（2016）川1025民初402号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-10-13

案件名称

资中县品元食品商行与四川省福元肉类食品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

资中县人民法院

所属地区

资中县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

资中县品元食品商行,四川省福元肉类食品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

四川省资中县人民法院民事判决书（2016）川1025民初402号原告：资中县品元食品商行，住所地资中县城南开发区武陵小区。负责人：孙雪梅，经理。委托诉讼代理人：赖勇，男，资中县品元食品商行职工。委托诉讼代理人：张宁，男，资中县重龙法律服务所法律工作者。被告：四川省福元肉类食品有限公司，住所地资中县松山坝工业集中区。法定代表人：黄进之，总经理。委托诉讼代理人：周贞柏，四川泰维律师事务所律师。原告资中县品元食品商行（以下简称“品元商行”）诉被告四川省福元肉类食品有限公司（以下简称“福元公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月13日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告品元商行的委托诉讼代理人张宁、赖勇到庭参加诉讼，被告福元公司的法定代表人黄进之、委托诉讼代理人周贞柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告品元商行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告福元公司赔偿因单方违约终止房屋租赁协议给原告造成的搬迁、过渡损失50万元（冻库搬迁损失待评估后确定）；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是经营冷冻食品的企业。2011年9月9日，原、被告签订《房屋租赁协议》，由原告承租被告厂内1500平方米库房，租期3年，原告承租后经被告同意在租赁的库房内投资140余万元修建1700立方米高冷冻库一座用于冷冻商品的储存。该合同到期后双方续签了《房屋租赁协议》，租期3年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止。2015年5月4日，被告发出《关于腾空现租用我公司仓库的通知》，明确提出提前终止租房协议。原告收到《通知》后于2015年5月10日复函被告，要求：1、双方租赁协议尚未到期，需继续履行协议；2、被告强行终止租房协议的行为属于违约行为，将给原告造成巨大的经济损失，就损失赔偿问题请被告尽早与原告协商解决。原告复函被告，被告一直未与原告协商损失赔偿问题，但多次口头催促原告尽早搬迁，且于2015年8月15日再次书面通知督促原告搬迁，并拒收原告交纳的房屋租金。迫于各方压力，原告在双方未能就赔偿事宜达成一致的情况下，将所经营的商品搬迁完毕，但保留了冻库以备核算我方经济损失。原告在2015年11月27日搬迁前书面函告被告，期限2015年12月31日前与原告协商赔偿事宜，否则原告将提起诉讼维护我方合法权益。被告在规定的时间内没有派员与原告协商，并电话答复协议终止属于政府行为，不予赔偿。原、被告的行为属于企业行为，不属于政府行为。综上所述，被告提前终止《房屋租赁协议》强行要求被告搬迁，属于违约行为，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求判令支持如上述求。被告福元公司辩称：1、原告诉称承租后经被告同意在房屋内修建高冷冻库不是事实，被告从未同意该行为，这是原告的擅自行为；2、原告要求被告继续履行协议，认为被告强行终止合同是违约行为，被告方认为原告于法无据。根据租赁协议第五条约定，是对双方单方解除合同的约定，被告向原告发出搬迁通知是因为企业出现经营困难，在政府主导下要将福元公司的厂房全部进行搬迁，收回土地，这属于企业出现了特殊情况，只要出现了这种情况就可以解除合同，被告公司是在行使解除权，根据合同法的规定，通知送达时合同便解除，原告在接收通知后，在合理期限内应当搬迁，承租人有义务返还租赁的房屋，但是原告至今没有返还房屋给被告；3、原告要求被告赔偿违约金无事实和法律依据，被告没有存在违约的事实。租赁合同是被告将房屋交给原告使用，原告搬进或搬出都是其义务，合同未到期客观来说要导致原告重新寻找房屋，但被告给原告三个月已经足够重新寻找新的房屋了。对于拆迁损失，最高院审理房屋租赁合同纠纷的司法解释中规定了租赁期间如果承租人在出租人的房屋上形成了复合的情况下，存在补偿的问题，但不存在赔偿的问题。综上所述，原告的诉求无法律依据，请求人民法院驳回原告诉求。在庭审过程中，原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、原、被告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明。证明原、被告双方的主体资格及原告经营的范围包括冻食品，原告是冻食品经销商行，原告租赁的房屋需要修建冻库；二、2014年10月1日签订的租赁合同。证明原被告双方于2014年10月1日签订了房屋租赁合同，租赁期限为3年，在被告发出解除合同通知书时在租赁期间内，合同的第三页第五条明确约定了在租赁期内甲乙双方如因特殊情况需要解除合同必须提前三个月通知对方，协商解除本协议，而不是单方面解除，被告发出通知属于强制行为；三、被告关于腾空现租用我公司仓库的通知。证明多多食品公司不是被告公司，与本案无直接关系，该通知第二点明确了因国家政策和政府行为搬迁，该协议于2015年5月30日提前终止，而前面的理由的主体为多多公司，本案属于企业与企业的关系，不属于政府行为，也不属于自然人的行为，这是被告在无条件解除合同，态度强横，违背了双方的约定。该协议在5月份已经要求原告终止了协议，并要求付清6、7、8、9月的房租和物管费用，协议已经终止，但房租还在继续，这说明该催收通知是单方面的霸王条款，既然5月30日前已经终止了协议，那么之后的物管费和房租费还要求原告承担，这不符合常理。这个情况双方也未进行过协商；四、原告向被告发出的复函。证明该复函明确了该协议未到期，按照合同法的规定，应当继续履行合同。还回复了被告根据资中县政府办公室扶贫领导小组的通知作为解除的理由与被告无关联性，不影响原、被告双方的合同履行，也明确告知了被告单方面终止协议的行为属于违约行为，原告向被告提出损失的赔偿问题，请被告尽早和原告协商解决，该复函于2015年5月12日由被告代表人签收；五、被告关于防火安全自查通知。证明2015年8月15日发出该通知，公司的搬迁属于金山集团统一统建的搬迁，而不是被告公司搬迁；六、2015年11月17日原告的搬迁函。证明一、原告为维护大局，已于2015年11月10日前搬迁；二、再次要求被告在2015年12月30日前与原告达成补偿，否则原告将提起诉讼维护自己的权益；七、原告向被告缴纳的费用清单。证明2014年11月10日缴纳了租金及其管理费用，2014年7月14日至2015年终的管理费6750元、2014年10月1日至2015年3月1日前的租金81000元、2015年4月至9月的租金81000元，管理费用4500元，2015年9月27日缴纳的水电费34154.34元。原告向被告缴纳了房屋租赁费用，被告收取了原告在租赁房屋期间的管理费，在原、被告租赁期间内的水电费由被告代收；八、四川长江资产评估公司对原告申请由资中县人民法院委托的鉴定书。证明原告现有冻库市值为740267元及其该评估机构原告垫资的评估费22200元。上述2至7组证据还证明被告从2011年签订协议后对原告的经营实施了管理，收取了管理费用，即原、被告在租用房屋期间修建的冻库是被告默许的同意。被告质证认为：对原告提交的第一组证据的三性无异议，但是对其证明目的有异议，本案租赁的是房屋，原告经营范围与租赁的房屋无关联性。租赁物为库房，而不是经营场地；对第二组证据的三性无异议，但是被告认为第五条约定很清楚协商后解除协议，我们发出通知，被告进行了回复，双方已经进行了协商，满足了解除的条件。房屋租赁合同的解除很简单，形成权只要单方面的意思就可以达到，不能以未达成一致意见就认为没有协商。对原告提供的协议不能达到其证明目的，合同第三条第六款约定甲方如遇国家政策、政府行为需要解除合同，乙方不能要求赔偿。还约定了乙方不得擅自改变房屋结构等，且需要书面合同为准，原告认为这是默认行为，被告方认为这是错误的。被告不应当给予补偿。第五条更加证明了双方是相等的，协商后就可以解除，协商只是一个过程，而不是一个结果。被告方行使解除权是不违约的；对第三组至第六组证据，被告发出了腾空的通知及自查通知，和原告向我们发出的两个复函的真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的；对于第七组证据的真实性无异议，收取的物管费无异议，但被告收取的只是管理费，被告收取物管费是很正常的情况。2014年10月11日缴纳的2015年3月30日前的物管费恰恰说明2014年10月份缴纳的是拖欠的物管费，原告本身存在一种违约行为；对于第八组证据的真实性无异议，但是对其关联性有异议，这不能证明原告的损失。对于该报告实质上委托的产权持有者为原告，这是对原告所有的财产进行的鉴定，本案系房屋租赁，对于产品的价值与本案无关联。资产的评估范围包含了两个方面，一是房屋构筑物，二是机器设备。机器设备是原告自己所有的，其价值与本案无关。对于房屋构筑物，若经过了允许的是不允许拆迁的，对于其价值多少与本案无关。对于办公室、板房是可以拆迁的，地砖应当是形成了附着物，其余大部分是可以拆除的，没有形成附着物。对方鉴定的大部分是可以拆除的，不能证明原告的损失。被告为反驳对方的主张，向本院提交了如下证据：第一组：被告的营业执照、法定代表人身份证复印件。第二组：1、资中县人民政府2014年55号文件；2、2014年11月11日川化集团和金山公司的谈判纪要；3、资委办的文件成立了帮扶领导小组的名单；4、资中县资中府阅14号会议纪要，主要内容为要求帮扶多多公司重组；5、内府约2015-47号会议纪要，系资中县向市政府汇报后形成的支持多多公司重组的会议纪要；6、资中国土2015年第三次会议纪要，主要内容为2015年9月的时候，国土部门决定对松山坝工业园地收储。证明：被告解除合同的原因是因为自身经营困难和政府主导下为了盘活被告。被告方向原告发出搬迁通知不是因为被告方不愿意履行合同约定。原告质证认为：对被告提交的第一组证据三性无异议；对第二组证据的第一份证据55号文件，该文件形成为2014年10月16日，且该文件指的是四川多多公司，而不是被告，这是政府扶持多多公司，而不是被告，故与本案无关联性；对第二份证据，该协议是在2014年11月11日签订，是多多重组的意向问题，而不是实质的合伙等问题，且该协议与被告无关联，与本案无关联性；对于第三份证据169号资中县政府关于多多公司帮扶工作领导小组的文件与本案无关联，且原告对该文件是否存在持疑，因该文件没有任何加盖公章，原告对其三性均有异议；对第四份证据2015年14号文件会议纪要，该会议纪要内容没有本案的原、被告，与本案无关联性，且会议纪要只是一种意向的，不是强制性实施的意见；对第五份证据47号会议纪要，只是对2015年4月17日资中县政府的会议纪要的报告的一种研究，这不代表政府行为，也与本案无关联性；对于第六份证据3号文件，该份文件的时间为2015年9月21日，即在被告发出两次通知之后形成的该纪要，该纪要只是对关于收购被告土地的问题，是在被告已经发出了两次终止协议后形成的，可见这两次协议是无任何法律依据和事实依据，也只有一个调整土地的问题，也没有实施时间，这只是一种意向性的，而不是政府强制性的文件，这是部门文件，对于国有土地的变性，资中县没有权利，需要上报进行批复。故该文件与本案无关联性。综上，被告所列举的两组证据不能证明其违约行为属于政府行为及其不可抗拒的自然因素造成的行为，属于被告单方面的违约行为，根据合同法的相关规定，被告应当对原告的损失进行赔偿。对原告提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据均能证明案件事实，具有证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。对被告提交的第一组证据，原告对其无异议，本院予以采信；对第二组证据，均属于四川多多生态农业集团有限公司的重组事宜，与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明，原、被告于2011年9月9日签订《房屋租赁协议》，由原告承租被告厂区内1500平方米库房（四川多多生态农业集团有限公司厂区内），租期3年，原告承租后在租赁的库房内修建了1700立方米高冷冻库一座用于冷冻所经营商品的储存。该合同到期后双方续签了《房屋租赁协议》，租期3年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止。被告于2015年5月4日向原告发出《关于腾空现租用我公司仓库的通知》，提出提前终止房屋租赁协议。原告收到签收后于2015年5月10日复函被告，提出“1、双方租赁协议尚未到期，需继续履行协议；2、被告强行终止租房协议的行为属于违约行为，将给原告造成巨大的经济损失，就损失赔偿问题请被告尽早与原告协商解决。”原告复函被告后，被告未与原告协商损失赔偿问题，多次催促原告完成搬迁事宜，且于2015年8月15日再次书面通知原告搬迁。后，原告将所经营的商品搬迁完毕，但保留了冻库未搬迁。原告在2015年11月27日搬迁前书面函告被告，期限2015年12月31日前与原告协商赔偿事宜。被告在规定的时间内仍未与原告协商，并电话答复不予赔偿。审理中，原告向本院申请对其建设的冻库及附属设施现有价值和冻库及附属设施拆除后的残值进行鉴定。本院依法委托四川长江资产评估有限公司对原告所建冻库及附属设施进行了司法评估，评估结论为“经评估，截止评估基准日2016年3月22日，资中县人民法院委托评估的资中县品元食品商行所建冻库及附属设施评估价值（取整）为740,267.00元，大写；人民币柒拾肆万零贰佰陆拾柒元整。”鉴定报告书中资产评估结果汇总表还载明“1、房屋构筑物评估原值521188.40元，评估净值442236.36元；2、机器设备369254.00元，评估净值298031.16元。”本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，本院予以确认。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行各自的义务。双方于2011年就本案讼争厂房签订了第一份《房屋租赁协议》，该协议到期后双方又续签了第二份《房屋租赁协议》，约定租赁期限3年，从2014年10月1日起至2017年9月30日止。第一次租赁的期间内，原告在租赁的库房中修建了冻库一座，且使用至搬迁之日止，原告虽未对修建冻库事宜与被告达成书面合意，但被告按约收取了管理费、物管费等费用，时长数年。且租赁物位于四川多多生态农业集团有限公司厂区内，处于被告的监管范围中，而被告未对此事项提出异议。而原告的经营范围确需冷冻仓库，原告在租赁的库房中修建冻库符合双方签订的租赁合同的目的。故本院认为原告在租赁的仓库中修建冻库属被告默许。在租赁期间内，被告于2015年5月4日向原告发出《关于腾空现租用我公司仓库的通知》，提出因四川多多生态农业集团有限公司重组需搬迁为由，提前终止房屋租赁协议。原告于2015年5月10日向被告发出《回复函》，要求被告继续履行合同，若被告执意解除，应当赔偿原告因被告违约而造成的损失。双方未对终止租赁合同和赔偿事宜达成一致意见，被告多次催促后，原告于2015年11月17日向被告发出《资中县品元食品商行关于冻库搬迁的函》，就原告准备于2015年底前搬迁完毕的事项和要求被告于2015年12月31日前与原告就赔偿事宜进行协商告知了被告。故双方就搬迁事宜和损失赔偿问题未能达成一致意见。被告在未发生法定解除事由和合同约定的解除事由的情况下，提出终止合同，显属违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告赔偿因违约终止房屋租赁协议给原告造成的冻库搬迁损失的请求，本院在房屋构筑物评估净值的范围内予以支持。对于机器设备的损失，机器设备属于能够搬迁的动产，被告提出终止协议，原告予以了函告终止协议的事项，应当视为原告同意终止房屋租赁合同，在合同终止后，原告（承租人）负有腾房义务。原告应当在合理期间内妥善保管、搬迁能拆除、搬迁的动产。且原告未对搬迁、过渡损失提交证据加以证明，故原告提出要求被告赔偿机器设备的损失和过渡损失500000元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告四川省福元肉类食品有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告资中县品元食品商行冻库损失442236.36元；二、原告资中县品元食品商行在判决生效后十日内将所租赁的被告的仓库腾空交付给被告四川省福元肉类食品有限公司；三、驳回原告资中县品元食品商行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，鉴定费22200元，合计26600元由原告资中县品元食品商行负担6600元，由被告四川省福元肉类食品有限公司负担20000元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员　　郑斌二〇一六年十月十三日书记员　　周淼来自：