（2016）粤0306民初1051号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-12-12

案件名称

黄延君与深圳市吉百家商贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄延君,深圳市吉百家商贸有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十四条

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初1051号原告（反诉被告）黄延君，男。被告（反诉原告）深圳市吉百家商贸有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道大水坑塘前村瓦窑坑工业区的陈国川综合楼。法定代表人黄景勋，该公司董事长。委托代理人肖竞，广东渝歌律师事务所律师。本院受理原告黄延君与被告深圳市吉百家商贸有限公司租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，由审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄延君及被告深圳市吉百家商贸有限公司委托代理人肖竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄延君诉称，第一，虚假宣传，收取入场费。被告在招商时夸大事实，混淆视听，宣传麦当劳及各大品牌已经进驻或签约，一铺难求。原告在不明事实真相的情形下，被要求缴纳了入场费15000元、节庆费1200元、开业赞助费500元（该三项费用未开具收据）以及押金10000元以及首月租金管理费6696元（该两项开具收据）。开业时，原告并没有看到被告所称的大品牌及麦当劳，人气非常冷淡，生意连续10个月亏损，原告无力承担每月近7千元的租金；第二，消防隐患，强行开业。被告在消防未过关的情况下，即要求原告进场营业，造成了较大的安全隐患。为躲避消防部门在2015年1月2日的检查，被告要求原告停业一天，原告据此要求被告赔偿损失，被告拒不受理。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定：如果因为租赁房屋具有违反法律和行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持；第三，违规卖铺，坐地圈钱。被告和深圳市惠致达商贸有限公司系合作经营。经营者完全没有将精力放在经营上，却想方设法圈钱套现，变卖租期铺位（法律明确规定，在租期的商铺，无论任何一方都不允许买卖）。经营者违规卖铺，广告铺天盖地，商户对此意见非常大。对于卖铺位的事实，被告一再隐瞒，一旦出现经济纠纷，利益受损的还是商户；第四，无房产证，欺骗商户。被告与原告签订合同时，故意隐瞒建筑物无房产证的事实，导致原告与被告签订的合同无效。依据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：未依法取得房屋所有权证的，不能出租或转让。原告经查询得知，被告的房屋属于违法建筑，并未取得房产证。综上所述，为维护自身权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告退回入场费15000元、押金10000元、节庆费1200元、开业赞助费500元，共计26700元；2、被告向原告赔偿装修费30000元；3、被告向原告赔偿因消防未过关的损失3000元；4、被告退还员工押金400元、工牌押金60元；5、被告赔偿原告误工费、差旅费、诉讼费等共计3000元；6、原被告签订的合同无效。被告深圳市吉百家商贸有限公司辩称，第一，原告所称被告存在虚假宣传收取入场费及消防未过关等，均不是事实。没有房产证的事实，双方在签订和同事都只知悉的；第二，被告收取了入场费15000元，是双方在签订合同时的合意，双方约定只要实际进驻了商铺，即收取该费用。因为在整个进驻过程中需要有一些实际支出的；第三，被告已收到押金10000元，这是合同约定应当收取的，原告要求提前解除合同，所以不应退还；第四，关于节庆费、开业赞助费等，是由于节庆和开业等事项已经实际支出，不应退回；第五，关于装修费，原告提供的证据不足以证明装修事实的存在以及装修费用的金额等事实，同时原告未能提交增值税发票、装修合同等其他相应合法有效证据予以证明，被告对其主张不予确认，另商铺的装修已经不存在了；第六，关于停业损失，原告提供的证据不能证明停业事实的存在、被告行为与停业之间的因果关系以及停业造成损失金额等；第七，关于员工押金及工牌押金，被告确已收取，因是原告主张解除合同，故不应退还；第八，关于误工费、差旅费，没有事实和法律依据。被告反诉称，2014年12月9日，被告作为出租方与原告作为承租方签订《吉百家购物广场租赁合同书》一份，约定被告将“深圳市龙华新区观澜街道章阁村A栋A座（吉百家购物广场）二楼004号”商铺出租给原告用于经营“7D电影、模拟学车体验店”，建筑面积约62平方米，租赁期限为2014年12月19日至2017年12月18日，约定2014年12月19日至2015年12月18日每月租金（不含税）5580元、2015年12月19日至2016年12月18日每月租金（不含税）5859元、管理费每月1116元。合同签订后，原告于2014年12月19日开始实际使用该商铺，至2016年1月31日未经被告同意搬离。自2015年12月起，虽经被告多次催要，但原告一直拖欠被告租金、管理费、水电费等共计19219元。为维护合法权益，被告反诉请求人民法院判令：1、原告向被告支付2015年11月至2016年1月期间的场地租金、管理费、水电费等19219元；2、由原告承担相应的诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，2016年1月8日因超市停水停电，这些客观原因无法营业，对于1月租金不予承担。我方仅承担2015年11月和12月的租金和水电费，共计10157元。经审理查明，2015年4月1日，深圳市国顺兴实业有限公司（下称国顺兴公司）作为出租方与被告作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定国顺兴公司将位于“深圳市龙华新区观澜章阁社区塘前西区13号1－4层（101、201、301）”的房屋出租给被告使用，合同期限为2015年1月1日至2023年12月31日，国顺兴公司系涉案房产的权利人。2014年12月9日，被告作为出租方与原告作为承租方签订《吉百家购物广场租赁合同书》一份，约定被告将“深圳市龙华新区观澜街道章阁村A栋A座（吉百家购物广场）二楼004号”商铺出租给原告用于经营“7D电影、模拟学车体验店”使用，建筑面积约62平方米，租赁期限为2014年12月19日至2017年12月18日。第四条约定2014年12月19日至2015年12月18日期间每月租金5580元，2015年12月19日至2016年12月18日期间每月租金5859元，之后每年递增；约定管理费每月1116元。第五条约定原告应当向被告缴纳合同保证金10000元。合同签订后，原告向被告缴纳了合同保证金10000元，被告将涉案铺位交付给原告使用。庭审中双方确认原告于2016年1月26日搬离。原告主张向被告缴纳了入场费15000元、节庆费1200元以及开业赞助费500元，被告未开具收据，要求被告返还。被告确认收取了上述金额的款项，主张该款项已实际支出故不应当返还。庭审中双方确认，被告收取了原告“员工押金”400元及“工牌押金”60元。原告主张支付装修费30000元，要求被告赔偿；主张被告因消防未过关、躲避消防部门检查而要求原告2015年1月2日停业一天，导致损失3000元，要求被告赔偿；要求被告支付误工费及差旅费等；被告对原告上述主张均不予认可。另查，原告申请证人谢某出庭作证，证人称被告存在虚假宣传及收取进场费等事实。证人为涉案商场其他商铺的承租人。再查，被告主张原告拖欠2015年11月租金837元、管理费1116元、水电费676元，2015年12月租金5697元、管理费1116元、水电费715元、逾期缴纳租金等费用的违约金1200元，2016年1月租金5859元、管理费1116元、水电费887元。原告对被告主张拖欠的2015年11月及12月的租金、管理费、水电费予以认可，对2015年12月逾期缴纳租金等费用的违约金1200元以及2016年1月租金管理费及水电费的金额不予认可，主张其在2016年1月5日因超市停水停电而停止营业，故没有产生水电费。以上事实，有《房屋租赁合同》、《吉百家购物广场租赁合同书》、虚假宣传文件及图纸、收费收据、刷卡记录、淘宝购买记录、房屋租赁凭证、银行明细、证人证言等证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，被告将“深圳市龙华新区观澜街道章阁村A栋A座（吉百家购物广场）二楼004号”商铺出租给原告使用，原、被告均未提供涉案铺位的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原被告签订的《吉百家购物广场租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。因此被告应当向原告返还合同保证金10000元及押金460元（“员工押金”400元＋“工牌押金”60元）。关于装修损失30000元。原告提供的证据不足以证明装修事实的存在以及装修费用的金额等事实，同时其未能提供如增值税发票、装修合同等其他相应合法有效证据对其主张予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果，故原告关于装修损失的主张，证据不足，本院不予支持。关于停业损失3000元。原告未能举证证明停业事实的存在、被告行为与停业之间的因果关系等，其提供的证据亦不足以证明停业造成的损失金额等，故原告应当依法承担举证不能的责任，其关于停业损失的主张，证据不足，本院不予支持。关于误工费、差旅费。原告该两项诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原告主张的节庆费1200元、开业赞助费500元等两项费用系用于节庆、开业等事项的费用，该两项费用已经在相应的项目中支出，故原告诉请返还，缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张的入场费15000元，由于本案系房屋租赁合同无效的情况，被告作为出租方，未能提供符合法律要件的房屋导致合同无效；原告作为承租方，未能履行核实承租房屋是否符合法律要件的义务，原、被告均应承担相应责任，故本院酌定被告应向原告按比例返还入场费。涉案房屋租赁合同约定的租赁期限为36个月（2014年12月19日至2017年12月18日），实际履行期间为13.26个月（2014年12月19日至2016年1月26日），因此应当向原告返还入场费9475元（15000元－15000元÷36个月×13.26个月）。关于拖欠的房屋占有使用费、管理费、水电费等。根据本院查明的事实，原告认可被告主张的2015年11月及12月的租金、管理费、水电费金额，故本院对此予以确认，上述费用共计10157元（837元＋1116元＋676元＋5697元＋1116元＋715元）。由于双方签订的租赁合同无效，故被告请求原告支付逾期缴纳租金等费用违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。原告于2016年1月26日搬离，故其应当支付2016年1月1日至2016年1月26日期间的房屋占有使用费、水电费、管理费等。由于被告未能提供相应证据证明其主张的2016年1月水电费金额，故本院酌定以2015年11月至2015年12月期间水电费的平均值作为计算上述期间水电费的依据，计得2016年1月1日至2016年1月26日期间水电费为584.22元[（676元＋715元）÷2个月×0.84个月]。根据双方约定的租金及管理费，计得2016年1月1日至2016年1月26日期间房屋占有使用费及管理费为5859元[（5859元＋1116元）×0.84个月]。综上，计得原告应当向被告支付拖欠的2015年11月1日至2016年1月26日期间房屋占有使用费、管理费、水电费等共计16600.22元（10157元＋584.22元＋5859元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、原告黄延君与被告深圳市吉百家商贸有限公司于2014年12月9日签订的《吉百家购物广场租赁合同书》无效；二、被告深圳市吉百家商贸有限公司应当于本判决生效之日起三日内向原告黄延君返还合同保证金10000元；三、被告深圳市吉百家商贸有限公司应当于本判决生效之日起三日内向原告黄延君返还押金460元；四、被告深圳市吉百家商贸有限公司应当于本判决生效之日起三日内向原告黄延君返还入场费9475元；五、原告黄延君应当于本判决生效之日起三日内向被告深圳市吉百家商贸有限公司支付2015年11月1日至2016年1月26日期间房屋占有使用费、管理费、水电费等共计16600.22元；六、驳回原告黄延君的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市吉百家商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费690元原告已预缴，由原告承担472元、被告承担218元；反诉受理费140.2元被告已预缴，由原告承担121.1元、被告承担19.1元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员　逯　 晓　 枫二〇一六年十月十三日书记员　简少琼（兼）书记员　黄　 梦　 园附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第10页共12页 来源：百度搜索“”