（2016）苏07民终1648号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-10-17

案件名称

张景超与东海颐高数码科技有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

东海颐高数码科技有限公司,张景超

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书(2016)苏07民终1648号上诉人(原审被告)东海颐高数码科技有限公司。法定代表人钟学文，该公司总经理。委托代理人宋立新，该公司法律顾问。被上诉人(原审原告)张景超。委托代理人孙建，江苏田湾（东海）律师事务所律师。上诉人东海颐高数码科技有限公司（以下简称颐高公司）因与被上诉人张景超商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2015)连东民初字第01510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颐高公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回张景超的一审诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定被上诉人张景超用自有财产支付了部分首付款明显错误。双方合同签订时，被上诉人不满19岁，按其年龄推算应为在校学生，何来自有财产用于购房。被上诉人购房首付款的来源，在其父张某某与上诉人签订的借款合同中有明确约定，对此双方均无异议，而原审判决为了否定购房合同和借款合同履行主体的一致性，武断认为涉案房屋首付款部分来源于被上诉人自有财产，该认定毫无根据。二、原审判决片面强调了商品房买卖合同和借款协议存在签约主体的不同，却忽视该两份合同实为一个整体，互为补充，缺一不可，在借款合同中，张某某所作出的按时还款，否则无权收房的承诺，对被上诉人应当产生相应的约束力。而原审判决在张某某还未付清首付款的情况下，却认定被上诉人首付款已付清，进而认定被上诉人有权收房，这就将张某某还未履行的合同义务转化成了被上诉人相应的合同权利，这种认定不仅与事实不符，也对上诉人不公平。三、张某某与上诉人签订借款协议的行为，对被上诉人而言，构成表见代理。上诉人有理由相信张某某在借款协议中所作出的相应承诺，对被上诉人具有约束力，因为张某某当时与上诉人洽商购房事宜时，共为子女购买了两套房屋，其中就包括其子张景超的这一套，所有协议条款均由张某某与上诉人商定，其女张某、其子张景超只是到场签订了合同，合同后续履行也是张某某参与的，被上诉人作为刚成年无独立经济能力的人，在购房这一重大事项上没有父母的参与是不可想象的。因此，上诉人在与张某某签订借款协议和与被上诉人签订商品房买卖合同时有理由相信张某某的行为可以构成表见代理，被上诉人应当受到借款协议中相应条款的约束。综上，原审判决认定事实不清，判决结果错误。被上诉人张景超辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人混淆了本案商品房买卖合同与借款协议的法律关系，上诉人存在逾期交房并应当承担违约责任。上诉人混淆了本约商品房买卖合同和预约即借款协议、颐湖园商品房认购书的区别，也违反了合同相对性。被上诉人父亲以向上诉人借款的方式（根据借款协议约定，以被上诉人父亲店里的水晶礼品费用冲抵，由上诉人自己到店里挑选水晶礼品）替被上诉人支付了首付款。借款协议第六条约定“甲乙双方所签订的商品房买卖合同中此借款以已付的方式体现”，故应当认定首付款已经付清，被上诉人已经履行了首付款的付款义务（根据中国建设银行流水尾号为0000080的现金缴款单和被上诉人提供的XX号收据显示，被上诉人已经足额缴纳了190875元首付款）。被上诉人父亲和上诉人之间只是形成了债权债务关系。一审中，上诉人提供的连云港仲裁委员会（2014）连仲裁字第334号裁决书确定：被上诉人父亲和上诉人形成债权债务关系，本案本约商品房买卖合同的主体和借款协议、预约颐湖园商品房认购书的主体均不一致，且不属于同一法律关系，上述协议中也无被上诉人声明受双方借款协议约定的承诺，所以被上诉人父亲与上诉人的约定对被上诉人不产生法律约束力，上诉人不能向与借款协议无关的被上诉人提出合同上的请求。二、关于本案违约金问题。被上诉人父亲已经向上诉人借款支付了购房首付款，剩余房款以按揭贷款的方式全部支付给了上诉人，被上诉人完成了付款的义务，上诉人逾期交付房屋按照购房合同约定应当承担违约责任。三、上诉人颐高公司已经实现了商品房买卖合同的合同目的，其迟延交付房屋无事实和法律依据。上诉人为了达到商品房推销的目的，不惜绞尽脑汁、奇招不断，以首付款可以采用借款方式推销楼盘。借款协议第六条约定，甲乙双方所签订的商品房买卖合同中此借款以已付的方式体现，并有甲方（上诉人）提供收据复印件以协助乙方（被上诉人）办理银行按揭贷款手续。事实上，上诉人已经从银行拿到了50余万元的购房款，被上诉人也按约缴纳了月供，被上诉人也已到房管部门办理了备案手续，产权已明确归被上诉人所有，上诉人已经实现了合同目的。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应当依法驳回。张景超一审诉称，2013年4月15日，张景超与颐高公司签订了商品房买卖合同，约定张景超购买颐高公司开发的颐湖园小区4栋1单元302室，房屋总价635875元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，颐高公司应当于2014年10月31日前交付，合同第九条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。截至起诉日，张景超仍未收到颐高公司的收房通知书，颐高公司也未向张景超书面说明无法按期交房的原因。请求判令颐高公司继续履行约定的交房义务；判令颐高公司支付逾期交房违约金47308.48元（暂计算至2015年7月7日），颐高公司承担诉讼费用。原审法院经审理查明，2013年4月15日，张景超与颐高公司签订了商品房买卖合同，约定张景超购买颐高公司开发的颐湖园小区4栋X单元X室，房屋总价635875元。按照合同第八条规定，颐高公司应当于2014年10月31日前交付，合同第九条约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。原审法院另查明，2013年4月15日张景超父亲张某某与颐高公司签订了借款协议约定：张某某向颐高公司借款10万元用于购买涉案房产，并约定了借款期限和利息等。合同第五条约定，张某某逾期不还借款，颐高公司有权追回借款，并按每天千分之二加收违约金，借款未还清，该套住宅不交付使用。后张某某未如期还款，颐高公司申请连云港仲裁委员会仲裁，2015年1月19日，该仲裁委作出了（2014）连仲裁字第334号裁决书，裁决张某某偿还颐高公司借款本金10万元及违约金。原审法院还查明，对于首付款，张景超用自有财产支付了部分，剩余首付张景超父亲张某某向颐高公司借款拾万元支付；剩余房款办理了按揭贷款。后颐高公司未向张景超交付房屋。上述事实有双方当事人当庭陈述、商品房买卖合同、颐高公司出具的收据、银行缴款单，建行个人贷款对账单、税务机关出具的完税证明、住房登记信息查询业务联系单等证据、借款协议、仲裁裁决书等证据予以证实。原审法院认为，张景超与颐高公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反法律行政法规效力性强制规范的规定，该商品房买卖合同合法有效。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。张景超的父亲向颐高公司借款10万元支付了购房首付款，剩余房款已按揭贷款的方式全部支付给颐高公司，张景超完成了付款的义务，颐高公司应当履行交房的义务，但其逾期未交付应当承担约定的违约责任。具体计算如下：47499.86元（2014年11月1日起至2015年7月7日共计249天×635875元×万分之三/日），张景超主张47308.48元少于上述数额，其余视为放弃。关于颐高公司抗辩，张某某未履行返本付息的义务，根据张某某与颐高公司的约定，在借款未还清之前其以张景超购买的房屋不予交付使用的抗辩事由。原审法院认为，商品房买卖与借款系不同的法律关系，张景超父亲张某某以向颐高公司借款的方式替张景超支付了首付款，应当认为首付已付清，张景超履行了付款义务。张景超父亲张某某与颐高公司之间形成债权债务关系，亦为仲裁裁决所确认。关于张景超父亲与颐高公司所作的约定，由于商品房买卖合同的主体与借款的主体不一致，且不属于同一法律关系，也无张景超声明受其双方的约定的承诺，故张景超父亲与颐高公司的约定对张景超不产生法律约束力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院遂判决：一、颐高公司于判决生效后十日内将位于东海县牛山街道的颐湖园小区4栋X单元X室交付给张景超；二、颐高公司于判决生效后十日内支付2014年11月1日起至2015年7月7日期间的逾期交房违约金47308.48元。案件受理费983元，由颐高公司负担。本院经审理查明，2013年4月15日，张景超与颐高公司签订的商品房买卖合同中第六条约定：“买受人于2013年4月15日前付190875元整，余款445000元于2013年5月1日办理完银行按揭手续”；第十一条约定：“买受人房款未付清的，出卖人有权拒绝办理验收交接手续”。本院另查明，2013年4月15日，张景超的父亲张某某与颐高公司签订的借款协议还约定：张某某自愿购买颐高公司开发的颐湖园4号楼X单元X室房产，张某某由于首付款资金紧张，向颐高公司申请首付款借款的购买方式，借款10万元，于2013年4月30日前还，剩余90875元作为颐湖园广告水晶礼品费用。除上述事实外，原审法院查明的其他案件事实清楚，本院予以确认。二审诉讼期间，颐高公司为支持其上诉主张向本院提交以下4份证据：1.张景超的妹妹张某向原审法院递交的起诉状一份；2.原审法院就该案作出的（2015）连东民初字第01511号民事判决书一份。该两份证据证明：张某某同时向颐高公司购买了两套房屋，并且由张某某出面与颐高公司签订了两份借款合同，该两份借款合同均约定暂欠颐高公司购房首付款，其中部分首付款由张某某用自己经营的水晶制品出售给颐高公司予以冲抵，其余首付款由张某某限期支付。在首付款未付清之前，购房人无权要求交房。在两份借款合同签订的同时，张某某带着张景超和张某与颐高公司签订了两份商品房买卖合同。在签订商品房买卖合同时，张某某明确与颐高公司约定该两套房屋是由其为其两个子女购买的。后来张某某没有按时偿还颐高公司的欠款，颐高公司就张景超所购房屋的首付款向连云港仲裁委员会进行仲裁，仲裁裁决要求张某某限期支付颐高公司的购房首付款10万元及相应利息。该仲裁裁决张某某到目前未履行。张某所购的房屋尚欠3万元购房首付款，颐高公司按照合同约定未向张某某交付其代表子女所购的两套房屋。2015年7月张某和张景超分别向原审法院提起诉讼要求颐高公司向其交房，原审法院除作出本案判决外，还对张某的起诉的案件作出了相应的判决，但判决结果是驳回张某的诉讼请求，理由是张某未交清购房首付款。据颐高公司了解，张某已对该份判决提起上诉，颐高公司认为该份判决对事实的认定和结果是正确的，同时也充分证明借款协议和商品房买卖合同是一个整体，相应的义务全部是由张某某履行的，因此张某某在借款合同中作出的承诺，对其两个子女具有约束力。3.张某某向连云港市中级人民法院要求撤销仲裁裁决的申请书一份；4.连云港市中级人民法院作出的（2015）连商仲审撤字第00010号民事裁定书一份。该两份证据证明：在该申请书中，张某某明确认可自己就是购房者而不是像本案原审判决认定的那样只是借款合同的当事人而不是商品房买卖合同的当事人。张景超对上述证据质证意见为：对于第一组证据的真实性和合法性无异议，对其关联性有异议。因为，原审法院驳回张某诉讼请求的判决属认定事实不清，适用法律错误，张某对该份判决已经依法提起了上诉，因此该份判决没有生效，不能证明颐高公司的证明观点；对于第二组证据恰恰证明了张景超的观点，该份仲裁裁决认定张某某与颐高公司之间是债权债务关系，与本案不是同一法律关系。本院认证意见为：对颐高公司举证的上述4份证据的真实性、合法性予以确认。本院认为，涉案的商品房买卖合同虽然系由被上诉人张景超与上诉人颐高公司签订的，但涉案商品房的首付款190875元却是由张景超的父亲张某某与颐高公司通过协议方式进行支付，其中90875元是由张某某向颐高公司提供广告水晶礼品予以冲抵，另外10万元是由张某某向颐高公司借款，双方签订借款协议并约定张某某于2013年4月30日前予以偿还。由于张某某在本案诉讼之前一直没有向颐高公司还清所借的10万元款项，所以无论是依照张某某与颐高公司签订借款协议的约定：“借款未还清，该套住宅不予交付使用”，还是依照张景超与颐高公司签订的商品房买卖合同的约定：“买受人房款未付清的，出卖人有权拒绝办理验收交接手续”，颐高公司均有权拒绝交付涉案商品房。张景超一审起诉主张颐高公司未按商品房买卖合同的约定履行交房义务构成违约明显不能成立。原审法院以涉案的商品房买卖合同与借款协议不属于同一法律关系为由，认定张景超已经履行了付款义务并判决支持张景超的一审诉讼请求明显不当。综上，颐高公司的上诉请求及理由能够成立，原审法院认定事实不清，判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省东海县人民法院(2015)连东民初字第01510号民事判决。二、驳回张景超的诉讼请求。一审案件受理费983元（张景超已预交），由张景超负担；二审案件受理费983元（东海颐高数码科技有限公司已预交），由张景超负担，张景超于本判决书送达之日起十日内给付东海颐高数码科技有限公司。本判决为终审判决。审　判　长　　乙　斌代理审判员　　万子榕代理审判员　　程　艳二〇一六年十月十三日书　记　员　　蒋　寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”