（2016）粤03民终12858号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-17
案件名称
耿赫檬与周莉萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
耿赫檬,周莉萍,方波平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终12858号上诉人（原审原告）：耿赫檬。委托代理人：朱兰春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人：李锐杰，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周莉萍。委托代理人：郭庆杰，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托代理人：李佳明，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：方波平。上诉人耿赫檬与被上诉人周莉萍、原审第三人方波平房屋买卖合同纠纷一案，不服南山区人民法院（2016）粤0305民初2785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耿赫檬的上诉请求：撤销一审判决，支持耿赫檬提出的全部诉求。上诉事实与理由：一、原判决认定事实不清。根据耿赫檬提供的大量短信记录，可以非常明晰地看出，本案之所以酿成纠纷，最根本的原因在于，在签订房屋买卖合同之后，基于深圳房地产市场的看涨情势，周莉萍悔卖心理明显，遂不断提出加价要求。由于耿赫檬未满足其无理要求，周莉萍不惜毁约，拒绝继续履行，因为其自认为违约成本要远低于转卖收益，这才是引发本案讼争的最重要的基本事实。上述殊为关键的基本事实，既涉及案件缘起，也关乎责任承担，更决定审理走向，然而，原判决却避实就虚，轻轻放过，始终未能查明并紧紧抓住周莉萍恶意毁约这一重大事实，却把审理重点放在方波平明确表示不同意出售夫妻共有财产上，似乎本案仅仅是一起常见的夫妻一方擅自出卖房产引致的普通民事纠纷，从而淡化了周莉萍行为的恶意性，掩盖了纠纷产生的根源性，案件处理存在重大偏差，争议认定完全失焦。二、原判决未依法确认合同效力。人民法院处理合同纠纷案件，首先必须依法对合同效力进行认定，并由此决定审理方向和审理结果。按照现行法律和司法解释，该合同确定无疑地合法有效。一旦确认合同有效，接下来势必涉及到有效合同的全面履行，周莉萍所谓履行不能的主张，不过是其不愿履行的强辩，因为本案不存在任何履行不能的法律障碍。三、原判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该法第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”该法第110条规定：“除法律上或者事实上不能履行外，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。”然而，对于前述处理本案的重要法条，原判决均未适用，以致未能就有效合同的全面履行，以及是否存在法律上的履行障碍等展开认定，审理思路完全偏向。此外，原判决不仅曲解《中华人民共和国物权法》相关条款，更有甚者，原判决在适用《中华人民共和国婚姻法》第十七条时，完全无视最高人民法院对该条款做出的针对性司法解释，导致案件实际处理结果，与司法解释的规定南辕北辙。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第17条第2款规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”鉴于这正涉及到本案的另一争议焦点，理应依照规定，重点查明。综上，耿赫檬认为，原判决在基本事实查明、合同效力认定、合同履行依据、精准适用法律等方面，均存在严重问题。恳请贵院在查明事实的基础上，正确适用法律，依法撤销原判，支持耿赫檬的请求。周莉萍辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、本案涉案的房产为周莉萍和方波平婚后购买，属于夫妻共同财产。周莉萍没有获得共有权人方波平的同意私自卖房，事后方波平也拒绝追认，属于合同无效。即使合同有效，其效力也不及于方波平，所以耿赫檬请求继续履行合同没有事实和法律依据，也是履行不能。三、本案不构成表见代理，虽然周莉萍与方波平是夫妻关系，但由于涉及到房产买卖的重要事项，已经超出了夫妻日常生活的家事代理权的范畴。另外，本案耿赫檬也不属于善意取得，根据物权法第106条的规定，善意取得的前提是办理了权属转移登记，本案没有办理任何转移登记，所以耿赫檬主张其为善意第三人也同样没有事实和法律依据。周莉萍请求维持原判，驳回上诉。原审第三人方波平答辩称，一、方波平与周莉萍1999年12月29日登记结婚，婚姻关系存续至今，涉案房屋购于2010年6月8日属于夫妻共同财产。二、方波平户籍在深圳，2012年以来被派出到重庆工作，长期居住重庆，涉案房屋买卖的整个过程方波平均不在深圳，对涉案房屋买卖合同的签订和履行情况并不知情。周莉萍有过换房的想法，但方波平不同意，涉案房屋买卖合同的签订并未征得方波平的同意，方波平直至原一审判决作出后才知晓情况。三、方波平不同意涉案房屋出售。方波平已到退休年龄，在办理退休手续，社保、户籍都在深圳，退休后将在深圳养老，如果房卖了没有安居之所，所以拒绝出售房屋，请求二审法院维护方波平的合法权益，驳回上诉，维持原判。耿赫檬向一审法院起诉请求：1、周莉萍继续履行双方于2014年11月19日签署的《住房买卖协议》，并配合耿赫檬办理房产过户手续；2、周莉萍承担诉讼费。一审法院认定事实：深圳市南山区蛇口工业区xx路xx花园多层公寓区xx花园xx楼xx栋xxx号房产（涉诉房产）于2010年6月8日登记至周莉萍名下，登记建筑面积83.6平方米，房地产证号：xxx**。周莉萍与方波平于1999年12月29日登记结婚。2014年11月19日，耿赫檬、周莉萍签订《住房买卖协议》(耿赫檬系由其母亲马晓英作为代理人签订)，约定：周莉萍将涉诉房产卖给耿赫檬，价格为255万元，交易产生的所有税费均由耿赫檬承担，房屋带家具、家电一起出售；签约后一天内，耿赫檬向周莉萍支付定金5万元，如周莉萍违约，则双倍返还耿赫檬定金，一周之内再支付定金15万元，定金共计20万元；如耿赫檬违约，周莉萍不退还定金；涉诉房产于2015年6月4日购买时间满5年，5年期满周莉萍即协助耿赫檬办理过户手续，购房款支付方式按当地二手房交易行规执行或到时双方另行约定；涉诉房产出租到期时间为2015年8月20日，住房在出租期满且购房款付清后交付耿赫檬，周莉萍已收下的租金不用补还给耿赫檬。上述协议第6条系手书，耿赫檬提交的协议第6条内容为：五年期满三个月内耿赫檬付首期三成房款，付款后周莉萍即协助耿赫檬办理过户，过户后房屋租金由耿赫檬收取。周莉萍提交的协议第6条内容为：五年期满耿赫檬付首期购房款三成，付款后周莉萍当天即协助耿赫檬办理过户，过户后房屋租金由耿赫檬收取。耿赫檬、周莉萍确认，上述协议一式两份，手书内容均系周莉萍所写，周莉萍称其未发现手书第6条不一致，耿赫檬亦表示其签字时未发现上述不一致。2014年11月19日，耿赫檬向周莉萍支付定金5万元，周莉萍出具了收条。2014年11月23日，耿赫檬母亲向周莉萍转账支付剩余定金15万元。2015年4月7日，耿赫檬母亲短信告知周莉萍已做好申请贷款的准备，2015年4月20日至2015年6月5日期间，双方以短信方式多次进行沟通，周莉萍表示双方交易价格低于当前市场价格，且有案外人提出以更高价格购买涉诉房产，周莉萍愿意赔偿耿赫檬双倍定金，耿赫檬母亲未予应允。耿赫檬、周莉萍确认周莉萍第一次表示拒绝履行合同是2015年4月20日。2015年11月2日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明：经核查，2015年11月2日，耿赫檬家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。耿赫檬当庭表示其能够一次性支付购房款。在原一审庭审中，周莉萍称涉诉房产现由租户使用。在本次庭审中，周莉萍及方波平补充，涉诉房产之前是自己居住，2012年初因方波平调往重庆工作，涉诉房产用于出租，周莉萍和方波平居住在重庆自有的商品房。招商局重庆交通科研设计院有限公司于2015年12月11日出具《证明》，证明方波平自2012年1月1日由招商局集团调派该公司工作至今，此期间一直在重庆居住。2015年12月11日，方波平出具《情况说明》，向二审法院表明，周莉萍有过换房的想法，方波平不同意卖房；方波平对涉诉房产买卖合同签订及履行情况并不知情，直到一审判决后才知晓。关于签订买卖合同的过程，耿赫檬陈述中介人员带其去看房，后来耿赫檬通过租客了解到周莉萍的电话，于是直接与周莉萍联系，是2014年10月30日开始给周莉萍打电话联系的。周莉萍陈述：周莉萍没有在中介处放盘，中介一直有打电话来询问；不清楚耿赫檬是否去看过涉诉房产，不知道耿赫檬从何处得来周莉萍的电话，后来周莉萍接到耿赫檬的电话联系买房事宜；周莉萍接到耿赫檬电话时是在重庆；周莉萍签订合同是从重庆飞来深圳签订。方波平陈述：对于周莉萍接电话及从重庆飞来深圳签订合同的情况，方波平是不知晓的。耿赫檬认为方波平所述不属实。在庭审中，在问及2014年10月至2015年期间，耿赫檬有无以任何方式与方波平接触过，或者方波平有无以任何方式出现过，耿赫檬陈述，其在与周莉萍接触的过程中，周莉萍没有表达过其有丈夫，且周莉萍表现很干练。周莉萍确认在2015年9月卖了涉诉房产隔壁的303房。庭审中，原审法院依法行使释明权，询问耿赫檬是否变更诉讼请求，耿赫檬表示不变更。一审法院认为，关于耿赫檬请求继续履行住房买卖协议、办理涉诉房产过户的诉讼主张是否成立的问题，涉诉房产为周莉萍在其与方波平的婚姻关系存续期间购买，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，在夫妻间无特定约定的情况下依法应属周莉萍与方波平共同共有。本案中，共有人方波平明确表示不同意将涉诉房产出售给耿赫檬，而耿赫檬亦不能举证证明其购买涉诉房产曾取得方波平同意。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，耿赫檬、周莉萍之间的房屋买卖因未取得其他共有人的同意而不能发生物权变动的结果，故耿赫檬不能取得涉诉房产的所有权，其关于继续履行住房买卖协议、办理过户的诉讼主张缺乏法律依据，原审法院不予支持。耿赫檬主张周莉萍应提供方波平不知情的证据，对此，原审法院认为，消极事实是依附于积极事实而存在的客观事实，对于消极事实的证明存在着举证上的困难，不能直接证明，周莉萍及方波平主张“第三人不知情”的事实属于消极事实，周莉萍及方波平提供方波平在重庆工作居住的《证明》，证明了消极事实存在的可能性，周莉萍及方波平对此已穷尽了其举证手段，故对耿赫檬的该主张不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于物权变动原因与结果相区分的规则，以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，虽然耿赫檬不能依约取得涉诉房产的所有权，但当事人就有关违约救济问题仍可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，一审判决：驳回耿赫檬的全部诉讼请求。本案案件受理费27200元、保全费5000元，由耿赫檬负担。本院经审理查明，一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，耿赫檬和周莉萍于2014年11月19日签订的《住房买卖协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。虽合同有效，但转让房屋属于处分行为，耿赫檬诉请继续履行住房买卖协议、办理涉诉房产过户，以取得涉案房屋的所有权的主张能否得到支持，仍需审查周莉萍对房产是否具有完全的处分权。根据查明的事实，涉案房屋是周莉萍与原审第三人方波平婚姻关系存续期间所购置，且无证据证明双方对其权属存在特别约定，故根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，涉案房屋应属周莉萍与方波平共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，周莉萍处分涉案房屋应取得方波平同意。本案中，方波平未在涉案《住房买卖协议》签字，并且表示在本案诉讼前对此不知情，在诉讼中亦明确表示不认可，一审法院据此驳回了耿赫檬的诉讼请求。耿赫檬上诉认为，方波平对涉案买卖应是知情的，且此前并未提出异议，故其应是认可的，并且，其亦不能以不知情不同意为由对抗善意第三人耿赫檬的履行请求。据此，本案争议的焦点在于：一、方波平是否可以不同意或不知情为由对抗耿赫檬的履行请求；二、对方波平是否知情的举证责任归属哪一方。关于焦点一。耿赫檬主张根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第17条第（二）项的规定，方波平不得以不同意或不知道为由对抗耿赫檬。本院认为，依据该条规定，夫妻一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人的前提在于，他人有理由相信夫妻一方对共同财产的处理决定是夫妻双方共同的意思表示，并据以行事。但耿赫檬自认本案诉讼前对周莉萍有配偶并不知情，亦未询问了解过周莉萍是否有配偶，故其显然并非基于相信周莉萍出售涉案房屋是周莉萍夫妻共同意思表示而与之交易，耿赫檬依据此规定主张方波平不得以不同意或不知道为由对抗耿赫檬的履行请求，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点二。周莉萍、方波平主张方波平不知情，耿赫檬认为方波平对此知情。方波平不知情属于消极事实，消极事实无法直接证明，但可以通过证明其反面的积极事实来予以否定，而在无法否定即无法证明积极事实的情况下则可推定消极事实的存在。方波平知情是耿赫檬的主张，亦有可能举证证明，在耿赫檬未能举证证明方波平存在实际参与协商、履行合同等表明其知情的行为情况下，一审法院采信周莉萍、方波平主张，认定方波平不知情，符合法律规定。况且，周莉萍及方波平提供的方波平在重庆工作居住的《证明》，亦证明了消极事实存在的可能性，耿赫檬主张周莉萍及方波平还应对消极事实举证并承担举证不能的不利后果，于法无据，本院不予采纳。至于本案纠纷产生的根本原因是否因房价上涨而反悔，从耿赫檬提交的双方往来短信看，周莉萍确有看涨惜售的意思表示，但对话并未涉及其配偶或配偶的意思表示，虽周莉萍存在拒绝履行涉案合同的动机，亦不能必然推断出方波平对周莉萍签订涉案合同的认可。由上，耿赫檬、周莉萍之间的房屋买卖未取得共有人方波平的同意而不能发生物权变动的结果，故耿赫檬关于继续履行住房买卖协议、办理过户的诉讼主张缺乏法律依据，原审法院不予支持正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于物权变动原因与结果相区分的规则，以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，虽然耿赫檬不能依约取得涉诉房产的所有权，但当事人就有关违约救济问题仍可另循法律途径解决。综上所述，耿赫檬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27200元，由耿赫檬负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯 云 宗审 判 员 张 秀 萍代理审判员 蔡 妍 婷二〇一六年十月十三日书 记 员 谢文琦（兼） 关注公众号“”