贵州省兴仁县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2322民初1594号
原告：贵州省兴仁县宏兴置业有限公司，地址：贵州省兴仁县振兴大道1号楼七楼。
法定代表人：罗俊，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李光林，贵州心达律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：贵州天视通广告传媒有限责任公司，住所：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴仁县东湖街道办事处市府中路朝顺城市花园8栋商铺三楼。
法定代表人：王明生。
原告贵州省兴仁县宏兴置业有限公司（以下简称“宏兴公司”）与被告贵州天视通广告传媒有限责任公司（以下简称“天视通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏兴公司的委托诉讼代理人李光林到庭参加诉讼，被告天视通公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏兴公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订房屋租赁《协议》，并从2016年6月30日起每逾期搬出出租房屋一天支付原告5000元违约金；2.判决被告支付原告房屋租金78240元和逾期支付租金的违约金20000元，共计98240元；3.判决被告给付原告租赁房屋期间的水电及物业管理费5069元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月4日原告与被告签订商业楼租赁《协议》，原告将贵州省兴仁县“锦绣都会”1#商业楼四层326㎡房屋出租给被告使用，租期5年，2015年5月4日至2015年12月31日为装修期间不支付租金，2016年1月1日起计算租金，第一年租金78240元，以后每年租金递增10%，每年12月20日前一次性支付下一年租金。《协议》第二条约定“乙方未按时足额支付租金的，乙方需向甲方支付违约金贰万元，且甲方有权解除协议，收回房屋，协议自甲方发出解除通知之日起解除，乙方除自行承担损失外，还必须在接到甲方通知之日起5日内搬出房屋并将房屋移交给甲方，如逾期移交的，每逾期移交一天，须向甲方支付违约金5000元，违约金累计计算。”《协议》同时约定，装修期间和房屋租赁期间的水电和物业管理费由承租方承担，如未结清相关费用承担违约责任。协议签订后，原告于2015年5月4日将出租房屋交付被告使用，履行了租房《协议》出租人的义务。但到2015年12月20日支付第一年租金时间后，经原告数十次催促，被告一直拒不支付租金。为此，原告于2016年6月22日通过电子邮件将《解除协议通知函》发给被告，通知被告解除协议并要求于2016年6月30日前搬出租赁房屋，但被告接到原告通知函后，拒不搬出。故此，为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告天视通公司未作答辩。原告宏兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：第一组证据：《营业执照》、《组织机构代码证》、《法人身份证明》、法人《身份证》复印件，拟证明原告的基本信息及诉讼主体资格；第二组证据：《商业租赁合同》，拟证明原告与被告存在租赁合同关系的事实，被告应支付原告租赁费、水电费、物业管理费以及违约责任的事实；第三组证据：水表、电表《照片》各一张，拟证明被告所欠水电费的金额；第四组证据：《网上工商登记信息》，拟证明被告的基本情况；第五组证据：《电子邮件催告函》、《短信》，拟证明原告已按照被告法定代表人指定的QQ号发送通知给被告方解除合同；第六组证据：《收据》1张，拟证明被告管理使用房屋2016年1月-8月期间的物业费为3912元。
本院认为原告提交的上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据原告申请本院调取了《兴仁县发展和改革局关于调整城区供水价格及污水处理费的通知》，原告对该证据无异议，且该证据系有权机关作出，与本案具备关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月4日原告宏兴公司（甲方）与被告天视通公司（乙方）签订《协议》约定：经甲、乙双方友好协商，就将甲方自己开发的“锦绣都会”1#商业楼四层部分房屋（以下简称“房屋”）出租给乙方使用事宜，达成如下协议以兹共同遵守：1.房屋面积为326㎡；2.房屋租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日，共计五年；即日起至2015年12月31日为乙方装修期间，乙方在该装修期间无需支付租金；3.房屋租金为20元/㎡/月，每年的租金按10%递增，租金自2016年1月1日起算，第一年租金为78240元，……租金支付方式为按年支付，乙方应于每年12月20日前一次性支付下一年租金，租金支付时间如遇法定节假日、双休日、则乙方需提前至节假日/休息日的前一日支付，乙方未按时足额支付租金的，乙方需向甲方支付违约金贰万元，且甲方有权解除本协议，收回房屋，协议自甲方发出书面解除通知之日起解除，乙方除自行承担损失外，还必须在接到甲方通知之日起5日内搬出房屋并将该房屋移交给甲方，如逾期移交的，每逾期移交一天，须向甲方支付违约金5000元，违约金累计计算；4.租赁期间产生的水电费、物管费、维修费及其他应由乙方承担的费用均由乙方自行承担并按时缴纳，如未按时缴纳，产生的不利后果由乙方自行承担；5.本协议签订之日，乙方须向甲方一次性支付租赁保证金贰万元整，如乙方未按时交纳水电费、物管费、维修费及其他费用的，甲方可从乙方交纳的租赁保证金中支付乙方拖欠的费用。甲方利用租赁保证金支付乙方拖欠的费用后，乙方必须于甲方代缴之日起三日内补齐租赁保证金，否则乙方有权解除本协议，收回房屋，协议自甲方发出书面解除通知之日起解除，乙方除自行承担损失外，还必须在接到甲方通知之日起5日内搬出房屋并将该房屋移交给甲方，如逾期移交的，每逾期移交一天，须向甲方支付违约金5000元，违约金累计计算；6.租赁期满或租赁终止后，甲方按约扣取相关费用后，应将剩余的租赁保证金返还乙方。其后，原告宏兴公司依约将涉案房屋交付被告天视通公司管理使用，被告天视通公司按照约定支付了保证金20000元。被告天视通公司在管理使用房屋期间产生用电量1903kw·h，用水量43m3，兴仁县商业用电、用水计算标准为，2016年1月至8月，涉案房屋产生物业费3912元。2016年6月27日原告代理人李梅通过QQ邮箱将催告函投递至被告法定代表人王明生指定的QQ邮箱中。因被告天视通公司未支付租金，原告起诉至本院。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定，本案中被告天视通公司与原告宏兴公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该租赁合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。根据双方约定，原告将涉案房屋交付被告天视通公司管理使用后，被告天视通公司应当按照约定于2015年应于2015年12月20日支付2016年度的房屋租金78240元，但结合被告天视通公司实际管理使用时间暂计算至2016年10月31日，租金应为65200元（78240元÷12月×10月），故原告宏兴公司要求被告天视通公司支付租金78240元的请求本院予以部分支持。同时，因被告天视通公司未按该约定履行支付租金的行为，已构成违约，原告诉请解除本案租赁合同的请求，依法有据，本院予以支持。关于违约金、水电费及物业费的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”规定，因双方在租赁合同中明确约定了违约金的数额为20000元及逾期交房违约金的计算方法，因该约定均是对违约金的约定，且原告亦未提供证据证实因被告逾期交还房屋所产生的损失，本院结合本案双方当事人的约定、合同履行情况及原告预期利益予以衡量，酌情支持原告方主张的违约金为20000元。水电费及物业管理费的承担问题，因双方约定租赁期间产生的水电费、物管费、维修费及其他费用由天视通公司自行缴纳，根据原告方提交的证据证实被告天视通公司使用的电量为1903kw·h及水量43m3以原告宏兴公司实际缴纳的电费单价0.73元/kw·h（88018.41元÷120345kw·h）计算，被告天视通公司应承担的电费为1389.19元；以《兴仁县发展和改革局关于调整城区供水价格及污水处理费的通知》显示的“非居民生活用水价格调整为4.20元/吨，非居民生活用水、特种用水污水处理费按1.2元/吨计收”标准计算水费为232.2元；物管费有原告方出具的《收据》予以证实为3912元，本院予以确认，故水电费、物管费合计为5533.39元，原告请求的金额5069元，本院予以支持。另，因双方约定如被告天视通公司未按时交纳水电费、物管费、维修费及其他费用的，原告可从被告交纳的租赁保证金中支付，因此被告交付的20000元保证金扣除上述水电费、物管费5069元剩余款项14931元，原告应当予以返还，虽双方约定若被告未按时支付第一年度租金的，本协议无效，原告无须向被告返还租赁保证金，但结合本案事实，双方已约定违约金弥补因被告违约而可能产生的损失，故本院确认该保证金扣除水电费、物管费后应当予以返还。被告天视通公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、质证等诉讼权利，由此导致的不利后果应由其自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、六十五条、第一百四十四条规定，
判决如下：
一、解除被告贵州天视通广告传媒有限责任公司与原告贵州省兴仁县宏兴置业有限公司签订的租赁合同；
二、限被告贵州天视通广告传媒有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内向原告贵州省兴仁县宏兴置业有限公司支付款项75338元（房屋租金65200元，违约金20000元，水电费、物业管理费5069元，合计90269元，扣除应当退还给被告贵州天视通广告传媒有限责任公司剩余的租赁保证金14931元）；
三、驳回原告贵州省兴仁县宏兴置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，减半收取计1180元，由被告贵州天视通广告传媒有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判员 罗宁和
二〇一六年十月十三日
书记员 邹 鑫 来源：百度“”