（2016）新27民终420号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2017-01-10
案件名称
博乐市世纪购物中心业主委员会与王斌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
博乐市世纪购物中心业主委员会,王斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民事判决书（2016）新27民终420号上诉人（原审原告）：博乐市世纪购物中心业主委员会。住所地，博乐市北京路84号。法定代表人:张旭红，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：于彬，新疆亚桥律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：王斌，男，汉族，1961年3月3日出生，住博乐市，电话138XXXX****。委托诉讼代理人：孔令君，新疆双湖律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人博乐市世纪购物中心业主委员会（以下简称世纪购物业主委员会）与被上诉人王斌房屋租赁合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2015）博民一初字第1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人世纪购物业主委员会委托诉讼代理人于彬，被上诉人王斌及委托诉讼代理人孔令君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人世纪购物业主委员会上诉请求：依法撤销博乐市人民法院（2015）博民一初字第1446号民事判决，改判被上诉人给付租金40000元。事实和理由：一、原审法院认定被上诉人王斌提供的证据证实王斌持有房屋所有权面积与测绘面积一致，应视为王斌等人购买地下室时，消防控制室已算至房屋面积之中，在消防控制室改造成可利用部分后，该面积仍然应当作为被上诉人王斌等人房产面积之内为由驳回上诉人诉请与事实严重不符。原审法院仅凭被上诉人提供的博乐市公安消防检许字（2013）第30号营业前合格证，就当然认为被上诉人地下室存在独立消防控制系统，显然认定事实有误。二、按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“物权法第六章所称专有部分包括：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用”，以及第三条所称共有部分，消防属共有，“世纪购物中心”地下室原90平方米的“消防控制室”，不但在所属功能的利用上不具备被上诉人等地下室业主独立使用、专有排他使用的专有属性，而且在原设置功能、用途上亦属于“购物中心”整栋大楼公共使用的消防配套设施。三、正是基于地下室90平方米“消防控制室”房产属于“新世纪购物中心”全体业主的属性。《会议纪要》决定，消防整改后腾出原“消防控制室”房产出租给被上诉人经营使用，王斌向业主委员会支付房租，表明双方已形成契约关系，原审法院在既未认定该契约为无效，也未认定该契约对双方有无拘束力情况下，直接无视契约存在，损害了其他业主权利。原审法院认定上诉人对该部分不享有所有权，且消防控制室作为公用部分不能用于出租不符合法律规定，“消防控制室”是业主委员会上同意进行改造的，同时收取租金是为支付改造后消防控制室租赁其他房屋的租金，是为全体业主服���的，不违反法律规定。原审法院既认定被上诉人王斌提供的证据证实王斌持有房屋所有权面积与测绘面积一致，又认定消防控制室属公用部分，互相矛盾。请二审法院予以改判。被上诉人王斌辩称，本案诉争面积位于地下室，属若干所有人所有，是被上诉人等人共同购买，房产证证明该房屋不是上诉人的。双方是否存在租赁关系，上诉人要有权处分，且双方达成合意才能成立租赁关系，被上诉人认为与上诉人存在租赁关系没有证据支持。房屋产权有房产证书证明，被上诉人除自己购买的部分外，还有租赁其他人的面积。该房屋不属于上诉人，上诉人对租金的计算标准无事实及法律依据，双方不存在建立租赁合同的基础，关于消防系统的问题与本案无关。要求二审法院驳回上诉，维持原判。原告世纪购物业主委员会向一审法院起诉请求：1、要求被告王斌支付租金40000元；2、案件受理费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年12月12日博乐市边境经济合作区房地产开发公司取得坐落于J6-1-62-1世纪购物中心房屋所有权证一份，房屋建筑面积为11571.76平方米，其中含地下室面积2640.45平方米，房屋性质为自建。后被告王斌等人购买世纪购物中心地下室，并分别办理房屋所有权证，其中被告王斌房产证面积为2140.07平米，登记时间为2010年9月12日；李琴房产证面积为103.38平米，登记时间为2013年5月12日，另一房产证面积为55平米，登记时间为2011年12月1日；郭鸿珍房产证面积为205.28平米，登记时间为2008年10月20日。2008年8月15日博乐市边境经济合作区房产开发公司与被告王斌签订《世纪购物中心面积认可书》，内容为确认世纪购物中心负一层建筑面积为2140.07平米，实得面积为1764.13平米，共有面积其中该楼层分摊面积375.94平米，分摊系数为21.31%。2013年1月28日世纪购物中心出具图纸对��下室水泵房、消防控制室及发电机组进行改造，其中将消防控制室从地下室移出。现地下室由被告王斌使用。2013年4月15日被告王斌、案外人补厚清、王文与邱燕、郭忠燕签订协议，约定被告王斌等人将其所有房屋租赁给邱燕及郭忠燕，建筑面积约为40平米，租赁费为1200元/平米，每年租金为50000元。2010年4月18日原告博乐市世纪购物中心业主委员会经重新选举并经博乐市青得里街道办事处和平路社区同意，选举张旭红为该业主委员会主任。一审法院认为，原告博乐市世纪购物中心业主委员会主张被告王斌支付租赁费，应当提供证据证实其对该部分享有所有权，原告提供的测绘图仅能证实地下室的区域分布及面积，被告王斌提供的证据证实被告王斌等人持有的房屋所有权证面积与测绘图面积一致，应当视为被告王斌等人购买地下室时，消防控制室已经算至房屋面积中，在消防控制室改造成可利用部分后，该面积依然应当为被告王斌等人的房产证面积内，原告对该部分不享有所有权，且消防控制室作为公用部分，原告仅能将其作为业主共同目的使用，其用于出租不符合法律规定，原告主张被告王斌支付租赁费的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。经审判委员会2016年4月8日讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决：驳回原告博乐市世纪购物中心业主委员会的诉讼请求。案件受理费800元，由原告博乐市世纪购物中心业主委员会负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于双方当事人之间是否存在房屋租赁合同关系，本案中上诉人世纪购物业主委员会主张房屋租赁合同成立的主要证据是2013年6月23日一份会议记录，该会议记录无法说明房屋租赁合同应当具备的租赁期限、租赁价格、租赁双方权利和义务等必备要件，且被上诉人王斌不认可双方之间存在房屋租赁合同关���。上诉人世纪购物业主委员会主张的是租赁费，其前提是双方成立或存在房屋租赁合同关系，证明房屋租赁合同成立的举证责任在上诉方。上诉人世纪购物业主委员会没有完成举证责任应当承担不利的法律后果。在上诉人与被上诉人房屋租赁合同是否成立无法得到认定的情况下，上诉人世纪购物业主委员会要求被上诉人王斌支付租赁费的诉讼请求缺乏事实依据和法律根据，本院不予支持。一审判决以上诉人世纪购物业主委员会对涉案争议房产部分不享有所有权来驳回上诉人一审诉讼请求，适用法律不当，本院予以纠正，但一审判决结果正确，本院予以维持。综上所述，上诉人博乐市世纪购物中心业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决结果正确，应予维持。经本院审判委员会2016年10月9日讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人博乐市世纪购物中心业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长骆玲审判员姜斌代理审判员黄欢二〇一六年十月十三日书记员徐金龙 来自