（2016）鄂0192民初2052号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-10-26
案件名称
武汉市佛奥物业服务有限公司与武汉市佛奥俊贤雅居小区第一届业主委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉市佛奥物业服务有限公司,武汉市佛奥俊贤雅居小区第一届业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初2052号原告：武汉市佛奥物业服务有限公司，住所地：武汉东湖开发区珞瑜路吴家湾信息产业科技大厦701A。法定代表人：何剑锋，该公司执行董事。委托代理人：成杰，广东颖诚律师事务所律师。委托代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。被告：武汉市佛奥俊贤雅居小区第一届业主委员会。负责人：赵灵灵，该业主委员会主任。委托代理人：杨红胜，北京市华泰（成都）律师事务所律师。原告武汉市佛奥物业服务有限公司（以下简称佛奥物业公司）诉被告武汉市佛奥俊贤雅居小区第一届业主委员会（以下简称佛奥业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，公开开庭进行了审理。原告佛奥物业公司的委托代理人成杰、何悦筑、被告佛奥业委会的委托代理人杨红胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佛奥物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告于2016年6月30日向原告发送的《关于解聘佛奥物业通知函》无效；2、请求判决原告和被告于2015年11月1日签订的《物业服务合同》继续履行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月1日，原告和被告签订了《物业服务合同》。该合同的物业项目名称：佛奥俊贤雅居。该合同第六条规定：“本物业服务合同期限为二年，自2015年11月1日至2017年10月31日”。2016年6月30日，被告向原告发送《关于解聘佛奥物业通知函》。原告认为被告通知解除合同的行为违反了我国相关法律法规，其解除行为是无效的，故诉至法院，要求判如所请。佛奥业委会辩称：1、因原告提供的物业服务质量未达到一级标准，小区业主对于原告所提供的物业服务质量不满，所以我方向原告发出了《关于解聘佛奥物业通知函》；2、关于原告请求继续履行合同，我方认为原被告双方签订的物业服务合同系无效合同，至少是未生效的合同，合同继续履行的前提是合同有效，所以原告要求继续履行合同的诉讼请求无法律依据；3、本案被告不是合同履行的主体，因为物业服务合同本质上是物业公司与小区业主之间的物业服务合同关系，不是业委会与物业公司有合同关系，法律规定业委会只是在其职权范围内代表业主行使相关权利，但是业委会没有权利代表业主与原告签订物业服务合同，我方也没有能力且没有义务去履行物业服务合同。本院经审理认定事实如下：2015年11月1日，佛奥物业公司和佛奥业委会签订了《物业服务合同》。该合同的物业项目名称为佛奥俊贤雅居。合同约定该合同第六条规定：“本物业服务合同期限为二年，自2015年11月1日至2017年10月31日”。2016年6月30日，佛奥业委会向佛奥物业公司发送《关于解聘佛奥物业通知函》，内容为：根据贵司与佛奥俊贤雅居项目签订的物业服务合同约定，截至2016年6月30日，贵司在本项目的物业服务试用期已期满，依据贵司在试用期间为本项目提供的物业各模块服务展现，且经本项目三分之二以上业主投票表决后，一致认为贵司提供的物业服务与物业服务合同约定不符，未达到合同约定标准。经业委会商议，同时结合本项目业主诉求，最终决定与武汉市佛奥物业服务有限公司解除本项目物业服务合同，请武汉市佛奥物业服务有限公司在30日内与本项目业主委员会做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作。佛奥物业公司收到上述通知函后，继续在该小区提供物业服务。上述事实，当事人没有争议，本院予以确认。对于双方有争议的事实，经当庭询问，佛奥业委会承认在发出上述《关于解聘佛奥物业通知函》前，未召开业主大会讨论解聘物业事宜即向佛奥物业公司发出上述函件。本院认为，佛奥业委会与佛奥物业公司签订物业服务合同系双方当事人真实意思且已实际履行。在佛奥物业公司提供物业服务过程中，佛奥业委会在未召集业主召开业主大会的情况下，即向佛奥物业公司发出《关于解聘佛奥物业通知函》，违反《中华人民共和国物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业”的规定，故根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项的规定，属于无效的民事行为，没有法律约束力，故佛奥物业公司第1项诉讼请求符合法律规定，应予支持。因佛奥业委会发出的函件不发生法律效力，佛奥物业公司的第2项诉讼请求没有事实依据，不予支持。综上所述，佛奥物业公司请求合理的部分，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市佛奥俊贤雅居小区第一届业主委员会于2016年6月30日向原告武汉市佛奥物业服务有限公司发出的《关于解聘佛奥物业通知函》无效；二、驳回原告武汉市佛奥物业服务有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费50元（已减半收取），由原告武汉市佛奥物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17079501040003967；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郝 虹二〇一六年十月十三日书记员 邹洪萍 来源：百度“”