（2016）苏0106民初3538号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-12-16

案件名称

原告（反诉被告）南京仙人湖度假村有限公司与被告（反诉原告）五指山翡翠山城假日酒店有限公司合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京仙人湖度假村有限公司,五指山翡翠山城假日酒店有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

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南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2016）苏0106民初3538号原告（反诉被告）：南京仙人湖度假村有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区幕府东路109号。代表人：姚彬，该公司破产管理人江苏博事达律师事务所负责人。委托诉讼代理人：武文俊，江苏博事达律师事务所律师。被告（反诉原告）：五指山翡翠山城假日酒店有限公司，住所地海南省五指山市河北路金山大厦。法定代表人：宋明，该公司总经理。委托诉讼代理人：江伟，该公司员工。委托诉讼代理人：黄伦泉，江苏荣浩律师事务所律师。原告（反诉被告）南京仙人湖度假村有限公司（以下简称仙人湖公司）与被告（反诉原告）五指山翡翠山城假日酒店有限公司（以下简称五指山公司）租赁合同纠纷一案，南京市中��人民法院（以下简称南京中院）于2015年12月3日立案，后经报请江苏省高级人民法院批准，于2016年3月6日裁定本案移交本院审理。本院于2016年4月13日立案受理后，五指山公司向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）仙人湖公司委托诉讼代理人武文俊、被告（反诉原告）五指山公司委托诉讼代理人黄伦泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。仙人湖公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的租售协议书；2、判令五指山公司立即搬出海南省五指山市河北沿河西路房屋（面积6085平方米，产权证号：五指山市房权证冲山镇字第E1-508**，注册号：46010），将该房屋返还原告；3、判令五指山公司支付拖欠的租赁期间房屋租金175万元，并支付相应违约金（自2011年1月1日至2011年12月31日，以25万元为基数计算��自2012年1月1日至2012年12月31日，以75万元为基数计算；自2013年1月1日至2013年12月31日，以125万元为基数计算；自2014年1月1日至2015年9月23日，以175万元为基数计算；并自2015年9月24日起计算至房屋实际归还之日止；以上均按逾期付款总额每日千分之一标准计算）；4、判令五指山公司支付租赁期满后的房屋使用费（自2014年8月1日起至实际返还房屋之日止，按照合同约定的年租金50万元标准计算）；5、判令五指山公司支付土地使用费至实际归还上述房屋为止（按合同约定每年土地使用费12万元标准计算，截止2015年共计26万元）；6、五指山公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年6月18日，仙人湖公司通过海南华信拍卖市场从海南健银管理服务有限公司（以下简称健银公司）购买了位于海南省五指山市河北沿河西路一至八层房屋一幢（建筑面积6085平方米，产权证号：五指山市房权证冲山镇字第E1-508**）。仙人湖公司根据健银公司与五指山市二轻机械厂（原名通什市二轻机械厂，以下简称二轻厂）的约定，应每年向二轻厂支付土地使用费12万元，直至2032年9月合同期满后，该土地使用权归仙人湖公司所有。2009年7月8日，仙人湖公司与五指山公司签订《租售协议书》，约定将上述房屋出租给五指山公司使用，租赁期限为五年，每年租金50万元，如逾期支付租金，则按逾期付款总额每日千分之一标准支付滞纳金，逾期超过三个月，仙人湖公司有权提前终止该协议并收回房屋；五指山公司在协议履行期内应每年给付二轻厂土地使用费12万元；双方并特别约定，协议履行期满，五指山公司如无违约行为且南京中稷投资有限公司（以下简称中稷公司）、滕辉、龚建明足额付清所欠仙人湖公司的五指山金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）股权转让款632万元、五指山公司股权转让款318万元，仙人湖公司承诺无偿将上述租赁房屋的所有权过户给五指山公司。现房屋租赁期间届满，五指山公司尚欠租金175万元未付，且房屋至今仍由其占有使用，仙人湖公司清算组于2014年6月27日向五指山公司及相关方寄发催款通知书，于2015年6月12日又向五指山公司发出迁让通知书，但至今该公司未付款亦未迁出。另，二轻厂于2015年8月5日向仙人湖公司破产管理人申报债权，金额为218万元（2013年土地使用费尚欠2万元、2014年-2031年土地使用费合计216万元），故五指山公司亦未按约支付土地使用费。综上，五指山公司未按约支付相应款项，已构成违约，仙人湖公司故诉至法院。五指山公司抗辩及反诉称：1、双方之间有数笔关联资产交易，五指山公司签订租售协议书的目的系为获得房屋所有权，以作为酒店配套用房，因其他交易履行期较长，仙人湖公司要求待其他交易全部履行完毕才同意办理房产转让手续，故双方签订该租售协议书，其实质就是房屋买卖协议；仙人湖公司所购案涉房屋价格是130万元，而双方商定的价格是250万元，提高了近一倍，双方并非租赁关系，故亦不存在房屋占有使用费问题。2、双方存在多笔资产交易行为，仙人湖公司出具的收据并非一一对应，故只能依据双方之间的往来款确认合同履行情况，不能仅依据其单方出具的收据上记载的内容（是否为租金）来确认；双方之间共发生3块土地及2处房产的交易行为，实际双方约定关联交易总价是1850万元，五指山公司已支付1581.5万元，代垫款2102705.69元，合计支付17917705.69元。3、五指山公司多次要求仙人湖公司解决房屋产权过户问题，而仙人湖公司法定代表人祁辉因涉刑被采取强制措施，该公司无人出面解决相关事��，五指山公司在此情况下才未付尾款（仅50多万元），该行为并不构成违约，系五指山公司行使不安抗辩权，且仙人湖公司从未向五指山公司主张过违约；故五指山公司不应支付违约金，且该违约金标准明显过高，如应承担也应依法予以调整。4、根据合同相对性原则，土地使用费应由五指山公司支付给二轻厂，仙人湖公司无权主张该费用。综上，请求驳回仙人湖公司的全部本诉请求。因仙人湖公司仅具有案涉房屋所有权证，无土地使用权证，而自2010年起，海南省规定房屋买卖必须房屋与土地一并过户，因此案涉房屋如要过户，必须先办理土地出让手续，目前土地出让费用及其他税费合计要400万元左右，仙人湖公司现已进入破产程序，其已无力办理土地过户，因此租金尾款应先予冲抵其应承担的房屋和土地过户费用。五指山公司已经履行了自己的合同义务，而仙人��公司未按协议办理过户手续，故请求判令：1、仙人湖公司将位于海南省五指山市河北沿河西路1号房屋（面积6085平米，证号五指山市房权证冲山镇字第××号）过户至五指山公司名下，并由仙人湖公司承担应付的税费；2、仙人湖公司向五指山公司开具税务局认可的250万元购房发票；3、仙人湖公司承担所有诉讼费用。仙人湖公司针对五指山公司的反诉辩称：其已按约将案涉房屋租赁给五指山公司使用，但五指山公司未按约定支付租金，现仍在使用也未给付房屋使用费，仙人湖公司法定代表人祁辉涉及刑事是其个人的事情，租赁协议系两公司之间签订，仙人湖公司作为主体并未消灭，不影响租赁合同继续履行。五指山公司称其不支付租金是在行使不安抗辩权，无相应法律规定，行使该权利应当终止履行合同，将租赁房屋返还给仙人湖公司，但其并未返还，其行为属于单方面违约，故请求法院驳回五指山公司的全部反诉请求。仙人湖公司围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：一、南京市中级人民法院（2014）宁法商清算字第3-2号民事裁定书，（2015）宁商破字第15号决定书，证明仙人湖公司已进入破产清算程序，已指定管理人。二、房产证，证明仙人湖公司系案涉房屋所有权人。三、租售协议书、银行进帐凭证，证明双方之间关于租售房屋事宜的约定，明确了违约应承担的责任；仙人湖公司收到五指山公司房屋租金共计75万元。四、联营合同书、（2009）五民初字第40号调解书、协议书、二轻厂债权申报材料，证明案涉房屋土地使用权人系二轻厂、五指山公司未支付土地使用费的事实。五、2009年7月6日债权转让协议书、7月7日股权转让协议、仙人湖公司进帐凭证��证明仙人湖公司未足额收到相关股权转让款，租售协议书所约定条件未成就；六、催款通知书、迁让通知书、复函，证明清算组已向五指山公司发函通知催款、迁让房屋，五指山公司的复函表明函件已经收到；五指山公司经质证认为：对上述证据（不包括催款通知书）真实性认可，但认为双方系资产交易，并非单纯股权转让，不能依据原告开具的收据注明的用途确定合同履行情况，而应根据整个付款情况进行审查；土地使用费应由二轻厂主张，仙人湖公司无权主张；五指山公司未收到催款通知书，公司已付清全部款项。五指山公司围绕其抗辩意见及反诉诉讼请求依法提交了以下证据：一、租售协议书、股权转让协议以及补充协议，证明双方实际交易是资产而非股权，因不符合直接转让条件，以股权转让方式规避法律规定，��产转让的应付税费应由仙人湖公司承担，五指山公司已经垫付，故应计入总付款金额。二、付款凭证以及收据、完税凭证、五指山市地方税务局出具的说明等，证明股权转让款和房屋租赁费用是计算在一起没有分割开，不能仅依据仙人湖公司开具的收据上载明的收款事项确定合同履行情况，而应当依据所有付款情况来综合审查合同履行情况及是否存在违约情形；中稷公司已经实际支付款项15815000元，五指山公司已垫付土地出让金及各项税费计2102705.69元，合计共支付17917705.69元，已履行全部义务，不存在违约行为；仙人湖公司应履行租售协议，将房屋予以过户。仙人湖公司经质证认为：对证据真实性认可，对证明目的不认可，转让协议及补充协议与本案无关，仙人湖公司并不是合同相对方；大部分款项系作为股权转让款支付，涉及租金的仅两笔��从银行进账单不能看出支付的费用是何用途，2014年6月23日五指山公司开具的税收完税凭证，纳税人系金山公司，同日五指山税务局出具的完税凭证，纳税人系五指山公司，所缴纳的该部分税费与仙人湖公司无关，不能证明五指山公司付款17917705.69元的事实。本院经审理认定事实如下：2008年2月3日，五指山公司、黄炳和（分别作为转让方）与南京市下关区滨江实业发展总公司（作为转让方担保人）、中稷公司（作为受让方，法定代表人滕辉）签订《金山公司股权转让协议》，约定：鉴于五指山公司持有金山公司80%股权，黄炳和持有金山公司20%股权；金山公司分别于2004年11月30日、2005年1月13日通过参加国有土地使用权出让公开挂牌交易竞买，竞得位于五指山市环城西路南北侧WZS-001、WZJ-002、WZJ-002A地块国有土地使用权；该地块用地面积35716.27平方米，建筑面积29268平方米，用途为住宅；五指山公司、黄炳和同意将其所持有的金山公司全部股权转让给受让方中稷公司；经各方协商一致同意，金山公司的股权转让价格为650万元；股权转让款支付方式为本协议签订生效时受让方向转让方支付股权转让款100万元，在转让方向受让方移交上述地块及金山公司下述证照、印章等有关文件资料时，受让方向转让方支付股权转让款350万元，在2008年12月31日前，受让方向转让方支付余款200万元；金山公司股权转让前金山公司在银行存款、金山公司名下房产（包括：1、坐落于五指山市山庄大道12层楼房一幢，建筑面积为4163.64平方米；2、坐落于五指山市山庄大道2层楼房一幢，建筑面积为180.43平方米；坐落于五指山市山庄路1号平房一处，建筑面积45.20平方米）归转让方所有，由转让方自行办理转款及过户手续，受让方给予配合；除上述资产外，金山公司其它全部资产归受让方所有。2008年9月17日，五指山公司、黄炳和作为转让方与受让方中稷公司签订《金山公司股权转让补充协议》（以下简称补充协议），约定：变更金山公司股权转让协议中“经各方协商一致同意，金山公司的股权转让价格为650万元；股权转让款支付方式为本协议签订生效时受让方向转让方支付股权转让款100万元，在转让方向受让方移交上述地块及金山公司下述证照、印章等有关文件资料时，受让方向转让方支付股权转让款350万元，在2008年12月31日之前，受让方向转让方支付余款200万元”为“经各方协商一致同意，金山公司的股权转让价格为1600万元，股权转让款支付方式为（1）本协议签订生效时受让方向转让方支付股权转让款100万元；（2）在转让方向受让方移交上述地块及金山公司下述证照、印章等有关文件资料时，��让方向转让方支付股权转让款350万元；（3）在2008年9月17日补充协议签订之时，受让方向转让方支付100万元；（4）在金山公司名下房产（包括：1、坐落于五指山市山庄大道12层楼房一幢，建筑面积为4163.64平方米；2、坐落于五指山市山庄大道2层楼房一幢，建筑面积为180.43平方米；坐落于五指山市山庄路1号平房一处，建筑面积45.20平方米）交付给受让方之时，受让方向转让方支付100万元；（5）在2008年12月31日之前，受让方向转让方支付200万元；（6）在上述房屋交付后半年内，受让方向转让方支付650万元；（7）余款100万元，受让方在2009年12月底之前支付给转让方”。另，变更金山公司股权转让协议中“金山公司股权转让前金山公司在银行的存款、金山公司名下房产（包括：1、坐落于五指山市山庄大道12层楼房一幢，建筑面积为4163.64平方米；2、坐落于五指山市山庄大��2层楼房一幢，建筑面积为180.43平方米；坐落于五指山市山庄路1号平房一处，建筑面积45.20平方米）归转让方所有，由转让方自行办理转款及过户手续，受让方给予配合。除上述资产外，金山公司其它全部资产归受让方所有。”为“金山公司股权转让前金山公司在银行的存款归转让方所有；金山公司名下房产（包括：1、坐落于五指山市山庄大道12层楼房一幢，建筑面积为4163.64平方米；2、坐落于五指山市山庄大道2层楼房一幢，建筑面积为180.43平方米；坐落于五指山市山庄路1号平房一处，建筑面积45.20平方米）及金山公司其它全部资产归受让方所有。”；金山公司股权转让协议中约定的其他条款，转让方与受让方仍应严格遵照履行，本补充协议与该协议具有同等效力。2009年7月6日，五指山公司、黄炳和作为转让方与中稷公司作为受让方签订《金山公司股权转让补充协议（二）》（以下简称补充协议二），约定：鉴于2008年2月3日转让方曾与受让方签订金山公司股权转让协议一份，2008年9月17日签订补充协议一份，转让方与受让方所签订的补充协议所约定的股权转让款总额中含有五指山公司投资在金山公司位于五指山市山庄大道12层楼房（即五指山公司现经营用房）上装修及设施购置等方面的款项。现就该协议履行的有关事宜，转让方与受让方经平等协商达成协议如下：一、变更金山公司股权转让协议第二条2.1（即补充协议第一条）为“经各方协商一致同意，金山公司的股权转让价格为1282万元”；2.2股权转让款支付方式为（1）本协议签订生效时受让方向转让方支付股权转让款100万元；（2）在转让方向受让方移交上述地块及金山公司下述证照、印章等有关文件资料时，受让方向转让方支付股权转让款350万元；（3）在2008年9��17日（补充协议签订之时），受让方向转让方支付100万元；（4）在金山公司名下房产（包括：1.坐落于五指山市山庄大道12层楼房一幢，建筑面积为4163.64平方米；2.坐落于五指山市山庄大道2层楼房一幢，建筑面积为180.43平方米；3.坐落于五指山市山庄路1号平房一处，建筑面积45.20平方米）交付给受让方之时，受让方向转让方支付100万元；（5）在2009年7月6日之前，受让方向转让方支付50万元；（6）在2010年6月30日之前，受让方向转让方支付125万元，扣除受让方支付的垫付款18.5万元，实际应支付106.5万元；（7）在2010年12月31日之前，受让方向转让方支付75万元；（8）在2011年6月30日之前，受让方向转让方支付150万元；（9）在2011年12月31日之前，受让方向转让方支付82万元；（10）在2012年6月30日之前，受让方向转让方支付150万元。同日，五指山公司、黄炳和（分别作为债权人、甲方）与仙人湖公司（作为债权受让人、乙方）、中稷公司（作为债务人、丙方）签订债权转让协议书一份，约定：鉴于本协议签订之日止，丙方共欠甲方金山公司股权转让款632万元，且双方无其他任何纠葛；乙方持有五指山公司100%股权且拟将该股权对外转让，甲乙丙三方经平等协商，就上述债权的支付事宜达成协议如下：一、甲方将上述债权转让给乙方所有；二、丙方在本协议签订后即向乙方履行债务即将应支付给甲方的金山公司股权转让款632万元直接支付给乙方，具体支付方式：1.在2009年7月6日之前，丙方向乙方支付50万元；2.在2010年6月30日之前，丙方向乙方支付125万元，扣除丙方支付的垫付款18.5万元，实际应支付106.5万元；3.在2010年12月31日之前，丙方向乙方支付75万元；4.在2011年6月30日之前，丙方向乙方支付150万元；在2011年12月31日之前，丙��向乙方支付82万元；在2012年6月30日之前，丙方向乙方支付150万元。2009年7月7日，仙人湖公司（作为转让方）与滕辉、龚建明（分别作为受让方）、中稷公司（作为受让方担保人，法定代表人滕辉）签订《五指山公司股权转让协议》，约定：鉴于仙人湖公司持有五指山公司100%股权，仙人湖公司将持有的五指山公司80%股权转让给受让人滕辉；将持有的五指山公司20%股权转让给受让人龚建明；转让方已于2008年10月17日起实际委托受让方经营五指山公司；经各方协商一致，五指山公司股权转让价格为318万元；受让方在本协议签订之时向转让方支付股权转让款50万元，在2010年6月30日之前向转让方支付股权转让款75万元，在2010年12月31日之前向转让方支付股权转让款75万元，在2011年6月30日之前向转让方支付股权转让款50万元，在2011年12月31日之前向转让方支��股权转让款68万元；转让人共投资500余万元用于酒店的装修和设施、设备购置（现装修和设施、设备均能正常使用）；受让方承诺并保证按本协议约定的付款方式付款，受让方应按期支付股权转让款，如逾期支付则自逾期之日起至给付之日止，按逾期付款部分总额的千分之一标准按日向转让方支付滞纳金；转让方承诺并保证提供和配合受让方办理五指山公司股权转让的必要手续；受让方担保人自愿为受让方提供连带责任担保，如受让人未能按本协议约定按时向转让方支付股权转让款，则由担保人承担连带清偿责任；保证担保的范围包括受让方根据本协议所应承担的全部民事责任及转让方为实现债权而发生的所有费用；保证期限为主债务履行期满五年内。2009年7月8日，仙人湖公司与五指山公司签订《租售协议书》，约定将坐落在五指山市山庄路1号房屋一幢（面积6085平方米，注册号：46010，即案涉房屋）出租给五指山公司使用，租赁期限为五年（自2009年7月8日起至2014年7月7日止），每年租金50万元，具体支付方式如下：1、2009年12月31日之前支付50万元（2009年7月8日至2010年7月7日期间房租）；2、2010年12月31日之前支付50万元（2010年7月8日至2011年7月7日期间房租）；3、2011年12月31日之前支付50万元（2011年7月8日至2012年7月7日期间房租）；4、2012年12月31日之前支付50万元（2012年7月8日至2013年7月7日期间房租）；5、2013年12月31日之前支付50万元（2013年7月8日至2014年7月7日期间房租）；如逾期支付租金，则按逾期付款总额每日千分之一标准支付滞纳金，逾期超过三个月，仙人湖公司有权提前终止该协议并收回房屋，由此造成的一切损失由五指山公司自行承担（含装修等一切费用）；如因经营需要进行装修，费用由五指山公司自行承��，若因其原因提前终止本协议的履行，则装修部分无偿归仙人湖公司所有；在协议履行期内，应每年给付土地使用权人的土地使用费12万元，由五指山公司承担；双方并特别约定，协议履行期满，五指山公司如无违约行为且中稷公司、滕辉、龚建明足额付清所欠仙人湖公司的金山公司股权转让款632万元、五指山公司股权转让款318万元，仙人湖公司承诺无偿将上述租赁房屋的所有权过户给五指山公司。2009年7月9日，五指山公司法定代表人变更登记为滕辉，股东变更登记为滕辉、龚建明，滕辉出资额254.4万元，占80%股份，龚建明出资额63.6万元，占20%股份。2010年11月10日，五指山公司股东变更为滕辉，认缴出资318万元，出资比例100%。另查明：中稷公司于2008年2月3日支付五指山公司股权转让款100万元（其后转至仙人湖公司）；于2008年3月20日��付仙人湖公司股权转让款350万元；2008年3月28日，向浙江贝林实业集团有限公司五指山分公司（以下简称贝林分公司）电汇20万元，五指山公司称系中稷公司代仙人湖公司垫付；2008年4月30日，向原南京市下关区幕府山街道办事处（以下简称幕府山街道办事处）支付赞助费30万元，五指山公司称系仙人湖公司指示付款；于2008年9月17日支付仙人湖公司股权转让款100万元；于2008年10月17日支付仙人湖公司股权转让款100万元（当日共支付两笔，每笔50万元）；于2009年7月6日支付仙人湖股权转让款100万元（当日共支付两笔，每笔50万元，其中一张转帐支票由仙人湖公司背书至幕府山街道办事处；另一张转帐支票亦由仙人湖公司背书，但被背书人处为空白）；于2011年1月12日支付仙人湖公司股权转让款100万元；于2011年1月24日支付仙人湖公司股权转让款50万元，当日另代五指山公司支付房屋租金50万元；2011年9月19日支付仙人湖公司股权转让款200万元；2012年6月8日以中稷公司员工孟良玉的名义开具银行本票，向仙人湖公司支付股权转让款120万元。2010年5月8日，仙人湖公司向中稷公司出具证明，载明：我公司应负担的有关税费共计258886.13元同意由贵公司先行垫付，按协议，贵公司应于2010年6月支付我公司股权转让款200万元，我公司同意贵公司在2010年6月支付我公司股权转让款中扣除上述税费，实际支付1741113.87元。滕辉于2010年8月2日以银行本票方式向仙人湖公司支付1741113.87元。五指山公司于2010年1月8日支付仙人湖公司房屋租金25万元，于2010年1月11日支付仙人湖酒店股权转让款18万元，于2010年5月17日支付金山公司1323382元，于2010年6月3日支付五指山市财政局农税征管办公室税费39701.14元，于2014年6月23日支付房产交易契税、印花税计182351.15元，当日金山公司交纳营业税、土地增值税等合计557271.4元。本院并查明：健银公司于2009年向五指山市人民法院起诉被告仙人湖公司及第三人二轻厂，要求仙人湖公司向二轻厂支付土地使用费。各方于2009年4月8日达成调解，由健银公司委托仙人湖公司向二轻厂继续支付每年12万元的土地使用费至2031年。2011年12月26日，二轻厂与五指山公司签订协议书，约定双方同意继续履行上述调解书达成的相关协议，二轻厂接受五指山公司以民事责任人的身份替代仙人湖公司继续履行承付联营款，即2011年至2031年每年向二轻厂支付12万元。另，2015年3月26日，仙人湖公司清算组向南京市中级人民法院提交了仙人湖公司清算报告，以仙人湖公司资不抵债为由向南京市中级人民法院申请进行破产清算，南京市中级人民法院于2015年3月27日出具（2014）宁法商清算字第3-2号民事裁定书裁定受理仙人湖公司的破产清算申请。并于2015年5月20日出具（2015）宁商破字第15号决定书，指定江苏博事达律师事务所担任仙人湖公司管理人。二轻厂于2015年8月5日向仙人湖公司破产管理人申报债权，金额为218万元（2013年土地使用费尚欠2万元、2014年-2031年土地使用费合计216万元）。另，本院于2016年1月7日立案受理了原告仙人湖公司诉被告滕辉、龚建明、中稷公司股权转让纠纷，仙人湖公司主张被告滕辉、龚建明支付318万元股权转让款中尚未支付的198万元及违约金，被告中稷公司承担连带清偿责任。本院经审理认为，原告与三被告真实交易的是金山公司名下三块土地及相应房产，案涉股权转让协议并非真实独立的交易行为；即使股权转让协议真实有效，三被告作为五指山公司股权实际受让方，支付给仙人湖公司的股权转让款已��出应给付的318万元及其基于转让获得的债权632万元等等。本院遂于2016年4月6日作出（2016）苏0106民初203号民事判决书，判决驳回仙人湖公司的诉讼请求。仙人湖公司向南京中院提起上诉，因其未按期交纳上诉案件受理费，南京中院于2016年8月8日作出（2016）苏01民终5693号民事裁定书，裁定：本案按仙人湖公司自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起生效。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据双方提交的金山公司股权转让协议、补充协议、补充协议二、租售协议书、债权转让协议书、五指山公司股权转让协议等证据，可以确认中稷公司、其法定代表人滕辉等，系通过股权��让及租赁方式，以取得金山公司名下三块土地、12层大楼等房产及仙人湖公司名下案涉八层房屋的所有权，上述系列关联交易总对价为1850万元。案涉租售协议书系附条件的房屋买卖合同，在所附条件成就时（付清总股款1600万元及房租250万元后），案涉房屋无偿转让至五指山公司名下。本案争议焦点系五指山公司房屋租金是否付清。对中稷公司、滕辉、五指山公司相关付款情况，本院认定如下：1、2008年3月28日中稷公司向贝林分公司电汇20万元，2008年4月30日中稷公司向幕府山街道办事处支付赞助费30万元，五指山公司称系代仙人湖公司垫付和仙人湖公司指示付款，但未提供相应证据予以证明，仙人湖公司亦不予认可，本院对此不予确认；2、2009年7月6日，中稷公司给付仙人湖公司50万元转帐支票两张，其中一张转帐支票由仙人湖公司背书至原南京市下关区幕��山街道办事处，另一张转帐支票亦由仙人湖公司背书，被背书人处虽为空白，但可证明上述两张转帐支票仙人湖公司已收到，故对当日支付100万元款项的事实，本院予以确认；3、2010年5月17日五指山公司支付给金山公司的1323382元，未明确款项性质，五指山公司亦未提供其他证据予以佐证，故不能证明该费用系12层楼房的土地出让金，且在金山公司股权转让系列协议中，未对房屋所涉土地出让金进行约定，五指山公司认为应由仙人湖公司承担相关费用的依据不足，故本院对该笔费用不予认可；4、对于五指山公司于2010年6月3日支付五指山市财政局农税征管办公室税费39701.14元，于2014年6月23日支付房产交易契税、印花税计182351.15元，当日金山公司交纳营业税、土地增值税等合计557271.4元，上述时间内，五指山公司及金山公司已不处于仙人湖公司控制、管理之下，且金山公司与五指山公司之间的房屋产权过户问题，两公司均未与仙人湖公司有相关约定，故五指山公司认为上述费用系代仙人湖公司垫付的依据不足，本院不予认可。对中稷公司、滕辉、五指山公司其他款项的支付，本院予以确认。综上，中稷公司、滕辉、五指山公司实际给付仙人湖公司1531.5万元，其中明确注明系租金的金额为75万元（2010年1月8日25万元电汇凭证上，五指山公司注明款项用途为租金；2011年1月24日50万元支票存根及收据上，均载明为租金性质）。五指山公司在本案及（2016）苏0106民初203号案件中，均抗辩所付款项未区分性质，不能一一对应，但其又坚持所有股权款已付清，在实际付款金额小于约定金额情况下，显系矛盾。故本院对其上述抗辩意见不予采信，对上述已付租金金额予以确认。案涉租售协议书虽系上述关联交易的一部分，但在约定的条��未成就时，该合同即具有相对的独立性。该协议书约定，五指山公司无违约行为且相关股权转让款付清，案涉房屋无偿转让。现五指山公司未按约定支付租金，构成违约，故其无权取得案涉房屋所有权。因双方租赁期限已过，五指山公司一直占有案涉房屋，仙人湖公司亦未提出异议，双方已形成不定期租赁关系，仙人湖公司可随时要求解除租赁合同。故仙人湖公司要求五指山公司支付租赁期满后至房屋实际返还之日止的房屋使用费，即系不定期租赁期间的租金费用及合同解除之日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。另，二轻厂已与五指山公司约定，接受五指山公司以民事责任人的身份替代仙人湖公司支付相关土地使用费，该费用应由二轻厂向五指山公司主张，故对仙人湖公司土地使用费相关诉请，本院不予支持。综上，仙人湖公司诉请要求解除租售协议书、五指山公司返还房屋、支付拖欠的房屋租金175万元及违约金、支付租赁期满后的房屋使用费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。但双方约定的违约金标准过高，应予调整，综合考虑案涉合同履行情况，本院将违约金调整至按同期银行贷款基准利率两倍标准计算。五指山公司的反诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：南京仙人湖度假村有限公司与五指山翡翠山城假日酒店有限公司签订的租售协议书于本判决生效之日起解除；五指山翡翠山城假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付拖欠南京��人湖度假村有限公司的房屋租金175万元，并支付相应违约金（自2011年1月1日至2011年12月31日，以25万元为基数；自2012年1月1日至2012年12月31日，以75万元为基数；自2013年1月1日至2013年12月31日，以125万元为基数；自2014年1月1日至实际给付之日止，以175万元为基数；以上均按同期银行贷款基准利率的两倍标准计算）；三、五指山翡翠山城假日酒店有限公司于本判决生效之日起一个月内将海南省五指山市河北沿河西路房屋（面积6085平方米，产权证号：五指山市房权证冲山镇字第E1-508**）腾空并返还南京仙人湖度假村有限公司；四、五指山翡翠山城假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京仙人湖度假村有限公司房屋租金及房屋占有使用费（自2014年8月1日起至实际返还房屋之日止，按照合同约定的年租金50万元标准计算）；五、驳��南京仙人湖度假村有限公司其他本诉诉讼请求；六、驳回五指山翡翠山城假日酒店有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43404元，由五指山翡翠山城假日酒店有限公司负担37792元、南京仙人湖度假村有限公司负担5612元；反诉案件受理费13400元，由五指山翡翠山城假日酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　苗　军人民陪审员　封　肃人民陪审员　向蔚明二〇一六年十月十三日书记��宋文天来源：百度“”