（2016）苏09民终2186号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-30
案件名称
顾玉龙与邵彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵彬,顾玉龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终2186号上诉人（原审被告）：邵彬，居民。委托诉讼代理人：顾鲲，江苏瑞信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾玉龙，居民。委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚莉，江苏大直律师事务所律师。上诉人邵彬因与被上诉人顾玉龙房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2014）建高民初字第0658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日受理后，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。邵彬的上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回顾玉龙一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、合同的继续履行应当建立在有效合同的前提下。双方所签订的案涉合同内容不符合法律规定，所交易的房屋无土地使用证、房屋所有权证，且经咨询有关部门案涉房屋实际上也无法办理“两证”，故案涉房屋为违章建筑，在法律上不能交易。顾玉龙签订合同时未如实告知该情况，其故意隐瞒了上述信息的行为严重侵犯邵彬的合法权益。二、顾玉龙交付的案涉房屋存在严重的质量问题，邵彬在接收房屋后发现案涉房屋严重裂缝和渗水，在通过公证机关对证据进行保全后，即委托律师向顾玉龙发出函件，但顾玉龙收到告知函后拒绝处理，邵彬多次要求顾玉龙提供房屋质量检验报告，但顾玉友至今未能提供。顾玉龙作为房屋销售方，有义务向购买人提供房屋质量检验报告，否则房屋就不能销售，双方所签订的合同即为无效合同。案涉房屋系违规建筑，无法办理“两证”且质量存在严重问题，不能作为正常的商品房进行销售，双方所签订的合同应认定为无效，一审法院对合同的合法性未作审查，判决邵彬继续履行合同明显错误。顾玉龙答辩称：案涉合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，且已实际交付履行，该合同合法有效，不存在法律上无效的理由。房产证能否办理不是房屋买卖合同的必备条件，自建房屋不论是否领取权属证书，都属于房屋建造者原始取得物，其有权对其进行处分，出售没有权属证书的房屋，至多承担权利瑕疵的担保责任。房地产管理法第37条、38条的规定不属于效力性规范，不能作为认定合同无效的依据。邵彬认为案涉房屋存在质量问题，应由其承担相应的举证责任，一审法院也将该举证责任分配给邵彬，邵彬对此未能提供证据予以证明，应承担不利的法律后果，其抗辩拒不付款的理由不能成立。一审法院判决正确，请求驳回上诉请求，维持原判。顾玉龙一审的诉讼请求：请求依法判令被告给付原告购房款35万元；并承担违约金10万元，如被告不承担违约金，则要求被告承担自2014年1月1日起至付款之日止35万元的同期银行贷款利息；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月30日，原告顾玉龙与被告邵彬签订房屋买卖协议书，约定原告顾玉龙在建湖县原建阳眼科医院门诊楼北地段新建房屋并出售给被告邵彬，协议载明：“协议书，甲方：顾玉龙乙方：邵彬就甲方在原眼科医院开发的一上一下房屋出售给乙方事宜，经甲乙双方协商达成如下协议：一、甲方所建房屋的规格按甲乙双方协议的图纸方案进行建造。二、一上一下房屋的建筑总面积为17米×25米。二层约850平方米（假三层除外）。三、房屋总售价为壹佰柒拾伍万元整。四、签订协议时乙方交定金壹拾万元整，如有一方毁约承担毁约金壹拾万元整。五、甲方在建造房屋时正负零向上一米乙方交现金贰拾万元整，到一层混凝土现浇结束，乙方再交甲方现金叁拾万元整，二层现浇结束，乙方再交甲方叁拾万元整，主体封顶时再交叁拾万元整（合计暂交金额壹佰贰拾万元整），余款伍拾伍万元（其中叁拾伍万元两年内结清，未给付期间利息由乙方付给甲方），其余贰拾万元待房产证、土地证到位付清。六、由于甲方施工产生的质量问题由甲方自行负责。七、甲方负责电表开户（单相表1只），水开户（水表20一只），并提供一扇卷闸门，窗扇到位。八、甲方于2012年5月1日前交房，如未能及时交房，第一、二月按壹万伍仟元作为赔偿金，从第三个月起按叁万元作为赔偿金（由乙方造成工期延误，乙方自行负责）。九、未尽事宜，双方协商解决。十、本协议一式两份，甲、乙双方签字生效。甲方：顾玉龙（捺印）乙方：邵彬（捺印）2011年11月30日”。2012年1月5日，原、被告签订售房合同书，对原房屋买卖协议书第五条第五行作出补充，明确“如果两年不还，利息双倍”。2012年7月6日，原、被告签订补充协议书，协议载明：“补充协议书，甲方：顾玉龙乙方：邵彬甲乙双方于2011年11月30日签订了《协议书》，双方约定在冠华西路原建阳眼科医院制剂室开发的一上一下房屋出售事宜，现就相关事宜作如下约定：一、目前房屋为一上一下砖混结构，价格为175万元，另有假三层，价格为8万元，合计183万元，现已给付120万元，余款63万元，于2012年7月6日付8万元，于2013年12月30日内付35万元，余款20万元在甲方交付房产证、土地使用证后给付。二、房产证、土地使用证由甲方办理，但费用由甲方承担，乙方予以协助。三、房屋交付时间：2012年7月6日交房后，所有房屋产权归乙方所有。四、房产证、土地使用证交付时间：2015年7月6日前。以上协议，经甲、乙双方签字后生效。甲方：顾玉龙乙方：邵彬二〇一二年七月六日”。2012年7月6日，原告顾玉龙向被告邵彬交付了房屋，被告邵彬不久即进行装潢，并作为厂房经营使用。同年8月3日，被告邵彬申请建湖县公证处公证文书公证，对案涉房屋一楼楼顶裂缝、漏水现象、二楼楼顶裂缝、漏水现象、假三楼地面裂缝现象进行了拍摄。2013年10月18日，被告邵彬委托江苏兴苏律师事务所杨小飞律师向原告顾玉龙发送律师函，认为顾玉龙出售的房屋存在质量问题，要求顾玉龙在接函7日内委托有资质的房屋质量检测机构出具房屋检测报告，处理房屋质量事宜。原告顾玉龙向被告邵彬追要2013年12月30日到期的35万元房款，被告邵彬要求原告顾玉龙解决房屋质量问题，双方多次产生纠纷，并经建湖县公安局建阳派出所多次出警处理，后原告顾玉龙向一审法院提起诉讼。庭审中，鉴于被告邵彬在2012年7月6日即已接受房屋并作为厂房经营使用，一审法院将证明案涉房屋存在质量问题和相关损失的举证责任分配给被告邵彬，要求邵彬申请对案涉房屋存在质量问题进行鉴定，并申请对相应的维修方案造价进行评估，但被告邵彬拒绝由其申请进行相关鉴定和评估。另查明，案涉房屋系原告顾玉龙购买原建阳眼科医院出售给周如文等人的房屋进行翻建，翻建房屋时已向建湖县建设环保服务中心提出建房申请，并经过许可建房，当时虽未办理建设规划许可证，但建阳镇建设环保服务中心已受理原告顾玉龙要求补办房屋建设规划许可证的申请，相关手续正在办理过程中。案涉房屋的房屋产权证和土地使用权证，原告顾玉龙尚未能通过有关机关办理给被告邵彬。一审法院认为：原告顾玉龙与被告邵彬签订的房屋买卖协议书、售房合同书、补充协议书均系双方当事人真实意思表示，依法成立，且合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告顾玉龙已于2012年7月6日按照合同约定向被告邵彬交付房屋，邵彬接受房屋并经营使用，被告邵彬应按合同约定于2013年12月30日前向原告顾玉龙履行到期房款35万元，故对原告顾玉龙要求被告邵彬给付房款35万元的诉讼请求予以支持。关于原告顾玉龙要求被告邵彬给付违约金10万元的诉讼请求，因为双方在履行合同过程中均存在违约行为，故一审法院对原告顾玉龙该项诉讼请求不予支持，但是原告顾玉龙可以要求被告邵彬承担自2014年1月1日起至付款之日止35万元的中国人民银行同期同档贷款利息。关于被告邵彬称原告顾玉龙房屋存在质量问题因此拒付房款的辩称，因被告邵彬自原告顾玉龙交付房屋后即入住房屋并经营使用，其拒绝对案涉房屋存在质量问题进行鉴定，并拒绝申请对相应的维修方案造价进行评估，应由其承担举证不能的法律后果，对其辩称不予支持。关于被告邵彬称案涉房屋系违法建筑的辩称，因根据查明的事实，原告顾玉龙翻建房屋时已得到相关部门的许可，因此案涉房屋不应认定为违法建筑，对被告邵彬该辩称不予采信。关于被告邵彬称原告顾玉龙未能办理房屋产权证和土地使用证的辩称，被告邵彬可以另案要求原告顾玉龙履行相关责任，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告邵彬给付原告顾玉龙房款35万元及逾期利息（自2014年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），于本判决发生法律效力后十五日内付清。二、驳回原告顾玉龙其余诉讼请求。案件受理费8050元，由原告顾玉龙负担1500元，被告邵彬负担6550元。二审中当事人没有提交新证据。本院认为，顾玉龙与邵彬于2011年11月30日签订房屋买卖协议书时，案涉房屋尚未建设，是按双方协议的图纸方案进行建设，并根据建设进度分期支付款项，顾玉龙根据图纸按约建好案涉房屋，并于2012年7月6日将建好后的房屋交付给邵彬，邵彬接受房屋并经营使用至今，案涉房屋总价款为183万元，邵彬已支付了126万元的购房款。上述事实可说明签订案涉房屋买卖协议书、售房合同书、补充协议书是双方当事人的真实意思表示，并已实际履行。顾玉龙有权向邵彬主张剩余的房款及逾期支付房款的实际损失，一审法院判令邵彬支付已到期的房款35万元并承担逾期付款的实际损失并无不当。邵彬上诉称案涉房屋无法办理土地使用证、房屋所有权证，属于违章建筑，不能交易，故双方就案涉房屋所签订的合同无效。本院认为，案涉房屋是否能办理土地使用证、房屋所有权证，并不必然导致合同无效，且邵彬也未能提供案涉房屋被有权部门认定为违章建筑的相应证据。综上所述，邵彬的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人邵彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东代理审判员 谢 超 亮代理审判员 秦 广 林二〇一六年十月十三日书 记 员 刘阳晋泓 来源：百度“”