（2016）闽0303民初2644号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-05
案件名称
庄流全与庄俊友、庄文正确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
莆田市城厢区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
庄流全,庄俊友,庄文正
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0303民初2644号原告：庄流全（又名庄流泉、庄流祥），男，1957年6月6日出生，汉族，住莆田市涵江区。委托诉讼代理人：庄秋金（庄流全之妻），女，汉族，1954年5月14日出生，住福建省莆田市涵江区，委托权限为特别代理。委托诉讼代理人：王金禹，福建思阳律师事务所律师，委托权限为一般代理。被告：庄俊友，男，1972年5月2日出生，汉族，住莆田市涵江区。被告：庄文正，女，1946年10月25日出生，汉族，住莆田市涵江区。上述被告的委托诉讼代理人：王志君、朱国森，福建佘云律师事务所律师，委托权限为特别代理。原告庄流全与被告庄俊友、庄文正确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄流全及其委托诉讼代理人庄金秋、王金禹、被告庄俊友、庄文正的委托诉讼代理人王志君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄流全向本院提出诉讼请求：确认庄流全和庄俊友、庄文正签订的《房屋买卖合同》、《协议书》无效，并判令庄俊友、庄文正将涉案的房屋、五棵果树、一口粪池、两块菜地及《集体土地建设用地使用证》返还给庄流全，庄流全将价款163000元返还给庄俊友、庄文正。事实和理由：庄流全与庄俊友于2010年10月9日签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定：庄流全将《集体土地建设用地使用证》项内的一座三厢房和房前的五棵树、房后的一口粪池、两块菜地卖给庄俊友，价款为163000元。2011年10月9日，庄流全又与庄文正签订《协议书》一份，对付款方式作出具体约定。要办理产权过户时，庄流全才知道庄俊友、庄文正都是城镇居民户口，不能在农村买房，因为2007年6月原建设部就告诫城镇居民到农村购买住房是违反土地管理制度的。2007年12月，国务院常务办公会明确要求城镇居民不要到农村买宅基地，农民住宅或小产权房。2009年8月国土资源部出台《关于严格建设用地管理，促进批而未用土地利用的通知》再次重申，坚决叫停各类小产权房。《国务院办公厅关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《宪法》第10条也明确规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”《土地管理法》也有类似规定。总之，农民的宅基地只能在本集体内部转让，其主体只能是本集体经济组织的成员，不能是其他集体经济组织的成员。根据《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。庄俊友、庄文正的户籍虽然都在××村，但他们都是城镇居民户口，而且长期居住在镇政府所在地，不是××村集体经济组织的成员。庄流全分别与庄俊友、庄文正签订的《房屋买卖合同书》和《协议书》因违反法律和行政法规的强制性规定，是无效的，而按《合同法》规定，无效的合同自始无效，且不能因合同已履行而改变。综上所述，《房屋买卖合同书》和《协议书》的内容违反法律的强制性规定，是无效的，请求法院判如所请。庄俊友、庄文正辩称：庄俊友、庄文正均系涵江区××村农村经济组织的成员。2010年10月9日，庄流全与其妻子庄秋金与庄俊友签订《房屋买卖合同书》，将坐落在××村的房屋及屋前的五棵树、房后的一口粪池、两块菜地转让给庄俊友。2011年10月9日，庄文正代庄俊友与庄流全签订《协议书》，并代庄俊友依约支付受让款。庄流全与庄俊友签订的房屋买卖合同书及之后的协议书均无违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，庄流全主张的该买卖合同书及协议书无效没有法律依据。庄俊友于2011年11月份搬进该房屋，并向他人受让房屋周围的粪池，并对粪池进行改造、对房屋装修、铺路等投入大量的资金和精力，庄流全以庄俊友、庄文正不属于农村经济组织成员为由主张双方签订的买卖合同书及协议书无效不能成立，且庄流全的诉求已经超过诉讼时效。房屋买卖合同书的签订双方是庄流全及其妻子庄秋金与庄俊友，庄文正并非是买卖合同书签订的主体，之后签订的协议书是对买卖合同书的付款方式进行补充，从庄流全起诉状中也可以得到印证，庄文正代签协议及代付款是代表庄俊友的行为，故庄文正并非房屋的买受人，庄文正不是本案的适格主体。综上所述，庄流全的诉求均不能成立，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：庄文正、庄俊友系父子关系，户籍地都在××村，方建英系庄俊友之妻，系涵江区××村集体经济组织成员。2010年10月9日，庄流全与庄俊友在××村村民委员会的见证下签订《房屋买卖合同书》，双方约定庄流全将其所有的坐落××村的房屋、房前的五棵树、房后的一口粪池、两块菜地作价163000元转让给庄俊友，款、物两清的日期为2010年11月17日等。2010年10月9日，庄流全收取庄文正交付的定金20000元。后双方口头对履行期限进行变更。2011年10月9日，庄流全再次与庄文正签订《协议书》，再次就上述房屋等价款共计163000元及付款方式进行约定，2011年11月13日庄流全收取庄文正现金147000元，庄流全交付房屋等，房屋买卖合同已经履行完毕。本院认为，1.关于本案买受人主体的问题，庄流全认为，双方签订的两份合同，后一份是庄文正签的，第一个合同签后，因为双方存在争议，故第一个合同是效力待定的，第二个合同签后才确定下来的，且受让款也是在第二份合同签后才给的，土地使用权证也是交给庄文正的，故本案买受人是庄文正。庄文正、庄俊友认为，2010年10月9日，庄俊友在××村村民委员会的见证下与庄流全签订《房屋买卖合同书》，庄俊友是买受人，之后庄文正签订《协议书》及付款是代表庄俊友的行为，相应的法律后果应由庄俊友承担。本院认为，2010年10月9日，庄俊友与庄流全签订《房屋买卖合同书》后，庄文正即向庄流全支付定金20000元，此时庄文正尚未与庄流全签订《协议书》，该支付定金的行为明显代表庄俊友，庄流全在诉状中也自认其与庄文正签订《协议书》是对付款方式作出具体约定，双方也认可对《房屋买卖合同书》的履行期限作出变更，该《房屋买卖合同书》并未解除且继续履行，故本案的买受人为庄俊友。2.关于本案是否超过诉讼时效期间的问题，《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效期间的规定适用于债权请求权，不适用于形成权，庄流全关于确认合同无效的请求属于形成权之诉，不受诉讼时效的限制，故庄流全起诉要求确认合同无效未超过诉讼时效期间。3.关于双方签订《房屋买卖合同书》、《协议书》是否有效的问题，庄流全认为，庄俊友与庄文正都是城镇户口，不是××村集体经济组织成员，依照相关规定，不能购买庄流全的农村房屋，双方签订的两份合同无效。庄文正、庄俊友认为，其确系××村集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖合同书》、《协议书》合法有效。本院认为，合同效力的认定应尊重当事人的意思自治原则，只要订立合同时各方意思表示真实，又没有违反法律、行政法规的强制性规定，就应当确认合同有效。庄流全与庄俊友、庄文正签订的《房屋买卖合同书》、《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且双方已经按照合同约定的内容实际履行完毕，庄俊友的户籍地在××村，同时庄俊友的妻子方建英作为家庭成员之一，庄流全对其拥有××村集体经济组织成员资格没有异议，宅基地使用权应归家庭成员共同享有，方建英具备拥有××村宅基地使用权的权利，庄流全主张双方签订的《房屋买卖合同书》、《协议书》因违反法律和行政法规的强制性规定而无效，依据不足，故双方签订《房屋买卖合同书》、《协议书》合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回庄流全的诉讼请求。案件受理费3560元，减半收取计1780元，由庄流全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。代理审判员 郑主兴二〇一六年十月十三日书 记 员 何慧芳附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：