（2016）川1102民初2204号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2017-03-14

案件名称

乐山国升房地产开发有限公司与四川锦地房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案一审民事判决书

法院

乐山市市中区人民法院

所属地区

乐山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

乐山国升房地产开发有限公司,四川锦地房地产开发有限公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十四条，第十五条第一款；《房屋登记办法》：第三十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1102民初2204号原告：乐山国升房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。法定代表人：曾毅。委托代理人（特别授权）：马春生，四川益华律师事务所律师。委托代理人（一般授权）：高扬，四川益华律师事务所律师。被告：四川锦地房地产开发有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区。法定代表人：熊剑，执行董事。原告乐山国升房地产开发有限公司（以下简称国升房地产公司）与被告四川锦地房地产开发有限公司（以下简称锦地房地产公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月22日、9月6日、10月10日公开开庭进行了审理。原告国升房地产公司的委托代理人马春生、高扬到庭参加诉讼。被告锦地房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国升房地产公司向本院提出诉讼请求：请求被告移交55个地下车位及4-3-14-1、4-3-18-1、4-3-25-1、4-3-26-1四套房产并配合原告办理产权预告登记和转移登记手续。事实和理由：原告与被告于2006年12月11日签订《合作开发协议书》，合作开发锦地上城项目，后来因为其他原因双方于2016年3月30日签订《补充协议》，原告退出项目的合作开发，双方协议对原告以实物分配的方式收回项目投资和预期利润，并附实物分配房源明细表。现有55个地下车位及4-3-14-1、4-3-18-1、4-3-25-1、4-3-26-1四套房产被告还没有履行移交及产权预告登记、产权转移登记等相关义务。为维护自身合法权益，特依法起诉。诉讼过程中，原告明请求被告移交55个地下车位及4-3-14-1、4-3-18-1、4-3-25-1、4-3-26-1四套房产并配合原告办理产权预告登记和转移登记手续。原告要求被告移交的这55个地下车位在南区A、B、C车库中，分别位A库移交车位12个，B库移交车位10个，C库移交车位33个，车位为在建工程，双方对车位进行了确认（明细表）。原告主张被告方在上述车库区域内移交55个车位给原告就可以了，不论车位的面积、位置和编号，不要求和区分车位的面积、位置和编号。被告锦地房地产公司未作答辩。经审理查明：2006年l1月19日，被告锦地房地产公司（丙方）与四川三一工程建设（集团）有限公司（甲方，下称三一公司）、四川汇得置业发展有限公司（乙方，下称汇得公司）签订了《房地产合作开发协议书》。就位于眉山市东坡区眉州大道的152.4亩土地，项目名称为锦地上城的房地产项目进行合作开发事宜达成协议。开发进度约定为：2007年10月31日前正式开工，2007年12月31日前取得预售许可证，2010年12月31日前竣工验收合格并办理完质检备案手续，2011年12月31日前取得合作项目大产权证。项目合作方式约定：1、三一公司以土地使用权共计152.4亩投入，土地作价6328万元。汇得公司协助办理该项目的融资，解决部分资金需求。合作项目其余所需资金由被告锦地房地产公司负责投入；2、以汇得公司及被告锦地房地产公司名义办理该项目的规划许可、施工许可、预售许可等相关手续。被告锦地房地产公司负责项目土地勘测、规划、设计、报建、施工建设、营销、物业管理等事宜。利润分配方式约定：1、项目投资的收回顺序：本协议约定的甲方土地使用权价值；项目融资服务费和成本开支；项目融资款；合作项目丙方投入的资金。2、利润分配的前提：付清土地使用权价款、工程款、贷款、融资费用、税费和该项目对第三人债务。3、在满足上述1、2项条件后利润归丙方所有。被告锦地房地产公司在签订上述《房地产合作开发协议书》后又作为甲方于2006年12月11日与原告国升房地产公司作为乙方（2011年12月13日名称变更前为乐山国昇房地产开发有限公司）签订《合作开发协议书》，鉴于被告锦地房地产公司与三一公司、汇得公司签订的《房地产合作开发协议书》就总占地面积为152.71亩的“锦地.上城”项目合作开发事宜达成协议。合作开发方式以合作各方名义共同报建，联合开发，共同管理，利润共享，风险共担。合作投资方式及各方所占份额约定：1、一期投入(l)甲方及三一公司，汇得公司已用152.71亩土地使用权作为本项目的一期投资，作价6328万元。(2)乙方以现金1243.2万元作为其投资，该款向甲方支付，占本合作项目19.65%(1243.2万元÷6328万元)的份额。（3）如联合开发过程中因项目建设需要增加投资的，双方同意优先考虑利用本项目向金融机构融资予以解决，不足部分，由合作各方按投资份额比例（其中：乙方按19.65%，甲方、三一公司、汇得公司所占的80.35%份额由甲方承诺负责解决）相应追加投资。2006年11月28日，三一公司、汇得公司向原告国升房地产公司出具《承诺函》，内容为：1、位于眉山市东坡区眉州大道眉山市体育馆与“现代城”之间的土地154亩使用权属四川三一工程建设（集团）有限公司；2、出具本函的两公司于2006年11月19日与四川锦地房产开发有限公司签定了关于联合开发上述土地的协议；3、现出具本函的两公司同意你公司作为本项目的联台开发主体之一，其在本项目中的权利义务与四川锦地房地产公司在联合开发协议中的权利义务一致。你公司与锦地房开司之间的权利义务由你两公司另行协商确定。2016年3月30日，被告锦地房地产公司（甲方）与原告国升房地产公司（乙方）签订《合作开发协议书补充协议》，该协议载明鉴于：1、甲乙双方于2006年12月11日签订《合作开发协议书》（以下简称“《协议》”），约定合作开发“锦地上城”项目（以下简称“项目”）并按各自投资份额进行利润分配，现乙方已按《协议》约定履行全部义务包括出资义务；2、甲乙双方签订的《协议》中未对项目投资的收回和利润分配作具体约定，乙方至今尚未收回任何投资，甲乙双方亦未进行任何的利润分配；3、甲乙双方于2015年4月6日共同委托四川方略会计师事务所有限责任公司、四川方略房地产土地估价事务所有限公司、四川锦泰工程管理咨询有限责任公司对项目进行审计、评估和工程造价咨询，并对三家中介机构出具的审计、评估、工程造价咨询报告一致认可。甲乙双方达成补充协议：1、甲乙双方一致同意自本协议签署之日起乙方退出项目的合作开发，结束双方的投资台作关系，同意乙方采用实物分配方式收回项目投资和利润，双方一致确认乙方按照其在项目中的投资比例应收回的项目投资款、利息及利润金额总计为人民币51796017.42元（根据《审计报告》和《工程造价咨询报告》结论，具体见附件），甲方承诺于2016年（空白）月（空白）日前将按双方确认的乙方应收回的项目投资款、利息及利润总计金额等值（根据《资产评估报告》结论）的商品房（住宅、商业、停车位，具体见协议附件《锦地上城项目投资实物分配房源明细表》）移交与乙方（甲方移交商品房需符合竣工验收和交房质量标准，在移交时应双方代表同时到场，经乙方递一进行实地验收确认，移交完毕双方签署移交确认书），并配合乙方在眉山市房地产管理局办理房屋产权预告登记和产权转移登记手续，办理产权转移登记手续涉及应缴纳的税费按有关规定各自承担。另外协议中还有“本协议签署后，项目所涉及的所有债权、债务、诉讼、纠纷及对外责任均由甲方全部承担”、“原《协议》约定与本补充协议不一致的，以补充协议约定为准”的内容。有原、被告双方盖章的协议附件《抵款房源汇总表》中，关于住宅房：位置在23栋2单元房屋套数有12套，位置在2、3、4栋房屋套数有10套，共计22套，备注栏载明“附《明细表》”。总表所附住宅房《明细表》中载明包含本案原告陈述未交付的房号为4-3-14-1、4-3-18-1、4-3-25-1、4-3-26-1在内的住宅房共计22套，未交付四套房屋的面积均为52.11平方米，其它关于位置、面积、单价、总价的内容与总表一致。总表中关于商业门市：位置在4栋底层1-4号门市4套，位置在4栋二层1号1套，共计5套，备注栏载明“附《明细表》”。总表所附该商业房《明细表》中关于位置、面积、单价、总价的内容与总表一致。关于地下车位：位置在南区（建设中），共计55个，单价9万/个，总价4950000元，无面积载明内容，备注栏载明“23栋附近车位，明细待定”。审理中，原告国升房地产公司向本院提交一份有原、被告公司盖章的《锦地上城实物分配地下车位明细表》（2016.5.5），载明车位序号共计55个。位于车位区域A库车位12个，车位编号为：401、402、404、405、407、410、414、424、432、439、441、442。位于车位区域B库车位10个，车位编号为：544、545、551、569、595、645、649、651、654、679。位于车位区域C库车位33个，车位编号为：691、693、694、696、706、708、709、720、721、723、724、726、728、745、747、748、750、751、753、760、762、763、765、767、782、784、786、787、789、801、802、804、805。另查明：根据《合作开发协议书补充协议》上载明的原、被告双方于2015年4月6日共同委托四川方略会计师事务所有限责任公司对项目进行审计作出的审计报告中被告基本情况载明：2006年5月23日三一公司以3665.04万元的价格取得位于眉山市东坡区眉州大道眉山市体育馆与现代城之间152.71亩的出让土地；被告锦地房地产公司成立于2006年10月10日。2008年6月，三一公司收购被告锦地房地产公司股东100%的股份，被告锦地房地产公司成为三一公司的全资子公司；2008年8月，被告锦地房地产公司吸收合并三一公司全资子公司“眉山浩一商贸有限责任公司”（以下简称浩一公司），吸收浩一公司的全部资产及无形资产（土地使用权）及全部债权债务；吸收合并后，浩一公司注销，被告锦地房地产公司于2008年8月20日取得152.71亩土地的土地使用权证；2008年9月，三一公司将所持有的锦地公司的全部股份转让给张丁50%、彭学英50%；截止2014年12月6日，被告锦地房地产公司出资及股权比例变更为：彭聪能出资股份比例50%，张丁出资股权比例25%，张劲出资股份比例25%。另外，审计报告中第四项审计意见载明：2006年10月至2015年3月期间，被告锦地房地产公司“锦地.上城”项目审计后未分配利润16485375.64元；分析非正常因素，调增利润69821378.19元截止2015年3月；截止2015年3月31日未售房预计利润18660968.41元。2008年8月20日，眉山市人民政府向被告锦地房地产公司于颁发本案所涉开发项目土地的（2008）第16869号以及第16306号土地使用权证书，将该土地使用权登记在被告锦地房地产公司名下。2008年9月4日，被告锦地房地产公司取得锦地上城项目用地面积152.711亩的建设用地规划许可证（2008-28号）。2013年5月14日，被告锦地房地产公司取得锦地上城国际社区4号楼、21-23号楼的建设工程规划许可证。9月11日，被告锦地房地产公司取得锦地上城国际社区4号楼、21-23号楼的建设工程施工许可证。被告锦地房地产公司于2013年12月27日取得地上城国际社区项目21号、23号、30号、34号楼住宅房屋的商品房预售许可证，2014年1月10日取得锦地上城国际社区项目22号、31号、35号楼住宅房屋及地下车库的商品房预售许可证，2014年9月4日取得锦地上城国际社区项目4号楼商住房屋的商品房预售许可证。审理中，本院在原、被告双方参与的情况下对位于眉山市东坡区眉州大道文忠路340号“锦地上城”进行现场勘验。经现场勘验，勘验情况和结果为：本案原告主张未移交的4-3-14-1、4-3-18-1、4-3-25-1、4-3-26-1四套房屋所在楼栋建筑属于在建工程，未竣工。上述四套房屋均符合竣工验收和交房质量标准，原、被告双方均没有异议。项目南区地下车库A库位于21号楼至23号楼建筑地下，B库位于25号楼至28号楼建地下，C库位于30号楼至33号楼建筑地下。A、B、C库顶端连接4号楼建筑下方，属于在建工程。勘验过程中，经本院询问，被告陈述提交的《“锦地上城”实物分配地下车位明细表中》标明的A、B、C库的55个车位均在南区这A、B、C这三个车库里面。原告认可被告的陈述，认为以车位的个数为准，被告应将上述车库区域范围内移交原告55个车位就可以了。另外，经本院询问，原告陈述本案所涉及的4套房产及55个车位所在建筑至今未办理竣工验收备案。上述事实，有原告陈述，营业执照、变更登记情况查询档案《房地产合作开发协议书》、《承诺函》、《合作开发协议书》、《合作开发协议书补充协议》《房地产估价结果报告》、《审计报告》、《房产预测绘报告书》、《抵款房源汇总表》、《抵款商业房源明细表》、《抵款住宅房源明细表》、《锦地上城实物分配地下车位明细表》、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证商品房预售许可证、勘验笔录等证据予以证实。本院认为：基于三一公司、汇得公司与被告锦地房地产公司签订的《房地产合作开发协议书》以及三一公司、汇得公司向原告国升房地产公司出具《承诺函》约定和承诺的内容，原、被告签订《合作开发协议书》内容不违背法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具有法律拘束力。原告作为“锦地上城”项目的联合开发主体之一，在该项目中的权利和义务与被告锦地房地产公司在《房地产合作开发协议书》中的权利和义务一致，并享有联合开发，共同管理，利润共享的权利。根据《房地产合作开发协议书》中对被告锦地房地产公司利润分配方式的约定，在付清了土地使用权价款、工程款、贷款、融资费用、税费和该项目对第三人债务后的利润是全部归被告锦地房地产公司。原、被告双方共同委托四川方略会计师事务所有限责任公司对项目进行审计作出的审计报告中已对未分配利润、调增利润以及未售房预计利润作出具体数额的审计结果。因此，原告作为国有房地产开发企业为保证投资安全以及在接近十年的时间内未收回任何投资和未进行任何利润分配情况下与被告签订《合作开发协议书补充协议》，退出项目的合作开发，结束双方的投资合作关系是双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，被告应当按照协议约定全面履行以实物分配的方式向原告履行移交商品房及地下车位的义务。即向原告移交位于眉山市东坡区眉州大道旁文忠路340号“锦地上城”4栋房号为4-3-14-1号、4-3-18-1号、4-3-25-1号、4-3-26-1号面积均为52.11平方米的4套住宅房，还应移交位于“锦地上城”南区车位区域A库车位编号为401、402、404、405、407、410、414、424、432、439、441、442地下车位共计12个，位于车位区域B库车位编号为544、545、551、569、595、645、649、651、654、679地下车位共计10个，位于车位区域C库车位编号为691、693、694、696、706、708、709、720、721、723、724、726、728、745、747、748、750、751、753、760、762、763、765、767、782、784、786、787、789、801、802、804、805地下车位共计33个。对于原告主张被告配合原告办理上述不动产产权的预告登记和转移登记手续的诉讼请求。本院认为，本案查明，上述不动产单元以及所在楼栋建筑物均未完全竣工，也未办理竣工验收备案。《不动产登记暂行条例》第二条规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。原告所主张的预告登记和转移登记均属于不动产登记，由不动产登记机关将相关法定事项记载于不动产登记薄的行为。关于预告登记，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定：“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形”，本案所涉情形不属于根据上述规定可以按照约定申请不动产预告登记的情形之一。且根据实施细则第八十七条的规定，申请不动产转移预告登记的，当事人应当提交不动产转让合同以及转让方的不动产权属证书。本案所涉及的4套房产及55个车位所在建筑至今未办理竣工验收备案。被告不可能办理房屋及车位的不动产产权权属证书，原告也未提供证据证明上述权属证书已经办理。故对于原告主张的要求被告配合原告办理住宅房屋及地下车位的产权预告登记诉讼请求，因在法律上不能履行，本院不予支持。原告可在符合法律法规规定的办理产权预告登记要件成就后再行主张。关于转移登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”。第三十五条规定申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交不动产权属证书或者土地权属来源材料、房屋已经竣工的材料。因此，在房屋及地下车位还未竣工，尚未办理竣工验收备案手续，并由被告未办理不动产首次登记的情况下，要求办理不动产转移登记属于法律上履行不能。且《房屋登记办法》第三十五条的规定：“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记”，故原告未举证证明本案所涉上述不动产权属证书已经登记在被告名下。故对于原告主张的要求被告配合原告办理住宅房屋及地下车位的转移登记诉讼请求，因在法律上不能履行，本院不予支持。原告可在符合法律法规规定的办理不动产转移登记要件成就后再行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十四条、第十五条，《不动产登记暂行条例》第二条，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条、第三十五条、第八十五条、第八十七条，《房屋登记办法》第三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告四川锦地房地产开发有限公司从本判决生效之日起十日内向原告乐山国升房地产开发有限公司移交位于眉山市东坡区眉州大道旁文忠路340号“锦地上城”4栋房号为4-3-14-1号、4-3-18-1号、4-3-25-1号、4-3-26-1号面积均为52.11平方米的4套住宅房；二、被告四川锦地房地产开发有限公司从本判决生效之日起十日内向原告乐山国升房地产开发有限公司移交位于眉山市东坡区眉州大道旁文忠路340号“锦地上城”南区车位区域A库车位编号为401、402、404、405、407、410、414、424、432、439、441、442地下车位共计12个，位于车位区域B库车位编号为544、545、551、569、595、645、649、651、654、679地下车位共计10个，位于车位区域C库车位编号为691、693、694、696、706、708、709、720、721、723、724、726、728、745、747、748、750、751、753、760、762、763、765、767、782、784、786、787、789、801、802、804、805地下车位共计33个。三、驳回原告乐山国升房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25997元，由被告四川锦地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审　判　长　　刘惠审　判　员　　马涛人民陪审员　　彭东二〇一六年十月十三日书　记　员　　陈西 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