（2016）桂01民终1581号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2017-05-07

案件名称

广西金耀房地产开发有限公司、梁燕芝商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广西金耀房地产开发有限公司,梁燕芝

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书（2016）桂01民终1581号上诉人（原审被告）：广西金耀房地产开发有限公司法定代表人：陈祖毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆寿东，广西益佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴硕燕，该公司职员。被上诉人（原审原告）：梁燕芝。上诉人广西金耀房地产开发有限公司因与被上诉人梁燕芝商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区隆安县人民法院（2015）隆民一初字第844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广西金耀房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陆寿东、被上诉人梁燕芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广西金耀房地产开发有限公司不服一审判决上诉称：涉案商品房所在的隆安县宝塔工业集中区生活配套中心一区项目于2013年初就开始动工建设，并于2014年底如期完工。但由于政府的市政排污管网工程滞后，迟迟未能开工、竣工(目前尚未完工)，致使小区的排污问题无法解决，造成上诉人无法按期验收交房。为此，上诉人不得已于2014年12月自行委托设计增加投资400万元建设一个地埋式污水处理站，以临时解决小区的排污问题。该污水处理站于2015年7月建成并投入使用。因此，上诉人逾期交房，完全是政府市政排污管网工程建设滞后造成，不是上诉人和项目施工单位的原因造成。根据涉案《商品房买卖合同》第八条第二款第2项的规定，上诉人可据实延期交房。上诉人逾期交房并不构成违约。一审因合同第八条所罗列的事由没有政府市政建设滞后这一项而将其排除在“非因出卖人和施工单位原因”的范围之外，进而认定上诉人逾期交房构成违约错误。综上，一审判决主要事实认定错误，请求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担，被上诉人梁燕芝辩称：同意一审判决，一审判决正确。梁燕芝向一审法院起诉请求：因广西金耀房地产开发有限公司交付的房屋不符合“水到户、电到户”条件，因此拒绝签收房屋，要求判令：1、广西金耀房地产开发有限公司将经有关部门验收合格并符合《商品房买卖合同》附件三标准的房屋及时交付给梁燕芝使用；2、广西金耀房地产开发有限公司向梁燕芝支付逾期交房违约金14841.2元（自2015年1月1日起至2015年11月26日止共329天，每天的违约金为总房价225557元×2/10000=45.1元）；3、由广西金耀房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：梁燕芝、广西金耀房地产开发有限公司于2014年1月8日签订《商品房买卖合同》，双方约定：梁燕芝购买广西金耀房地产开发有限公司开发建设的位于隆安县城厢镇宝塔村金耀御龙湾的第×号楼×单元×号商品房，套内建筑面积为105.59平方米，总价格为225557元；梁燕芝于2013年11月5日向广西金耀房地产开发有限公司支付房屋首付款75557元，并于2014年4月5日按合同的约定以银行按揭方式支付房屋的剩余款项15000元，梁燕芝还因购买该商品房缴纳了3383.36元的个人房屋买卖税款及750元的房地产抵押登记代理服务费。双方合同第八条约定广西金耀房地产开发有限公司应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付给梁燕芝使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.不可抗力，且出卖人出具相关部门证明文件告知买受人的；2.非因出卖人和施工单位的原因（如交通管制、政府强制性管理、政府明令禁止施工、强制拆迁、发布橙色以上（含橙色）降雨预警信号期间、发生乙级以上重大疫情期间、一周内累计停水、停电八小时）导致的工期延误。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同附件三：装饰、设备标准第十条约定“水电：水到户，电到户”。广西金耀房地产开发有限公司开发的预售商品房批准机关为隆安县规划局，商品房预售许可证号为隆房预字【2013】第015号。该批商品房于2015年7月9日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收后，出具综合验收结论为：合格。本案涉案房屋的水电表安装为总表下的分户表（即水电总表设在物业处，再分到各业主），而不是供水、供电公司直供用户的终端水电表。一审法院另查明，2013年至2014年期间建设单位的各类强制性停工时间包括“两会一节”、中考、高考等共计18天；2014年隆安县城降水实况中均未出现橙色以上（含橙色）降雨预警信号；2013年6月至11月隆安县城停水情况为：合计停水时间57.5小时，2014年3月至9月合计停水时间为73小时；2013年1月至2015年6月供电中断累计73.95小时。以上时间共计26天，对上述时间，广西金耀房地产开发有限公司主张理应在逾期日期中予以扣减，梁燕芝对此均没有异议。一审法院再查明，《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法（广西壮族自治区人民政府令第108号）》（以下简称“第108号文件”）自2015年3月1日起实施。第108号文件第十四条规定“供电企业应当对新建住宅区住户实行供电到户、抄表到户、收费到户、服务到户，并提供24小时电力故障报修服务”，第二十四条规定“本办法实施前已建成的住宅区经产权人同意后，由产权人与供电企业参照本办法相关规定，协商一致后将供配电实施移交供电企业。供电企业参照本办法规定承担维护管理责任”，第二十五条规定“本办法自2015年3月1日起施行”。一审法院另再查明，广西金耀房地产开发有限公司于2015年7月11日向梁燕芝发送《交房通知书》，告知梁燕芝于2015年8月12日收房。梁燕芝于2015年8月12日验房后发现广西金耀房地产开发有限公司交付的房屋中虽然已经有了“一户一表”，但该“一户一表”系物业总表下设分表到各户，而非供水、供电公司直供用户的终端水电表，梁燕芝认为双方合同所约定的“水到户、电到户”应为第108号文件所规定的供水、供电公司直供用户的终端水电表，故未签字收房。因双方协商未果，梁燕芝遂于2015年11月30日起诉至法院，提出如前诉讼请求。一审法院经审理认为：梁燕芝、广西金耀房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》（包括合同附件），系双方当事人真实的意思表示，该合同内容、形式合法，对当事人均具有法律约束力。梁燕芝、广西金耀房地产开发有限公司双方应当按照合同的约定履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。关于广西金耀房地产开发有限公司交付给梁燕芝的商品房是否符合双方合同约定的标准的问题。合同附件三中所约定商品房的水电为“水到户、电到户”，该约定并没有明确水电是否应为目前正在实施的“供电企业应当对新建住宅区住户实行供电到户、抄表到户、收费到户、服务到户，并提供24小时电力故障报修服务”，且此文件的规定系2015年3月1日开始施行，双方合同于此前已经签订，故梁燕芝要求广西金耀房地产开发有限公司交付符合《商品房买卖合同》附件三标准的商品房，没有事实和法律依据，本案涉案房屋已于2015年7月9日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收后，出具综合验收结论为合格，即广西金耀房地产开发有限公司交付的房屋已符合双方合同约定的“水到户，电到户”的标准，应视为广西金耀房地产开发有限公司已经向梁燕芝交付了符合标准的房屋，故对梁燕芝该主张，不予支持。关于广西金耀房地产开发有限公司是否存在违约行为的问题。合同第八条约定涉案房屋应于2014年12月31日前交付，但广西金耀房地产开发有限公司一直到2015年7月11日才向梁燕芝发送《交房通知书》，告知梁燕芝于2015年8月12日收房；广西金耀房地产开发有限公司抗辩延期交房的原因系施工过程中存在符合合同第八条约定的“1.不可抗力，且出卖人出具相关部门证明文件告知买受人的；2.非因出卖人和施工单位的原因（如交通管制、政府强制性管理、政府明令禁止施工、强制拆迁、发布橙色以上（含橙色）降雨预警信号期间、发生乙级以上重大疫情期间、一周内累计停水、停电八小时）导致的工期延误”，因广西金耀房地产开发有限公司所提供的证据均不符合上述约定，故对广西金耀房地产开发有限公司的抗辩，不予采信；广西金耀房地产开发有限公司于2014年12月31日前没能向梁燕芝交付房屋，已构成违约。关于梁燕芝要求广西金耀房地产开发有限公司支付相应逾期违约金是否依法有据的问题。广西金耀房地产开发有限公司逾期交房已构成违约，应当按合同的约定向梁燕芝支付违约金。违约金的计算方法是当事人的自愿约定，在不违背法律规定的情形下，应按照约定履行。当事人认为约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求予以适当减少。本案中，广西金耀房地产开发有限公司提出违约金过高，但没有提供证据证明约定的违约金过分高于给梁燕芝造成的损失。因此，应按约定履行，即违约金从2015年1月1日起计算至2015年8月12日止共223天，扣减梁燕芝没有异议的26天，违约的天数应为197天（223天-26天），每日按总房价的万分之二计算，即8887元（225557元×0.0002×197天），对梁燕芝主张过高部分，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、广西金耀房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向梁燕芝支付逾期交房违约金8887元；二、梁燕芝与广西金耀房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行。三、驳回梁燕芝的其他诉讼请求。案件受理费170元，适用简易程序减半收取85元，由广西金耀房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：梁燕芝与广西金耀房地产开发有限公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，一审认定涉案合同合法有效正确，本院予以维持。关于广西金耀房地产开发有限公司逾期交房是否构成违约的问题。涉案合同第八条约定：广西金耀房地产开发有限公司应于2014年12月31日前向业主交付房屋，但广西金耀房地产开发有限公司直到2015年7月11日才向梁燕芝发送《交房通知书》，告知梁燕芝于2015年8月12日收房。广西金耀房地产开发有限公司抗辩延期交房是由于政府的市政排污管网工程滞后造成，因政府的市政排污管网工程不属于法律规定可以顺延的事由，也不属于涉案合同第八条约定延期交房事由，故广西金耀房地产开发有限公司抗辩理由不成立，广西金耀房地产开发有限公司逾期交房的行为构成违约，应承担涉案合同第九条约定的逾期交房的违约责任。本案中，广西金耀房地产开发有限公司提出违约金过高，但没有提供证据证明约定的违约金过分高于给梁燕芝造成的损失。一审根据涉案合同约定及梁燕芝的主张，计算违约金为8887元并无不当，本院予以维持。关于梁燕芝要求广西金耀房地产开发有限公司交付符合合同附件三标准房屋的问题。涉案合同附件三约定：商品房的水电为“水到户、电到户”。梁燕芝认为合同所约定的“水到户、电到户”应为第108号文件所规定的供水、供电公司直供用户的终端水电表。一审以涉案合同未明确约定水、电到户是指2015年3月1日开始施行的“供电企业应当对新建住宅区住户实行供电到户、抄表到户、收费到户、服务到户，并提供24小时电力故障报修服务”，且涉案合同签订在第108号文件前，涉案房屋于2015年7月9日经五方验收合格为由，认定广西金耀房地产开发有限公司向梁燕芝交付的房屋符合合同标准，遂判决驳回梁燕芝该项诉请。因双方当事人对该项判决均未提出异议，故本院予以维持。广西金耀房地产开发有限公司已向梁燕芝发出交房通知，梁燕芝应及时向广西金耀房地产开发有限公司收房。一审判决梁燕芝与广西金耀房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行，因该判项超出梁燕芝的诉请，故本院对该判项予以撤销。综上所述，广西金耀房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区隆安县人民法院（2015）隆民一初字第844号民事判决主文第一项、第三项；二、撤销广西壮族自治区隆安县人民法院（2015）降民一初字第844号民事判决主文第二项。二审案件受理费170元，由上诉人广西金耀房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　卢玉梅审　判　员　　农虹菲代理审判员　　蒋群利二〇一六年十月十三日书　记　员　　梁志洁微信公众号“”