（2016）黔01民终3553号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-03
案件名称
孟繁勇与贵阳龙行神洲国际旅行社有限公司第一门市部房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵阳龙行神洲国际旅行社有限公司第一门市部,孟繁勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终3553号上诉人（原审被告）贵阳龙行神洲国际旅行社有限公司第一门市部，住所地贵阳市云岩区合群路298号1单元1层1号。负责人商东。被上诉人（原审原告）孟繁勇。委托代理人胡菲琪，贵州乐圣律师事务所律师。上诉人贵阳龙行神洲国际旅行社有限公司第一门市部（以下简称龙行神洲旅行社一门市部）因与被上诉人孟繁勇房屋租赁纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙行神洲旅行社一门市部与被上诉人孟繁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙行神洲旅行社一门市部上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，双方在诉讼前已达成一致意见，被上诉人自愿放弃收取2015年1月1日以后的租金，其后被上诉人为达到不支付任何属于上诉人应得的拆迁停产停业损失、装修补偿费而尽快让上诉人离开的目的而进行诉讼。上诉人未收到解除合同的通知，被上诉人断电属于根本违约行为。房屋自断电以后已未正常使用，一审法院既认定2015年9月30日租赁合同已经解除却又判决支付租金至2016年1月1日自相矛盾。另外，龙行神洲旅行社一门市部是龙行神洲旅行社全资设立的分公司，支付义务应由龙行神洲旅行社承担。孟繁勇辩称，租赁房屋是住宅，并未得到停产停业损失；房屋系装修后出租，并非龙行神洲旅行社一门市部进行装修所得补偿。房屋货币安置单价增长50%是基于居委会和社区出具了自1999年以后住宅转变为经营的《情况说明》，与龙行神洲旅行社一门市部租用无关。孟繁勇向一审法院起诉请求：1.被告搬离属于原告的云岩区合群路298号1幢1单元1层1号的房屋；2.被告支付原告租金33600元（起算时间为2015年1月1日至2016年1月1日止，租金为2800元／月）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年，原告孟繁勇将自己所有的贵阳市云岩区合群路298号1幢1单元1层1号的房屋出租给被告龙行神洲旅行社一门市部，并与被告口头约定，租金为2800元，半年支付一次。被告以2800元／月的标准交付租金至2014年12月31日。2015年4月21日，原告向电力部门报停电表半年。同年9月30日，原告发出告知书，要求被告于2015年10月8日前搬离位于贵阳市云岩区合群路298号1幢1单元1层1号的房屋。原告遂诉至法院请求：1.被告搬离属于原告的云岩区合群路298号1幢1单元1层1号的房屋；2.被告支付原告租金33600元（起算时间为2015年1月1日至2016年1月1日止，租金为2800元／月）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认为，原、被告双方以口头形式订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，即该房屋租赁合同依法成立且生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第九十六条“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…”之规定，本案中，原、被告双方所订立的合同为不定期租赁合同，原、被告均可以随时主张解除，现原告已将合同解除通知送达被告，但被告并未按期搬离并返还房屋，故原告诉请原告诉请返还房屋的主张成立，予以支持。关于原告主张2015年1月1日至2016年1月1日的房屋租金33600元，经查，被告的租金交至2014年12月31日，截止2016年1月1日，被告仍未将房屋返还原告，因此，原告诉请租金的主张成立，但是，原告为迫使被告搬离房屋，于2015年4月21日报停电表半年，影响被告使用房屋，对原告报停电表期间的房屋租金每个月酌情扣减800元，即2015年1月1日至2016年1月1日的房屋租金应为28800元。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、被告贵阳龙行神洲国际旅行社有限公司第一门市部自本判决生效之日起十五日内返还原告孟繁勇所有的位于贵阳市云岩区合群路298号1幢1单元1层1号房屋；二、被告贵阳龙行神洲国际旅行社有限公司第一门市部自本判决生效之日起十日内支付原告孟繁勇房屋租金28800元（2015年1月1日至2016年1月1日）；三、驳回原告孟繁勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元，减半收取320元，由原告负担20元，被告贵阳龙行神洲国际旅行社有限公司第一门市部负担300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：除与一审法院认定的事实一致部分，另查明：因孟繁勇位于合群路的住房于1999年即用于经营，2014年12月20日云岩区国有土地上房屋征收管理局在《房屋征收货币补偿协议》上约定按黔府办法（2011）116号文件规定，44.5平方米住改非面积上浮50%253138.25元，并计算室内装修，附属设施补偿费用38750.30元、搬迁费596.3元。另查明：龙行神洲旅行社一门市部系龙行神洲旅行社全资设立的分公司。2014年12月，龙行神洲旅行社一门市部搬迁至鸿通城，合群路原址仅遗留部分物品。相关事实有双方当事人提供的《房屋征收货币补偿协议》、《情况说明》、黔府办法（2011）116号文、《企业名称预先核准通知书》、《租房合同》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为房屋租赁合同是否应当解除。由于未采用书面形式，视为双方当事人建立的是不定期租赁关系，任何一方当事人均可随时解除合同。故一审法院对孟繁勇要求解除租赁合同，腾退房屋的诉讼请求予以支持并无不当。龙行神洲旅行社一门市部抗辩其应得到房屋征收中的装修补偿，因双方并未就装修补偿进行约定，亦无法证实系承租人装修，故该抗辩理由不能成立。龙行神洲旅行社一门市部抗辩其应得到房屋征收中的停产停业补偿，但并未提供相应证据，该抗辩主张不能得到支持。龙行神洲旅行社一门市部上诉主张一审法院认定2015年9月合同解除与租金计算至2016年1月有矛盾。本院认为，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，孟繁勇未经通知即于2015年4月21日向电力部门报停电表，属于以其实际行为表达了解除合同的意愿，且以实际行为通知到承租人，合同予以解除，对租金的计算也应截止到此，即2800×3＋2800×（21÷30）=10360元。此后龙行神洲旅行社一门市部仍占用该房屋，应支付房屋占用费，鉴于停电对房屋使用价值降低较多，2015年4月22日至2015年12月1日的房屋占用费按原房租的20%计算为宜，即2800×20%×（9÷30）＋2800×8=4648元。龙行神洲旅行社一门市部上诉主张给付租金的义务应当是龙行神洲旅行社，本院认为，龙行神洲旅行社一门市部是龙行神洲旅行社的分支机构，在当事人只选择以分支机构作为被告的情况下，一审法院直接判决分支机构承担法律责任并无不妥，对该主张不予支持。综上所述，龙行神洲旅行社一门市部的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初33号民事判决第一项：贵阳龙行神洲国际旅行社有限公司第一门市部自本判决生效之日起十五日内返还孟繁勇所有的位于贵阳市云岩区合群路298号1幢1单元1层1号房屋；二、变更贵阳铁路运输法院（2016）黔8601民初33号民事判决第二项为：贵阳龙行神洲国际旅行社有限公司第一门市部自本判决生效之日起十日内支付孟繁勇房屋租金10360元（2015年1月1日至2015年4月21日）。三、贵阳龙行神洲国际旅行社有限公司第一门市部自本判决生效之日起十日内支付孟繁勇房屋占用费4648元（2015年4月22日至2015年12月31日）。一审案件受理费640元，减半收取320元，由孟繁勇负担160元，贵阳龙行神洲国际旅行社有限公司第一门市部负担160元；二审案件受理费640元，由孟繁勇负担320元，贵阳龙行神洲国际旅行社有限公司第一门市部负担320元。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 唐有临审判员 李云鹤二〇一六年十月十三日书记员 任 静 来自：