（2016）粤06民终4174号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-10-24
案件名称
关润娟与佛山市南海区联诚投资发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
关润娟,佛山市南海区联诚投资发展有限公司,中国农业银行股份有限公司南海盐步支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终4174号上诉人（原审原告）：关润娟，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码。委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市南海区联诚投资发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：罗耀华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：麦慧莉，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦慧莉，广东法品律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，住所地广东省佛山市南海区。负责人：王超，该支行行长。委托诉讼代理人：张文煜，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美美，广东宝慧律师事务所律师。上诉人关润娟与上诉人佛山市南海区联诚投资发展有限公司（以下简称联诚公司）、中国农业银行股份有限公司南海盐步支行（以下简称盐步农行）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人联诚公司提起上诉称：（一）联诚公司和关润娟关于涉讼房屋的交付时间的真实意思表示应为2015年11月1日，一审判决认定为2015年6月1日与事实相悖。关润娟在购买涉讼房屋时，要求联诚公司对房屋进行拆改。双方协商同意联诚公司以其关联公司华丽公司的名义与关润娟签订《拆改委托合同》，因拆改工程从涉讼合同约定的交楼日期开始施工，故交付房屋的时间顺延至2015年11月1日。《拆改委托合同》已实际变更了涉讼合同约定的交付时间。（二）联诚公司依照涉讼合同、《拆改委托合同》的约定，按时完成拆改工程且竣工验收备案后向关润娟邮寄《交楼通知书》，切实履行通知接收房屋的义务，亦未超过约定的交付房屋的时间，从维护交易稳定性和公平角度出发，不应判决解除合同。综上，请求撤销一审判决，改判驳回关润娟、盐步农行的全部诉讼请求，或将本案发回重审，一、二审诉讼费由关润娟、盐步农行承担。针对联诚公司的上诉，关润娟辩称：联诚公司的上诉理由不成立，应以涉讼合同约定为准，涉讼合同已解除。针对联诚公司的上诉，盐步农行辩称：如果联诚公司构成违约，请求维持一审判决第一至九项，并撤销一审判决第十项，改判支持盐步农行的优先受偿权。上诉人关润娟提起上诉称：一审判决之后盐步农行并未准许关润娟停止偿还贷款，关润娟亦在继续偿还贷款，故判决中应退还房款的数额亦需作相应调整，请求判令变更一审判决第三项、第五项的支付金额为453972.22元加上一审判决后偿还贷款的本金及利息，变更一审判决第八项、第九项的支付金额为306781.78元减去一审判决后偿还贷款的本金及利息，撤销一审判决第十一项，一、二审诉讼费由联诚公司、盐步农行承担。针对关润娟的上诉，联诚公司的答辩意见与其上诉意见一致。针对关润娟的上诉，盐步农行辩称：盐步农行同意在联诚公司实际履行一审判决后将关润娟从一审判决到实际执行期间支付的按揭贷款退还给关润娟。上诉人盐步农行提起上诉称：（一）不动产登记簿记载了盐步农行为涉讼房屋的抵押权人，盐步农行对涉讼房屋享有优先受偿权。联诚公司和关润娟在涉讼合同中约定以涉讼房屋设定抵押作为贷款担保，并在佛山市南海区国土城建水务局办理了抵押登记，尽管该局向关润娟出具的是《预告抵押登记证明书》，但根据档案馆出具的《商品进合同登记查询证明》显示，抵押权人是盐步农行。该查询证明可视为登记机关的不动产登记簿，也就是说涉讼房产虽然办理的是抵押预告登记，但根据不动产登记簿的记载，抵押权已经依法设立，盐步农行有权以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。（二）涉讼房屋依法可以设立抵押。涉讼房屋在签订贷款合同时为预售商品房，并经佛山市南海区规划部门批准建造和预售，双方亦办理了抵押登记，根据《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条的规定，依法可以认定抵押有效，抵押权的设立不应当以房屋办理房产证为前提。（三）否认银行对未办理房产证的商品房享有优先受偿权将对社会造成重大不良影响，势必动摇现行个人住房抵押贷款的根基，严重威胁银行的信贷资产安全，打击银行开展住房抵押贷款业务的积极性，最终损害的是民众正当的购房需求。综上，请求撤销一审判决第十项，改判盐步农行对关润娟提供的用于抵押的涉讼房屋在一审判决第八、九项判项所确定的债权和本案诉讼费范围内享有优先受偿权，一、二审诉讼费由联诚公司承担。针对盐步农行的上诉，关润娟辩称：同意一审判决的理由，盐步农行仅仅是预约抵押权，不具有优先受偿权。针对盐步农行的上诉，联诚公司辩称：请法院依法裁判。一审法院认定事实：2013年9月20日，关润娟、联诚公司签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉讼买卖合同），约定关润娟向联诚公司购买佛山市南海区大沥镇##房（以下简称涉讼房屋）；总房价760754元，首期款230754元自预售合同网上签订之日起7日内支付；剩余房款530000元应于2013年9月23日申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；联诚公司应于2015年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付关润娟使用（第八条）；逾期交房超过60日后，关润娟有权解除合同，关润娟解除合同的，联诚公司应自关润娟解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按联诚公司累计已付款的10%向关润娟支付违约金等。该合同于2013年12月4日在佛山市南海区房产交易所办理登记备案。同日，关润娟与案外人华丽公司签订《拆改委托合同》，约定关润娟委托案外人对涉讼房屋部分墙体和设施进行拆除；工程内容包括过道开门洞，卧室1加建楼板及墙体，安装窗户；改造施工工期从购房合同约定交楼日期开始施工，工期5个月；改造工程由案外人免费施工，不另向关润娟收取其他费用。同日，关润娟向联诚公司支付首期房款230754元。2013年10月23日，关润娟缴存涉讼房屋住宅专项维修资金7607.54元。2013年10月24日，关润娟（借款人、抵押人）、联诚公司（保证人）与盐步农行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》（以下简称贷款合同），约定关润娟为购买涉讼房屋向盐步农行借款530000元；借款期限240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；提前还款补偿金按提前还款金额的1%或按6个月的贷款利息；关润娟应协助配合盐步农行自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自涉讼房屋满足关润娟与联诚公司约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；关润娟、联诚公司的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，盐步农行有权根据情况单方面解除与关润娟的借款合同或采取其他相应措施，本合同被解除时，关润娟同意盐步农行有权要求将联诚公司将关润娟结欠借款本息及相关费用由联诚公司账户直接划至盐步农行指定账户，用于偿还本合同项下债务，如联诚公司将购房贷款本金和利息直接返还盐步农行，关润娟应承担本合同项下的其他剩余债务，如联诚公司未将购房款本金及利息直接返还盐步农行，关润娟应承担本合同项下全部债务。2013年11月7日，关润娟通过银行贷款向联诚公司支付房款530000元。2013年12月4日，行政部门核发粤房地预登佛预字第0200191094号《广东省房地产预告登记证明》，登记预告登记权利人为盐步农行，预告登记义务人为关润娟；债权数额为530000元；权利起始日期为2013年10月24日，终止日期为2033年10月23日。2015年8月25日，关润娟向联诚公司送达《合同解除通知函》，通知联诚公司自即日起解除涉讼买卖合同及相关协议，要求联诚公司退还房款、利息、物业维修基金，并按照合同约定支付总房款10%的违约金。2015年10月9日，涉讼房屋办理竣工验收备案。另查明，截至2015年11月7日，关润娟按期还本付息，尚欠盐步农行贷款本金306781.78元。2015年8月28日，关润娟向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除关润娟与联诚公司签订的商品房买卖合同；2.联诚公司立即返还购房本金760754元；3.联诚公司向关润娟支付利息（以房款230754元为本金从2013年9月20日起、以房款530000元为本金从2014年11月7日起均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至付清款项之日止）；4.联诚公司支付总房款10%的违约金76075.4元；5.联诚公司协助办理退还专项维修基金7607.54元的手续；6.联诚公司协助关润娟办理涉案买卖合同备案登记的注销手续、盐步农行协助关润娟办理抵押权预告登记的注销手续；7.联诚公司承担本案诉讼费。盐步农行提起独立诉讼请求，请求判令：1.解除盐步农行与关润娟签订的《个人购房担保借款合同》；2.联诚公司直接向盐步农行退还贷款本金308329.08元及按《个人购房担保借款合同》约定的应付利息；3.盐步农行对关润娟提供的用于抵押的位于佛山市南海区大沥镇##房在上述第二项债权以及本案诉讼费范围内享有优先受偿权；4.关润娟及联诚公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认为：涉讼买卖合同、贷款合同均是签约当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行合同义务。根据涉讼买卖合同约定，联诚公司应于2015年6月1日前交付涉讼房屋，逾期交付超过60日的，关润娟有权解除合同。联诚公司虽称根据拆改委托合同涉讼房屋交付时间可作相应顺延，但该拆改委托合同并未对涉讼房屋交付时间顺延作出明确约定，且该拆改委托合同实际为关润娟与案外人之间的不同法律关系，并不构成关润娟、联诚公司对涉讼买卖合同的变更或影响买卖合同履行，故联诚公司该抗辩理据不足，一审法院不予采纳。关润娟于2015年8月25日向联诚公司送达解除合同通知，实为行使合同约定解除权，符合合同约定及法律规定。合同目的仍能实现及市场稳定性等因素均不构成排除关润娟合同权利的合法理据，联诚公司相应抗辩一审法院不予采纳。综上，涉讼买卖合同于解除通知到达联诚公司之日即2015年8月25日解除。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，盐步农行诉请解除与关润娟签订的贷款合同合法有据，一审法院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉讼买卖合同解除后，联诚公司应配合办理合同关系清算手续，故关润娟诉请联诚公司协助办理涉讼买卖合同备案登记注销手续及住宅专项维修资金7607.54元的退费手续理据充分，一审法院均予以支持。涉讼买卖合同因联诚公司违约解除，关润娟诉请联诚公司支付违约金76075.4元（760754元×10%）符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款有关“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，联诚公司应将购房贷款306781.78元返还盐步农行，将购房款453972.22元（760754元-306781.78元）返还关润娟。涉讼买卖合同约定关润娟解除合同的，联诚公司应自关润娟解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款给关润娟，则联诚公司应于2015年9月23日前退还上述房款453972.22元予关润娟，现逾期未退款，则应支付以453972.22元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年9月24日起至实际清偿之日止的利息予关润娟。关润娟有关返还购房款本金及支付利息的诉请在一审法院核定范围部分，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。贷款合同并未约定针对本案合同解除情形利息如何计付。盐步农行于本案中诉请解除贷款合同，而该合同亦因联诚公司违约经判决解除，关润娟及盐步农行对此并无过错，一审法院根据诚实信用原则及公平原则，结合本案实际处理情况，认定从2015年11月8日起的利息由联诚公司负担并按合同约定标准计付予盐步农行，则联诚公司应支付以306781.78元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年11月8日起至该款实际清偿之日止的利息予盐步农行。盐步农行有关退款本金及利息的请求在一审法院核定范围部分，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。关于盐步农行诉请的针对涉讼房屋优先受偿的问题。一审法院认为，盐步农行主张优先受偿以其对涉讼房屋享有抵押权为前提。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，涉讼房屋的抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但根据贷款合同的约定，抵押权预告登记先于且不同于抵押权登记，且根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但并不同于抵押权登记，预告登记权利人对涉讼房屋并未因此取得抵押权。涉讼房屋现仅办理抵押权预告登记，盐步农行并未实际取得涉讼房屋抵押权，故其诉请针对涉讼房屋优先受偿权没有事实和法律依据，一审法院不予支持。涉讼贷款合同解除，一审法院并判决联诚公司返还尚余贷款本金及计付相应利息予盐步农行，而盐步农行无法根据抵押权预告登记针对涉讼房屋优先受偿，以关润娟为预告登记义务人的抵押权预告登记已无存在必要，关润娟诉请盐步农行配合办理抵押权预告登记涂销手续理据充分，一审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决：一、确认关润娟与联诚公司于2013年9月20日签订的《广东省商品房买卖合同》于2015年8月25日解除；二、解除关润娟、联诚公司与盐步农行于2013年10月24日签订的《个人购房担保借款合同》；三、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款453972.22元予关润娟；四、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金76075.4元予关润娟；五、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以453972.22元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年9月24日起至该款实际清偿之日止的利息予关润娟；六、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助关润娟办理专项维修资金7607.54元的退费手续；七、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助关润娟办理双方于2013年9月20日签订的《广东省商品房买卖合同》登记备案注销手续；八、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房贷款306781.78元予盐步农行；九、联诚公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以306781.78元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年11月8日起至该款实际清偿之日止的利息予盐步农行；十、盐步农行应于判决发生法律效力之日起十日内协助关润娟办理以关润娟为预告登记义务人的抵押权预告登记涂销手续；十一、驳回关润娟的其他诉讼请求；十二、驳回盐步农行的其他诉讼请求。一审适用简易程序结案，本诉受理费减半收取6195.88，由关润娟负担1607.6元，由联诚公司负担4588.28元。第三人之诉受理费2969.18元，由联诚公司负担。关润娟在二审期间向本院提交了盐步农行出具的2015年12月7日至2016年6月7日期间关润娟的贷款交易明细，拟证明一审判决后到二审法庭调查前关润娟支付的贷款本息。联诚公司质证认为由法院核实该证据的真实性、合法性、关联性；盐步农行对该证据的真实性无异议，对关联性由法院核实。联诚公司在二审期间向本院提交了如下证据：1.证明、营业执照、建设工程设计合同，拟证明联诚公司已为拆改工程做准备；2.南方都市报（2013年9月5日FB01版佛山读本封面、2013年9月13日FB02版广告）及宣传册、宣传单，拟证明根据联诚公司所做的各类宣传，买受人已明确知晓涉讼房屋必须拆改的事实；3.涉讼房屋周边楼盘的查询信息，拟证明联诚公司因拆改工程增加了房屋的实用率，因此实际单价远低于周边同地段的楼盘，这也是业主选择购买涉讼房屋的原因，也辅助证明证据2，联诚公司实际交楼时的房屋状态包含增加的房间；4.查询信息、确认书，拟证明华丽公司是联诚公司的控股股东，双方存在关联关系，受联诚公司的委托，华丽公司与关润娟签订拆改合同，拆改工程的实施主体实际为联诚公司，华丽公司从未出工、出资、出料；5.拆改前后的照片，拟证明联诚公司统一实施了拆改工程，符合宣传中100%实用率的承诺；关润娟对联诚公司提交的证据的质证意见是：对证据1的真实性予以确认，对关联性不予确认，具体的设计方案与关润娟无关，也没有告知关润娟；对证据2、3的真实性、合法性和关联性均不予确认，且认为已超过举证期限，亦不能证明联诚公司主张的证明内容；对证据4、5的真实性予以确认，对关联性不予确认，且认为已超过举证期限，另外对证据5有补充说明，直到2015年9月26日，涉讼房屋尚未开始拆改，而涉讼买卖合同的解除日期为2015年8月31日，故拆改的事实与关润娟无关。盐步支行对联诚公司提交的证据的质证意见是：对真实性、合法性、关联性不发表意见，由法院认定。盐步银行在二审期间未提交新证据。经审查，关润娟提交的证据有原件供核对，盐步银行对其真实性无异议，本院予以确认；联诚公司提交的上述证据均与本案无关联，不作为本案定案依据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。关润娟与联诚公司签订的《广东省商品房买卖合同》，关润娟作为借款人、联诚公司作为保证人、盐步支行作为贷款人签订的《个人购房担保借款合同》，均系各方当事人真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于涉讼房屋买卖合同的解除问题。联诚公司与关润娟签订的涉讼房屋买卖合同约定的交楼日期为2015年6月1日，涉讼拆改合同系关润娟与案外人华丽公司所签订，与联诚公司无关，且拆改合同亦未明确约定因拆改而对涉讼房屋交付时间可作相应顺延。一审法院根据涉讼买卖合同中的“联诚公司应于2015年6月1日前交付涉讼房屋，逾期交付超过60日的，关润娟有权解除合同”之约定，结合联诚公司迟延交楼超过60日的案件事实，确认涉讼房屋买卖合同于关润娟向联诚公司送达解除合同通知书之日即2015年8月25日解除，处理正确，本院予以维持。联诚公司在二审中提交的证据不能证明联诚公司有关双方已就交楼日期变更为2015年11月1日的主张，故联诚公司关于涉讼买卖合同约定的交楼日期已变更为2015年11月1日的上诉主张不成立，联诚公司关于其未构成违约、合同不应解除的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于优先受偿权的问题。涉讼房屋买卖合同解除，涉讼贷款合同亦应予以解除。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定可知，涉讼房屋的抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据该法第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记无效”之规定可知，预抵押登记权利人若不及时申请办理抵押物的抵押权登记，则其并不享有抵押物的抵押权，故，盐步农行以已办理抵押权预告登记为由主张对涉讼房屋享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。关于关润娟上诉请求根据一审判决后关润娟新支付的贷款本息应对一审判决第三项、第五项、第八项、第九项的金额予以调整的问题，因一审判决尚未生效，关润娟、联诚公司、盐步支行签订的《个人购房担保借款合同》尚未解除，故关润娟在一审判决后仍在持续支付按揭贷款本息，一审法院根据一审查明的事实以2015年11月7日为时间节点确定联诚公司应分别向关润娟和盐步银行返还的本金及利息并无不当，本院予以维持。对于关润娟从一审判决到实际执行期间支付的按揭贷款本息，关润娟可在本判决生效后另行向盐步支行主张结算并返还。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。联诚公司、盐步支行、关润娟的上诉请求欠缺事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12394.37元，由关润娟负担50元，佛山市南海区联诚投资发展有限公司负担12244.37元，上诉人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 刘建红审 判 员 郑正坚代理审判员 吴媛媛二〇一六年十月十三日书 记 员 梁启星 来源：