（2016）豫08民终2370号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-02
案件名称
张本亮与贺军芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省焦作市中级人民法院
所属地区
河南省焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贺军芳,张本亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫08民终2370号上诉人（原审被告）贺军芳，女，汉族，1978年6月22日出生，住焦作市解放区。被上诉人（原审原告）张本亮，男，汉族，1965年3月14日出生，住焦作市马村区。委托代理人王雪花，女，汉族，1966年1月28日出生，住址同上。系张本亮妻子。上诉人贺军芳因与被上诉人张本亮房屋租赁合同纠纷一案，不服焦作市马村区人民法院（2016）豫0804民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。上诉人贺军芳、被上诉人张本亮及其委托代理人王雪花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺军芳上诉请求：撤销原判，改判驳回张本亮的起诉或者诉讼请求。事实与理由：涉案房屋并非系张本亮所有，张本亮原告主体不适格。因此应驳回张本亮起诉。原审未对诉讼时效做文字上的解释。延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年，本案已超过诉讼时效。因此应驳回张本亮诉讼请求。张本亮辩称：上诉人上诉所称均不属实，多年来我们一直向上诉人催要房租，上诉人租用房屋就应当支付租金。张本亮向一审法院起诉请求：1.解除合同；2.被告支付原告房屋租赁费112000元（自2013年3月1日至2016年3月1日，每年28000元）。一审法院认定事实：2012年2月28日，原、被告签订了房屋租赁协议一份，被告承租原告位于中兴路东4-2号楼24、25号商铺两间，租赁期限自2012年3月1日起至2015年3月1日止，每年始租的当月1日交清一年的租金。第一年租金28000元，一次性付清，装修费由被告支付，原告免去一个月的房租，实收租金25800元。次年根据实际情况，双方友好协商。双方还约定，被告无故拖欠房屋租金的，原告可终止合同收回房屋使用权。被告如约交付了2013年3月1日之前的租金。2013年1月21日，原被告又签订一份协议，原告同意被告将涉案房屋24-25号之间打一个1.1米的门，之后一周内打通了该门，被告才开始装修、营业，此前被告未营业。现被告仍在租赁使用该房屋，2013年3月1日至今的租金被告未缴纳，因此纠纷成诉。另查明，位于马村区××路东××楼××、××号商铺两间，是2011年6月30日马村区南水北调办公室安置给赵国才的，后原告于2011年10月31日从赵国才手中购买了该房屋，未办理房屋产权手续，但实际房主是原告。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的房屋租赁协议，真实合法有效，应受法律保护。被告租赁原告的房屋，应当支付租金。协议约定租赁期限自2012年3月1日至2015年3月1日，租赁期间届满，被告继续使用该房屋，原告也没有提出异议，原租赁协议应继续有效，但租赁期限为不定期。租赁协议只对第一年的租金做了明确约定，次年之后实际使用过程中，双方未明确约定租金数额，在房屋租赁期间应当参照第一年的租金执行。承租人无正当理由不支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。综上，原告有权解除租赁协议，被告也同意解除，原告要求解除原、被告之间租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。自2013年3月1日至2016年8月31日，共计41个月的租金95667元被告未支付，事实清楚，证据充分，原告要求被告支付租赁费95667元的诉讼请求，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。被告辩称，本案原告主体不适格，根据有效证据能够证明实际房主是原告，涉案房屋的出租方也是原告，张本亮系本案适格原告，被告的该项辩解不能成立。被告称因为原告不同意打通两间房屋，导致其经营的药房不能如期装修开业，其提供的证据不能够证明责任在原告，故对被告主张原告违约的请求，本院不予支持。一审法院判决：1.自2016年8月31日起解除原告张本亮与被告贺军芳之间的位于中兴路××楼××、××号商铺两间的房屋租赁协议；2.被告贺军芳于本判决生效后十日内支付原告张本亮房屋租赁费95667元；3.驳回原告张本亮的其他诉讼请求。诉讼费1270元，由原告张本亮承担185元，被告贺军芳承担1085元。本院二审期间，上诉人提交：1.马村区南水北调办公室的《证明》一份，证明马村区南水北调办公室出具的证明之间相互矛盾，不应采信，张本亮不具备原告主体资格；2.营业执照、药品经营许可证各一份，证明张本亮未及时将24、25号房屋打通，影响其经营一年。被上诉人质证后认为：证据1是关于23号商铺的，不清楚情况，但被上诉人确实是在赵国才手中购买的24、25号商铺。对证据2，认为正是因为上诉人营业执照一直办不下来，所以不能营业，责任不在被上诉人，且被上诉人一直同意将房屋打通。上诉人提交的证据1，系复印件，且不能否定张本亮是房屋的所有权人。证据2显示上诉人经营药店的资格证书取得时间是在2013年2月份以后，而2013年1月21日，双方已签订协议，同意上诉人将24、25号商铺打通，故上诉人的证明指向不能成立。本院经审理查明的事实与原审查明事实相同。本院认为：本案所涉的24、25号商铺两间，是2011年6月30日马村区南水北调办公室安置给赵国才后，赵国才于2011年10月31日又卖给张本亮的。此事实有一审法院调取的《征迁安置协议书》、《商铺安置登记表》以及对王秋荣的调查笔录等内容足以证实。且上诉人签订租赁协议的相对方就是张本亮，在其租房后也没有其他人以房屋所有权人身份来提出异议，其应当向合同相对方履行义务，上诉人现以张本亮不是房屋所有权人为由拒付租金没有道理。张本亮称其多次向上诉人催要租金符合常理，故本案不应认定为超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由贺军芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 柳审 判 员 原小波代审判员 朱 海二〇一六年十月十三日书 记 员 赵文培 更多数据：搜索“”来源：