（2016）黑03民终101号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-11-14

案件名称

李兆明与刘兴玉房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

黑龙江省鸡西市中级人民法院

所属地区

黑龙江省鸡西市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李兆明,刘兴玉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省鸡西市中级人民法院民事判决书（2016）黑03民终101号上诉人（原审被告、反诉原告）：李兆明，男，44岁。委托诉讼代理人：苏胜梅（系李兆明妻子），女，43岁。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘兴玉，男，35岁。上诉人李兆明因与被上诉人刘兴玉房屋租赁合同纠纷一案，不服鸡西市恒山区人民法院（2015）恒民初字第495号民事判决，被告李兆明不服，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李兆明及其委托诉讼代理人苏胜梅、被上诉人刘兴玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李兆明上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人与齐凤山的兑店协议可证明上诉人所承担的供热费已转移到齐凤山名下。2、供热费只是承担义务而不是给付义务，针对的对象是供热公司而不是房屋出租人刘兴玉，刘兴玉无权要求齐凤山和李兆明同时承担2014年的供热费或要求齐凤山承担供热费的同时还要求李兆明再给刘兴玉一笔2014年供热费。刘兴玉辩称，一审判决认定正确，应予维持。刘兴玉向一审法院起诉请求：要求判决解除原、被告签订的房屋租赁合同，并给付拖欠的供热费。一审法院认定事实：2011年4月1日刘兴玉与陈美钰签订了位于恒山区大地凤凰城二号楼8号和22号门市面积1545.03平方米的房屋租赁协议，该协议约定租赁期限为5年，自2011年4月1日始至2016年4月1日止。合同签订后刘兴玉在8号门市经营银博天马行空网吧。2012年4月1日刘兴玉与杜利铭签订房屋租赁协议，将大地凤凰城22号门市转租给杜利铭，杜利铭交纳给刘兴玉1万元房屋租赁订金。同年末，杜利铭又将该22号门市转租给李兆明经营恒山区新豪杰家具行，并将先前交付给刘兴玉房屋租赁订金10000元收条也转给了李兆明，刘兴玉随即与李兆明又签订该房屋租赁合同，租赁期限为2012年4月1日至2016年4月1日。合同中约定水、电、取暖费由李兆明承担，房屋到期后刘兴玉返还李兆明房屋抵押金1万元。另查明，2014年3月12日刘兴玉等三人与齐凤山签订转让合同，将位于8号门市的银博天马行空网吧的经营设备、场地等转让给齐凤山。双方特别约定刘兴玉所拖欠的大地凤凰城2号楼22号、8号门市供热费及滞纳金均由齐凤山承担。还查明，2014年11月18日，李兆明与齐凤山签订了兑店协议，李兆明将其在22号门市经营的新豪杰家具行内所有物品转让给齐凤山，协议第四项约定该门市各种税费由齐凤山交纳。还查明，齐凤山已于2014年10月12日将22号门市拖欠的43895元供热费交纳于供热公司。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。原、被告应按合同的约定履行自己的义务。在本案审理期间刘兴玉与其合伙人已将在8号门市经营的网吧转让给齐凤山，李兆明亦将在22号门市经营的家具行转让给了齐凤山，齐凤山当庭作证时述明已由其子购买了该两户门市，原、被告均未提出异议。综上，根据原、被告的上述行为表明刘兴玉与李兆明签订的房屋租赁协议继续履行已无实际意义，故对原告请求解除双方租赁协议的诉求本院准予。对于刘兴玉要求李兆明交纳供热费43895元的诉讼请求，因李兆明与刘兴玉2012年4月1日签订的租赁合同中明确约定租赁期间由李兆明承担取暖费及其他费用，李兆明在租赁使用房屋期间已按合同约定享受供热，亦应按合同约定承担相应义务，因李兆明拖欠了供热费，故刘兴玉等三名合伙人在与齐凤山签订网吧转让协议时特别约定（其他费用没有阐述，单独阐述了供热费）该费用由齐凤山代刘兴玉交纳，依刘兴玉与齐凤山的转让协议约定，该供热费的利益应归属刘兴玉，齐凤山也于2014年10月12日依协议缴纳了供热费，故应当认定该笔供热费为刘兴玉与齐凤山签订转让合同的对价款。李兆明辩称与齐凤山2014年11月18日签订转让家具行兑店协议时也约定由齐凤山为其承担该43895元的供热费，因其系与案外人约定，不属于本案审理范围，且李兆明与齐凤山签订兑店协议之前齐凤山就已经将43895元供热费依与刘兴玉签订的转让合同缴纳完毕。故李兆明与齐凤山2014年11月18日签订兑店协议中第四项统称各种税费（物业费、供热费、房费）由齐凤山承担（供热费）已无实际意义，故李兆明应给付刘兴玉该笔取暖费43895元。李兆明在本案中就10000元租房订金提起反诉，刘兴玉称该款是杜利铭交付的，刘兴玉应与杜利铭结算，故不同意返还给李兆明。根据刘兴玉提交的与李兆明2012年4月1日所签订房屋租赁协议中第三项中已经阐明抵押金10000元（即杜利铭交付给刘兴玉的，刘兴玉写收条给杜利铭称该10000元为租房订金）在房屋租赁期满由刘兴玉返还给李兆明，说明刘兴玉知道该10000元抵押金的权益已转移给李兆明，现该租赁合同双方自行解除且无法定、约定不应返还的情形，故刘兴玉负有返还租房订金10000元的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）刘兴玉与被告（反诉原告）李兆明2012年4月1日签订的房屋租赁合同。二、被告（反诉原告）李兆明于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）刘兴玉租房取暖费43895元。三、原告（反诉被告）刘兴玉返还被告（反诉原告）李兆明租房订金10000元。二审中当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于上诉人李兆明提出的其与齐凤山的兑店协议可证明上诉人所承担的供热费已转移到齐凤山名下的问题。因李兆明与刘兴玉于2012年4月1日签订的租赁合同中明确约定租赁期间由李兆明承担取暖费及其他费用，因李兆明拖欠了供热费，故刘兴玉等三名合伙人在与齐凤山签订网吧转让协议时特别约定22号门市所有拖欠的供热费用和滞纳金归齐凤山承担，齐凤山也于2014年10月12日依协议约定交纳了供热费，故应当认定该笔供热费为刘兴玉与齐凤山签订转让合同的对价款。虽然李兆明与齐凤山签订转让家具行兑店协议时也约定由齐凤山承担各种税费，但该合同签订的时间是2014年11月18日，此时齐凤山已经将诉争的供热费交纳完毕。且被上诉人一审起诉时间是2014年4月2日，上诉人答辩时间是2014年5月18日，也就是说上诉人明知被上诉人与齐凤山的协议已经约定诉争供热费由齐凤山交纳的情况下，其与齐凤山签订合同时还约定该供热费由齐凤山交纳，故应认定齐凤山交纳的供热费是代刘兴玉交纳的，而不是代李兆明交纳的。上诉人称已将其所承担的供热费转移到齐凤山名下的理由不成立，本院不予支持。关于上诉人提出的热费只是承担义务而不是给付义务，针对的对象是供热公司而不是房屋出租人刘兴玉，刘兴玉无权要求齐凤山和李兆明同时承担2014年的供热费或要求齐凤山承担供热费的同时还要求李兆明再给刘兴玉一笔2014年供热费的问题。前已阐述，因被上诉人与齐凤山签订网吧转让协议时将齐凤山代为交纳诉争供热费作为兑店的一个条件，且该款确由齐凤山代其交纳到供热公司，故上诉人就应当将应由其交纳而其没有交纳的供热费给付被上诉人。上诉人的该点上诉理由不成立，本院不予支持。综上，李兆明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费915元由上诉人李兆明负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王立丽审　判　员　　刘兆宇代理审判员　　朱玉丹二〇一六年十月十三日书　记　员　　马琳琳附件：本案判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。来自：