（2016）粤0304民初10555、17815号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2017-07-26
案件名称
杨浩与王麒瑞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王麒瑞,杨浩,深圳市家家顺房产交易有限公司,平安银行股份有限公司深圳分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初10555、17815号10555案原告（17815案被告）：杨浩，男，汉族，1991年10月30日出生，住址湖南省常德市鼎城区。委托代理人：黎志，广东世纪华人律师事务所律师。委托代理人：袁远，广东世纪华人律师事务所律师。10555号案被告（17815号案原告）：王麒瑞，男，汉族，1971年10月1日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人：李土炎，广东普罗米修律师事务所律师。10555号案第三人（17815号案被告）：深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2（仅限办公），组织机构代码68379045-0。法定代表人杜艳花。委托代理人：李婕雯，女，汉族，1992年7月10日出生，系公司员工。委托代理人：侯迪，女，汉族，1994年3月2日出生，系公司员工。10555号案第三人：平安银行股份有限公司深圳分行，住所地广东省深圳市福田区深南中路1099号，组织机构代码78921030-3。负责人：姚贵平，行长。委托代理人：杨健，男，汉族，1988年3年27日出生，系公司员工。委托代理人：董春琳，女，土家族，1990年3月10日出生，系公司员工。10555号案、17815号案第三人：赵子翔，男，汉族，1994年11月5日出生，住址广东省惠州市惠阳区。委托代理人：黎志，广东世纪华人律师事务所律师。委托代理人：袁远，广东世纪华人律师事务所律师。杨浩诉王麒瑞及第三人平安银行股份有限公司深圳分行（下称平安银行深圳分行）、深圳市家家顺房产交易有限公司（下称家家顺公司）及王麒瑞诉杨浩、赵子翔（后王麒瑞撤回对赵子翔的起诉，本院已另行制作民事裁定书）家家顺公司房屋买卖合同纠纷两案，本院于2016年4月29日、7月27日分别受理后，两案依法追加赵子翔为两案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年9月27日公开对两案合并进行了审理，杨浩的委托代理人黎志、袁远，王麒瑞及其委托代理人李土炎，第三人平安银行深圳分行的委托代理人杨健，第三人赵子翔的委托代理人黎志、袁远到庭参加诉讼。10555号案件第三人、17815号案件被告家家顺公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，两案现已审理终结。杨浩提起10555号案诉称，2015年12月20日，赵子翔与王麒瑞通过家家顺公司签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定，赵子翔购买王麒瑞名下位于深圳市福田区红荔路园岭新村124栋1XX房产，建筑面积97.11平方米，房产证号码为30××24，房产转让总价款为625万元，定金为50万元。同日，杨浩与王麒瑞、赵子翔签订了《主体变更确认书》，三方协商一致同意由杨浩履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及其附件有关买方权利义务的约定，将涉案房产过户到杨浩名下，杨浩由此成为《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的买方。2015年12月24日，赵子翔代理杨浩与王麒瑞签订了《赎楼方式变更确认书》，约定原合同的赎楼方式变更为王麒瑞自行筹款还清银行贷款并办理注销抵押登记等所有相关手续，由此产生的费用由王麒瑞承担。此外，合同还约定，王麒瑞须于2016年1月20日之前配合杨浩到银行办理首期款监管手续并申请按揭贷款。合同签订后，杨浩按约定于2015年12月20日向王麒瑞支付了50万元定金，并且多次催促王麒瑞配合杨浩办理首期款资金监管手续，但直至起诉之日，王麒瑞均没有配合杨浩办理资金监管手续，导致合同无法继续履行。此外，王麒瑞也没有按照约定自行筹款还清银行贷款并注销涉案房产抵押登记，王麒瑞的行为已经构成违约。综上所述，王麒瑞的行为已经严重违反了合同的约定，为了维护杨浩的合法权益，根据我国有关法律规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、王麒瑞继续履行杨浩、王麒瑞之间签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，按照合同约定注销涉案房产抵押登记，第三人平安银行股份有限公司深圳分行予以协助办理注销抵押登记；2、王麒瑞继续履行杨浩、王麒瑞之间签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，按合同约定将位于深圳市福田区红荔路园岭新村124栋X房产(深房地字第××号)过户登记至杨浩名下，将涉案房产及钥匙交付杨浩，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续；3、王麒瑞承担违约责任，以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金，即王麒瑞按照每日3125元的标准向杨浩支付违约金312500元（暂计至2016年4月29日，从2016年1月20日起算至王麒瑞将涉案房产过户登记至杨浩名下，将涉案房产及钥匙交付杨浩，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续之日止）；4、由王麒瑞承担全部诉讼费用。王麒瑞口头答辩称，导致合同无法履行的原因是因杨浩违约在先，拒绝支付相关费用。杨浩的诉讼主体资格有问题，目前杨浩提供的证据均不能证明杨浩是深圳市二手房买卖及居间服务合同的实际履行方，王麒瑞在合同履行中并没有见过杨浩，也没有收到任何杨浩出具的文书，除2015年12月20日签订的有争议的主体变更确认书之外，王麒瑞在收到的文件中显示的合同签订主体均为赵子翔，且赵子翔在所有文书中均以合同相对方的身份签署，并没有任何表明其为代理人的意思表示。综上，请求驳回杨浩的全部诉讼请求。10555号案件第三人家家顺公司出具情况说明称，2015年12月20日，赵子翔、王麒瑞在第三人的居间下签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同真实、合法、有效。合同签订当天，签订了《主体变更确认书》约定将房屋过户至杨浩名下，随后赵志利代杨浩向王麒瑞支付了50万元定金，并且依据《资金托管协议》第一条约定，将该50万元定金托管在第三人处。同日，经赵子翔书面放款申请，第三人于2016年12月25日将托管定金中的49万元付款至王麒瑞处，并依照《资金托管协议》约定继续托管其中的交房保证金1万元。2016年12月24日，赵子翔经杨浩授权委托与王麒瑞签订了《赎楼方式变更确认书》，约定变更原合同约定的担保赎楼方式为自行筹资赎楼，并承担变更赎楼方式产生的费用。2016年1月20日，杨浩方在第三人的协助下前往银行办理首期款资金监管，监管金额140万元，当天王麒瑞以在外出差为由未出现，家家顺公司也通知王麒瑞及时到银行在相关文件上补签字，但王麒瑞一直未配合。随后，双方因就赎楼费用的承担无法达成一致，家家顺公司也多次组织双方沟通，协商方案，无奈一直无果，交易自此停滞。2016年4月21日家家顺公司配合杨浩发《催告函》至王麒瑞。家家顺公司已经充分履行了核实与告知义务，在交易出现争议对一直积极组织双方沟通协商，家家顺公司诚挚地希望双方协商解决本案争议。若交易继续，我司愿意继续提供居间服务；若交易不再继续，我司将保留向违约方追偿佣金的权利。10555号案件第三人平安银行陈述称，借款人王麒瑞为我行贷款客户，与我行签订贷款合同，贷款金额为156万元，其中借款人王麒瑞以其房产深圳市福田区红荔路园岭新村124栋X房（深房地字第××号）为以上贷款提供抵押。截至2016年7月14日，借款人王麒瑞尚欠贷款本金1233757.65元，因王麒瑞贷款本息未清偿，因此我行作为涉案房产的抵押权人在结清贷款和相关费用前，不同意转让涉案房产所有权。王麒瑞提起17815号案诉称，2015年12月20日，王麒瑞与赵子翔通过家家顺公司签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定，赵子翔购买王麒瑞名下位于深圳市福田区红荔路园岭新村124栋X房产，建筑面积97.11平方米，房产证号码为30××24，房产转让总价款为625万元。买方在协议签订时向卖方支付定金50万元。买方须于2016年1月20日之前支付定金之外的首期款140万至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭货款申请的相关资料，配合银行办理按揭货款审批手续。同时合同约定，买方须承担合同所约定的全部税费，包括提前还款短期借款利息，提前还款赎楼罚息、担保赎楼费等。2015年12月20在签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的同时，王麒瑞在没有任何合意，并且不是真实意思表示的情况下，签订了《主体变更确认书》，确认书约定买方的履行主体由赵子翔变更为杨浩。在整个履行过程中，因王麒瑞没有收到《主体变更确认书》，王麒瑞从来没有知悉买方的履行是杨浩，包括所有的往来文件中，从来没有出现杨浩的信息，直至杨浩起诉王麒瑞，王麒瑞才得知履行主体发生变更。2016年12月24日，王麒瑞在家家顺公司工作人员郭精科的要求下签订了只有王麒瑞方签字而没有其他各方签字《赎楼方式变更确认书》，变更赎楼方式。在签署该确认书时，郭精科明确向王麒瑞表示，确认书只是赎楼方式的变更，相关的税费还是由买方来承担。在这一情况下，王麒瑞签署了上述确认书。在签订确认书后，王麒瑞多次通过家家顺公司工作人员催促赵子翔支付赎楼的相关费用，包括提前还款短期借款利息，提前还款赎楼罚息、担保赎楼费，但赵子翔均通过家家顺公司工作人员以费用过高等理由拒绝支付。王麒瑞一再表示如买方不同意上述费用承担，可以退还定金，解除合同。在2016年1月13日时，王麒瑞签订的《赎楼方式变更确认书》赵子翔还没签字，王麒瑞多次要求家家顺公司进行协调、处理，都没有得到合理解决，一拖再拖。2016年1月7日，王麒瑞亲自前往平安银行股份有限公司咨询办理提前还款事宜，并就相关费用、时间等问题进行确定。但是赵子翔以及家家顺公司都没有做出相关费用支付的回应，使合同履行一再延迟，赵子翔已经构成了严重违约。2016年4月17日，王麒瑞收到家家顺公司工作人员高申彪的催告函，王麒瑞也于2016年4月18日就上述函件进行回函。2016年4月20日，王麒瑞收到赵子翔的催告函，王麒瑞也于2016年4月21日就上述函件进行回函。在没有赵子翔、杨浩的任何回应后，王麒瑞再次于2016年4月25日致函赵子翔。2016年5月10日、5月25日、6月15日，王麒瑞三次致函赵子翔，并抄送家家顺公司，但时至今日，都没有任何回应。直至王麒瑞委托代理律师去福田区人民法院领取材料，才知道杨浩的存在，还有王麒瑞被起诉。综上所述，赵子翔严重违反合同约定，逾期履行超过十五个工作日，已经构成严重违约。家家顺公司在提供居间服务过程中，严重违反诚信，不得勤勉尽责，给王麒瑞带来重大损失。为了维护王麒瑞的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：解除王麒瑞与赵子翔、家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》；2、没收赵子翔所交付的买房定金50万元；3、被告家家顺公司返还交房保证金10000元；4、杨浩与家家顺公司共同承担本案全部诉讼费用。杨浩口头答辩称，一、主体变更确认书及赎楼方式变更确认书均是双方之间的真实意思表示，合法有效。本案中，杨浩办理资金监管必须有王麒瑞配合，但王麒瑞拒绝配合办理资金监管，从杨浩提交的证据和居间方家家顺公司提交的情况说明足以证明。二、变更赎楼方式后不会再产生新的赎楼费用，至于提前还清赎楼罚息也是王麒瑞自行筹资完成赎楼后根据提前赎楼的时间和欠款数额计算，未完成赎楼的则没有实际发生，也无法计算。银行收取的提前还款罚息只有几千元，杨浩从未表示不承担该笔费用。三、本案中，杨浩的诉讼主体资格适格，杨浩提交的证据有杨浩委托赵子翔办理购房手续的授权委托书，因此赵子翔的行为产生的法律后果应直接由杨浩承担。17818号案件被告家家顺公司对王麒瑞的起诉未进行答辩，开庭时缺席。10555、17815号案件第三人赵子翔陈述称，其陈述意见与杨浩的答辩意见一致。经审理查明，2015年12月20日，王麒瑞（卖方）与赵子翔（买方）、家家顺公司（居间方）签署《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定，王麒瑞将其名下位于深圳市福田区红荔路园玲新村124栋1XX（新95栋）房产（下称涉案房产）以625万元的价格出售给赵子翔；买方同意在合同签订进向卖方支付定金50万元；买方以按揭付款方式支付除定金之外的楼款，买方须于2016年1月20日之前支付除定金之外的首期款140万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司融资赎楼的，须于签订本合同之日起3个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准。卖方在买方取得银行贷款承诺函后3个工作日内配合担保公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在3个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交给第三方办理过户；该房产没有租约；包含提前还款短期借款利息、提前还款赎楼罚息等税费均由买方承担；买卖双方同意买方支付定金或楼款预留1万元作为交房保证金由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金）后3个工作日内将房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。王麒瑞另在合同尾部签署收据，确认收到赵子翔支付的定金50万元。同日，王麒瑞、赵子翔与家家顺公司签署《资金托管协议》约定，买卖双方同意将定金50万元托管在居间方即家家顺公司，其中包含交房保证金1万元。同日，赵志利以POS机消费的方式在家家顺公司刷卡消费共50万元，其后杨志利出具《代付款说明》称，鉴于杨浩购买卖涉案房产，其代杨浩支付了购房定金50万元。王麒瑞确认收到了定金49万元，还有1万元目前仍托管在居间方即家家顺公司处。同日，王麒瑞（卖方）、赵子翔（买方）、杨浩（第三人）签署《主体变更确认书》约定，三方协商一致同意由第三人履行原合同及附件有关买方权利义务的约定，将房产过户到第三人名下，同时买方保证第三人具有购房资格，能顺利履行合同，否则买方为此承担连带责任，须按照原告合同承担违约责任。王麒瑞确认该确认书中其签名的真实性，但称其签署该确认书时，该确认书为空白的，另外两方均不在场。杨浩称其签署该协议书时王麒瑞不在场，但是赵子翔签署时王麒瑞是在场的。同日，杨浩出具《授权委托书》称，因其购买涉案房产，委托赵子翔为其代理人，代签合同、代缴购房定金、首付款、办理银行资金监管和按揭贷款，以及办理购买商品房的所有相关手续。2015年12月24日，王麒瑞、赵子翔和家家顺公司的代表高申彪共同签署《赎楼方式变更确认书》，约定原合同的赎楼方式变更为卖方自行筹款还清银行贷款并办理注销抵押登记等所有相关手续，因付款方式变更所产生的费用由卖方承担，买卖双方确认居间方已尽到合理的查明告知义务并已知晓付款方式变更后的风险。王麒瑞确认该确认书中签名的真实性，亦确认赎楼方式由担保公司担保赎楼变更为现金赎楼，但称其签署时该确认书为空白，赵子翔亦不在现场。赵子翔称其签署时王麒瑞在场。2016年1月20日，家家顺公司员工发短信给王麒瑞称，已安排客户在建行做资金监管，请王麒瑞回来后尽快和其联系并补交材料。2016年4月18日，王麒瑞向家家顺公司邮寄《复函》称，其于2016年4月17日收到就涉案房屋买卖合同的《催告函》，家家顺公司所称的王麒瑞需于2016年1月20日之前履行办理首期款监管手续，是对于合同理解混乱，并且对于没有按合同约定完成资金监管的责任问题避之不谈。买方必须于2016年1月20日前完成资金监管，但是买方并没有按要求完成，责任在于买方，所以买方已构成违约。2016年4月21日，王麒瑞向赵子翔寄发《复函》称，其于2016年4月20日收到赵子翔的《催告函》，合同约定赎楼费需赵子翔支付，但是赵子翔对该项费用拒绝支付，一直没有配合，并多次变更，这才导致双方出现纠纷。涉案房产未能赎楼的原因在于赵子翔，赵子翔应立刻履行应尽义务。同日，赵子翔及家家顺公司共同向王麒瑞发《催告函》，函件称赵子翔已于2016年1月20日按合同去建设银行景苑支行签署了按揭合同，鉴于约定的履行期限已届满，为保障合同各方权益，特提醒王麒瑞在函件签发之日起3日内办理首期款资金监管。2016年4月25日，王麒瑞再次向赵子翔及家家顺公司作出《复函》称，其于2016年4月20日收到赵子翔的《催告函》，催告函的内容与其于2016年4月21日向赵子翔寄发的复函的内容一致。2016年5月10日，王麒瑞向赵子翔寄发《催告函》称，根据合同约定赵子翔应支付提前还款短期借款利息、提前还款赎楼罚息等费用，但王麒瑞在赎楼过程中，赵子翔自行或通过中介方向王麒瑞表达不支付、不承担上述费用，导致王麒瑞无法顺利完成相关赎楼手续。现函告赵子翔在收到函件三个工作日内，通过书面方式提出赔偿王麒瑞损失，并明确是否按合同约定支付相关费用。该函件同时抄送家家顺公司。2016年5月25日、6月15日，王麒瑞再次分别向赵子翔寄发《催告函》，要求赵子翔收到函件之日起3个工作日内通过书面方式明确赵子翔是否还有意愿继续履行合同，并就之前函件关注的事项提出合理化方案。该两份函件同时抄送家家顺公司。王麒瑞为证实其已着手办理赎楼手续，向本院提交了其向平安银行深圳分行申请办理提前偿还涉案房产抵押贷款的回执。杨浩为证实其已向银行申请办理资金监管，向本院提交了其签字的银行卡申请表及记载杨浩已向银行申请二手房贷款的电脑记录予以佐证。另查，涉案房产买卖合同履行过程中，王麒瑞与家家顺公司多名工作人员于2016年1月9日至23日期间多次通过微信就合同履行问题进行了沟通，王麒瑞称按130万元借，费用降低3.5厘（即45500），再降就不做了，家家顺公司员工回复称，贷款额度能不能再少一点，王麒瑞回复称不能少，之后家家顺公司员工称客户认为这个费用有点高，不愿意付，之后又表示争取让客户支付该笔费用。对于买卖双方已协议变更赎楼方式为现金赎楼的情况下，为何王麒瑞与中介方在之后的微信沟通中称杨浩对赎楼费的金额有异议事宜，王麒瑞称该45500元为借现金赎楼所支付的利息。杨浩称该45500元为担保赎楼贷款的利息，在双方已约定变更赎楼方式为现金赎楼的情况下，王麒瑞仍要求杨浩支付该赎楼贷款利息，杨浩不同意支付，但中介方为了促成双方的交易，有向杨浩说明王麒瑞想让杨浩支付赎楼费的意思，杨浩已向中介方明确表示拒绝支付，要求按合同约定履行，中介向王麒瑞转达该意思时措辞有出入。。再查，涉案房产登记在王麒瑞名下，不动产证号为30××24号，目前仍处于抵押状态，抵押权人为第三人平安银行深圳分行。截至庭审日，杨浩具备在深圳市购买房产的资格，杨浩为证实其具备一次性支付购房款的能力，向本院提交了其在中国银行账户有存款580万元的余额查询单予以佐庭审时，关于双方为何未在合同约定的期限内办理资金监管的原因，杨浩称2016年1月20日其在居间方工作人员陪同下到建设银行办理资金监管，居间方发短信和打电话要求王麒瑞到场配合，但王麒瑞以在外出差为由没有到场。杨浩先在建设银行相关文件上签字，并录入银行系统，居间方通知王麒瑞事后及时到银行补签相关资料，但王麒瑞以各种理由推脱，导致至今没有办理。王麒瑞称赵子翔拒绝按约定支付相关费用，导致王麒瑞行使不安抗辩权，同时双方就费用问题多次沟通无果，对后续资金监管问题没有达成一致的履行时间。庭审后，家家顺公司就10555号案件提交《补充情况说明》称，主体变更确认书由王麒瑞及赵子翔当场签署，杨浩在次日补签。2016年12月24日，赵子翔经杨浩授权委托与被告签订了《赎楼方式变更确认书》，此协议是在王麒瑞家中签字，随后联系赵子翔在协议上签字确认，双方意思表示一致签订此协议。本院认为，涉案房产买卖合同原约定的买方为赵子翔，但之后买卖双方及杨浩共同签署了《主体变更确认书》将买方变更为杨浩，虽然王麒瑞称其签署该确认书时杨浩不在场，但王麒瑞在签字时应清楚签署该确认书的法律后果，即在王麒瑞签字后，赵子翔可授意任何一方作为新的买方履行涉案合同，签署该确认书时无论杨浩或赵子翔是否在场，均不影响杨浩作为涉案房产的买方行使合同权利，涉案房产的买方应为杨浩，杨浩与王麒瑞之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，杨浩有权以涉案房产买方的身份提起诉讼。两案的争议焦点在于买卖与卖方哪方违约。首先，合同约定买方即杨浩应于2016年1月20日前办理首期款140万元的资金监管，根据居间方向王麒瑞发送的短信、杨浩向银行提交申请办理按揭贷款填写的申请书、银行系统记载的内容及王麒瑞在庭审时陈述因杨浩未支付相关费用，王麒瑞行使不安抗辩权而未配合办理资金监管等事实，本院认定杨浩及家家顺公司已通知王麒瑞在2016年1月20日办理资金监管，在杨浩及家家顺公司到达银行后，王麒瑞未能到达现场配合办理相关手续。其次，关于赎楼费的承担，王麒瑞和杨浩的代理人赵子翔及家家顺公司已签署《赎楼方式变更确认书》，王麒瑞亦确认赎楼方式变更为自行筹款赎楼，此时涉案房产的赎楼方式已由担保公司担保赎楼的方式变更为王麒瑞自行筹款赎楼，虽然该确认书中约定费用由卖方承担，但综合涉案合同约定的所有税费由买方承担、各方后续的微信中关于担保费负担的沟通内容及催告函记载的内容，可认定现金赎楼的短期利息应由买方即杨浩承担。买卖双方虽然在2016年1月20日时仍对赎楼费的支付金额有异议，但此时王麒瑞配合杨浩或赵子翔办理资金监管对王麒瑞是有利的，王麒瑞以此为由行由行使不安抗辩权不符合法律规定，王麒瑞不配合办理资金监管已构成违约；再次，王麒瑞与居间方在微信中并没有明确该45500元为担保公司担保赎楼费还是现金赎楼的短期利息，虽然现金赎楼的短期利息由杨浩支付，在现金赎楼未实际完成的情况下，短期借款实际产生利息的金额是不确定的，王麒瑞本可在赎楼后按实际产生的短期利息要求杨浩支付该费用，即便之后杨浩明确拒绝支付相关费用，王麒瑞仍可按合同约定催告杨浩履行支付义务或追究其违约责任，但王麒瑞在收到赵子翔及居间方催告其履行办理资金监管义务的催告函后仍未配合杨浩、赵子翔办理首期款资金监管，反而多次发函要求赵子翔支付赎楼费，此时杨浩有权以王麒瑞未办理资金监管而行使不安抗辩权。王麒瑞为合同约定的赎楼义务人，而截至庭审时涉案房产仍处于抵押状态，王麒瑞已构成根本违约。杨浩已向王麒瑞足额支付了定金、在杨浩具备购房资格、自愿一次性支付购房款的情况下，杨浩请求王麒瑞继续履行合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。过户的所有税费按合同约定应由杨浩承担。关于迟延履行违约金，合同约定王麒瑞应于2016年1月20日配合办理资金监管，双方签署的《赎楼方式变更确认书》并未明确约定赎楼的时间及赎楼费的支付时间，虽然该约定不明不足以影响合同的继续履行，但却导致双方产生涉案纠纷并最终致使双方未能自愿继续履行涉案合同，杨浩及王麒瑞对于该约定不明均有过错，在本院认定涉案合同继续履行的情况下，本院对杨浩主张的迟延履行违约金不予支持。如上所述，王麒瑞构成根本违约，其请求解除涉案合同无事实和法律依据，在本院已认定涉案合同继续履行的情况下，对其主张没收定金50万元的请求，本院亦不予支持。家家顺公司托管的交房保证金1万元为购房款的一部分，家家顺公司应向王麒瑞返还交房保证金1万元。关于履行合同的顺序，因涉案房产设有抵押权，只有注销抵押权才有继续履行的可能，且抵押权人即第三人平安银行深圳分行的合法权益也应得到保护，故应先还清按揭贷款以注销抵押权。之后，杨浩应将剩余房款575万元（625万元－50万元）支付给王麒瑞，王麒瑞应向杨浩交付房屋并办理相关水电费、物业的过户交接手续并配合杨浩办理过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：：一、王麒瑞应于本判决生效之日起10日内向第三人平安银行股份有限公司深圳分行清偿涉案房产即位于深圳市福田区园岭新村124栋1××号房产（不动产证号：30××24）的按揭贷款（具体金额以该行出具的应还款清单为准），逾期未清偿的，可由杨浩在上述期限届满后10日内代为清偿。第三人平安银行股份有限公司深圳分行对涉案房产的抵押债权实现后，应在10日内配合注销涉案房产的抵押登二、王麒瑞应在涉案房产注销抵押登记之日起10日内向杨浩提供收款账号，杨浩应于提供账号后的10日内向该账号支付购房款575万元（如杨浩代王麒瑞向第三人平安银行股份有限公司深圳分行偿还了按揭贷款，杨浩代为清偿的款项应抵扣购房款）；三、王麒瑞应于杨浩支付完购房款后的10日内，或在王麒瑞逾期未提供收款账号时则应于上述指定提供账号的期限届满后10日内，与杨浩共同向深圳市房地产权登记部门申请将涉案房产转移登记至杨浩下，过户登记需缴纳的税费按合同约定由杨浩承担；；四、王麒瑞应于涉案房产过户至杨浩名下后的3日内，结清涉案房产的物业管理费、水电费、燃气费、有线电视费、电话费、网络费等相关费用，配合杨浩办理有关过户手续，将位于深圳市福田区园岭新村124栋1××号房产交付于杨五、深圳市家家顺房产交易有限公司应于本判决生效之日起10日内向王麒瑞返还交房保证金1万元；六、驳回杨浩的其他诉讼请求；七、驳回王麒瑞的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。10555号案件受理费57738元（已由杨浩预交），由杨浩负担2749元，王麒瑞负担54989元；10555号案件保全费5000元（已由杨浩预交），由王麒瑞负担。17815号案件受理费8900元（已由王麒瑞预交），由王麒瑞负担8725元，家家顺公司负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 肖 人民陪审员 侯媛蓉人民陪审员 高 兰二〇一六年十月十三日日书记员附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”