（2016）川0181民初1713号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-07
案件名称
吴叶松与廖勇租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
都江堰市人民法院
所属地区
都江堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴叶松,廖勇
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初1713号原告:吴叶松，男，汉族，1990年7月1日出生，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人唐可，四川重德律师事务所律师。被告:廖勇，男，汉族，1963年3月30日出生，住四川省成都市金牛区。原告吴叶松与被告廖勇租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日受理后，依法适用简易程序审理公开开庭进行了审理。原告吴叶松的委托代理人唐可到庭参加诉讼。被告廖勇经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告吴叶松向本院提出以下诉讼请求：1、判令原被告解除《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告租金自2016年1月1日至被告返还房屋为止，截至2016年3月31日被告尚欠原告租金共计61398元。3、判令被告支付原告垫付的物业服务费5980.89元、水费666.7元、电费9947.5元及垃圾处理费210元；4、判令被告支付原告租金、物业服务费、水费及垃圾处理费的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率4倍结算，自2016年4月25日起诉之日起）利息计算至被告给付清结为止；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月26日，原被告签订《房屋租赁合同的协议》，约定被告租赁原告位于都江堰市二环路彩虹大道南段855号“岷山·水都豪庭”（34-5、34-6、34-7）商铺三间，房屋面积共计1137平方米，租赁期限：十二年（即2013年7月1日至2025年6月30日止）。被告支付原告租金，被告租用期间的物业服务费及被告经营过程中所发生的费用由被告承担。2014年10月16日，原被告双方经协商一致后另行签订了《房屋租赁合同补充合同（2）》，约定2014年7月1日至2015年6月30日的房租调整为每月10元/平方米，在此期间全年优惠81864元，待一年执行期满后（即2015年7月1日至2016年6月30日）仍按原《房屋租赁合同》第四条第二款执行。被告于2016年1月1日至今未支付租金，截至2016年3月31日尚欠原告租金共计61398元。同时，原告替被告垫付物业服务费（自2016年2月1日至4月30日）共计5980.89元，水费667.7元、电费9947.5元及垃圾处理费210元。被告廖勇经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月26日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告廖勇租赁原告吴叶松所有的位于都江堰市二环路彩虹大道南段855号“岷山·水都豪庭”（34-5、34-6、34-7）商铺三间，房屋面积共计1137平方米。《房屋租赁合同的协议》第四条约定：“租赁期限：十二年（即2013年7月1日至2025年6月30日止）。租金约定为2013年7月1日至2014年6月30日为附条件免收房租期。在免收房租期内，如廖勇提出终止合同或迟交其他（水、电、物管等）费用（达七天以上）即视为廖勇已无力经营。廖勇应当撤离承租的房屋。房屋内外廖勇添置的所有设施、设备等一切财产归吴叶松所有，作为对吴叶松免收房租的补偿费用，对此廖勇予以郑重确认，并同意此补偿条件。2014年7月1日至2015年6月30日该房屋每平方米的月租金为16元。2015年7月1日至2016年6月30日该房屋每平米的月租金为18元。2016年7月1日至2017年6月30日该房屋每平方米的月租金为20元。租金支付方式为房屋按先缴租金后使用的原则，按季度交纳以人民币现金方式结算。支付时间为季度租金到期前的10个工作日交纳下个季度的房屋租金。如遇国家法定节假日结束后的第一天支付。”第六条约定：“在本合同有效期内，廖勇保证按合同的规定如期足额向吴叶松支付租金、物管费及由廖勇应支付的费用。”第七条约定：“若有下列情形之一发生，吴叶松有权提前终止合同，并要求廖勇承担违约的责任：1、廖勇逾期一个月未支付租金，物管费及其他应交费用；本合同期满后或因廖勇负违约责任提前解除时，吴叶松按廖勇使用房屋的现实状态收回房屋，廖勇应在合同解除后的10天内搬走廖勇所有的移动设备，设施和物品，廖勇不得损坏或拆除建筑物本身之结构，廖勇对房屋的改造、装修及供电、供水、供气、排污等设备、设施不得搬走的，无偿属于甲方。廖勇在规定期内未取走的廖勇的物品，吴叶松视为廖勇的遗弃物，由吴叶松处理。廖勇在10日内未搬走并交回房屋的，吴叶松有权自行收回房屋，廖勇不得以任何理由阻扰。如逾期交回房屋，除房租外，吴叶松每日加收廖勇（1000元）的场地占用费。”合同第八条约定：“廖勇拖欠租金、物管费、应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，吴叶松有权向廖勇收取拖欠金额5%的滞纳金。”原告吴叶松和被告廖勇分别在该份《房屋租赁合同》的“甲方”及“乙方”处签字并捺印。2014年10月16日，原告吴叶松和被告廖勇签订了《房屋租赁合同补充合同（2）》约定：“房租调整：吴叶松在2013年6月26日出租了岷山·水都豪庭”（34-5、34-6、34-7）号房，建筑面积为1137平方米，（其中包括：厨房109.2平方米）租期为十二年（即2013年7月1日至2025年6月30日止）现经双方协商同意将2013年6月26日签订的《房屋租赁合同》的第四条第二款进行调整，即2014年7月1日至2015年6月30日的房租作一次调整，原今年应付房租每月16元/平方米，调整为10元/平方米。因此按原合同（2014年7月1日至2015年6月30日止）每月应付租金为18192元。年付租金：218304元。调整后（2014年7月1日起至2015年6月30日止）每月租金为月付11370元。年付租金136440元。在此期间吴叶松全年优惠廖勇81864元。待一年执行期满后（2015年7月1日至2025年6月30日）仍按原《房租租赁合同》第四条款的第2款执行。”原告吴叶松和被告廖勇分别在该份《房屋租赁合同补充合同（2）》的“甲方”及“乙方”处签字并捺印。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。原告在庭审中陈述被告按照《房屋租赁合同补充合同（2）》中对租金的调整约定向原告支付了2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金共计54576元以及被告按照《房屋租赁合同》支付了2015年7月1日至2015年12月31日的租金共计122796元，尚欠原告2016年1月1日后的租金至今未付。且原告向本院提交了照片等证据证明“被告廖勇租赁房屋用于经营酒楼，该酒楼已于2016年2月停止经营，但目前被告仍在继续使用租赁房屋。”此外，案外人四川都江堰岷鑫物业管理有限公司（以下简称岷鑫物管公司）与原告吴叶松签订了《物业管理服务协议》，约定由案外人岷鑫物管公司为原告吴叶松所有的岷山·水都豪庭”（34-5、34-6、34-7）提供物业管理服务。在被告廖勇租金房屋期间，原告为被告廖勇垫付了租赁期间产生的物业费、水费、电费及生活垃圾处理费等费用。对此，案外人岷鑫物管公司于2016年4月2日出具《收款收据》载明：“收到水都豪庭吴叶松代缴物业管理费3987.26元，代收水费666.7元、电费9947.5元、生活垃圾处理费70元。”2016年4月29日，案外人岷鑫物管公司出具《收款收据》载明：“收到水都豪庭吴叶松代缴物业管理费1993.63元。”2016年9月3日，案外人岷鑫物管公司出具《收款收据》载明：“收到水都豪庭吴叶松代缴物业管理费9968.15元。”上述事实有原告提交的以下证据1、原告、被告信息。2、《房屋租赁合同》及《补充协议2》；3、票据及物业管理协议；4、个人及家庭房屋登记记录信息证明；5、照片等在案佐证。以上证据符合证据的关联性、合法性和真实性，本院予以采信。本院认为，1、原告吴叶松与被告廖勇签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同2》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原被告均应按约履行各自的合同义务。原告按照合同约定将房屋交付给被告廖勇使用。被告应当按照合同约定给付租金。庭审中原告陈述：“被告按约向原告支付了2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金共计54576元及2015年7月1日至2015年12月31日的租金共计122796元，尚欠原告自2016年1月1日起至被告返还房屋之日止的租金，暂计算至至2016年3月31日止的租金共计61398元。”本院认为，原告自认被告已偿还了2014年7月1日至2015年12月31日的租金共计177372元，本院对该事实予以确认。就2016年1月1日起的租金至被告返还房屋之日止的租金偿还情况，被告廖勇应负有举证责任。因被告廖勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面证据证明其偿还租金的情况以及被告目前使用房屋的现状，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，应由被告廖勇承担举证不利的后果。故原告主张被告廖勇支付从2016年1月1日起至被告返还房屋之日止的租金，暂计算至2016年3月31日止的租金共计61398元的诉讼请求，符合原被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定，于法有据，本院予以支持。故被告廖勇应当向原告支付从2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金61398元以及从2016年4月1日起至2016年6月30日止的租金【按照《房屋租赁合同》约定的月租金20466元标准计算】以及2016年7月1日起至被告实际返还租赁房屋之日止的租金【按照《房屋租赁合同》约定的月租金22740元标准计算】。2、关于原告主张解除原被告签订的《房屋租赁合同》的问题。原被告双方约定被告支付租金给付时间为按季度交纳以人民币现金方式结算。支付时间为季度租金到期前的10个工作日交纳下个季度的房屋租金。被告廖勇在原告方催告后未按期付款，截止2016年3月31日尚欠原告方租金61398元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;…”之规定，被告廖勇的行为构成违约，原告有权解除合同，故原告主张解除原被告签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。3、原被告签订《房屋租赁合同》第六条约定：“在本合同有效期内，廖勇保证按合同的规定如期足额向吴叶松支付租金、物管费及由廖勇应支付的费用。”庭审中原告提交了《收据》证明被告廖勇租金房屋期间，原告为被告廖勇垫付了租赁期间产生的物业费5980.89元、水费667.7元、电费9947.5元。故被告廖勇应当按照合同约定向原告交纳物管费及由廖勇应支付的费用。故原告主张要求被告支付其代缴的物业费5980.89元、水费667.7元、电费9947.5元的主张，符合合同约定，本院予以支持。原告主张要求被告支付其代缴的垃圾处理费210元，因其提交的《收据》载明的垃圾处理费为70元，故本院认定被告应向原告支付其代缴的垃圾处理费70元。4、原被告签订《房屋租赁合同》第八条约定：“廖勇拖欠租金、物管费、应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，吴叶松有权向廖勇收取拖欠金额5%的滞纳金。”因被告廖勇拖欠原告租金、物管费，现原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率4倍从2016年4月25日起至被告实际给付之日止支付租金及物管费的资金占用利息，符合法律和合同的约定，本院予以支持。此外，原告要求被告支付水费、电费及垃圾处理费的资金占用利息，没有合同依据，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴叶松与被告廖勇于2013年6月26日签订的《房屋租赁合同》。二、被告廖勇于本判决生效之日起十日内支付原告吴叶松租金61398元（截止2016年3月31日）。三、被告廖勇于本判决生效之日起十日内支付原告吴叶松租金（按照月租金20466元的标准计算从2016年4月1日起至2016年6月30日止的租金以及按照月租金22740元的标准计算从2016年7月1日起至被告实际返还租赁房屋之日止的租金）。四、被告廖勇于本判决生效之日起十日内支付原告吴叶松物业费5980.89元、水费667.7元、电费9947.5元、垃圾处理费70元。五、被告廖勇于本判决生效之日起十日内支付原告吴叶松租金及物业费的资金占用利息（以物业费5980.89元及被告欠付的租金之和为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍从2016年4月25日起计算至被告实际给付之日止）六、驳回原告吴叶松的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件诉讼费1750元，由被告廖勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 吴勇建代理审判员 益西措人民陪审员 李国平二〇一六年十月十三日书 记 员 何 唯 来自