（2016）陕08民终2153号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-29
案件名称
刘某某因与府谷县某某有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘某某,府谷县某某有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕08民终2153号上诉人（原审原告）：刘某某。委托诉讼代理人：吴某某，山西泓飞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：府谷县某某有限公司。法定代表人：柴某某，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵某某，北京市中兆（西安）律师事务所律师。上诉人刘某某因商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省府谷县人民法院(2015)府民初字第01040号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。事实与理由：一、涉诉合同商品房未经验收合格，且被上诉人未在合同规定期限内履行交房义务，已构成违约，合同应予解除。原审判决认定被上诉人延期交房属于合同约定的顺延交房情形，判令继续履行合同的认定错误。二、原审判决认定由于不可抗力造成工期延误的法律界定错误。被上诉人主张的土地置换、工程设计变更、政府双创文件、暴雨原因均不构成不可抗力。三、被上诉人至一审宣判前均未办理相关商品房验收手续，足以认定不具备交房条件，导致合同目的不能实现，合同解除的条件已经成就。四、2013年11月20日府谷县住建局报备表存在虚假性。五、根据法律规定，被上诉人规划变更文件，应予通知上诉人，否则上诉人有权退房，原有土地减少后，必然导致小区绿化率出现重大变化，应予解除合同。请求撤销原判，依法改判解除合同。被上诉人府谷县某某有限公司答辩认为，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。刘某某向一审法院起诉请求：一、解除原、被告所签订的2011094号《商品房买卖合同》；二、被告返还原告已付首付款559692元、银行按揭贷款本息307455.05元、贷款保险费11683元、公证费1800元；三、被告向原告支付违约金26418.9015元及未偿还的银行按揭贷款本息；四、被告向原告赔偿经济损失880630.05元；五、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年12月至2011年7月，府谷县人民政府为被告某某公司在府谷新区某某住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，确定开工日期为2011年3月15日。2011年9月19日，原告刘某某作为买受人与作为出卖人的被告某某公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告刘某某购买被告某某公司开发的某某项目5号楼15层02号房屋一套，该商品房的建筑面积为181.08平方米，每平方米单价为10270元，房屋总价为1859692元。《商品房买卖合同》第一条约定的面积为房地产相关部门根据设计图纸预测面积，如果预测面积与房地产产权登记实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记实际测定面积为准。该房屋交付时，房屋实际面积与预测面积的差不超过±3%（包括3%）时，房价款据实结算，实际面积与预测面积差超过面积的±3%（包括3%）时，甲乙双方同意按下述第二种方式处理，1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付款退还给乙方，并按银行同期定期存款利率给付利息；2.乙方不退房的，实际面积大于预测面积时，面积误差比在±3%以内的（含3%）部分由乙方按照原购买单价补足，超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方所有。实测面积小于预测面积时，面积误差比在3%以内的（含3%）部分由甲方按照原出卖单价退还乙方，超过3%部分的房价款由甲方双倍返还给乙方。乙方如未按照《商品房买卖合同》约定时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约金。自本合同规定的应付款期限第二天至实际付款之日止，违约金按应付款的1%按日计算。逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同，届时，甲方有权按照以下第一种约定追究乙方的违约责任，1.终止合同，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿；2.乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方所建房屋待工程竣工并经相关部门验收合格后，在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在确认乙方付完房价款后将该房屋交付给乙方。甲方承诺与该房屋正常使用直接关联的下列基础设施按以下日期达到使用条件，1.水、电、电梯在房屋交付时达到使用条件；2.天然气在交房后90日内达到使用条件；3.电话、电视接口在交房时达到使用条件；4.采暖在第二个采暖季达到使用条件；5.车位在房屋交付时达到使用条件。甲方如未按照《商品房买卖合同》约定期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已付房价款向甲方追究违约金。按照《商品房买卖合同》第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，在30天内违约金按已付房款的1%计算；自第二个月起，违约金按已付房款2%计算。逾期超过三个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按照下列第2种约定，追究甲方的违约责任，1.甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金，合同继续履行；2.终止合同，甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。因人力不可抗拒的自然灾害或因遵守、配合政府双创及其它部门、机构的行为等特殊情况造成的工期延误，交房日期相应顺延。在乙方实际接收该房屋之日起，甲方应在90工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理权属登记手续。合同签订后，2011年9月19日，原告刘某某向被告某某公司首付房款559692元，其余房款1300000元向中国建设银行府谷县支行借款向被告某某公司支付。被告某某公司未能按照约定在2013年8月31日之前通知交付房屋。原告刘某某向中国建设银行府谷县支行返还借款本息307455.05元，并为签订《商品房买卖合同》支出保险金11683元，公证费1800元。被告某某公司于2007年10月8日通过公开竞拍的方式拍得新区编号为A1-5-01地块（30.98亩）的使用权，由于该宗地块的部分地面有念沟湾村的构筑物和树木尚未清除，新区管委会和用地单位与村上协调无果，开发建设受阻，导致被告某某公司2007年拍得30.98亩土地中有12.58亩至今无法有效利用。府谷县人民政府于2012年7月13日作出府谷县人民政府专项问题会议纪要，决定：一、将某某公司拍得A1-5-01地块中至今无法开发利用的12.58亩土地按照1:1的比例，置换到新区编号为B4-3的地块上（具体位置为新区牛家沟口、中区三路东侧、营盘路北）；二、某某公司要在服从新区总体规划的基础上，严格按照既定的土地容积率、绿化率等指标要求，在置换所得地块上进行开发建设。2012年7月16日，被告某某公司与北京某某建筑设计有限公司签订建筑工程设计变更协议，达成如下协议：一、因占地面积减少，原设计方案需重新调整，由原来的八栋楼变更为六栋，减少地上建筑面积19000平米，地下室面积变更为11877平米；二、原设计地面景观因面积减少，现变更为17841平米；三、项目1、2、3、5、6、7号楼一层至三层外墙图纸原设计为干挂石材，干挂石材后将影响窗洞口尺寸，致使三层以上的楼层和三层以下的楼层窗子大小尺寸不一致，上下线条不统一影响整体外观效果需要调整；四、原设计4号楼、8号楼，因土地纠纷，不再建设；五、签订本协议后、乙方要在60个工作日内把设计方案及图纸交于甲方，在此期间甲方处于停工状态；六、其他约定参照原合同条款履行，本协议为原合同的补充协议；七、本协议与原合同具有同等法律效力。2012年7月28日，府谷县住房和城乡建设局向被告某某项目部发出府住建（2012）第35号建设工程停工通知书，经查，某某存在以下安全问题：近期因暴雨影响，本辖区道路交通、市政设施等损毁严重，工程建设普遍遭受影响，经巡查，被告项目受本次暴雨影响，地下室淤泥积水聚积严重，为确保安全施工，责令被告立即停止施工，限7日内清理淤泥积水，排查险情，做好各项防洪准备，方可开始施工。被告某某公司接到通知后，立即通知施工单位停止施工，就“7.21”暴雨给被告公司某某造成的险情及损失进行全面排查和补救，并于2012年9月8日，向府谷县住房和城乡建设局提出整改报告。2012年9月9日，府谷县住房和城乡建设局同意复工。2012年9月15日，府谷县住房和城乡建设局向被告公司某某项目部发出府住建（2012）第54号建设工程检查停工通知书，经检查，某某工程存在以下施工质量安全问题：接政府创卫办通知，近期上级有关部门，将对我县创建省级卫生模范县城进行检查，为配合双创工作，通知被告从9月15日开始，停止商砼作业，并对施工现场、周边环境进行清理，所有混凝土车辆白天一律不准进行入城区主干道，待检查结束后方可开始施工。2012年10月12日，被告某某公司向府谷县住房和城乡建设局提出复工报告。2012年10月22日，府谷县住房和城乡建设局同意复工。2013年11月11日，某某5号楼取得住宅工程用户手册。2013年11月21日，某某项目工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工同意验收，2013年12月20日，府谷县住房和城乡建设局作出竣工验收备案表，验收某某5号楼为合格工程。某某公司通过邮政快递通知刘某某于2013年11月18日至2013年11月30日收房。合同约定履行期限届满，某某业主因被告某某公司延期交房多次进行群体性上访，2014年2月27日，某某业主与被告公司工作人员协商解决商品房买卖争议一事。2014年6月25日，府谷县信访联席会议办公室作出第3次会议纪要，双方同意协商解决，并签订补充合同，但未形成一致意见，也未签订补充合同。一审法院认为：2011年9月19日，作为买受人的原告刘某某与作为出卖人的被告某某公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同约定，甲方如未按照《商品房买卖合同》约定期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已付房价款向甲方追究违约金。按照《商品房买卖合同》第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，在30天内违约金按已付房款的1%计算；自第二个月起，违约金按已付房款2%计算。逾期超过三个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按照下列第2种约定，追究甲方的违约责任，1.甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金，合同继续履行；2.终止合同，甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。因人力不可抗拒的自然灾害或因遵守、配合政府双创及其它部门、机构的行为等特殊情况造成的工期延误，交房日期相应顺延。但在合同履行过程中，因被告开发的某某项目工程土地使用权存在纠纷，导致被告所购买的地块30.98亩未能全部使用，府谷县人民政府将无法开发利用的12.58亩土地进行置换，被告停工6个月，同时因土地置换导致某某项目工程原设计方案变更，变更日期需60个工作日（即84个自然日）。受府谷县暴雨影响，停工43个自然日。配合政府双创，停工37个自然日。上述工期延误日期共计344天。因此，被告延期交房符合合同约定的顺延交房的情形，双方签订的合同应继续履行。原告要求解除双方之间的商品房买卖合同并支付违约金的诉讼请求无事实依据，因此，该请求应予以驳回。关于原告要求被告返还已付首付款559692元、银行按揭贷款本息、贷款保险金、公证费、未偿还的银行按揭贷款本息及赔偿经济损失的诉讼请求，因合同应当继续履行，且该请求与本案并非同一法律关系，故对该请求应予驳回。但被告未提供证据证明因某某项目工程在验收后已由公安机关消防机构验收或备案，并向原告履行了告知义务，按照消防法相关规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查，抽查不合格的，应当停止使用。因此，对导致原告不能及时入住所造成的经济损失，被告应承担相应的赔偿责任。其中原告首付房款559692元，向银行借款1300000元全额支付房款1859692元，被告应当按照已付房款为基数向原告赔偿损失。被告应当从向原告通知收房届满之日（即2013年11月30日）起，按照中国人民银行六个月至一年期同期同类人民币贷款基准利率的150%向原告赔偿损失，直至该项目消防验收或备案合格并通知原告之日止。关于被告主张原告解除合同超出除斥期间，因合同履行期限届满后，原告一直主张权利，该主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告刘某某与被告府谷县某某有限公司之间的《商品房买卖合同》继续履行。二、被告府谷县某某有限公司于本判决生效之日起十日内以已付房款1859692元为基数，从2013年11月30日起按照中国人民银行六个月至一年期同期同类人民币贷款基准利率的150%向原告刘某某赔偿损失，直至消防验收或备案合格并通知原告之日止。三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28470元，原告刘某某负担14235元，被告府谷县某某有限公司负担14235元。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，故本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明：公安消防机构于2014年7月1日对涉案房屋小区出具建设工程竣工验收消防备案受理凭证，并于2016年5月20日出具榆公消验字（2016）第0042号榆林市公安消防支队建设工程消防验收意见书，综合评定验收合格。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，任何人不得擅自解除。上诉人刘某某与被上诉人府谷县某某有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被上诉人应当在2013年8月31日前，将经验收合格的房屋交付上诉人使用，逾期超过3个月，甲方有权终止合同。2013年11月11日某某1号楼取得住宅工程用户手册，2013年11月27日涉案房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格，2013年12月20日取得政府住建管理部门颁发的《竣工验收备案表》等证明文件，由此说明2013年12月20日，涉案房屋符合交付条件，根据合同约定，“因人力不可抗拒的自然灾害或因遵守、配合政府双创及其它部门、机构的行为等特殊情况造成的工期延误，交房日期相应顺延”，建设过程中，因政府土地规划置换、双创工作、暴雨影响等原因导致被上诉人实施工程工期延误期间超出逾期交房期间，被上诉人延期交房的行为并未违反合同约定。被上诉人在工程竣工验收合格后，已通过邮政快递方式通知上诉人于2013年11月18日至2013年11月30日收房，表明被上诉人向上诉人交付房屋的意愿。上诉人认为被上诉人超出合同约定的2013年8月30日交房期限三个月后，上诉人即可解除涉诉合同的理由，因上诉人行使解除权，应在合同约定的解除权成就后的解除期限内行使解除权，现期限届满，解除权消灭。现上诉人据此请求解除合同不能成立。上诉人认为涉诉合同房屋未经公安消防机构验收，不具备交付条件，因双方约定竣工验收为交付条件，工程竣工验收合格后，公安消防机构于2014年7月1日出具建设工程竣工验收消防备案受理凭证，未指出涉诉房屋相关建筑有不合格之处，并于2016年5月20日出具榆公消验字（2016）第0042号榆林市公安消防支队建设工程消防验收意见书，综合评定验收合格，由此证明，涉诉工程未能及时取得消防验收不影响合同根本目的的实现。但被上诉人在向上诉人通知交房时，未经公安消防机构验收合格，导致上诉人未能及时入住造成经济损失，应当承担相应的经济损失，原审判决以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，确定的损失赔偿方法并无不当，应予维持。二审期间，上诉人认为涉诉合同房屋小区环境发生变化，居住品质降低，认为符合法定解除情形，因上诉人在一审期间基于约定解除主张解除合同，该理由属于二审期间新增加的理由，不予审查。另上诉人认为被上诉人提交的相关行政管理部门出具的行政文件内容不真实，程序违法的理由不属人民法院民事审判主管范围，不予审查。综上，上诉人所持上诉理由均无事实和法律依据支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25000元，由上诉人刘某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩燕妮代理审判员 白成钰代理审判员 吴凤凤二〇一六年十月十三日书 记 员 白 阳 百度搜索“”