（2016）浙0283民初第3365号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-11-03

案件名称

葛钱亚、马东方与奉化市大桥市场房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

奉化市人民法院

所属地区

奉化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

葛钱亚,马东方,奉化市大桥市场房产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四百二十五条第一款

全文

浙江省奉化市人民法院民事判决书（2016）浙0283民初第3365号原告（反诉被告）：葛钱亚，女，1983年6月11日出生，汉族，公务员，住奉化市。原告（反诉被告）：马东方，男，1981年10月16日出生，汉族，教师，住宁波市江北区。委托代理人：李云龙，宁波市惠政法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：奉化市大桥市场房产经纪有限公司。住所地：奉化市锦屏街道惠二路（大桥老市场内）。组织机构代码73949864-4。法定代表人：吕婉娟，该公司总经理。委托代理人：陈意君，宁波市光大法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）葛钱亚、马东方为与被告（反诉原告）奉化市大桥市场房产经纪有限公司（以下简称大桥房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年6月28日向本院起诉。本院于同日立案受理。被告大桥房产公司于2016年9月6日提起反诉，本院予以受理，并依法由代理审判员陈力笋适用简易程序于2016年9月21日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）葛钱亚及两原告（反诉被告）的委托代理人李云龙、被告（反诉原告）大桥房产公司的法定代表人吕婉娟及其委托代理人陈意君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛钱亚、马东方起诉称：两原告系夫妻关系。2016年3月1日，经被告介绍与卖方张玉萍签订了《存量房屋买卖中介合同》，约定房价1138000元，支付定金50000元。但在2016年3月30日前两原告支付650000元购房款时，发现被告故意隐瞒，提供虚假信息，合同所出卖的奉化市东郡尚都18幢905室房屋在2015年7月23日已经被奉化市人民法院（2015）甬奉执民字第1945号裁定书裁定拍卖，用以归还中国建设银行的借款。合同因此无法履行，使原告遭受经济损失，被告退还了定金50000元，但未支付违约金。原告为此起诉，请求判令：一、被告因故意提供虚假信息造成原告经济损失，应支付违约金50000元；二、诉讼费由被告承担。被告大桥房产公司答辩称：被告在签订合同前已经将房屋被查封情况告知了原告，三方签订的合同约定，押金50000元，暂由被告保管，目的在于待首付��到位后，将款项用于解封，并由被告代办所有买卖手续，合同系三方当事人真实意思的表示。2016年3月23日，原告无理由中止合同，并要求被告退还押金，在收回押金时又在收条上写明继续履行合同，故合同是两原告毁约而无法履行。出卖人张玉萍因两原告迟迟不履行合同，在2016年9月1日将房产出卖给了他人，出卖前也通知原告是否履行合同，原告答复“我早就买好了”。至于原告诉请的“违约金”和被告“故意虚构信息”，缺乏事实和法律依据，合同未对违约金进行约定，原告也不存在直接损失。综上，请求驳回原告的诉请。反诉原告大桥房产公司反诉称：2016年3月1日，其介绍两反诉被告与出卖人张玉萍签订《存量房屋买卖中介合同》，约定两反诉被告支付中介费20484元。同月23日，反诉被告收回押金，并在收条上写明合同继续有效；同年9月1日，出卖��张玉萍电告反诉被告询问是否购买该房屋，得到反诉被告拒绝购买的答复。反诉原告认为反诉被告故意毁约，请求判令反诉被告支付反诉原告中介费20484元，并承担本案诉讼费。反诉被告葛钱亚、马东方答辩称：答辩人共看房三次，第三次看房时签订购房合同，三次看房均由王增胖女士陪同，签订合同时因其另有房产介绍他人，故由刚到达的大桥房产公司吕婉娟女士签订，这是答辩人第二次见到吕婉娟女士。王女士当时介绍出卖房屋时，称房东因资金需要，房价可稍作降低，要求答辩人先付款700000元，房价为1140000元。而对于房屋是否被查封，700000元究竟作何用途，中介从未提及，答辩人也一无所知。2016年3月1日，在王女士陪同下，两答辩人前往东郡尚都18幢905室做最后的协商，当时屋内就张志坚（××）在场，其称张玉萍在上海培训，并告知首付700000元是��其尚有700000元贷款未还，房产证抵押在银行，答辩人并未察觉有何问题，在合同签订后即将50000元定金支付到了吕婉娟账户。合同签订后大约一周，吕婉娟电话告知答辩人称张玉萍涉嫌信用诈骗被上海警方控制，答辩人查询发现该房屋已在2015年7月被法院查封，之后答辩人多次与张志坚和吕婉娟沟通，指出该合同为虚假合同，要求退款和赔偿。张志坚提出：1.为确保资金安全，由中介吕婉娟退回定金；2.买受人若着急买房，可先行购买其他房屋；3.待张玉萍问题解决后，若买受人仍有意向购买该房产的，可优先购买，并维持原价不变。答辩人对此表示同意。3月23日，吕婉娟将50000元定金转至答辩人账户，收条由其起草，答辩人要求其加上“合同继续有效”的字样，以防日后说不清楚。为履行合同精神，答辩人在4月初才开始找房，并于4月11日购得东郡尚都12幢403室房屋，当时答辩人已明确告知吕婉娟，合同期限已过，不再购买18幢905室。综上，反诉原告在明知房屋被查封的情况下，仍将房屋介绍给答辩人，并在未明确代理关系的前提下由张志坚代为签订合同，其隐瞒重要事实，致使答辩人期待利益损失，请求法院依法判决。原告葛钱亚、马东方为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据材料：1.《存量房屋买卖中介合同》一份，用以证明购买房屋的情况。被告对真实性无异议，但认为合同未涉及违约金，合同约定的损失也应当由出卖人承担，且房屋登记在张玉萍名下，但实际是由其丈夫签订，故合同效力存在争议。2.收条二份，用以证明原告支付定金以及因合同不能履行收回定金的事实。被告对支付定金的收条无异议，对收回定金的收条有异议，认为收回定金并不意味着合同不能履行。本院认为，上述证据内容真实，��以确认。被告（反诉原告）大桥房产公司为证明其答辩主张和反诉主张，向本院提供了下列证据材料：1.《存量房屋买卖合同》一份，用以证明2016年3月23日原告收回押金构成违约，后又另行购买其他房产而不履行本案合同。原告（反诉被告）认为证据属实。2.《房地产转让合同》一份，用以证明涉案房屋可以买卖，且在2016年9月1日出卖给了他人的事实。原告（反诉被告）质证认为，该房屋于9月1日出卖，而出卖人于8月30日才电话询问是否购买。本院认为，原告（反诉被告）未对证据2提出实质性异议，本院对上述证据均予以确认。反诉被告葛钱亚、马东方为证明其答辩主张，向本院提供了电话录音、通话记录、王增胖的名片和电话号码各一份，用以证明买房前原告对房屋查封情况不知情的事实。反诉原告表示王增胖确实是其公司员工，但反诉被告与王增胖之间的通话内容是否真实无法确认，且上述证据不符合证据规则，王增胖应作为证人出庭作证。本院认为，被告异议成立，对上述证据不予认证。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：葛钱亚、马东方系夫妻关系。2016年3月1日，葛钱亚、马东方经大桥房产公司介绍，购买登记在张玉萍名下的位于奉化市东郡尚都18幢905室房屋，三方签订了《存量房屋买卖中介合同》，约定房屋价款和其他价款总计1138000元，签订合同付定金50000元；2016年3月30号前付650000元，办理过户。大桥房产公司按规定向葛钱亚、马东方按成交额的1.8%收取中介费。卖方签字人为案外人张坚杰，而买方和居间方对张坚杰是否有权处分该房屋均未进行确认，之后也未与张玉萍本人进行衔接。合同签订后，葛钱亚、马东方将50000元定金支付给了张坚杰，款由大桥房产公司保管。上述房屋在2015年7月23日由本院作出（2015）甬奉执民字第1945号民事裁定书裁定查封。后葛钱亚、马东方了解到该房屋被查封的情况，提出要求返还定金。2016年3月23日，大桥房产公司将定金退还给了葛钱亚，葛钱亚为此出具一份收条，并注明“合同继续有效”。同年4月11日，葛钱亚、马东方另外购置了房屋，涉案房屋也在同年9月1日由张玉萍出卖给了他人。本院认为，大桥房产公司作为居间人，向葛钱亚、马东方提供出卖房屋的信息、促成其与出卖人订立房屋买卖合同，应当如实报告订立合同的相关重要事实，包括出卖房屋的所有权问题、房屋已被法院查封的情况、张坚杰是否有权出卖房屋等。大桥房产公司称其在签订合同时告知了买受人房产被查封的情况，但未提供相关证据证明，本院不予采信。涉案房屋登记在张玉萍名下，却��张坚杰签订合同，双方当事人也未提供证据证明张坚杰有权出卖该房屋或张玉萍对该合同进行了追认，故难以认定该合同已产生法律效力。同时，双方未对居间人隐瞒房屋被查封等信息时如何处理作出约定，葛钱亚、马东方也未举证证明因此造成的实际经济损失，故其以大桥房产公司故意提供虚假信息为由要求支付违约金50000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于大桥房产公司提出要求葛钱亚、马东方支付20484元中介费的反诉请求，因合同约定“按成交额的1.8%”收取，但该合同既未生效，房屋最终也未成交，故中介费的支付条件显然不能成就，本院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事合同法》第四百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告葛钱亚、马东方的诉讼请求；二、驳回反诉原告奉化市大桥市场房产经纪有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由原告葛钱亚、马东方负担；反诉案件受理费312元，减半收取156元，由奉化市大桥市场房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员　　陈力笋二〇一六��十月十三日书　记　员　　吴佳楠附:本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。微信公众号“”