（2016）苏0117民初1921号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2018-07-21
案件名称
原告李铁柱与被告南京德文房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市溧水区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李铁柱,南京德文房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0117民初1921号原告：李铁柱，男，1971年7月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：李品宁，江苏鼎原律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋国萍，江苏鼎原律师事务所律师。被告：南京德文房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区洪蓝镇平安西路66号。法定代表人：陈晗，南京德文房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：戴悦，南京市鼓楼区方正法律服务所法律工作者。原告李铁柱与被告南京德文房地产开发有限公司（以下简称德文公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年4月19日立案后，依法由代理审判员师伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李铁柱委托诉讼代理人李品宁、蒋国萍，被告德文公司委托诉讼代理人戴悦到庭参加诉讼。诉讼过程中，因案情复杂，转为普通程序，并依法组成合议庭于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告李铁柱委托诉讼代理人李品宁、蒋国萍，被告德文公司委托诉讼代理人戴悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李铁柱向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付南京市溧水区洪蓝镇森湖溪谷路188号森湖溪谷20幢20-2室房屋的销售发票；2、判令被告支付延迟交房违约金121095元。事实和理由：2011年7月28日，原告与被告德文公司签订了《商品房预售合同》，双方约定原告以总价款1620000元向被告购买案涉房屋（面积为197.05平方米），被告于2012年2月20日前交付房屋，若延迟交房，被告应当按照已收价款的万分之0.5/天支付违约金。其后，原告付清了全部购房款，但被告于2016年3月27日才将房屋交付给原告，且在交房时未交付该房屋的销售发票，致使原告无法办理房屋所有权证书，已构成违约。原告认为被告延期交付房屋天数为1495天（自2012年2月21日起至2016年3月26日止），按照合同约定应当支付违约金121095元。原告诉至法院，请求法院判如所请。诉讼过程中，原告李铁柱放弃要求被告交付南京市溧水区洪蓝镇森湖溪谷路188号森湖溪谷20幢20-2室房屋销售发票的诉讼请求。被告德文公司辩称，关于违约金的诉请，根据相关法律规定，已经超过诉讼时效，故对于违约金的主张，请求法院驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：1、原、被告双方于2011年7月28日签订的《商品房预售合同》一份；2、原、被告于2016年3月27日签订的《房屋交接单》一份；3、被告于2011年8月1日向原告出具的《销售不动产统一发票（自开）发票联》一份，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月28日，原告李铁柱（乙方）与被告德文公司（甲方）签订了《商品房预售合同》一份，该合同约定，甲方预售给乙方位于洪蓝镇森湖溪谷路188号森湖溪谷旅游休闲度假区20幢20-2室，建筑面积197.05平方米，单价为8221.26元/平方米，总价款合计1620000元，乙方应于2011年8月2日前全部付清；甲方应于2012年2月20日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之0.5/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；甲、乙双方办理交接手续时，该商品房实测面积与合同约定面积发生误差的，按照《建设部88号令》执行。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告交纳了1620000元购房款，被告向其出具了发票。2016年2月11日，被告通知原告收房，原告于2016年3月27日收房，房屋实际建筑面积为197.34平方米，比合同约定面积多0.29平方米，原告已向被告补交了该面积差价。原、被告双方就违约金支付等问题协商无果后，原告诉至法院。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同真实有效，不违反法律、法规禁止性规定，受法律保护，原、被告双方应当全面依约履行合同义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告应依约按期交房，被告迟延交房已构成违约，应当承担违约责任。关于诉讼时效是否已过的问题，虽原、被告双方约定的交房日期为2012年2月20日前，但被告迟延交付房屋的违约行为直至2016年2月11日其向原告发出收房入住通知书才停止，诉讼时效应当从交房之日起开始计算，故原告提起本案诉讼时，并未超过法律规定的诉讼时效期限。被告抗辩其逾期交房中一个客观原因系在施工期间，政府要求在青奥会、公祭日、中高考期间不得施工，统计出现在施工期而必须停工的期间有283天，请求计算违约金时予以扣减。对此，本院认为，原则上在合同交房期内（2011年7月28日至2012年2月20日）的遇青奥会、公祭日、中高考期间，在计算违约金时可以扣减，且中高考禁止施工区域是中、高考考点附近以及噪声敏感建筑物集中区域，但本案在该期间内并未遇到重大事件而停工，且不在中、高考考点附近以及噪声敏感建筑物集中区域，故本院不予采纳被告该抗辩意见。关于违约金是否过高的问题，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。案涉房屋地段属休闲度假区，原告不在该地工作，约定的逾期交房违约金较高，本院酌定参照同地区房屋租金标准的1.3倍处理，同期同地段的租金标准参照6元/月/平方米（本地区拆迁安置补偿标准约为6-8元/月/平方米），计算期间自2012年2月21日起至2016年2月11日止计48个月，则原告请求的逾期交房违约金计算为73884.1元（6元/月/平方米×197.34平方米×48月×1.3倍）。综上所述，本院支持原告部分诉请。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，判决如下：一、被告南京德文房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付给原告李铁柱违约金73884.1元；二、驳回原告李铁柱其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2822元，保全费1145元，合计3967元，由原告李铁柱负担1547元，被告南京德文房地产开发有限公司负担2420元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2822元。开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长 武宁琪人民陪审员 盛晓科人民陪审员 杨连根二〇一六年十月十三日见习书记员 朱 莉