（2016）湘0302民初2243号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-03
案件名称
湖南正诚物业服务有限公司与吕某某服务合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市雨湖区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南正诚物业服务有限公司,吕某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十六条
全文
湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0302民初2243号原告：湖南正诚物业服务有限公司，住所地湘潭市岳塘区。法定代表人：李某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗妹红，女，该公司法务。委托诉讼代理人：杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师。被告：吕某某，男，1955年3月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省湘潭市雨湖区响水乡，现住湘潭市九华经济开发区。原告湖南正诚物业服务有限公司（以下简称“正诚物业公司”）与被告吕某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正诚物业公司的委托诉讼代理人罗红妹、杨玲玲，被告吕某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正诚物业公司向本院提出诉讼请求：1判令被告向原告支付服务费2308元；2、判令被告承担全部律师费。事实和理由：被告为湘潭九华经济开发区的业主，房屋面积142.38平方米，根据合同约定物业服务费为1.35元/平米每月，原告物业公司于2014年4月根据《物业管理委托合同》接管被告小区后，一直为该小区提供物业服务，原告积极履行物业服务合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，被告提供了完善的物业管理服务。但是被告从2014年11月起至2015年一直拒绝缴纳所欠的物业管理费，原告多次催缴，被告仍然拒绝缴纳。根据合同约定，现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告吕某某辩称：1、原告不是本案的适格主体，被告没有和原告签订合同，没有合同关系；2、物业服务不符合合同约定，原告未履行安保义务、未履行公共设施保护义务、未履行公共区域管理义务，未履行对业主的服务义务，小区环境脏乱差，绿化未及时进行修剪与护理，业主停放车辆频繁失窃；3、原告限制业主购买生活用水额度，给业主正常生活造成不便。本院经审理认定事实如下：2013年10月8日，被告与案外人湘潭和宇置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买湘潭九华示范区XXXXXXX号房，建筑面积142.38平方米。在《商品房买卖合同》第十九条约定“前期物业服务”：1、出卖人（注：和宇置业有限责任公司）依法选聘的物业管理企业为广东宏德科技物业有限公司湘潭分公司，资质证号为：（建）XXXXXXX号；2、前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.35/月.平方米（建筑面积），由物业管理企业按照年收取；3、买受人（注：被告吕某某）同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。2014年5月29日，原告与和宇置业公司签订了《和宇.麓华新城一期项目前期物业管理服务合同》。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、前期物业管理服务合同及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：物业公司和小区业主发生纠纷的原因是多方面的，既有开发商遗留的房屋质量的问题，也有物业公司在服务过程中存在瑕疵的问题，也存在小部分业主对“服务收费”的理念没有得到更新的问题，等等。要想建立和谐小区，物业公司和小区业主均应当信守合约，全面履行各自的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，………，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在小区没有召开业主大会、成立业主委员会、由业主委员会选聘物业服务企业之前，由和宇公司选聘的原告正诚物业公司为和宇.麓华新城小区提供的前期物业服务，和宇公司与原告正诚物业公司签订的《和宇.麓华新城一期项目前期物业管理服务合同》对被告具有约束力。被告应当按照合同的约定向原告缴纳相应的物业服务费用。因原告正诚物业公司在向小区业主提供前期物业服务过程中，的确存在小区绿化杂草丛生未及时剪除、小区垃圾堆放生臭未及时清运等瑕疵，因此，被告作为业主可酌情按照90%的标准向原告缴纳物业服务费。故被告应支付自2014年11月23日至2015年11月23日的物业服务费为2075.9元（2307元×90%）。至于小区业主提出的房屋需要维修等问题，并以其作为不缴纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。因为，这些问题系业主与开发商之间的纠纷，业主可向开发商主张权利。当然，原告正诚物业公司也有协助业主向开发商维权的义务，但是业主不能将开发商的义务与物业企业的义务混淆等同，以开发商的遗留问题未解决作为拒缴物业服务费的理由不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：一、被告吕某某在本判决生效后十日内向原告湖南正诚物业服务有限公司支付自2014年11月23日至2015年11月23日的物业服务费用2075.9元；二、驳回原告湖南正诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告吕某某负担45元，由原告湖南正诚物业服务有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。代理审判员 罗贝二〇一六年十月十三日代理书记员 梁媚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:…(五)按时交纳物业服务费用;…。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 搜索“”