价以业主委员会与承租方签订的协议执行。华隆小商品公司辩称其公司于2008年7月17日租赁美丽华购物广场后，在商城显著位置设置了“安阳国际���商品城”招牌，原告及其他业主均知道美丽华公司将商城租给华隆小商品公司的事实，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，原告未在六个月内提出异议，故华隆小商品公司与美丽华公司签订的《场地租赁合同》合法有效。由于美丽华购物广场至今未成立业主委员会，原告也不认可过渡租金为商铺续租的租金，《联合声明》上没有原告本人签字，被告美丽华公司提供的证据不能证明原告同意续租，被告华隆小商品公司也不能以商城在显著位置设置广告牌而推测原告知道华隆小商品公司租赁商铺的期限为20年，故被告美丽华公司、华隆小商品公司的抗辩理由不成立，本院不予采信。由于美丽华公司擅自处分原告对C1-023A号商铺2016年1月24日以后的财产权，造成该商铺被华隆小商品公司超期占用经营，原告财产有所损失，美丽华公司的行为存在过错，故应对原告的商铺被超期占用使用期间的损失承担赔偿责任。原告C1-023A商铺2016年1月24日以后的占有使用费参照原《房屋租赁合同》的月租金1367元计算至本院限定华隆小商品公司交还商铺之日止，但需扣除原告已收取被告的2734.17元过渡租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告河南美丽华购物广场有限公司、安阳市华隆国际小商品有限公司于本判决生效后三十日内将美丽华购物广场C1-023A号商铺腾清并交还原告许辉；二、被告河南美丽华购物广场有���公司于本判决生效后四十日内支付原告许辉美丽华购物广场C1-023A号商铺占用使用费（自2016年1月25日起按照1367元／月计算至本院限定华隆小商品公司交还商铺之日止，扣除原告已收取的2734.17元过渡租金）；三、驳回原告许辉的其他诉讼请求。案件受理费310元，由被告安阳市华隆国际小商品有限公司、河南美丽华购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 郭永革人民陪审员 倪宪宝人民陪审员 秦 伟二〇一六年十月十三日书 记 员 王 瑶 微信公众号“”