（2016）皖1103民初2608号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2017-03-14
案件名称
2608戴克玲与沈祖贵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
滁州市南谯区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴克玲,沈祖贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1103民初2608号原告：戴克玲，女，1968年7月8日出生，汉族，初中文化，个体工商户，户籍地安徽省滁州市琅琊区，现住安徽省滁州市。委托代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。被告：沈祖贵，男，1974年10月28日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：程昕，安徽清流律师事务所律师。原告戴克玲诉被告沈祖贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法由审判员唐伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴克玲及其委托代理人邱程，被告沈祖贵的委托代理人程昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴克玲诉称：2015年7月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于滁州市长江商贸城B区2号楼一楼一间及二楼一层的门面房租赁给被告使用，租赁期限为三年，从2015年7月1日至2018年6月30日，第一年和第二年租金均为36万元，第三年租金按市场租赁价商定，租金一年一付，每年度前三日内支付。合同还约定若被告逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应支付违约金3万元。若发生争议且协商不成的，向滁州市琅琊区人民法院起诉。合同还对其他权利和义务进行了约定。合同生效后，原告按约将租赁物及设备交给了被告，但被告却未能按时足额交付租金，原告多次催要未果。被告同时还拖欠物业管理费及水电费。现原告诉请判令：1、被告支付房屋租赁费165000元；2、被告支付违约金30000元；3、被告支付物业管理费5726元、电费34564元、水费1212元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告沈祖贵辩称：1、原告主张的租金165000元过高，且不符合事实，被告在2016年春节前后因生意不景气关门停业，找到原告要求终止合同，当时原告也同意终止合同并收回房屋。因此，双方租赁合同的终止时间应在2016年2月，被告的房租也应计算至2016年2月，并非原告主张的2016年8月15日。同时，根据双方签订的租赁合同第六条规定，在被告拖欠房租累计时间达到十日，原告可以终止合同并收回房屋。因此，本案租赁合同的终止时间是2016年2月；2、被告拖欠房租是因为原告转让给被告经营的正道足浴养生会所关门停业，没有营业收入造成，并非被告故意拖欠。在此期间，被告也积极与原告商谈租金支付事项，原告也多次同意被告延期支付。因此，被告不存在违约，不应承担30000元的违约责任。同时，原告主张的违约金30000元过高，合同约定只要被告延期支付即承担30000元的违约责任，显失公平，此违约条款系霸王性条款；3、原告主张的物业管理费、水电费无依据，被告不予认可；4、被告于2015年6月27日向原告支付了50000元的房屋租赁押金，此款应当冲抵房屋租金。经审理查明：2015年7月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，原告将长江商贸城B区2号楼，一楼一间二楼一层门面房屋租赁给被告经营。合同约定：1、租赁期限为叁年，自2015年7月1日至2018年6月30日；2、房屋总面积为800平方，第一年租金总额为叁拾陆万元，第二年租金总额为叁拾陆万元，第三年及以后每年租金按市场租金价商定，押金伍万元整。租金按年度缴纳，壹年一付，于每年度前三日内支付；3、被告有下列情形之一的，原告可以自行终止合同，收回房屋：被告拖欠租金累计时间达拾日的；4、被告逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金30000元；5、被告在租赁期间应及时缴纳水电费、燃气费、光缆、电视收视费及物业管理费等经营产生的费用，不得拖欠；6、合同期满时，如原告收回，被告的装修费用原告概不承担。同日，原、被告签订了一份《转让协议》，原告将正道足浴养生会所经营权转让给被告经营，经双方协商约定，转让费叁拾伍万元整，在本协议生效期间，该店所有设备设施使用权归被告所有，在本协议终止时，原有装修及硬件设施归原告所有，不得拆毁及转移。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告经营使用，被告给付押金人民币50000元，转让费人民币350000元，并陆续支付租金合计240000元。此后，原告多次催要租金未果，遂于2016年8月15日收回涉案房屋，并且缴清涉案房屋拖欠的物业费5726元、电费34464元、水费908元。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按约履行各自义务。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告经营使用，其已按约履行了合同义务。而被告作为承租方，未能按期足额给付租金，显已构成违约，应当承担相应的民事责任。因原、被告双方就解除房屋租赁合同达成一致意见，本院予以确认。现原告要求被告清偿其租赁期间（2015年7月1日至2016年8月15日,合计13.5个月）所拖欠的租金165000元（360000元÷12个月×13.5个月－240000元），合法有据，本院予以支持。被告虽辩称双方已于2016年2月份达成终止合同的口头协议，但未能提供任何证据佐证，且原告亦不认可，本院不予采信。被告逾期付款事实存在，现原告要求被告承担违约金30000元的诉请，符合双方合同约定，本院亦予以支持。被告辩称其迟延付款系得到原告同意，但未能提供任何证据佐证，原告亦不认可，本院不予采信。涉案房屋收回后，原告缴清被告租赁期间产生的物业费管理费5726元、电费34464元、水费908元，合计41098元，由其收持的有效票据在卷佐证，本院予以确认。现原告要求被告偿付上述款项，本院予以支持。综上，被告应支付原告租金、违约金、物业管理费、水电费合计236098元（165000元＋30000元＋41098元），鉴于被告要求将押金50000元冲抵租金，因原告未提异议，本院予以准许，故被告还应给付原告人民币186098元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈祖贵于本判决生效后十日内支付给原告戴克玲人民币186098元；二、驳回原告戴克玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4850元，减半收取计2425元，由原告戴克玲负担425元，被告沈祖贵负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 唐 伟二〇一六年十月十三日书记员 凌振华附本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”