（2016）赣0121民初1101号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-15
案件名称
江西宏吉投资有限公司与陶广胜刘秀娟第三人金碧物业有限公司南昌分公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌县人民法院
所属地区
南昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西宏吉投资有限公司,陶广胜,刘秀娟,金碧物业有限公司南昌分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第六十条第一款，第七十三条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条，第一百四十五条
全文
江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初1101号原告：江西宏吉投资有限公司。住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区富山大道1168号小蓝经济开发区管委会*楼****室。组织机构代码：75997358-8。法定代表人：赵长龙，该公司董事长。委托代理人：熊涛，该公司职员。被告：陶广胜，男，1978年8月12日出生，汉族，户籍地：江西省南昌市，住江西省南昌县。被告：刘秀娟，女，1981年5月5日出生，汉族，户籍地：江西省南昌市，住江西省南昌县。第三人：金碧物业有限公司南昌分公司。住所地：江西省南昌市西湖区桃苑大街*号金源大厦*座*楼****室。组织机构代码：69846603-9。负责人：黎龙，该公司总经理。委托代理人：徐晨，该公司员工。委托代理人：田雪霖，该公司员工。原告江西宏吉投资有限公司（以下简称宏吉公司）诉被告陶广胜、刘秀娟、第三人金碧物业有限公司南昌分公司（以下简称金碧公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏吉公司委托代理人熊涛、被告陶广胜、第三人金碧公司委托代理人田雪霖到庭参加诉讼。被告刘秀娟经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宏吉公司诉称：原、被告双方于2014年12月26日签订《南昌县商品房买卖合同》，被告按揭贷款购买原告开发建设的南昌恒大城某号房，向原告支付了首期购房款人民币288854元，原、被告与中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行三方就剩余房款人民币660000元签署了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为保证人对被告的借款承担阶段性连带责任担保。2016年1月开始至今，被告未按月偿还银行贷款，银行要求原告承担保证责任。2016年4月5日原告向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利合计人民币660856.87元。根据原、被告双方签订《南昌县商品房买卖合同》第七条及补充协议四第3条第（一）款第5项约定：买受人未按规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《南昌县商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》；2、判令被告已支付的购房款人民币288854元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币6609元；3、判令被告承担原告代为支付的贷款利息、罚息、复利等费用损失共计人民币14822.75元。本案诉讼费用由被告承担。对第三人金碧公司所述的事实与实际一致，因原告诉请中要求没收被告全部首付款，如原告的诉请得到支持，则由被告直接向第三人偿还借款。如本案生效判决中有应当返还被告的合同款，原告同意在该金额中向第三人支付相应借款。被告陶广胜辩称：针对原告的起诉：1、我同意与原告解除合同；2、原告主张已支付购房款不予退还我不同意，对于违约金我认为过高，仅同意承担一部分；3、对于原告代偿的银行复利、罚息等费用愿意按法律规定承担。针对第三人的起诉：1、75000元是我向第三人借的，但是我给了原告，我同意与原告解除合同，所以75000元应由原告直接向第三人支付；2、对于违约金不应该由我承担，因为按照合同约定要求还这笔钱，第三人说我的房子已经回收了，所以不让我去还；3、我同意归还37950元给第三人。被告刘秀娟未答辩。第三人金碧公司辩称：2014年12月26日，我公司与被告签订《借款协议》，约定由申请人向被告提供无息借款人民币227000元，用于被告向原告支付其认购的南昌恒大城某号房的购房款，还款方式为2015年6月8日、2015年12月8日、2016年6月8日前分别归还77000元、75000元、75000元。此外，被告还向我公司及原告书面承诺：被告未按期归还借款的，原告有权以拍卖、出租等方式处置房屋。协议签订后，我公司如数支付了借款。但因被告拒绝履行商品房买卖合同，导致原告起诉至法院解除商品房买卖合同，同时被告也未能如期向我公司履行还款义务。我公司与被告订立的借款协议是基于原被告签订的商品房买卖合同，且借款合同明确约定借款目的系用于支付购房款。若商品房买卖合同被解除，则我公司借款的目的也不复存在，所借款项应当直接返还给我公司。此外，若商品房被原告收回，也会直接损害我公司的权益。为维护我方自身合法权益，特申请以第三人的身份参加诉讼，请求：1、解除第三人与被告的借款协议；2、判令被告返还第三人借款75000元并计算至实际返还日的违约金、息差奖励37950元或由原告按照前述标准直接向申请人返还全部借款及违约金。经审理查明：2014年12月26日，被告陶广胜、刘秀娟（买受人）与原告宏吉公司（出卖人）签订《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大城某号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2014年12月26日前支付首期房款288854元，余款660000元须在2014年12月26日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。同日，被告陶广胜、刘秀娟与第三人金碧公司签订《借款协议》，协议约定：1、被告向第三人借款227000元用于购买南昌恒大城某号房；2、被告应于2015年6月8日、2015年12月8日、2016年6月8日前分别归还77000元、75000元、75000元。3、若被告未按期还款，则每逾期一天按每期未还款项总额的千分之一向第三人支付违约金。借款协议签订后，被告陶广胜、刘秀娟出具《付款委托书》一份给第三人金碧公司，第三人据此授权将人民币227000元支付至原告的指定账户。2015年1月21日，原告与被告陶广胜、刘秀娟及案外人中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行（以下简称建设银行）办理了660000元的20年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为保证人对被告的660000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款已于2015年1月26日发放。截止2016年4月5日，被告陶广胜、刘秀娟已连续四期未按约偿还银行贷款。同日，建设银行扣划原告账户内660856.87元（其中本金646034.12元，利息、罚息、复利等共计14822.75元）用于结清被告陶广胜、刘秀娟所欠款项。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行出具的《函告》、中国建设银行个人贷款对账单、中国建设银行个人贷款结清证明、特种转账借方凭证，第三人提供的《借款协议》、付款委托书、中国工商银行进账单等证据予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（本合同）第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》（本合同）及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款660000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了660856.87元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张解除《南昌县商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币6609元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币646034.12元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为6460元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计14822.75元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币14822.75元，理由正当，于法有据，本院予以支持。庭审中，原告申请撤回主张被告返还息差奖励37950元的诉讼请求，属于原告对自身权益的处分，且未违反法律法规的规定，本院予以准许。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款288854元归原告所有，本院不予支持。被告以实际行动表明不履行还款义务，第三人据此主张解除《借款协议》，本院予以支持。第三人主张被告返还借款75000元及计算至实际返还日的违约金或由原告按照前述标准直接向第三人支付，本院认为，原被告之间的购房合同以及被告与第三人之间的借款合同已被解除，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，因此一方面被告可要求原告返还购房首付款（即288854元），另一方面第三人可要求被告返还借款（即75000元），若被告怠于行使债权，第三人据此可以自己名义代为行使被告的债权，故本院对第三人请求被告返还借款本金、原告承担连带返还责任的诉讼请求予以支持。关于第三人主张按未归还借款总额的千分之一计算违约金的诉讼请求，本院认为，虽然双方对于违约金计算在借款协议中已有约定，但该违约金计算标准明显偏高，且该违约金实为借款利息，依照我国对民间借贷利率的限制性规定应当予以适当降低，宜以年息24%的标准计算被告应支付的逾期付款违约金，原告以应返还给被告的款项为限向第三人支付。庭审中，被告陶广胜提出正是因第三人不接受自己的还款，才导致逾期偿还借款本金的事实发生，故其不应承担逾期还款的违约责任，但未提供任何证据予以证明且第三人亦不认可，故对被告陶广胜的该项抗辩理由，本院不予采纳。关于第三人主张两被告向其返还息差奖励37950元的诉讼请求，被告陶广胜当庭予以确认并同意支付，因被告陶广胜已自认，故本院对第三人请求被告陶广胜支付上述款项的诉请予以支持，第三人请求刘秀娟支付上述款项的诉请，因其未提供证据以证明自己的事实主张，故本院不予支持。被告刘秀娟经传票传唤无正当理由拒不到庭，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第七十三条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告江西宏吉投资有限公司与被告陶广胜、刘秀娟于2014年12月26日签订的《南昌县商品房买卖合同》；二、被告陶广胜、刘秀娟应在本判决生效之日起十日内支付原告江西宏吉投资有限公司逾期付款646034.12元的违约金计人民币6460元；三、被告陶广胜、刘秀娟应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西宏吉投资有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计14822.75元；四、解除被告陶广胜、刘秀娟与第三人金碧物业有限公司南昌分公司于2014年12月26日签订的《借款协议》；五、被告陶广胜、刘秀娟在本判决生效之日起十日内返还第三人金碧物业有限公司南昌分公司借款本金人民币75000元；六、被告陶广胜、刘秀娟在本判决生效之日起十日支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司逾期归还钱款75000元的违约金（自2016年6月8日起至欠款归还之日止，按年息24%计算）；七、上述五至六项原告江西宏吉投资有限公司在288854元的限额内承担连带给付责任；八、被告陶广胜在本判决生效之日起十日内返还第三人金碧物业有限公司南昌分公司人民币37950元；九、驳回原告江西宏吉投资有限公司其他的诉讼请求。十、驳回第三人金碧物业有限公司南昌分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14964元、保全费2261元，由被告陶广胜、刘秀娟承担15550元，由第三人金碧物业有限公司南昌分公司承担1675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 朱 琳人民陪审员 谢小青人民陪审员 李 娟二〇一六年十月十三日书 记 员 刘文莉 更多数据：搜索“”来源：