（2015）历城民初字第3551号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2017-05-24

案件名称

山东鼎盛建筑安装有限公司与宋义成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历城区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

山东鼎盛建筑安装有限公司,宋义成

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

济南市历城区人民法院民事判决书（2015）历城民初字第3551号原告：山东鼎盛建筑安装有限公司，住所地济南市。法定代表人：巩念仿，总经理。委托代理人：于秀妮，山东舜翔律师事务所律师，特别授权代理。被告：宋义成，男，生于1968年8月15日，汉族，住济南市。原告山东鼎盛建筑安装有限公司（简称鼎盛公司）与被告宋义成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案，依法适用普通程序，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告鼎盛公司的委托代理人于秀妮到庭参加了诉讼，被告宋义成经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。原告鼎盛公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2009年8月9日签订的《房屋租赁合同》，被告宋义成将承租的房屋恢复原状后退还原告鼎盛公司。二、判令被告宋义成向原告鼎盛公司支付拖欠的房屋租金256585.81元及自2012年9月1日起至生效判决确定的还款日止的银行同期贷款利息。庭审中，原告鼎盛公司变更第一项诉讼请求为：确认原、被告双方2009年8月9日签订的房屋租赁合同于2015年10月27日解除。事实与理由：2009年8月9日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于小辛庄工业园东侧的门头房21间，含后院21个，租赁期限10年，自2009年9月1日起至2019年9月1日止，年租金为10万元整。合同签订后，原告鼎盛公司依约将房屋交付被告宋义成使用，但被告宋义成却未按合同约定支付租金。经原告鼎盛公司多次口头及书面催缴，被告宋义成仍拒绝支付，故提起诉讼。对该诉称，原告鼎盛公司提供证据如下：1、2009年9月1日原、被告签订的房屋租赁合同一份，拟证实被告宋义成租赁原告鼎盛公司门头房21间，后院21个，每年租金为10万元。2、被告宋义成欠鼎盛公司租赁费明细表一份，拟证实截至2013年12月23日经双方结算，被告宋义成共计欠付原告鼎盛公司房屋及土地租赁费合计207830.55元。3、被告宋义成于2012年4月10日向原告鼎盛公司出具的欠条一份，拟证实被告宋义成确认欠付2011年房屋及土地租赁费共计151501.55元。4、被告宋义成欠付房屋租金计算明细一份，拟证实截至2015年10月27日，被告宋义成共计欠付原告鼎盛公司房屋租赁费256585.81元。5、告全体商铺业主书一份，拟证实原告鼎盛公司于2015年8月17日通知全部22户商铺业主将房屋收回，并将相关内容张贴于涉案房屋外。6、报纸公告一份，拟证实原告鼎盛公司于2015年10月29日在山东法制报上刊登公告，通知解除与被告宋义成之间的房屋租赁合同。被告宋义成（缺席）未答辩。根据原告鼎盛公司提交的证据及当庭陈述，本院对以下事实予以认定：2008年2月20日，被告宋义成与原告鼎盛公司签订房屋租赁合同一份，约定被告宋义成承租坐落于小辛庄工业园东侧房屋21间，后院21个；租赁期10年，自2009年9月1日起至2019年9月1日，年租金10万元（第一个五年），五年为一周期，第二个五年随行就市，同样租赁价格优先由承租人承租。合同签订交清一年全额租金，并交一万元合同履约保证金，租金每年全额交付，租房期满后押金一并返还，如违约，合同履约保证金不予返还；出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物的范围是：增设临时隔墙，在院内建设厨房或卫生间；出租人于2009年9月1日将租赁房屋及设施交付承租人。该合同同时约定，承租人不交付或者不按约定交付租金达一月以上、承租人所欠各项费用达2000元以上的，出租人有权解除合同。合同签订后，原告鼎盛公司交付了房屋，被告宋义成将涉案房屋对外转租经营，并支付租金至2011年8月31日。2012年4月10日，被告宋义成向原告鼎盛公司出具欠条一份，载明：今欠鼎盛建筑安装有限公司租金151501.55元，到6月30日前付清。2012年8月1日，被告宋义成支付原告鼎盛公司款项20万元。因双方另有土地租赁合同关系，2013年12月23日，原、被告对拖欠租赁费金额一并进行清算，双方确认被告宋义成拖欠原告鼎盛公司租赁费明细如下：2011年欠土地及房屋租金总计151501.55元，2012年欠房屋租金10万元，2013年欠房屋租金10万元；2012年欠曹宁平房租金5500元，2013年欠曹宁平房租金5500元；双方同意扣减的部分为：2012年8月1日交款20万元、绿化费18000元、7个上人孔盖费2520元、早期暖气管线维修材料费及人工费7600元。原告法定代表人巩念仿与被告宋义成双方在欠租赁费明细表上签字捺印。另查明，涉案房屋所占土地性质为集体土地，目前未取得房屋所有权证。2015年8月17日，原告鼎盛公司向全体商铺及物业管理房业主张贴告知书：“鉴于幸福苑南区所有商铺的所有权系归属于山东鼎盛建筑安装有限公司所有，2009年我公司将所有商铺租赁给与各业主签订商铺租赁协议的甲方，约定由其按年向我公司缴纳租赁费，但至今一直未按合同约定缴纳，现我公司欲与其解除租赁关系。为了不影响各商铺业主的利益，因此我公司在此向各位商铺业主作出如下通知：一、请各业主于本告知书张贴之日起15日内（即2015年9月1日前）携带你所签订的商铺租赁协议以及租赁费缴费票据原件及复印件各一份，至我公司办公室备案并重新签订合同。二、如逾期未按上述要求至我公司备案，我公司将视为该商铺没有对外租赁，我公司将收回该商铺并另行租赁给他人。”2015年10月27日，原告鼎盛公司收回涉案房屋并另行租赁。2015年10月29日，原告鼎盛公司在山东法制报上刊登解除合同公告，内容为：“宋义成先生：您与我司于2009年8月9日签订的《房屋租赁合同》，约定由您租赁我司位于济南市小辛庄工业园东侧门头房21间（含后院）及曹宁转租给您的门头房一间（含后院1个）。合同签订后我司依约交付房屋，但您并未依约支付租金，属严重违约。现我司依据租赁合同及相关法律规定告知您：解除双方签订的《房屋租赁合同》。请您自本公告之日起七日内到我司支付租金及违约金并搬离房屋。逾期我司将收回房屋，并追究您的法律责任。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中涉案房屋系原告鼎盛公司在集体土地上建设的，未取得建设工程规划许可证，也未办理相关报批报建手续，因此双方签订的房屋租赁合同为无效合同，但被告宋义成应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。2015年10月27日，原告鼎盛公司收回涉案房屋另租他人，故房屋占用费应计算至2015年10月26日。根据双方的结算单等证据，可以认定被告宋义成欠交2011年房屋及另案中土地租金合计151501.55元、2012年度租金10万元、2013年度租金10万元、2014年度租金10万元、2015年9月1日至10月26日租金15342元。另外，关于案外人曹宁转租的平房，被告宋义成同意一并支付给原告鼎盛公司，故原告鼎盛公司对此一并予以主张，本院予以支持，数额为2012年度欠付5500元、2013年度欠付5500元、2014年度欠付5500元、2015年9月1日至10月26日欠付844元。以上欠款合计484187.55元。另外，原告鼎盛公司及被告宋义成一致认可应扣减2012年8月1日交款20万元，并扣减原告鼎盛公司应支付被告宋义成的绿化费18000元、7个上人孔盖费2520元、早期暖气管线维修材料费及人工费7600元，合计228120元，本院予以认定。扣减后，被告宋义成应支付原告鼎盛公司房屋占用费256067.55元，本院对此予以支持。关于原告鼎盛公司主张的按银行贷款利率计算的损失，根据本案情况及双方过错程度，本院自2015年10月27日起予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定判决如下：一、原告山东鼎盛建筑安装有限公司与被告宋义成于2009年8月9日签订的房屋租赁协议无效。二、被告宋义成于本判决生效之日起十日内支付原告山东鼎盛建筑安装有限公司房屋占有使用费256067.55元。三、被告宋义成于本判决生效之日起十日内支付原告山东鼎盛建筑安装有限公司经济损失（以256067.55元为基数，自2015年10月27日至本判决规定的履行期限届满之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算）。四、驳回原告山东鼎盛建筑安装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5148元，由被告宋义成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　于东亮人民陪审员　　吕春华人民陪审员　　张思武二〇一六年十月十三日书　记　员　　岳　静微信公众号“”