（2016）琼96民终1372号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-05
案件名称
上诉人刘晓瑜因与被上诉人海南天擎房地产开发有限公司、兰州大学劳动服务公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
海南省第一中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘晓瑜,海南天擎房地产开发有限公司,兰州大学劳动服务公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
{C}海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)琼96民终1372号上诉人（原审原告）：刘晓瑜。委托诉讼代理人：周继斌，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ晖，甘肃正天合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南天擎房地产开发有限公司。法定代表人：华永祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱峻，澄迈县金江事务所律师法律工作者。被上诉人（原审被告）：兰州大学劳动服务公司。法定代表人：张海瑜，该公司经理。委托诉讼代理人：傅亚西，该公司副经理。上诉人刘晓瑜因与被上诉人海南天擎房地产开发有限公司（以下简称天擎公司）、兰州大学劳动服务公司商品房销售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院(2016)琼9023民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、理由，不开庭进行了审理。上诉人刘晓瑜的委托诉讼代理人周继斌、被上诉人天擎公司的委托诉讼代理人邱峻、兰州大学劳动服务公司委托诉讼代理人傅亚西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘晓瑜上诉请求：维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，依法改判支持上诉人一审第三、四、五项诉讼请求。事实与理由如下：一、一审法院认定事实错误。依《商品房买卖合同》第十一条的约定，天擎公司负有书面通知上诉人收房的义务，天擎公司未履行通知义务已经构成违约。一审法院依据兰州大学劳动服务公司所称的“其介绍的包括上诉人在内的30余位已经办理房屋交接手续入住”的答辩意见就认定上诉人收到了天擎公司的通知，证据不足，并据此认定逾期交付房屋和逾期办证的责任均在刘晓瑜错误。二、在本案一审中，天擎公司自始至终未向上诉人提供各类文件证明其销售的该房屋已经满足交房条件，涉案房屋仍未通过竣工验收。《商品房销售管理办法》第七条规定：商品房现售，应符合已通过竣工验收的条件。天擎公司销售的是未能通过竣工验收的商品房，不符合法律规定的商品房销售条件。故其始终未能也无法向上诉人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也一直未能向上诉人交付房屋并办理产权证书，其行为已严重违背与上诉人签订的《商品房买卖合同》，故应当由其承担对上诉人造成的，因迟迟未能收房而造成的各类损失。被上诉人天擎公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。事实与理由如下：1.上诉人在上诉状中称从未与天擎公司联系，与其起诉中所陈述的多次与催促天擎公司交房是矛盾的，是不诚信的诉讼。2.关于上诉人说涉案房屋未竣工验收，涉案房屋竣工已经验收，上诉人的代理人也去看过。3.关于上诉人所称的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并非天擎公司不能提供，而是上诉人没有过来交接。兰州服务公司公司答辩称，兰州服务公司公司是居间人，且已经履行了居间人义务，不存在过错，不应承担责任。刘晓瑜向一审法院起诉请求：1.请求判令被告天擎公司三个月内向原告交付诉争房屋；2.请求判令被告天擎公司向原告交付诉争房屋后三个月内为原告办理诉争房屋产权证书；3.请求判令二被告连带向原告支付自2011年10月2日起至交房之日的逾期交房违约金（暂计至2015年11月10日为42525元）；4.请求判令增加二被告逾期办证违约金，并判令二被告连带向原告支付以原告已交付的合同总房价款为本金自2012年4月2日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金（暂计至2015年11月10日为67688.19元）;5.请求判令二被告连带向原告支付代收的办证费用的利息1586.13元（该利息自2012年4月2日起算，暂计至2015年11月10日，实际以计算至被告为原告办理产权登记之日）;6.本案的诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2011年2月21日，出卖人（甲方）海南天擎房地产开发有限公司与买受人（乙方）刘晓瑜签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），合同约定买受人购买澄迈县金江镇文化北路东侧金江半山花苑D幢4层03号房；房屋总价款298384元；签订合同时，买受人向出卖人支付总房款95%即283464元，余款5%即14920元于交房之日付清；出卖人应当在2011年10月1日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当自商品房交付使用180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还就交接手续、出卖人逾期交房的违约责任等进行约定。2011年3月4日，买受人刘晓瑜交付半山花苑D-403室颁证费用10488元。2011年4月1日，刘晓瑜缴纳半山花苑D幢403房销售款283464元，天擎公司开具了发票。合同签订至今，涉诉房屋未办理交房及房产证办理手续。庭审中，被告天擎公司对原告诉请的第一、二项均无异议，该院予以认可。另查明，被告兰州大学劳动服务公司作为居间人为原告刘晓瑜提供澄迈县金江镇半山花苑房源信息，原告刘晓瑜向兰州大学劳动服务公司支付信息和服务费2500元。被告兰州大学劳动服务公司同一时期还为案外三十几位购房人提供了半山花苑的房源信息，且上述购房人均已交房入住。一审法院认为，本案的焦点有两个：一、被告天擎公司是否应承担逾期交房的违约责任。根据原告刘晓瑜与被告天擎公司签订的《商品房买卖合同》第十一条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”可知，出卖人天擎公司负有通知义务，天擎公司辩称已通过电话、信息方式通知原告在规定时间内办理交房手续，并向购房者寄发《收楼通知书》，但被告天擎公司未提供相关证据证明上述内容，原告刘晓瑜对通知事实也予以否认。该院认为，虽然被告天擎公司未能提供相关证据证明其所称通知内容，但庭审中被告兰州大学劳动服务公司称其介绍的包括原告在内的三十余位购房者除原告一户之外均已办理房屋交接手续并入住，同时庭审中原告也表示合同签订后其本人来过海南几次与物业沟通相关事宜，由此可知原告应当已知悉所购房屋已达到交付使用的条件可以办理交房手续，那么根据《商品房买卖合同》第十一条相关规定，买受人应当在出卖人发出交房通知十日内办理交房验收交接手续。综上，该院认为天擎公司已履行出卖人的通知义务，不构成逾期交房的违约责任，对原告诉请的第三项本院不予支持。在商品房买卖中，商品房验收是办理房屋权属证书的前置程序，本案涉诉房屋因原告刘晓瑜未能及时收房而致商品房未办理权属证书，逾期办证责任应由原告自行承担，原告诉请的第四项于法无据，该院不予支持。被告兰州大学劳动服务公司与天擎公司是否应连带支付代收办证费用的利息。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”可知，居间人的义务仅为向委托人报告订立合同的机会或媒介服务，并不参与合同的订立，本案中被告兰州大学劳动服务公司作为居间人已履行了自身义务，不存在过错，因此原告要求被告兰州大学劳动服务公司连带支付代收办证费用利息的诉请，该院不予支持。在争议焦点一的论述中，法院已认定逾期办证责任由原告自行承担，因此被告天擎公司无需支付办证费用的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告海南天擎房地产开发有限公司在本判决生效之日起三个月内向原告刘晓瑜交付金江半山花苑D幢4层03房。被告海南天擎房地产开发有限公司向原告刘晓瑜交付金江半山花苑D幢4层03房后三个月内为原告刘晓瑜办理房屋产权证书。驳回原告刘晓瑜的其他诉讼请求。案件受理费7452元，由被告海南天擎房地产开发有限公司负担（原告已预交诉讼费7452元）。上诉人刘晓瑜、被上诉人兰州大学劳动服务公司二审中没有提交证据。被上诉人天擎公司向法院提交如下证据：1.建设工程规划验收合格证、备案证，证明天擎公司所开发的该小区已经竣工验收，并且已经取得竣工验收合格证。2.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》一直留在天擎公司，是刘晓瑜一直没有过来办理交接手续。3、三份收楼通知书、交楼审批单、住户情况登记表，这三户户主都是兰州大学劳动服务公司所介绍过来的户主，C1103李慧、B801陈永槐、C1201周玉春、熊慧祥跟上诉人是一批过来买房的，用以佐证兰州大学劳动服务公司介绍过来的三十多个人其他人都已经入住办理完毕，并且已经办理了房产证。上诉人刘晓瑜对天擎公司提交的证据质证如下：对证据1的真实性有异议。该证是2013年2月27日竣工验收备案，与合同约定的交房时间也完了一年半时间。对证据2的真实性有异议，该证据中的住宅质量保证书中的交付时间比竣工验收备案时间早，而且是被上诉人单方填写的，并没有第三方签章。对证据3的真实性有异议，证明目的也有异议，这三份收楼通知书写的时间是2011年9月15日，按照被上诉人提交的竣工验收合格证的时间2013年1月16日，2011年9月15日房屋还未竣工验收合格。本院对被上诉人天擎公司提交的上述证据认证意见如下：上诉人提交的第1、2份与原件核对无异，与本案的待证事实具有关联性，来源合法，故本院对2份证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对被上诉人提交的第3份证据的真实性因没有原件予以核对，且上诉人对此不予认可，故本院对第3份证据的真实性、合法性、关联性不予确认。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。二审另查明，上诉人刘晓瑜与被上诉人天擎公司于2011年2月21日签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条约定，出卖人如未能按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过玖拾日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”第十五条约定，出卖人应当自商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋所在的“半山花苑”工程于2013年1月16日取得《建设工程规划验收合格证》，于2013年2月27日取得《建设工程竣工验收备案证》。本院认为，上诉人刘晓瑜与被上诉人天擎公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行合同。上诉人刘晓瑜与被上诉人天擎公司对于一审判决第一、二项判令的交房以及办证事宜均无异议。本案二审的争议焦点是：1.双方没有按照合同约定的时间交接房屋是哪一方的原因，天擎公司是否应承担逾期交房以及逾期办证的违约金；2.兰州大学劳动服务公司是否应承担连带责任。一、关于双方没有按照合同约定的时间交接房屋是哪一方的原因，天擎公司是否应承担逾期交房以及逾期办证的违约金的问题。上诉人刘晓瑜与被上诉人天擎公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行合同。根据合同第八条以及第十一条的约定，在涉案商品房达到交付使用条件后，天擎公司应当书面通知买受人办理交付手续，并应在2011年10月1日前将经验收合格的商品房交付给刘晓瑜。上诉人刘晓瑜称涉案房屋未经竣工验收合格，天擎公司没有按照约定书面通知其办理交房手续，构成违约。天擎公司则认为，该公司已经履行了通知的义务不存在违约，刘晓瑜在收到通知后没有过来收房是房屋不能按照约定交付的原因。根据本案查明的事实，涉案的商品房于2013年2月27日取得《建设工程竣工验收备案证》。而按照上述合同的约定，天擎公司不仅应在2011年10月1日向刘晓瑜交付房屋，所交付的商品房还必须是经验收合格的。因此，无论天擎公司是否已经按其自称的在2011年10月1日前通知刘晓瑜办理交房手续，因其客观上无法在2011年10月1日向刘晓瑜交付符合约定的商品房，已经构成违约。但结合兰州大学劳动服务公司介绍的包括刘晓瑜在内的三十余位购房者均已办理房屋交接手续并入住以及刘晓瑜自称的在签订合同后（2013年上半年）来过海南与物业沟通相关事宜的事实，一审法院认定刘晓瑜应当已知悉所购房屋已达到交付使用的条件可以办理交房手续也并无不当。即对于没有按照合同约定的时间交接房屋双方均存在过错，天擎公司应当承担在办理竣工验收合格前的逾期交房违约责任，应按照合同第九条的约定自2011年10月2日起至房屋符合交付条件的2013年2月27日止按日向刘晓瑜支付已付283464元房价款万分之壹的逾期交房违约金14570元（514天×283464元×0.0001=14570元）。至于办证的违约金，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，在商品房交付使用后，天擎公司才有提交资料报产权登记机关备案的义务，因涉案的商品房还未交付使用，天擎公司在交房前还不具有提交资料申请办证的义务，故也不存在违约办证的行为，不应承担逾期办证的违约金，也不应支付代收的办证费用的利息。二、关于兰州大学劳动服务公司是否应承担连带责任的问题。连带责任的承担须有法律规定或者当事人的约定。本案中，兰州大学劳动服务公司只是天擎公司与刘晓瑜商品房买卖合同的居间人，并非合同的当事人，根据合同的相对性，不应承担买卖合同的义务以及承担相应的违约责任。且该公司已经促成双方签订合同，已经完成了居间人的义务，对于买卖合同的履行没有义务再承担责任。因此，刘晓瑜请求兰州大学劳动服务公司承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上，上诉人刘晓瑜的上诉请求部分成立。一审判决认定部分事实和适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、维持海南省澄迈县人民法院（2016）琼9023民初14号民事判决第一项、第二项；二、撤销海南省澄迈县人民法院（2016）琼9023民初14号民事判决第三项；三、被上诉人海南天擎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人刘晓瑜支付逾期交房违约金14570元；四、驳回上诉人刘晓瑜的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费7452元，由被上诉人海南天擎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄声泽审判员 阮慧婷审判员 林树平二〇一六年十月十三日 法官助理林珍 书记员邱飞丽附：适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄声泽撰稿：林珍校对：邱飞丽印刷：林珊海南省第一中级人民法院2016年10月18日印制（共印25份）