（2016）湘0204民初990号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2017-02-09
案件名称
莫小莹与株洲千姿置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市石峰区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
莫小莹,株洲千姿置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0204民初990号原告：莫小莹，女，1962年1月25日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：张丽平，株洲市开元法律服务所法律工作者。被告：株洲千姿置业有限公司，住所地：株洲市石峰区响石广场东侧。法定代表人：郭铁军。委托诉讼代理人：陈可红，湖南天地人律师事务所律师。原告莫小莹诉被告株洲千姿置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莫小莹委托诉讼代理人张丽平到庭参加诉讼，被告株洲千姿置业有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫小莹向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告所签订的房屋购房合同合法有效；2、确认房屋所有权归原告所有。事实与理由：2003年，被告株洲千姿置业有限公司开发了千姿翠竹楼（女人商业街）、皇竹楼、湘竹楼、轩竹楼四处房产，并依法在房产局办理了预售登记许可，后原告依法在被告处购买房产并签订了《商品房购买合同》，原告依约履行了付款义务，并向被告交纳了该房办理房屋所有权证和国有土地使用证的所有费用及税款，但被告并未按照约定为原告办理相应的房产转移登记的相关手续，原告多次主张权利，但被告一直推脱，未予办理。被告株洲千姿置业有限公司未向本院提交书面答辩意见，开庭审理时也未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，但被告向本院提交了证据。对原告提交的证据，本院认定如下：对于《商品房买卖合同》、购房房款支付凭据、契税、办证费用凭据能够相互印证，符合证据属性，本院均予以采信；《委托经营合同》、银行账户明细，均符合证据属性，具备证明效力，能够实现原告证明目的，本院均予以采信。被告提交的证据抵押权证复印件，原告表示不知情，本院对该证据予以确认。房屋分层分户平面图复印件、销售平面图复印件能够相互对应，当事人亦认可平面图所载明涉案房屋无误，对该两份平面图，本院予以采信。本院根据采信的证据并结合当事人陈述确认如下案件事实：原告莫小莹与被告株洲千姿置业有限公司就购买皇竹楼6028号房屋签订了《商品房买卖合同》，并于2006年1月12日支付了全部房款111496元。在双方签订《商品房买卖合同》的同时，原告还与株洲千姿女人街商业管理有限公司签订了委托经营合同，委托经营期限为2006年4月1日至2018年3月31日，每月收益金为810元，原告自2006年4月起开始收取租金。2010年2月9日，由被告株洲千姿置业有限公司以其名下本案涉案房屋在内的面积共计1743.19平方米的房屋做抵押，被告法定代表人郭铁军向案外人黄永林借款500万元（借条金额），并办理了房产抵押手续（株房他字第1000105259号），他项权证登记债权数额为300万元，本案涉案房屋抵押登记房号为601号（经核对当事人提供的房屋分层分户平面图和销售平面图，601号房与原告所购6028号房对应）。后因借款未按期偿还，案外人黄永林诉至株洲市中级人民法院，该院于2011年9月5日作出（2011）株中法民一初字第5号民事判决书，该判决确认黄永林对抵押房屋（含本案所涉房屋）享有优先受偿权，现该判决已经生效并已进入执行程序。原告所购6028号房至今未能办理产权登记，被告株洲千姿置业有限公司现已进入破产程序。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。故对于原告要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在《商品房买卖合同》签订后，原告支付了全部房款，被告作为出卖人，负有交付房屋和移转房屋所有权于买受人即原告的义务。根据原告与株洲千姿女人街商业管理有限公司签订了委托经营合同，并自2006年4月起实际收取租金，可以认为被告已将房屋实际交付，其已完成交付房屋义务。但是，被告未能按约定办理相应的产权变更登记手续，相反，被告还于2010年以该房屋做抵押为其法定代表人郭铁军向第三人借款，该行为严重损害了作为善意购房者的原告的利益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，交付了全部或者大部分购房款的买受人〉工程价款〉抵押权和其他债权（注：〉表示优先于），对作为善意购房者且已经支付全部购房款、已完成房屋交付、占有房屋的原告的合法权益，应予保护。虽然涉案房产未办理产权变更登记，其登记的所有权人仍为被告，但原告实际上已成为该涉案房屋的真实权利人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，本案原告诉请确认该房屋所有权，本院予以支持。被告株洲千姿置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，系自行放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担，本院依法缺席判决。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、原告莫小莹与被告株洲千姿置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、位于石峰区响田东路335号的皇竹楼6028号房屋（房管部门测绘登记房号为××号）归原告莫小莹所有；本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告莫小莹承担20元，被告株洲千姿置业有限公司承担20元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 陈善文二〇一六年十月十三日书记员 邹琼艳附相关法律条文：最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条当事人有证据证明不动产的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”