（2016）内22民终930号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-10-25
案件名称
上诉人王金艳与被上诉人李宝双、李长忠、施明义房屋买卖合同无效纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王金艳,李宝双,李长忠,施明义
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内22民终930号上诉人（一审原告）王金艳，女，1969年6月1日出生，汉族，农民，现住辽宁省辽阳市。被上诉人（一审被告）李宝双，男，1968年2月16日出生，满族，农民，现住内蒙古自治区科右前旗。被上诉人（一审被告）李长忠，男，1957年12月25日出生，满族，农民，现住内蒙古自治区科右前旗。被上诉人（一审被告）施明义，男，1967年2月25日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区科右前旗。上诉人王金艳因与被上诉人李宝双、李长忠、施明义房屋买卖合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区科右前旗人民法院(2016）内2221民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：王金艳、李宝双于1991年10月26日结婚，婚后两人购买了诉争房屋。2002年6月25日，王金艳与李宝双离婚，协议将位于俄体镇兴安村三社的房屋（土地面积为268平方米，建筑占地60平方米）归王金艳所有。李宝双将集体土地使用权证及房屋交付给王金艳，但双方未办理过户登记。王金艳将集体土地使用权证及离婚证书放在家中橱柜的抽屉中后外出打工。2004年3月29日，王金艳的母亲刘秀兰（2012年12月12日死亡）以2700.00元的价格将房屋卖给李长忠，双方签订《房契字据》并有证明人签字证明，但李宝双未在字据上签字，双方亦未办理房屋过户登记，李长忠在集体土地使用权证所有者处李宝双的名字上划一横线，将自己名字后填写上。李长忠购买房屋后，因屋顶严重漏水，墙体裂缝严重，遂将整个房盖挑开重新更换了房檩，并在上面铺垫牛粪和塑料；因房屋四周墙体裂缝过大，便对房体四周进行抹灰加固，同时更换了房门。2012年5月3日，李长忠以9600.00元的价格将房屋卖给施明义。因房屋从2004年后再未修缮，施明义居住期间，屋顶漏水，上梁及圈梁出现裂缝，房屋处于危险状态，经施明义申请，2014年，俄体镇政府以施明义为特困户名义免费对房屋房顶加盖，墙体抹灰加固并更换了门窗，重砌仓房和院墙。另查明，2016年2月16日，王金艳向俄体派出所报案，称其房屋被同村村民施明义居占，俄体派出所对相关当事人取证，于2月22日向其出具证明告知王金艳房屋系列买卖的事实。王金艳为维护其权益便向法院提起诉讼，请求确认两份房屋买卖合同无效并要求返还房屋。王金艳提交两份证据：1、《离婚协议书》一份，证明离婚后房屋属于王金艳所有；2、俄体派出所出具《证明》一份，证明房屋多次买卖。李宝双质证对证据无异议。李长忠、施明义质证认为对证明的真实性无异议，但对证明的内容有异议。房屋是经李宝双同意，与王金艳的母亲刘秀兰签订的买卖房屋合同，对此有三名证明人签字能够证明，合同是有效的。李宝双未提交任何证据。李长忠提交《房契字据》一份，证明刘秀兰与其买卖房屋的事实。王金艳对该证据真实性无异议，但认为买卖合同是无效的；李宝双质证认为该份证据是真实的，但与其无关；施明义质证对此份证据无异议。施明义提交一份《住房转卖合同》，证明房屋是从李长忠处购买。王金艳对该份证据真实性无异议，认为买卖合同无效；李宝双认为该证据是真实的但与其无关；李长忠对此份证据无异议。法院依职权调取由俄体派出所出具《死亡注销证明》一份，证明刘秀兰于2012年12月12日已死亡，各方当事人对该份证据均无异议。一审法院认为，诉争房屋是王金艳与李宝双婚姻存续期间所购买，属夫妻共同财产。二人协议离婚对财产分割时，明确约定将李宝双名下的房屋归属于王金艳。虽王金艳占有房屋并取得集体土地使用权证，但却未办理房屋过户登记。王金艳母亲刘秀兰在王金艳外出打工期间，将房屋出卖给李长忠，刘秀兰的出卖行为系无权处分。根据买卖合同效力与物权变动区分原则，无权处分不影响买卖合同的效力，买卖合同的效力依据合同法的规定予以确定。出卖人刘秀兰与买受人李长忠买卖房屋的行为系双方真实意思表示，双方均具有完全民事行为能力，订立合同的行为并未违反法律、行政法规，因而双方订立的买卖合同有效。刘秀兰无权处分的行为不影响买卖合同的效力。李长忠与施名义间的买卖合同同理亦有效，故王金艳请求确认两份房屋买卖合同无效的请求法院不予支持。王金艳基于约定取得房屋是有权占有，但其未办理房屋过户登记，故不是法律意义上的房屋所有人，其只是房屋的实际占有人。王金艳母亲刘秀兰将房屋卖给李长忠，对刘秀兰而言，李长忠基于买卖合同债权占有房屋系有权占有，但相对于实际占有人王金艳而言，系无权的善意自主占有人。同理，作为李长忠特定继受人的施明义，相对于房屋占有人王金艳，施明义的占有仍为无权的善意自主占有人，但王金艳未在房屋被李长忠占有后的一年内行使占有回复请求权，因而王金艳丧失了要求李长忠返还房屋的请求权且在李长忠占有房屋期间，对原房屋房顶、房门等部分的拆除进行更换翻新，使得原占有物灭失。施明义作为善意的自主占有人对无权占有标的物的灭失没有过错，因而对原房屋所有人王金艳而言，既无返还原物的义务也无需对占有标的物的灭失承担赔偿责任。李长忠及施明义虽分别基于有效的房屋买卖合同占有过房屋，且对房屋进行过修缮、翻新，但因未办理过户登记，均未取得房屋的所有权，都有权向出卖人刘秀兰主张违约责任。因出卖人刘秀兰已死亡，施明义现占有房屋数年，且对房屋进行翻新，原房屋已不存在，可请求李宝双协助办理房屋产权过户登记。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《物权法》第十四条、十五条、二百四十二条、二百四十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回王金艳的诉讼请求。宣判后，王金艳不服，向本院提起上诉。上诉人王金艳上诉称：本案诉争的房屋是上诉人所有的，刘秀兰未经上诉人同意将房屋卖给李长忠，应认定李宝双与李长忠、李长忠与施明义签订的房屋买卖合同无效；被上诉人李长忠、施明义应返还房屋。被上诉人李宝双、李长忠、施明义二审期间未答辩。经审理查明：本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院认为：公民的合法权益受法律保护。上诉人王金艳的母亲刘秀兰在王金艳外出打工期间，将本案诉争的王金艳占有的房屋出卖给被上诉人李长忠，双方并签订了房屋买卖合同，该合同意思表示真实，没有损害国家和社会公共利益，故合同依法成立。刘秀兰不是诉争房屋所有权人，其以自己名义与李长忠签订房屋买卖合同，是无权处分行为。自2004年3月29日刘秀兰将房屋卖给李长忠后，至2012年12月12日刘秀兰死亡的近8年多的时间里，诉争房屋一直由李长忠占有使用，王金艳如此长时间的对自己占有的房屋不闻不问，应认定其对刘秀兰处理诉争房屋行为是知晓的、认可的；另基于刘秀兰与王金艳的母女关系，依照伦理风俗及日常生活习惯，李长忠有理由相信刘秀兰对诉争房屋有处分权，故刘秀兰的行为构成表见代理。根据合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，物权法第十五条“当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律没有规定或者合同没有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，一审法院认定刘秀兰与李长忠签订购房协议有效正确。王金艳是基于约定取得的房屋，但其未对房屋办理过户登记，故不是法律意义上的房屋所有人，其只是房屋的实际占有人。因房屋所有权证只是权利人享有该不动产物权的证明，如有证据证明房屋所有权证上记载的权利人与真正的权利人不一致时，应当认定真正权利人为诉争房屋的所有权人，李长忠购买房屋后，对原房屋房顶、房门等部分进行更换翻新，使得原占有物灭失，且现该房屋土地使用权证所记载的信息与现实房屋不符，因此不具备返还条件，故王金艳上诉主张返还房屋缺乏事实和法律依据。上诉人王金艳的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人王金艳负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 云 峰审 判 员 吕中权代理审判员 张 雪二〇一六年十月十三日书 记 员 春 燕 关注公众号“”