（2016）琼96民终1368号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-31
案件名称
上诉人琼海善源物业服务有限公司因与被上诉人玉泉花园（第一届）业主委员会物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
海南省第一中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
琼海善源物业服务有限公司,玉泉花园（第一届）业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
{C}海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终1368号上诉人（原审被告）：琼海善源物业服务有限公司，住所地：琼海市嘉积镇银海路兆和万泉椰风小区A栋1号楼1楼。法定代表人：麦帮天，该公司总经理。委托诉讼代理人：麦莉莉，该公司职员。被上诉人（原审原告）：玉泉花园（第一届）业主委员会，住所地：琼海市嘉积镇豪华路玉泉花园小区。主要负责人：尹隆祚，主任。委托诉讼代理人：邱金福，海南法立信（琼海）律师事务所律师。上诉人琼海善源物业服务有限公司因与被上诉人玉泉花园（第一届）业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2016）琼9002民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。琼海善源物业服务有限公司上诉请求：1、依法撤销琼海市人民法院（2016）琼9002民初516号民事判决，驳回被上诉人玉泉花园（第一届）业主委员会的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人主体不合格。根据《物业管理规定》的相关规定，业主委员会筹备组依法应在15日前对全体业主公告，确认投票权等事宜，但被上诉人筹备组未按程序召开也没有确定有权投票的人员，成立时没有相关政府人员的指导和监督。到会人数造假，签名造假，没有人监管投票唱票。二、被上诉人无证据证明上诉人与业主之间的物业服务合同已合法解聘，也无证据证明被上诉人与新物业公司之间的物业服务合同已合法生效，无权驱赶上诉人。三、被上诉人驱赶上诉人，理应拿出合法有效的事实和证据依据，上诉人有权对此提出抗辩主张，原审判决认为上诉人无权主张，也未一一进行审查，实属错误。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人玉泉花园（第一届）业主委员会未作书面答辩。玉泉花园（第一届）业主委员会向一审法院起诉请求：一、被告撤离琼海玉泉花园小区；二、被告将属于玉泉花园财产设备及相应资料移交给原告（包括：1、物业移交验收表，2、房屋及公用设施移交验收交接表，3、小区管理资料移交表，4、规划验收资料移交清单，5、建筑资料移交清单，6、园林绿化资料移交清单，7、公用机电设备验收表，8、小区设备房钥匙移交清单，9、小区住宅钥匙移交表，10、给排水系统图纸目录，11、小区施工许可证清单，12、小区公用场地移交清单，13、小区管理用房移交接管一览表，14、水、电、消防资料移交清单，15、房屋接管验收表，16、设备、设施接管验收记录表，17、门禁、监控设备、设施接管验收记录，18、管理用钥匙移交清单，19、房屋接管（公用）部分记录表，20、机电设备基本情况记录，21、电梯设备交接表，22、消防设备交接表，23、给排水系统交接表，24、变（配）电室设备交接表，25、房屋验收遗留问题统计表，26、经济指标一览表）。三、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：琼海市嘉积镇豪华路玉泉花园小区是由琼海鑫泉实业有限公司开发。2012年5月14日，琼海鑫泉实业有限公司（甲方）选聘被告善源物业公司（乙方）对玉泉花园小区进行前期物业管理，双方签订了《玉泉花园前期物业服务合同》，合同第二十九条约定，本合同期限自2012年5月14日起至业主居住率达50%后（3年内）成立业主委员会，如未成立，本合同终止，若业主入住率达不到50%，本合同继续履行；第三十条约定，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等全体业主所有的财产及时完整移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方等等。之后，被告对玉泉花园的前期物业进行管理和服务。2016年1月20日，该玉泉花园小区成立业主委员会即原告，并报琼海市住房保障与房产管理局备案。同年2月6日，琼海市住房保障与房产管理局给原告发出海房物【2016】2号《关于玉泉花园小区第一届业主委员会备案的通知》，对原告成立的时间、期限、业委会成员等事项予以备案。2016年2月29日，原告与琼海新百佳物业服务有限公司签订《琼海市玉泉花园小区物业服务合同书》。2016年3月9日，琼海市住房保障与房产管理局给被告发出《关于办理玉泉花园小区物业移交手续的通知》，该通知主要内容为：该小区已于2016年1月20日成立业主委员会，并选聘了琼海新百佳物业服务有限公司为该小区的物业服务企业，要求被告自发文之日起10日内向原告办理相关的移交手续等。2016年3月16日，被告对琼海市住房保障与房产管理局的《关于办理玉泉花园小区物业移交手续的通知》不服，向琼海市人民政府申请行政复议。2016年5月6日，琼海市人民政府作出海府复决字（2016）第01号《琼海市人民政府行政复议决定书》，维持琼海市住房保障与房产管理局于2016年3月9日作出的《关于办理玉泉花园小区物业移交手续的通知》。如不服，可在接到决定之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。被告同年5月6日收到该行政复议决定书，未提起行政诉讼。经一审法院调查，被告系经过招标中标后与开发商琼海鑫泉实业有限公司签订的前期物业服务合同，被告接管玉泉花园前期物业时，该公司向被告移交了：1、玉泉花园购电卡（卡号3300596245）及玉泉花园总水表3个，2、玉泉花园的电梯、太阳能、水泵房、变电房、游泳池及门卫岗里的监控设施，还有相关设备合格证的复印件。原、被告对此均无异议，被告认可开发商移交了小区设备房钥匙、门禁、监控设备、设施及电梯设备等。被告在2016年1月4日至31日分别向部分业主收取2015年、2016年及2017年的物业费及公摊费，物业办公室及门禁、监控设备设在门卫岗，现由被告管理。原告表示其第二项诉讼请求中，开发商没有移交给被告的财产设备及相应资料不再主张。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告与琼海鑫泉实业有限公司签订的《玉泉花园前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法、有效，双方应按照约定严格履行各自的义务。依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人可以在合同中约定合同终止的情形。当事人约定的情形出现时，合同的权利义务终止。本案中，被告与建设单位琼海鑫泉实业有限公司签订的《玉泉花园前期物业服务合同》第二十九条约定，本合同期限自2012年5月14日起至业主居住率达50%后（3年内）成立业主委员会，如未成立，本合同终止，若业主入住率达不到50%，本合同继续履行。从原告提供的《关于玉泉花园小区第一届业主委员会备案的通知》及《关于办理玉泉花园小区物业移交手续的通知》等证据显示，玉泉花园业委会已经成立并在琼海市物业管理部门备案登记，根据被告与建设单位签订的《玉泉花园前期物业服务合同》约定，双方依该合同所产生的权利义务已经在玉泉花园业委会成立之日终止。该《玉泉花园前期物业服务合同》还约定，本合同终止时，应当将物业管理用房和物业服务相关资料及时如数的移交给玉泉花园业委会，现该《前期物业服务合同》已终止，被告应当按照约定向原告返还物业管理用房和相关设施以及物业服务相关资料。被告称玉泉花园业委会在成立过程中存在弄虚作假的情形，本院认为，业主委员会是由小区业主自发选举成立的代表小区业主对小区物业进行管理的自治组织，业主委员会的成立及其成员的产生等事项均属于小区业主对小区事务进行自我管理过程中行使管理权的内容，除行政主管机关基于行政管理的需要外，其他组织和个人无权对此进行干预，而被告并非玉泉花园小区的业主，其无权对玉泉花园小区业委会成立的相关事宜提出异议，故其这一主张不能成立。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”，故玉泉花园业委会主张被告退出玉泉花园小区物业服务区域、移交玉泉花园的财产设备及相应资料的诉讼请求，本院依法予以支持。根据查明的事实，被告承接该小区物业时琼海鑫泉实业有限公司向其移交的财产设备及相应资料有：1、设备房钥匙，2、门禁、监控设施设备，3、电梯设备，4、玉泉花园购电卡（卡号3300596245）及玉泉花园总水表3个，5、玉泉花园里的电梯、太阳能、水泵房、变电房、监控、游泳池以及相关设备的合格证复印件。被告退出玉泉花园后上述设备及相应资料应移交给原告。原告放弃请求第二项诉讼请求中其余的财产设备及相应资料的主张，未违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，国务院《物业管理条例》第十二条、第十五条、第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告琼海善源物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内撤出琼海玉泉花园小区。二、被告琼海善源物业服务有限公司在本判决生效之日起十五日内，向原告玉泉花园（第一届）业主委员会交付玉泉花园小区：1、设备房钥匙，2、门禁、监控设施设备，3、电梯设备，4、玉泉花园购电卡（卡号3300596245）及玉泉花园总水表3个，5、玉泉花园里的电梯、太阳能、水泵房、变电房、游泳池以及相关设备的合格证复印件。案件受理费人民币200元，由被告琼海善源物业服务有限公司负担。二审中，上诉人向二审法院提交了185户业主的物业缴费单据，证明上诉人仍对小区进行物业管理。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。上诉人与琼海鑫泉实业有限公司签订的《玉泉花园前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方应按照约定严格履行各自的义务。合同中，当事人可以约定合同终止的情形，当合同约定的终止情形出现时，合同的权利义务终止。本案中，上诉人与建设单位琼海鑫泉实业有限公司签订的《玉泉花园前期物业服务合同》约定，合同期限自2012年5月14日起至业主居住率达50%后（3年内）成立业主委员会，如未成立，本合同终止，若业主入住率达不到50%，本合同继续履行。从被上诉人提供的《关于玉泉花园小区第一届业主委员会备案的通知》及《关于办理玉泉花园小区物业移交手续的通知》等证据显示，玉泉花园业委会已经成立并在琼海市物业管理部门备案登记，根据上诉人与建设单位签订的《玉泉花园前期物业服务合同》约定，双方依该合同所产生的权利义务已经在玉泉花园业委会成立之日终止。该《玉泉花园前期物业服务合同》还约定，本合同终止时，应当将物业管理用房和物业服务相关资料及时如数的移交给玉泉花园业委会，现该《前期物业服务合同》已终止，上诉人应当按照约定向被上诉人返还物业管理用房和相关设施以及物业服务相关资料。上诉人上诉称玉泉花园业委会在成立过程中存在弄虚作假的情形，但业主委员会是由小区业主自发选举成立的代表小区业主对小区物业进行管理的自治组织，业主委员会的成立及其成员的产生等事项均属于小区业主对小区事务进行自我管理过程中行使管理权的内容，除行政主管机关基于行政管理的需要外，其他组织和个人无权对此进行干预，而上诉人并非玉泉花园小区的业主，其无权对玉泉花园小区业委会成立的相关事宜提出异议，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人琼海善源物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁振文审判员 黄声泽审判员 白玉琳二〇一六年十月十三日书记员 洪学雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：梁振文撰稿：梁振文校对：洪学雪印刷：林珊海南省第一中级人民法院2016年10月19日印制（共印15份） 微信公众号“”