（2016）冀民终368号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-17
案件名称
林俊逢与河北新天地房地产开发投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省高级人民法院
所属地区
河北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河北新天地房地产开发投资有限公司,林俊逢
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀民终368号上诉人（原审被告）：河北新天地房地产开发投资有限公司。住所地：河北省石家庄市高新区黄河大道**号。法定代表人：宋根深，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈刚毅，北京市方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈容，北京市方略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林俊逢，男，澳门人，1971年2月16日出生，住址：澳门特别行政区。委托诉讼代理人：聂炜，北京尚衡律师事务所律师。上诉人河北新天地房地产开发投资有限公司（以下简称新天地房地产公司）因与被上诉人林俊逢房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（2012）石民五初字第00085号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人新天地房地产公司的委托代理人陈刚毅、陈容，被上诉人林俊逢的委托代理人聂炜，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新天地房地产公司不服一审判决，提出上诉，上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.依法改判驳回林俊逢诉讼请求；3.诉讼费用由林俊逢承担。主要上诉理由为：原审判决认定事实错误，林俊逢未支付任何购房款，无权要求新天地房地产公司交付商品房。就支付购房款，2012年3月9日，林俊逢向法院起诉称于2010年8月9日以现金方式“一次性现金”支付购房款，而在新天地房地产公司出示本案关键证据：2010年8月12日林俊逢出具的《声明》证明其未实际给付购房款后，于2013年1月11日庭审时改称“没有交付现金，是欠款冲抵购房款”。但是林俊逢未提交任何证据证明“欠款”的真实性，以及欠款的性质、主体、形成过程和抵消过程等关键事实，原审判决也未对此予以审查，以致认定的基本事实缺乏证据证明。原审认定事实错误，且林俊逢不具备法律、法规规定的购房资格，诉争房屋买卖合同无效。二审开庭时补充以下上诉意见：1.根据林俊逢“李书军欠其借款，用李书军欠款冲抵林俊逢购房款”的主张，李书军对本案有利害关系，其与林俊逢债务究竟如何，是否已经履行，是否同意欠款冲抵购房款等是确定林俊逢本案主张是否成立的关键，原审判决应追加李书军作为第三人，本案应发回原审法院重审；2.根据林俊逢的声明，本案系因李书军欠林俊逢借款，新天地房地产公司以签订房地产买卖合同的形式为欠款提供担保，并非真实房屋买卖关系。本案应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回其诉讼请求。林俊逢二审答辩称，1.首先涉案房屋买卖合同不违反法律规定，合法有效。双方当事人应依法履行合同义务；其次，林俊逢在原审中出具李新天地房地产公司开具的收据，能够证明林俊逢履行了支付购房款的义务。而且新天地房地产公司在原审中对该收据的真实性也没有异议，至此，林俊逢付款义务已经全部完成。如果新天地房地产公司认为收据是虚假的，或出具收据的行为受人胁迫，可以进行鉴定或提交相关证据予以证明。现有证据证明了林俊逢履行了付款义务。2.关于追加李书军为第三人的问题，在双方签订房屋买卖合同时，李书军是新天地房地产公司的法定代表人，其自己的行为就代表了新天地房地产公司，李书军与林俊逢之间有债务纠纷与本案无关联性，无需追加李书军为本案第三人。3.本案系房屋买卖合同纠纷。林俊逢向一审法院起诉称，林俊逢与新天地房地产公司于2012年8月12日，签订了三份《房屋买卖合同》，新天地房地产公司将其开发的位于石家庄市长安区和平东路398号书香花苑C区商业00单元0102、0103、0202号三套商品房出卖给林俊逢。上述三套房款总额为10655141元。合同还约定，新天地房地产公司应于2011年5月31日将该房交付林俊逢，新天地房地产公司若未按合同预定的交房日期将商品房交付林俊逢，每逾期一天，向林俊逢支付已交房款万分之一的违约金。林俊逢在2010年8月9日便向新天地房地产公司支付了上述三套房屋的全部房款即10655141元，同时还支付了0103号房屋的天然气费30000元以及0102、0103、0202三套房屋的热网费66191元。但至今新天地房地产公司尚未按合同的约定履行向林俊逢交付房屋和房产过户手续的义务，新天地房地产公司的违约行为严重损害林俊逢的合法权益，故请求法院判令：1.新天地房地产公司继续全面履行双方于2010年8月12日签订的三份《商品房买卖合同》，交付总价值为10655141元的位于石家庄市长安区和平东路398号书香花苑C商业区00单元0102、0103、0202号商品房，并将上述房屋所有权过户至林俊逢名下；2.新天地房地产公司向林俊逢支付违约金300475元（暂计算至2012年3月8日）；3.本案全部诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费等）由新天地房地产公司承担。林俊逢在法院进行诉讼财产保全过程中了解到，新天地房地产公司已将位于石家庄市长安区和平东路398号书香花苑C区商业00单元0102、0202号商品房出卖给了第三人。新天地房地产公司“一房二卖”的行为使林俊逢在原起诉书中要求新天地房地产公司将争议房屋过户给林俊逢的诉讼请求已无法实现，所以根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定将诉讼请求变更为：1.新天地房地产公司继续全面履行双方2010年8月12日签订的《商品房买卖合同》，交付总价值为4081511元的位于石家庄市长安区和平东路398号书香花苑C区商业00单元0103号商品房，并将该房屋所有权过户至林俊逢名下；2.解除双方签订的关于石家庄市长安区和平东路398号书香花苑C区商业00单元0102、0202号商品房买卖合同，并双倍返还林俊逢已交付的购房款，共计13147260元；3.新天地房地产公司返还林俊逢已交付的0103号房屋的天然气费以及0102、0103、0202三套房屋的热网费共计96191元；4.本案全部诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费等）由新天地房地产公司承担。第二次庭审后，林俊逢要求解除双方签订的关于石家庄市长安区和平东路398号书香花苑C区商业00单元0103号商品房买卖合同，并双倍返还林俊逢已交付的购房款8163022元。新天地房地产公司一审辩称，1.林俊逢与新天地房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》不成立，不生效，林俊逢没有交付购房款，签订合同的背景是新天地房地产公司原法定代表人因与林俊逢有资金往来关系。林俊逢用现金缴款根本不具有可能性，故其行为涉嫌刑事犯罪。请求法院依法将本案移送公安机关侦查；2.购房款的交付资金来源，林俊逢是否交付购房款，以何种方式交付购房款，以及购房款的资金来源等，其也没有任何证据证明其在内地的交付方式以及资金的来源。存在根本没有支付本案购房款，巨额资金来源不明，故意逃避国家金融监管，涉嫌洗钱犯罪等可能。3.根据商品房买卖合同实质要件分析，购房的主体资格及交付购房款的方式不符合我国有关行政部门的规定，此法律关系不成立、不生效。更没有证据证明其交付购房款。4.司法权不能通过判决增设行政许可权，行政许可权也是法定的。综上所述，本案不涉及双倍返还、延期交付、支付违约金的法律问题，是林俊逢根本没有交付购房款的问题，应驳回其起诉或者诉讼请求。一审法院查明，2010年8月12日，林俊逢与新天地房地产公司签订三份商品房买卖合同。其中2010081216511740424号合同约定，房屋坐落长安区和平东路398号书香花苑C区商业00单元0202，建筑面积为144.94平方米，每平方米16100元，付款方式为一次性付清，房款总额2397934元，交付日期为2011年5月31日，逾期交房的违约责任为逾期不超过150天，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已缴房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；2010081216395640417号合同约定，房屋坐落长安区和平东路398号书香花苑C区商业00单元0102，建筑面积为230.94平方米，每平方米16100元，付款方式为一次性付清，房款总额4175696元，交付日期为2011年5月31日，逾期交房的违约责任为逾期不超过150天，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已缴房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；2010081216450840423号合同约定，房屋坐落长安区和平东路398号书香花苑C区商业00单元0103，建筑面积为225.73平方米，每平方米16100元，付款方式为一次性付清，房款总额4081511元，交付日期为2011年5月31日，逾期交房的违约责任为逾期不超过150天，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已缴房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。2010年8月9日，新天地房地产公司为林俊逢开具了第0040906号、第0040907号、第0040908号收据，分别为天然气30000元；热网费66191元；房款10655141元。2010年11月22日，新天地房地产公司与张津学签订第2010112216475167094号商品房买卖合同，合同约定，房屋坐落长安区和平东路398号书香花苑C区商业00单元0202。2010年11月21日，新天地房地产公司为张津学开具第0015489号收据，收取首付款1863500元（现金），2011年9月15日，张津学入住。2010年11月22日，新天地房地产公司与宋法彬签订第2010112216401967091号商品房买卖合同，合同约定，房屋坐落长安区和平东路398号书香花苑C区商业00单元0103。2010年11月15日，新天地房地产公司为宋法彬开具第0059022号收据，收取首付房款，2011年3月10日，新天地房地产公司为宋法彬开具第0039892号收据，收取补交房款，宋法彬入住。2011年12月9日，新天地房地产公司与闻月生签订第2011120910525745937号商品房买卖合同，合同约定，房屋坐落长安区和平东路398号书香花苑C区商业00单元0102。2010年12月2日，新天地房地产公司为闻月生开具第0059105号收据，收取房款，2011年12月15日，闻月生入住。石家庄市住房保障和房产管理局2013年6月21日出具的司法协助工作联系表显示，新天地房地产公司开发的“书香华苑”项目，C商业区：负102房备案在闻月生名下，签约时间2011年12月9日；103房网签在张津学名下，未备案，签约时间2010年11月22日；202房备案在张津学名下，签约时间2010年11月22日。负102号实为（00单元0102）号；103号实为（00单元0103）号；202实为（00单元0202）号。一审法院认为，关于本案的法律适用问题，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以选择合同使用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有密切联系的法律。”本案涉及的《商品房买卖合同》，签订地、标的物所在地在我国内地，本案应适用与该合同有最密切联系地的法律，即我国内地的法律。林俊逢与新天地房地产公司签订的三份商品房买卖合同，符合商品房买卖合同的规定，涉案三份商品房买卖合同有效，双方当事人均应依法履行合同义务。新天地房地产公司开具了第0040906号、第0040907号、第0040908号收据收取了林俊逢天然气费30000元；热网费66191元；房款10655141元，证明林俊逢履行了付款义务，新天地房地产公司应履行交付商品房的义务，但新天地房地产公司将涉案三套商品房卖给第三方，其中负102号房备案在闻月生名下，103号房网签在张津学名下（未备案），202号房备案在张津学名下，且其三套房已经实际入住，至使新天地房地产公司不能履行交付林俊逢房屋的义务，合同目的不能实现，故应解除双方签订的三份商品房买卖合同，新天地房地产公司返还林俊逢购房款10655141元、天然气费30000元、热网费66191元，赔偿损失，损失按照合同的约定，自2011年6月1日起至执行之日止按购房款10655141元的日万分之一赔偿。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告林俊逢与被告河北新天地房地产开发投资有限公司签订的第2010081216511740424号、第2010081216395640417号、第2010081216450840423号关于石家庄市长安区和平东路398号书香花苑C区商业00单元0202、0102、0103号商品房买卖合同；二、本判决生效后十日内，被告河北新天地房地产开发投资有限公司返还原告林俊逢购房款10655141元、天然气费30000元、热网费66191元，并按购房款10655141元的日万分之一（自2011年6月1日起计算至执行之日止）赔偿原告损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148400元、保全费5000元，由新天地房地产公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，林俊逢作为本案原告，起诉时提交的主要证据为与新天地房地产公司所签订的三份《商品房买卖合同》，因此本案确定为商品房买卖合同纠纷并无不当，新天地房地产公司所称本案系李书军与林俊逢个人之间的借贷关系所引起，可以作为本案商品房买卖合同纠纷之抗辩理由，不能改变本案系房屋买卖合同纠纷的案件性质。即使如新天地房地产公司所称，涉案房屋买卖合同系李书军与林俊逢个人之间的借贷关系所引起，但因新天地房地产公司与林俊逢之间的房屋买卖合同关系，与林俊逢和李书军之间的借贷关系，并非同一法律关系，李书军与林俊逢是否存在债务纠纷，债权债务的具体情况如何等情况应由林俊逢与李书军另行解决，不需要将李书军追加为本案第三人。新天地公司关于在二审时补充“本案应按照民间借贷法律关系审理”及“因林俊逢与李书军存在借贷关系，应追加李书军为本案第三人”的上诉理由均不成立，应当予以驳回。本案中，林俊逢提交了三套房屋的正式的《商品房买卖合同》及《预售商品房合同备案书》，合同的出卖人均为新天地房地产公司，买受人均为林俊逢。且新天地房地产公司为林俊逢出具了天然气费、热网费和房费的收据。房费的金额与上述三份房屋买卖合同所载明的房款数额一致且所载明的房号一致。对于上述证据的真实性，新天地房地产公司并无异议，因此上述证据能够证明林俊逢与新天地房地产公司商品房买卖合同成立，双方应依约履行各自合同义务。新天地房地产公司上诉称林俊逢并未实际交付房款，以及林俊逢与李书军之间存在借贷关系，无论其所提交的证据是否能够证明上述理由，均无法否认涉案三份合同的真实性，林俊逢提交的现有证据，证明其作为购房人履行了房屋买受人的支付房款和其他费用的义务，新天地房地产公司应依约履行交付房屋的义务。在涉案三套房屋又被新天地房地产公司卖给第三方后，其已不能实际履行交付房屋的义务，涉案房屋买卖合同的主要合同目的已不能实现，故一审法院解除涉案房屋买卖合同，并由新天地房地产公司返还林俊逢交付的购房款及天然气费、热网费等相关费用并无不当。一审判决第一、二项应予维持。因一审时林俊逢要求新天地房地产公司双倍返还购房款的诉讼请求并未全部得到法院支持，一审未判决“驳回林俊逢其他诉讼请求”不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省石家庄市中级人民法院（2012）石民五初字第00085号民事判决第一项，即：“一、解除原告林俊逢与被告河北新天地房地产开发投资有限公司签订的第2010081216511740424号、第2010081216395640417号、第2010081216450840423号关于石家庄市长安区和平东路398号书香花苑C区商业00单元0202、0102、0103号商品房买卖合同”；二、维持河北省石家庄市中级人民法院（2012）石民五初字第00085号民事判决第二项，即：“本判决生效后十日内，被告河北新天地房地产开发投资有限公司返还原告林俊逢购房款10655141元、天然气费30000元、热网费66191元，并按购房款10655141元的日万分之一（自2011年6月1日起计算至执行之日止）赔偿原告损失；”三、驳回林俊逢其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费148400元、保全费5000元，由河北新天地房地产开发投资有限公司承担；二审案件受理费97297.7元，由河北新天地房地产开发投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张守军代理审判员 宋 菁代理审判员 李 天二〇一六年十月十三日书 记 员 祁立肖 更多数据：搜索“”来源：