（2016）川0116民初6180号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-12-26

案件名称

成都南兴银基房地产开发有限公司与张全德商品房预售合同纠纷一��民事判决书

法院

双流县人民法院

所属地区

双流县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

成都南兴银基房地产开发有限公司,张全德

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

成都市双流区人民法院民事判决书（2016）川0116民初6180号原告：成都南兴银基房地产开发有限公司，住所地��川省成都市天府新区华阳街道南湖大道360号佳兆业.上品6栋1层11号。法定代表人：石广华，执行董事。委托诉讼代理人：吴镇希，四川知石律师事务所律师。被告：张全德，男，1989年12月18日出生，汉族，住四川省平昌县。原告成都南兴银基房地产开发有限公司（以下简称“南兴公司”）与被告张全德商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告南兴公司的委托诉讼代理人吴镇希到庭参加诉讼，被告张全德经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告南兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》以及补充协议；2.判令被告向原告支付原告因履行担保责任向银行支付的代偿��46829.93元以及资金占用利息（截止2016年7月7日，资金占用利息为2204.39元，利息计算至实际付清为止）；3.判令被告向原告支付解除买卖合同违约金129389.8元；4.判令原告可凭判决书单方办理买卖合同备案登记注销手续，房屋所在地：×××.上品××幢×单元××层××××号房。事实和理由：2013年10月8日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，双方约定，被告购买原告开发的×××.商品××栋×单元××层×××号房屋，房屋建筑面积111.49平方米，总价646949元，首付款196949元应于合同及补充协议签订之日起当日内支付，剩余450000元应于合同签订之日起30日以银行贷款的方式支付。根据补充协议约定，买受方未按贷款合同偿还贷款致出卖人承担了保证责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同及补充协议，��有权向买受人追偿实现债权所产生的全部费用；同时，出卖方有权要求买受人按照合同约定之购房总价款的20%向出卖人支付违约金；在合同解除之后，买受人有义务协助原告到房地产主管部门办理合同备案登记的撤销手续。2013年11月29日，被告与中国工商银行成都芷泉支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告向该行借款450000元，并按月向银行偿还本息，同时原告为该借款合同提供阶段性连带责任保证。合同签订后，中国工商银行成都芷泉支行依约向被告发放贷款450000元。但从2014年12月30日起，被告累计有8期借款未偿还，因被告未能按合同约定偿还借款及利息，导致中国工商银行成都芷泉支行要求原告直接承担连带保证责任，原告代被告支付该行借款本金、利息、罚息共计46829.93元。原告虽多次催告被告归还原告垫付款项，并要求其按时偿还银行贷款本息，可被告依然无动于衷。被告的行为严重违反了合同约定，故诉至法院，望判如所请。被告未答辩，也未提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年10月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：被告购买原告开发的南湖大道×××号×××.君汇上品××幢×单元××层×××号房，房屋总价为646949元。合同签订前，被告向原告支付了3万元定金，合同签订后又支付了首付款166949元，其余450000元房款通过向银行贷款的方式支付给了原告。《商品房买卖合同补充协议》附件八第二条第二款第六项约定：“若买受人未按贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），则出卖人所承担的责任（包括但不限于代为支付贷款本息、支付违约金、赔偿金及实现债权所产生的全部费用等）均有权向买受人追索。若买受人累计五期未按贷款合同约定向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权通知买受人解除合同及补充协议；同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之购房总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人应自收到出卖人的书面通知之日起15日内向出卖人支付上述违约金并赔偿出卖人的全部损失。”同时查明，截止2016年3月31日，因被告逾期向贷款银行即中国工商银行成都芷泉支行偿还按揭贷款，导致原告承担担保责任向该银行支付了八次共计16期按揭款及相应的利息、罚息，金额共计46829.93元。其中2014年12月9日代偿了6949.87元，2015年3月17日代偿了10236.63元，2015年6月17日代偿了10152.98元，2015年10月29日代偿了3337.62元，2015年11月27日代偿了3365.57元，2016年1月29日代偿了6690.18元，2016年2月29日代偿了3047.9元，2016年3月31日代偿了3049.18元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。（一）关于原告要求解除与被告张全德签订的《商品房买卖合同》及补充协议的问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件八第二条第二款第六项约定：“若买受人未按贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），则出卖人所承担的责任（包括但不限于代为支付贷款本息、支付违约金、赔偿金及实现债权所产生的全部费用等）均有权向买受人追索。若买受人累计五期未按贷款合同约定向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权通知买受人解除合同及补充协议”，由于被告逾期未向按揭贷款银行偿还按揭贷款，导致原告自2014年12月19日至2016年3月31日分八次代被告偿还了16期按揭款，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议有事实和法律依据，本院予以支持。（二）关于被告是否应当向原告支付原告因履行担保责任向银行支付的代偿金46829.93元及资金占用利息的问题。本院认为，被告张全德已经通过支付首付款和银行贷款的方式向原告支付了购房款646949元，合同解除后，原告应返还被告张全德购房款646949元，原告代被告支付的代偿款项可从原告应返还给被告的购房款中予以扣除，被告张全德不应再向原告支付代偿款项本金；同时原告��经通过首付款及按揭贷款的方式向被告支付了全部购房款，对于原告代被告向银行偿还的代偿金不应再计算利息，故本院对该项诉讼请求不予支持。（三）关于原告要求被告张全德向原告支付解除买卖合同违约金129389.8元的问题。因被告张全德逾期向贷款银行支付按揭款项，导致原告承担了连带清偿责任，继而导致原告与被告张全德签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除，被告张全德系违约方，应承担违约责任。原、被告双方虽然对违约金进行了约定（总房价款的20%即129389.8元），但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，而原告并未举证证明因解除合同给原告所造成的损失，因此其约定的违约金过高，故本院依法进行调整，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为30000元。（四）关于原告主张其可凭判决书单方办理买卖合同备案登记注销手续的问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，被告应将房屋返还给原告，原告要求自行办理涉案商品房的商品房买卖合同注销备案登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都南兴银基房地产开发有限公司与被告张全德于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》��其补充协议；二、被告张全德于本判决生效之日起七日向原告成都南兴银基房地产开发有限公司支付违约金30000元；三、原告成都南兴银基房地产开发有限公司于本判决书生效之日后办理注销商品房买卖合同备案登记手续；四、驳回原告原告成都南兴银基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1934元，由被告张全德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　　邱盛林二〇一六年十月十三日书　记　员　　陈雨晴搜索“”