（2016）最高法民申1939号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2018-07-15
案件名称
上海磬天实业有限公司、无锡市广益汽配城发展有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
最高人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
上海磬天实业有限公司,无锡市广益汽配城发展有限公司,无锡广益钢材城有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2016）最高法民申1939号再审申请人（一审被告、二审上诉人)：上海磬天实业有限公司，住所地上海市嘉定区嘉定镇博乐路70号36幢2060室。法定代表人：陈文娇，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鹏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沐珣，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：无锡市广益汽配城发展有限公司，住所地江苏省无锡市崇安区江海东路349号。法定代表人：丁峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：鹿锡南，江苏梁溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晴，江苏梁溪律师事务所实习律师。一审被告：无锡广益钢材城有限公司，住所地江苏省无锡市崇安区江海东路588号21号1301。法定代表人：吴华福。再审申请人上海磬天实业有限公司（以下简称磬天公司）因与被申请人无锡市广益汽配城发展有限公司（以下简称汽配城公司）、一审被告无锡广益钢材城有限公司（以下简称钢材城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2015）苏民终字第00019号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。磬天公司申请再审称：原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定之情形，应予再审。理由如下：（一）磬天公司与汽配城公司在履行《商品房买卖合同》过程中，并未达成任何变更合同履行方式的合意，汽配城公司仍应按买卖合同约定，根据磬天公司已实际支付的购房款交付涉案房屋。原审判决对于买卖合同是否存在变更的认定适用法律确有错误。（二）在本案买卖合同履行过程中，因汽配城公司未如约交房，磬天公司行使先履行抗辩权，拒绝支付后续购房款，不存在逾期付款的违约行为。汽配城公司在原审审理过程中，擅自将涉案房屋出售给案外人，才是导致合同目的不能实现的根本原因。原审判决对于违约事实的认定适用法律确有错误。（三）退一步讲，即便磬天公司存在所谓“违约”，原审认定的违约金也明显过高。磬天公司与汽配城公司在二审中为证明涉案房屋的贬值损失，各自向法庭提交了房地产价值评估报告，双方报告评估结果相差1亿余元。原审未启动司法评估程序，认定的汽配城公司实际损失缺乏证据证明。被申请人汽配城公司提交书面意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，磬天公司的再审申请依法应当裁定驳回。一审被告钢材城公司没有提交书面意见。本院经审查认为：关于双方是否变更合同履行方式的问题。依据原审查明的事实，磬天公司一审提交的《关于广益汽配城大楼处置方案》、一审法院向中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）有关人员所做的调查笔录以及双方当事人在一、二审的陈述，表明在合同履行过程中，磬天公司和担保人钢材城公司因后续支付购房款出现困难而有意整体处置涉案房屋，与建行无锡分行协商找他人收购，汽配城公司知晓这一情况后乐观其成，磬天公司因此停止零星销售涉案房屋，汽配城公司也不再交付相应房屋。因此，原审判决认定双方事实上通过各自行为变更了合同履行方式，汽配城公司未交付已付购房款对应价值的房屋不构成违约，有事实依据，适用法律并无不当。关于磬天公司是否违约的问题。履行方式变更后，双方未对履行期限作出约定。根据合同法的相关规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，磬天公司的主要合同义务是支付购房款。依据原审查明的事实，截至2013年7月31日，磬天公司共支付购房款5050万元，余款至今未付。汽配城公司于2014年5月27日向磬天公司、钢材城公司邮寄函件，要求支付2013年1月至2014年5月的购房款，并表示如果磬天公司、钢材城公司能够付款，则合同可以继续履行，否则坚持解除合同的主张。涉案项目竣工验收后，在本案诉讼中，汽配城公司再次要求磬天公司支付购房款，但磬天公司仍未支付。因此，原审判决认定磬天公司以汽配城公司未交房屋为由拒绝付款，属于违约，适用法律并无不当。关于原审认定的违约金是否明显过高的问题。依据双方合同约定，因一方违约导致合同解除的，违约方应承担的违约金为总房款的30%，即7166万余元。本案中，在磬天公司违约后，汽配城公司于2015年11月26日将本案所涉部分房屋另行出售，均价为5000元／平方米，低于磬天公司与汽配城公司合同约定的房屋单价6360元／平方米。磬天公司对此予以认可，原审据此推算并结合合同履行情况、当事人过错程度、涉案房产变现能力及市场波动情况等因素，认定汽配城公司主张的违约金5050万元并未过分高于其实际损失，并不缺乏证据证明。综上，磬天公司申请再审的理由均不成立，本案不应再审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、本院《关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回上海磬天实业有限公司的再审申请。审 判 长 张代恩审 判 员 马东旭代理审判员 田朗亮二〇一六年十月十三日书 记 员 牛 奕 来源：百度搜索“”