（2016）黑0622民初2026号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-17
案件名称
原告许琴、李卫东与被告大庆市万宸房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案判决书
法院
肇源县人民法院
所属地区
肇源县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许琴,李卫东,大庆市万宸房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0622民初2026号原告：许琴，女，1953年7月8日出生，汉族，住黑龙江省肇源县肇源镇城北街8委。原告：李卫东，男，1976年2月2日出生，汉族，住黑龙江省肇源县肇源镇城北街。二原告委托代理人：鲍俭，肇源县社区法律服务所法律工作者。被告：大庆市万宸房地产开发有限公司，住所地，肇源县原啤酒厂院内。法定代表人：赵永生，该公司经理。原告许琴、李卫东与被告大庆市万宸房地产开发有限公司（以下简称万宸房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告许琴、李卫东及二原告的委托代理人鲍俭，被告万宸房地产公司的法定代表人赵永生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告签订的三份房屋拆迁置换合同有效，并协助办理产权证；2、请求法院判令被告给付违约金80万元；3、诉讼费用由被告承担。庭审时要求对未交付的300平方米住宅，在被告开发的阳光春城小区商服楼上置换300平方米商铺（挨着案外人鲍永胜和刘淑华），庭审后申请撤回对有关住宅楼的诉求。事实与理由：2011年4月16日被告万宸房地产公司法定代表人赵永生以肇源县宇龙房地产开发有限公司名义与原告签订阳光春城棚户区房屋置换合同书三份，2011年10月10日宇龙公司正式将该小区开发项目转让给万宸房地产公司，所有权利、义务一并转让。转换合同约定，被告给原告还迁置换商服楼10米×（15米至18米）一、二层一处，8米×（15米至18米）一、二层一处；住宅楼300平方米（其中110平方米四层一处、100平方米三层一处、90平方米三层一处）。现因被告所建的商服楼开间不足5米，为此被告确认置换给原告的商服楼为第12、13、14、15门。而原计划住宅是在商服楼上面建造，现因在商服楼上面建住宅没有获得批准，所以原告要求被告在商服楼三层给还300平方米商铺。另外按合同约定，被告没有在约定期限内交工，每迟延一天承担违约金500元，现已超过1170天，应承担违约金175.5万元，原告主张80万元。被告辩称，原告提交的是其与肇源县宇龙房地产开发有限责任公司的回迁合同，该合同已作废，原告后期又与万宸房地产公司签订了合同，合同约定回迁给原告的商服楼是三个，后期原告要求给四个，有一个是原告花钱购买，价款70万元，但原告还没有交款，所以被告要求待实际交付之后，双方重新算帐再行确认双方争议。对原告要求在商服楼三层给还商铺，被告不同意，因为双方已约定，如果原告不满意给还的住宅，则被告按每平方米3000元给找价款。另外因原告上访阻碍了被告施工，拖延了工期，所以对原告主张的违约金被告不同意给付。原告围绕诉讼请求提交了房屋转换合同书三份、商服楼位置确定说明一份，被告对证据的真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证。经庭审确认：二原告为母子关系，2011年4月16日被告万宸房地产公司法定代表人赵永生以肇源县宇龙房地产开发有限责任公司名义与原告许琴签订房屋置换合同书，用许琴所有的平房置换宇龙公司开发的阳光春城棚户区住宅三处（位置在商服楼上）、车库一个、商服楼一处，商服楼要求为8米×（15米-18米）一、二层。同日与李卫东签订房屋置换合同书，约定置换给李卫东商服一处，标准为10米×（15米-18米）一、二层，李卫东给付价款70万元，分两次付清，交钥匙时给付一半，办房照时给付另一半。合同并约定宇龙公司的施工工期为2011年5月15日，有效工期10个月，如不能交工，每延期交付一天，给付500元违约金。2011年10月宇龙公司将该项目整体转让给万宸房地产公司。后因在商服楼上方建住宅没有获得审批，双方约定的住宅没能交付。而建成的商服楼没有双方约定的标准。2012年万宸房地产公司确认给二原告的商服楼为第12、13、14、15门，约17.3米×18米，以最后测量面积为准。住宅楼如果原告不满意，可按3000元每平方米给付价款。至起诉日止，车库已交付，但住宅和商服未交付，原告的70万元也没有交纳。本院认为，二原告与宇龙公司签订的房屋置换协议书系双方真实意思表示，合法有效。宇龙公司将整个工程转让给被告万宸房地产公司后，被告作为该转让合同的受让人，应按照二原告与宇龙公司签订的房屋置换协议履行，被告抗辩称还有新的合同，但没有向法庭出示。现被告将车库已交付给原告，但住宅和商服楼尚未交付，庭审后原告申请撤回对住宅楼的诉请，本院予以确认。关于商服楼，被告已明确了置换位置，为12、13、14、15门，其应按该约定履行。对原告主张的违约金，被告不同意给付，经法院释明后，被告认为违约金过高，要求调整，本院将酌情予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十七条、第二十九的规定，判决如下：一、原告许琴、李卫东与肇源县宇龙房地产开发有限责任公司于2011年4月16日签订的关于置换商服楼的两份合同有效。被告大庆市万宸房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告办理阳光春城小区商服楼第12、13、14、15门的产权证；二、被告大庆市万宸房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告违约金40万元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由被告大庆市万宸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长 邓艳梅人民陪审员 窦晓宁人民陪审员 屈晓继二〇一六年十月十三日书 记 员 陈东辉附：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失” 来自